什麼是房產市場調控

② 房產市場有哪些新調控政策

中國住房和城鄉建設部部長陳政高26日在「全國住房城鄉建設工作會議」上部署明年的版工作任務權，並將「千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩健康發展」放在各項工作的首位。 「調控」再成住建部工作重心，源自於決策層對房地產市場施政思路的轉變。

③ 您對房地產市場調控政策有什麼意見和建議

ZF不會抄讓房價降下來的！只要ZF真的決心降房價普惠與民是很容易做到的，我們現在都明白了房價高的根本原因是各地ZF操控地價所致，不是此前那些讓人惡心的磚家們和媒體一股腦的把責任推給奸詐的無良地產商，只要能痛下決心就能降下房價，房價下了民心才能順，也才能讓這個行業不再這么遭民憤而真正的正常發展！

④ 房地產市場調控政策的作用與我國近年來房地產市場調控有哪些

目前2015年已經分別3次進行了降息調控，這都是對樓市產生了利好的

⑤ 房地產市場調控還存在哪些不足

據報道，2017年以來，全國范圍加大了房地產市場秩序規范整頓力度，嚴厲打擊房地產企業內和中介機構違法違規容行為。

但是住建部負責人表示，5年來成就令人矚目，同時也必須清醒看到，我們的工作還存在許多不足……住房供需存在結構性矛盾，租售結構不合理，新就業職工、外來務工人員等新市民群體住房問題比較突出。

未來在堅持調控目標不動搖過程中，既要堅持和完善行政手段，還要探索更多綜合運用市場的手段和方法。

⑥ 目前我國為什麼要對房地產市場進行調控

房價那麼高，民眾怒了，就做做樣子咯

⑦ 什麼是政府調控房地產市場的主要對象

房地產宏觀調控政策效果評析
一、總體評價

綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。

但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處於上漲過程之中。

鑒於房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的政策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。

土地一級市場的交易仍然存在著大量的行政性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。

房地產調控各項政策的最終落實不是短時期內能夠解決的。我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。

2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7％，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9％）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。

由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。

二、決策機制

房地產宏觀調控決策主要在國務院及其各部委。最先由央行開始，後來土地資源部、建設部、財政部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是國務院聯席會議。各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。後期協同性較好。

我國中央政府和地方政府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級政府出現博弈的體制原因。房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬於城市房地產調控和區域房地產調控。

三、調控手段

從2003年起，中央政府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控政策。這些調控政策手段有的是以國務院名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些政策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。

調控手段有的是行政性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行政性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。

調控手段的實施基本上是自上而下的。調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。

各項調控政策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是准備時間太短。實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。

四、調控范圍

涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。

涉及房地產產業鏈的規劃設計、土地轉讓、外資進入、房產開發、房產交易、金融配套和財務費稅。

涉及房地產投資、房地產價格、房地產結構和房地產市場秩序。

毫無疑問，四年的房地產宏觀調控是全覆蓋的，已不存在重大方面的遺漏。

我國房地產宏觀調控應該嚴格限制在產業領域和經濟領域，而不應該輕易跨入到道德領域和政治層面。不能將對房地產的社會需要等同於房地產市場的有效需求。

五、調控重點

先期是房地產貸款和土地供應（2003、2004年）；中期是房地產價格（2005年）；後期是房地產商品住宅結構（2006年）；近期是房地產企業收益（2007年1月）。我國房地產宏觀調控重點的階段性特點明顯。

在房地產宏觀調控過程中，似乎調控的主線目標和效果判斷標準是房地產價格。這給房地產宏觀調控自身帶來難以解脫的重負，也容易使調控走入誤區。

我國房地產宏觀調控的重點最根本的是建立我國住房保障制度。遺憾的是在這方面進展緩慢，認識不一致，責任被推卸，研究缺乏數據依據，還未能看到較為明晰連貫、長期穩定的調控框架。經濟適用房開發建設存在巨大爭議，也在土地供應、資金保障、開發責任、覆蓋規模和分配回收辦法等具體方面缺乏對策。

六、調控政策取向

房地產調控政策取向在「科學發展觀」、「和諧社會」這一統領性的理念上無論在中央和地方，還是在領導層和人民群眾，都具有高度的認同性和一致性。但在具體調控方案和政策上，我國依然存在著價值取向、發展方向上的不一致:

堅持改革，推動改革，通過彌補和調整的辦法，將改革過程中必然產生的失誤和缺陷予以改正，還是中止或改變我國土地和住房制度改革的現行方向和基本做法；

是以經濟和法律手段調控為主，輔之以政府行政調控，還是實行行政調控，財政補貼為主，輔之以市場機制和法律手段；

是繼續堅持市場化、商品化的房地產發展道路，還是擴大住房社會保障的適用范圍，擴大社會公益公共住房產品的提供總量，走出一條社會保障住房佔主導地位的發展道路；

是在我國房地產大市場中建立一個相對封閉、獨立運作，又與大市場相銜通的補貼保障性的住房小市場，還是恢復雙軌制，建立兩個平行、獨立運作的房地產市場；

是建立分層次、有差別的中央政府和地方政府房地產兩級監督、管理、調控職能體系，還是將房地產監督管理調控職能主要由中央政府承擔。

七、調控政策內容

在房地產調控政策內容上，當前中央政府和地方政府、相對富裕的社會階層和低收入的弱勢群體客觀上存在不同看法，這種不同看法在房地產經濟理論界更是顯得尖銳突出:

是將房地產調控的重點放在培育我國公民自住其力和建立完善的住房保障體繫上面，還是將重點放在壓制過高的房價，並以價格和增幅是否下降作為評判房地產調控是否到位的主要標准；

是堅持房地產調控政策的科學性、嚴緊性、連續穩定性和可操作性，從權力不當和權力規則層面來實行政策失效和制度失敗的反思，還是因為地方政府的不理解和實施細則的緩出，將宏觀調控演變成直接對房地產企業行為和具體產品的微觀調控；

是使用擴大住房需求的經濟和行政調控手段，還是採取收縮住房需求的經濟和行政調控手段；

是採取有差別、有彈性、有針對性的調控措施，還是頒發全國一刀切的剛性統一的調控指標；

是由市場決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平，還是由政府決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平；

是在我國工業化和城市化快速進程中，既堅持土地的嚴格控制，更強調土地的合理利用，還是只強調土地的嚴格控制，並將控制指標直接分解到各地政府；

是將房地產市場秩序的整頓重心放在一級土地市場方面，克服普遍存在的行政性土地資源配置行為，還是把工作重心放在二級新房交易市場和三級二手房交易市場方面，著力打擊黑中介和交易欺詐行為；

是嚴令督促各級地方政府承擔起經濟適用房建設和保障雙困戶住房的投資、建設、分配和回收責任，還是將經濟適用房的開發責任主要放到房地產開發經營企業身上；

是建立房地產調控的具體量化考核指標，還是沒有這種指標，完全聽任感覺、情緒和道德去判斷調控成果。

八、調控政策作用

關於我國房地產宏觀調控政策作用和實際效果的評判，目前大致有三種意見，而且都有支撐自身意見的數據和論點，這集中表明中央政府、地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、房地產業界和消費者，無論在他們內部還是在他們之間，都存在著巨大的認識分歧。而其中的關鍵在於中央政府各部門的判斷如何，認識是否一致，這直接決定著今後房地產的政策走向和市場走向。很可惜，我們的研究沒有發現這種認識的統一。

第一種意見認為我國房地產宏觀調控已經取得明顯成果，不再需要出台新的更為嚴厲的調控措施。持這種意見的主要存在於地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、中高收入階層和住房不動產擁有者；

第二種意見認為雖然調控政策已經積極成效，但還不穩定，各地成效也不均衡，需要鞏固已經取得的成果。持這種意見主要存在於國家房地產調控的決策部門和主管部門；

第三種意見認為房地產調控政策並沒有實際到位，成效甚微，地方政府不積極不配合，房地產調控應該常態化、長期化。持這種意見主要存在於部分國家經濟管理部門、經濟理論界人士和中低收入階層。

還有一種有趣的現象是新中國近六十年的經濟發展史中，經濟一旦發展穩定了，中央對地方一般都採用了「收」的方針；經濟一旦出現困難，中央對地方一般都採用了「放」的方針。現在看這種經濟怪圈似乎已成為一種規律，反映出我國還沒有在中央和地方的關繫上建立起長久穩定的權力職能分層、經濟利益明確的法律保障制度。

九、調控政策走向

回答2007年我國房地產的走勢問題，在當前與其去研究分析房地產市場的各種數據，還真不如研究房地產政策決策部門和政策制定者們對房地產市場形勢的判斷認識。盡管這些決定政策權力部門和人士在認識上還不能完全統一，但仍然能夠從中發現端倪，理出頭緒：

繼續實行土地嚴格控制的政策。這主要表現在對過去違紀違規佔用的土地進行清理，嚴格建設用地的分解指標，繼續禁止別墅用地的批租。此項政策對市場的影響表現在土地價格會繼續走高，從而影響房價難降。國土資源部多次認為土地政策調整不會影響房價，是不符合市場實際的。

嚴格執行「70/90」住房開發政策。這主要表現在那些還沒有拿出「十一五住房建設規劃」的城市，必須向上級和社會有個交代。所有批出的住宅土地都要按照政策規定辦事。此項政策的執行將受到市場的極大考驗，實際上不具備長期執行的條件，特別是在我國東部地區。

出台保障性住房強制性政策。如果起步涵蓋范圍過大，其夭折的可能性也越大，地方政府的財力也不可能承受比重過高的住房保障要求的支出。經濟適用房的建設和分配會受到極大考驗，尤其是在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市。經濟適用房正在受到越來越多的詬病批評，而廉租房將會成為各地對低收入者最重要和最主要的保障形式。

徵收二手房轉讓土地增值稅。該稅種已經開征。在二手房交易環節當中，目前存在印花稅、契稅、營業稅、所得稅、土地增值稅，加上未來可能出台的物業稅，將大大增加我國居民的購買、持有或出售居住房屋的稅賦。

清算房地產開發商土地增值稅。該稅種今年1月已經推行，對房地產開發企業特別是中小企業會有實質性的沖擊，壓縮了利潤空間，打亂了資金供應節奏，影響了既有開發計劃。開發企業會向消費者轉移部分成本負擔。國家稅務總局應該向納稅人說明過去十多年中為什麼沒有收取土地增值稅，是政策本身科學性操作性的問題，還是稅務部門失責的問題，恢復啟動土地增值稅增收的具體理由。

提高房地產的開發和消費貸款利率。這與國家貨幣政策、利率政策、匯率政策密切相關。難以出台只對房地產開發和消費貸款的專項利率標准。我國中短期內繼續提高利率，還是客觀存在一定的空間。國家主要是採取增加銀行准備金率、提高銀行利息和發行中長期債券、基金等形式收縮銀根。

在連續兩年組合拳式密集出台房地產調控政策的背景下，更多的是需要檢驗政策的效能效率，而不是再打政策組合拳。現在是宏觀調控壓縮了房地產市場需求，但市場供給也相應出現變化。土地供應量少了，房地產開發商採取收縮性、觀望性的開發策略，需求和供給呈現新的不平衡，房價難以出現下跌，除非採取進一步的非市場化經濟行為。

在什麼樣的政策條件下才能導致我國房價真正下跌呢？從目前環境分析大致有如下一些因素。但如果仔細分析，這些條件的實現非常不易，處理不好，會對國際上承認我國「市場經濟國家」帶來負面影響。

第一，連續多年用於經濟適用房（比完全市場化的商品房價格低的限價房，且受到政府各項稅費減免的優惠政策，供應對象受到政策限定）和廉租房建設的土地供應比重超過全部住宅建設土地的30％，且大部分土地位置位於中心城區。

第二，連續多年經濟適用房的建設佔全部新建住宅總量的30％以上，且大部分住宅位置位於中心城區。

第三，享受廉租房（包括現在租住老公房）的人口數量超過城市總人口的30％。且廉租房的物業管理必須由政府補貼，管理水平達到普通商品房的標准。

第四，建立對所有出售的商品住宅實行政府限價審批。

第五，大比例地實行對商品住宅建設用地的無償或低價計劃調撥分配。

現行的房地產調控政策對商品住宅的價格影響作用方向如何呢？如果仔細分析基本可以得出這樣的結論：所有屬於行政調控的政策因素，大致一半對房價有抬升作用，另一半對房價有壓低作用；屬於經濟調控的政策因素，大多數對房價都具有抬升作用；行政調控因素和經濟調控因素混和使用，抬升房價的作用要大於抑制房價的作用。這一結論絕非政策制訂者的初衷願望，但中短期市場現實表現就是如此。

十、中國需要建立精細化、數據化的房地產監管系統

對於中國房地產產業、行業和市場來講，特別在宏觀房地產調控的背景下，更要特別重視決策依據管理，尤其是精細化和數據化的管理。在土地供應、住宅建設、市場交易和行業狀況等方面，實行精確數據的動態監控，為全國房地產發展提供輔助決策依據。

中國房地產宏觀管理存在調控過程和調控方式轉型的現實客觀要求，即調控手段由粗放管理向精確制導轉變；調控過程由事後調控向事先預防轉變；調控方式由經驗導向向數據導向轉變。從而杜絕非民主的主觀決策和非科學的情感調控。

中國房地產管理層面應全面建立房地產信息的搜集、監測、評價和決策的創新平台。該平台必須以國家經濟與社會發展規劃為依據，以土地供應為基礎，以建設過程為對象，以預售許可為節點，以市場價格為重點，以供求平衡為目標；該平台應該能夠全面、及時、准確的反映全國各個城市房地產的基本信息，包括土地供應信息、建設進度信息、市場交易信息和行業管理信息；該平台要求展現多維、立體、直觀的表現房地產產業、行業和市場的數據、指標、指數，涵蓋各類土地、新房和二手房、住宅、辦公樓、商鋪廠房的租售，並將這些依據進行比較和推測；該平台必須是高效、精細、集成、分析為一體的房地產監測調控的創新模式，能夠將國家宏觀經濟指標、城市總體規劃、區域人口態勢、地方主要經濟指標、五年經濟和社會發展規劃與房地產數據進行耦合，判斷房地產投資、價格、結構、增幅和市場秩序的健康程度或警示程度。

創新的工作體系要依託行政審批、土地普查、房屋普查、權籍登記、市場交易和市場調查等傳統手段獲取原始基本數據。要大膽運用多種新技術手段，如用數學模型和計算機技術生動直觀表現數據、指數、指標等圖表；運用地圖、遙感影像、衛星照片進行大視角、可轉換、可縮放、可定位、可縱橫切的耦合表現。

⑧ 最近出台的建立房地產市場調控長效機制具體指的是什麼

一是將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的內土地作為住宅用地的容辦法；

二是深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居；

三是將探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。

⑨ 國家調控房地產市場有哪三大手段 舉例說明並列出近兩年具體法規

第一增加營業稅和個人所得稅
第二提高存款准備金率
第三6次加息

⑩ 房地產市場調控政策的目標房地產市場調控政策手段主要有哪些

在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中佔有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。

一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也佔有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合並、兼並等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，並優化房地產企業的規模結構。
我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場佔有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恆生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場佔有率等主要指標要佔到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象徵。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面採取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以採取凍結上市的做法，管理層是出於對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒於此，政府果斷地採取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸於房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯後，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落後。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振盪，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。
我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在於它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精於管理的房地產公司並不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而藉助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。

二、 房地產稅費分析
根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費佔39％，建安成本佔51％，其他費用佔10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關繫到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。

<一> 房地產稅費總量分析
稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或准公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。
從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率並不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動後，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。
從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大於本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額並不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬於資金密集型產業，並且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之於民，用之於民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，並進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。

<二> 部分規費分析
從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。
如政府代行市場職能收取的建築工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以後工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。
工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所佔的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以採取邊際成本定價，也可以採取平均成本定價。無論採用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最後由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等於消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建築成本不能分攤到房價中，待以後公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。

三 、經濟適用房的經濟學分析
經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基於我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對於經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。
經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施後卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標准上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩餘和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩餘。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標准後，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。
用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠後，出於自身利益考慮有可能進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標准，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利後再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。
由於經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：
用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。

參考文獻：
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