Ⅰ 如何約定二手房買賣合同中的違約金
1、違約金應占合同總金額的比例是多少
在中介提供的很多關於房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金多隻能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金並不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定。
2、一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金?
在二手房買賣合同中，通常會約定一種「滯納金」，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由於合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照「滯納金」追究違約責任。
3、違約金的執行是否應嚴格按照合同約定執行?
違約金可以由買賣雙方依據自己的意願協商確定，但如果發生糾紛，並不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。具體說，如果合同中約定的違約金高於實際損失的30%，則認為違約金約定過高，需要適當調低；如果合同中約定的違約金低於實際損失，則守約方除可主張違約金外，對於違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當雙方發生爭議時，下家無法證明自己的實際損失真有那麼多，法院終將違約金調整為每日100元。
Ⅱ 二手房買賣中 如何追究違約責任的問題
什麼是違約責任? 違約責任是一種保障債權實現和債務履行的重要措施,是指當事人不履行合同債務時,所應當承擔的賠償損失、支付違約金等責任。違約責任是民事責任的一種重要形式。 當事人對違約責任的承擔,一般是應當以過錯為前提的,即能夠履行合同而故意不履行合同,或者本來可以履行合同,但因為當事人自己的過失而造成合同沒有履行的,才承擔違約責任。 違約責任有哪些方式? 根據《合同法》第107條規定:「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」以下分別加以說明: 1.繼續履行。即違約方根據守約方的要求,繼續按雙方在合同中約定的各種要求履行合同義務。並且這種履行經過法院的判決、調解書或仲裁委員會的裁決書確定後具有強制執行的效力。本案中的劉女士就可以要求張先生承擔繼續履行的違約責任。 2.採取補救措施。即違約方根據守約方的要求,按照合同的約定,能夠採取補救措施挽回損失的,要盡量採取補救措施。 3.賠償損失。即違約方向守約方支付一定數量的金錢,作為對其違約行為給對方造成損失的補償。一般就是關於違約金的約定。 二手房違約責任的注意事項 1.一旦出現違約時,守約方可以選擇要求違約方是繼續履行還是採取補救措施還是賠償損失。選擇的權利在於守約方而不在違約方,違約方認為承擔了違約金就可以要求解除合同是錯誤的。 2.如果一方已經明確表示將要違約反悔,對方可以在合同履行期屆滿前要求對方履行違約責任。如合同約定的房屋過戶期限還沒有到,但是賣方已經明確對買方表示反悔,買方可以直接起訴,不必等到約定的過戶期限。 3.約定的違約金應當和守約方實際受到的損失相當,不能低於也不要過分高於實際損失。如果違反了此規定,一方可以向法院起訴要求增加或減少。 4.如果在合同中約定了定金,又約定了違約金的,守約方一般只能選擇適用一個。除非所遭受的損失單獨適用定金或者單獨適用違約金仍然不夠彌補的時候,才可以兩者同時適用。
Ⅲ 我在中介買了套二手房，已經簽訂了買賣合同，但中介違約，而合同上沒說中介違約要承擔的責任，我該怎麼辦
三、二手房買賣合同中的違約金的約定
1、在二手房買賣合同中違約金的約定一般版為總房價的權20%。但是違約金具體多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定；
2、在二手房買賣合同中，通常會約定一種「滯納金」，主要是針對遲延履行合同義務時，進行違約責任追究。但是只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照「滯納金」追究違約責任。
3、違約金的執行不一定完全按照合同約定執行。合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。一般合同違約金不得高於實際損失的30%；如果違約金低於實際損失，則守約方除可主張違約金外，對於違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調高違約金。
Ⅳ 二手房買賣合同應該怎麼簽中介責任如何明確
一、二手房買賣中介合同應該怎麼簽
1、合同中葯明確房屋坐落，產別，書證號等房屋基本概況的規定。其中包括告知租賃情況，以避免買方拿到了產權證但拿不到房屋使用權的情況;告知抵押情況，以免對對以後產權證的辦理時間以及房款的交付方式造成影響。
2、合同中應約定房屋按套轉讓，可避免因雙方對產權證上面積的理解不同而產生的糾紛。
3、合同中應明確產權證過戶方式及稅費支付方式的約定，能讓雙方對各自的權利義務做到心中有數。
4、合同中應明確房款的支付方式和時間的事先約定，以避免因約定不清而產生糾紛和糾紛發生後因無相應的約定而導致的糾紛無法處理的情況。
5、合同中應明確房屋的交付方式，為買方什麼時候能取得房屋的使用權提供了保證，也對因賣方逾期交房產生的糾紛如何處理提供了依據。
6、合同中應明確傭金的約定，提醒買賣雙方支付傭金是自己的義務，從而避免中介方因收不到傭金而與買賣雙方產生的糾紛。
7、合同中應明確對合同變更的相關規定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改變合同引起的糾紛。
8、合同中要明確約定了中介方與買賣雙方之間以及買賣雙方自身之間什麼情況該承擔什麼樣的違約責任，這有效避免了糾紛產生後因約定不清而導致糾紛無法處理的情況。
9、合同中要明確雙方爭議的解決方式，確保一旦糾紛產生後能按照合法、有序的方式去解決。
10、合同中要有三方的簽字，以確保合同的有效及安全。
二、二手房買賣中介合同要注意什麼
1、二手房有無合法的產權和土地使用權
合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提。這一點作為二手房購房合同注意事項非常關鍵，值得每個人加以重視。
現實生活中存在利用假房產證行騙的情況，鑒別房產證的真偽，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產權證真偽的最保險方式是到相關部門進行核實。
2、准確了解售房人
一般來說，大家可以通過查看房產證所有人的身份證件，來解決該困擾。如果售房者與房屋產權證上記載的產權所有人不是同一人，則應當了解售房者與房產所有人之間的關系，要求售房者提供證明文件，並親自向房產所有人核實。
購房者應當詳細了解並核實房產所有人是一位還是幾位共同所有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產過戶手續時，全部共有人需要都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。
3、對即將進行交易的房產基本情況必要了解
這主要包括房屋的實際面積和機構與房屋產權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產用途是否與購房者購買後的用途相符等。
4、核實房產是否抵押、租賃或被司法機關查封
如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售並放棄優先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權人，並就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封，則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉(非專業人士難以把握)。很多人在簽訂二手房買賣合同時忽視了這些應當注意的事項。
5、購買的房屋是公房或經濟適用房，應了解這些房屋是否獲准上市交易
預購公房是否需補足有關費用、公房原單位對房屋是否保留優先購買權、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋，由於其特殊性，應特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權證和土地使用權證，如有疑問則不宜購買。
6、估算稅費負擔
二手房買賣的稅費規定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據國家規定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。
根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向法律專業人士或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。
Ⅳ 在二手房買賣時怎樣做到買賣合同約定明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節版問題還應約定清權楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發生，即使發生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位於交易流程的最後環節，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成後再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付後，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對於房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。
如果需要購置2手房，可以找大一些的中介，平台，合同也是明確標注的，例如速拍就可信
Ⅵ 二手房買賣合同中，如何確定逾期付款的責任條款
買房逾期付款，需不需繳納要交違約金，主要看雙方的合同。雙方簽訂的合同中，有關於，買房逾期付款需要繳納違約金的條款，違約後就需要繳納違約金。
根據最高人民法院商品房買賣合同糾紛司法解釋第十六條規定當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少，當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。買受人逾期付款的違約責任，分為兩種：
1、逾期期限在雙方的約定期限內的，應當支付逾期付款及其利息，合同繼續履行。
2、逾期期限超過約定期限的，可選擇：
(1)合同繼續履行，買受人應當支付逾期付款、逾期付款利息、違約金;
(2)解除合同的，買受人應當支付違約金;
(3)雙方另地約定。相關知識延伸閱讀：逾期付款開發商能拒絕交房嗎
1、開發商行使後履行抗辯權
開發商以逾期付款為由行使後履行抗辯權拒絕交付房屋。即所謂的後履行抗辯權，是指在雙務合同中，負有先履行義務的一方當事人，屆期未履行義務或不適當履行義務時，後履行義務的一方當事人享有的可拒絕對方履行或相應履行要求的權利。所謂雙務合同，是指雙方當事人的義務互為對待給付或對價關系的合同。商品房買賣合同就是雙務合同。買房人有付款義務，開發商有交房義務，買賣雙方履行義務的期限分別屆滿、屆至。後履行抗辯權實質上是對先履行義務一方違約的抗辯。2、開發商行使後履行抗辯權不成立的情況
如果買房人未能在約定期限內支付大部分的購房款，那麼開發商就可根據《合同法》第六十七條規定的先履行抗辯權拒絕交房;如果買房人已經在約定期限內支付大部分的房款，那麼開發商拒絕交房抗辯不予成立。3、買房人以賣房人不具備房屋交付條件的情況，行使不安抗辯不成立
買房人可否以賣房人不具備房屋交付條件，而依據《合同法》第六十八條的規定行使不安抗辯權而拒交購房款呢?其實這是不可以的。《合同法》規定的不安抗辯權行使條件，必須是有確切證據證明賣房人經營狀況嚴重惡化;轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;喪失商業信譽;有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。房屋不具備交付條件不屬於以上四種情形。