如何做二手房規劃

㈠ 新人該如何寫二手房月計劃

月計劃是對自己下月工作的一個規劃，無論是新人還是老人都是非常重要的。回
作為經紀人，首先答你需要對自己的下個月的工作有一個目標，這個目標當然可以用業績來體現。
當你制定好這個目標之後，就是計劃為實現這個目標而做出怎樣的工作規劃。
例如：下月目標業績2萬，為實現本目標需要簽2單，平均25組帶看可以成一單，平均8組客戶可以有一次帶看，怎樣的開發可以達到這些客戶，最後把這些開發形式（如布展、貼條、掃樓、網路、跟蹤等）具體分到每天的工作任務當中。
把以上翻過來便是你的月計劃，經常計劃並按照你的計劃去做，會使你的進步很快，希望你能成為優秀的經紀人。

㈡ 如何做好二手房經紀人

做我們這行，就跟賣衣服是一樣的，首先要有「貨」，那麼房子就是我們的產品，所以我們每天必須不停的去熟悉我們自己的產品；
（所以，作為我們房地產經紀人，
第一件事就應該每天不停地出去看房子
，了解小區的物管，周邊的配套以及周邊的規劃，房子本身的戶型結構，朝向，樓層，面積，價格以及業主的產權等等）2.
就是要將這些屬於我們的產品，進行「包裝」之後，通過各種宣傳渠道，將廣告發布出去，讓更多的人群，更多的購房者知道我們的產品，並且，我們想方設法讓購房者們有了解我們產品的慾望。
（意思就是說，我們要將我們所空看的房子，畫好戶型圖，照好每套房子各個角度的照片以及樓盤的外觀再加上我們用心寫的「廣告詞」備注，發布到各大網路上，以及粘貼到門店房源信息欄上吸引顧客，所以
第二件事就是我們每天要不停地尋找、挖掘客戶，堅持用心發布網路房源，到外面拆遷地帶貼條以及人群密集的地方發布傳單等等方式）3.
當客戶通過進店咨詢或者電話咨詢的時候，那麼，就是我們介紹產品的時候了，因為我們之前發布到網上，或者粘貼在門店牆上的房源廣告都是我們親自去看過的，所以，這個時候，我們要在客戶面前做深入的介紹，通過我們的介紹，要讓客戶彷彿已經身臨其境，非常想跟我們一起去「試產品」
（看房子）（那麼，
第三件事我們每天要堅持帶看一個客戶,
因為只有通過每天帶看，不停地帶看，我們才會了解各種形形色色的客戶，才能在各類形形色色的客戶面前游刃有餘）4.
把死周邊的樓盤，其實就是把死周邊每套房子的業主：都說兔子不吃窩邊草，但是我們這行就偏偏不能不吃窩邊草，業內精英們通常說的一句話，當自己門店周邊的房子被來自其他遙遠地方的中介賣掉，那是一種恥辱，如果賣掉了，我們一點點業績都沒有分到，那是恥辱當中的恥辱，所以，作為靠信息吃飯的我們，一定要將周邊的樓盤、周邊的每套房源「把死」，「把死」周邊樓盤的方法可以通過公司現有的業務來實施，具體有以下幾點：A：談全程：出來一套比較優質的房源信息，盡量和業主談全程獨家代理業務，將這套房子鎖定在我們一家公司賣，盡量押業主的有效證件原件，這樣就非常有效地把死這套房源；B：收鑰匙：收鑰匙有幾個好處，第一，方便我們自己帶客戶看房，為成交加快了速度；第二，就是方便我們公司其他門店看房，當被他們賣掉，我們照樣可以分到10%的業績；所以，我要求我們門店的員工，爭取
每天收取一套房子的鑰匙；C：限時包銷：收購以及房屋銀行
，這三種都是公司的特殊業務，當然，這些業務是建立在房價超低的情況下的，要求房價必須遠遠低於市場價。5.
業主、客戶的回訪：先說業主回訪，
雖然說房源是我們推銷的產品，但是房子本身始終不是我們自己的，他是屬於業主的，所以產品的價格最終還是由業主來定，所以我們每天在沒有客戶帶看的情況下，就應該不停地了解業主這邊的情況，看看價格是否有變化，通過經常電話聯系，我們還可以拉近與業主之間的距離，建立與其良好的關系，可以幫助我們把死業主，把死房源；再說客戶的回訪
，客戶有很多種：A:成交了的老客戶，我們稱為A類客戶，這種客戶我們主要是要做好售後服務，經常電話聯系，簡訊聯系，過年過節的時候發條信息問候一下，拉拉家常，慢慢的將這種客戶變成自己的朋友，這樣，朋友就會給我們介紹他的朋友給我們認識，作為新的購房者，所謂新客戶，所謂「回頭客」；B:然後就是最近跟進起的「准」客戶，我們將他劃歸B類客戶。這種客戶我們必須跟緊，了解客戶的生活規律以及看穿客戶的心理，選擇最佳時機跟客戶通電話或者發簡訊息，了解客戶的購房需求，從而准確的配盤，使其快速下定，快速成交；C:最後，就是一些接到其電話，但是一直都不來看房或者觀望中的客戶，我們稱之為C類客戶，這種客戶，我們要選擇一些過年過節的時候，通過發信息的方式問候客戶，這樣子，將自己推銷出去，讓他知道你的名字，而且還知道你的工作是「二手房經紀人」，這樣子，當他有一天想買房的時候，可能拿起手機，就會想到你的簡訊息，這個時候，C類客戶就變成B類客戶了。
總而言之：我們不要輕視每一位客戶，要謹慎對待你接到的每一個電話，最好的方法是自己建立一個客戶文件檔案，將所有的客戶進行歸類，從而，讓我們便於管理。(所以，我們每天必須做的
第四件事，就是每天選擇好的時間給業主客戶打電話，行話稱為「洗盤」)養成習慣，每天堅持做以上事情，久而久之，就會形成一種自然，工作起來就自然會有規劃，自然會有目標，聰明的人不一定能做好，但是能吃苦，能堅持的人肯定能勝任這份工作！堅持，就是勝利！

㈢ 二手房水電改造怎麼做

看下房子年限，由於上次裝修在加上原工程，兩次線路，到二次裝修又要做拆除，線路太亂又不清楚之前的線路。要有預算最好是線路全換，必定是隱蔽工程，而且家用電器越來越多。

㈣ 二手房應該怎麼改造

二手房改造是二手房裝修的重點，全面改造就是對原裝修全盤否定、推倒重來版。對二手房改權造分四步：
拆除、 隱蔽工程施工、基礎工程施工、常規裝修。
一 拆除：門窗拆除、牆地磚地板拆除、非承重牆拆除、水電路暖氣拆除。
門窗拆除的重點是安全，水路拆除要做好封閉，電路拆除要注意絕緣。
二 隱蔽工程施工：防水施工、水路改造、電路改造。
三 基礎工程施工：舊房牆面基層處理、戶型改造、門窗拆換、陽台保溫等。
四 常規裝修 只要拆除和隱蔽工程做到位，常規裝修其實很容易。

㈤ 二手房行業到底如何做

一，緊盯相關的房產門戶網站。

很多有意向賣房的業主或者出租房子的房東，如果他們不主動去找房產中介的話，一般都會選擇在房產相關的門戶網站（例如58同城、趕集、安居客、鏈家、搜房等網站）發布房子出售或者出租的信息。房產門戶網站的信息量大、每天更新的房源也多。

二、業主或者房東主動上門店咨詢了解。

有不少想賣房或想出租房子的業主平時很忙，自己沒時間去找購房者或者租客，並且也為了省時省心省事，防止被騙，他們一般會到相關的房產中介門店，委託房產中介幫他們賣房或者租房。這也是房產中介的房源來源最快、最多的方式。

三、與物業、開發商合作，獲得業主信息。

有不少房產中介是通過與小區的物業、開發商達成合作，讓物業推薦有賣房需求、或者出租房子需求的業主給他們，如果房產中介與業主達成交易，房產中介就返點給物業。亦或者房產中介直接從開發商、物業處，購買了業主的個人信息，通過電話聯系業主，確認業主是否有賣房或者出租房子的需求，以此獲得相關房源。

四、想方設法混入各個小區的業主群。

現在很多小區都開設有QQ業主群或者微信業主群，有不少房產中介就想方設法混進這些群裡面。每當有業主在群裡面發布想賣房或者出租房子的信息，房產中介一般就主動私聊這些業主，與業主談合作，獲得房源。

五、進到小區、在每位業主家門口上貼小紙條。

有的房產中介通過各種方式進入了小區，並在每位業主的門口、門把上貼上了帶有姓名、聯系方式、賣房或者租房服務等用途的小紙條，且也注意到小紙條的內容要誠心，要容易撕下來，不然業主會非常的生氣等這些特點。有需要的業主有時候就會主動聯系房產中介，接容易達成合作。

六、從周圍的親朋好友、同學、老顧客等人群獲得房源。

這個靠的就是房產中介自身的人脈了，人脈廣、人緣好，自然周圍的親朋好友、同學圈、過去的舊同事、老顧客等人群就會幫推薦的客戶，這樣一來房源也多了。

七、房產中介之間共享房源信息。

現在很多房產中介都是團隊作戰了，不是單打獨斗，同一個公司的很多房產中介都是你有房源共享出來，我有房源共享出來，他有房源也共享出來，實現資源共享，大家一起努力，成單率也更高。

資料拓展：

房產中介在消費者滿意度方面仍有大量工作需要改進，比如一些消費者對房產中介不滿意的抱怨理由中，存在房產中介未履行合同約定的服務內容、已售的房源仍在掛牌、隱藏房屋真實信息、交易不成功時不退意向金或傭金、從業人員不真誠、強買強賣、不簽合同或合同不規范、不當使用客戶個人信息或者商業秘密等問題。在接受房產服務時有超6成涉及糾紛，其中最主要的問題就是房源信息發布作假。

㈥ 買二手房怎麼做資金預算

1、計算需求面積：要確定好房屋的面積問題，換個角度來說就是房屋的戶室。這里最好根據家庭的人口，和自身的情況來選擇，太大了會造成浪費，小了又會讓生活變得非常不適。但需要提醒購房者的是，面積並不是唯一因素，建議購房者最好在戶型、樓層、小區環境等多方面對同一區域的房子做好比較，這樣才能把錢花得物有所值。

2、考慮還貸能力：在購房之前，購房者首先要合理規劃自己現在的資金以保證能夠用來繳納首付款，其次要做好未來收入預期，根據銀行要求月供不能超過收入的50％。假如你的工資現在是8000元/月，那你的月供就只能低於4000元，一般而言，每月的月供應該控制在月收入的30％左右，才能更好的保障日常的生活不受影響。

3、參考區域定價：決定買房子的時候，別忘了參考下區域的房價，然後根據自己的經濟實力來選擇某一區域的房子。一般來說，開發完善、交通便利的區域房價會偏高，如果考慮購買，那就要多准備點錢啦。

4、了解物業收費：交房之後，購房者就要開始繳納房屋的物業費了，不同開發商有不同的規定，購房者最好是可以在購房前了解一下小區的物業收費詳情，從而可以更好地制定購房預算。

5、預留各種稅費：一般購買新房需要繳納契稅、房屋維修基金、產權登記費，而二手房交易則需繳納契稅、增值稅、個人所得稅等稅費。這些稅費加起來並不是一個小數目，購房者應該提起做出資金預留。

6、預估裝修費用：

如果購買的是毛坯房，那麼裝修費用是一筆大支出，一般來說需要有：材料費、人工費、設計費、質檢費等，因此在購房前就要將這一項列入購房預算之中。除了裝修費用，還要考慮到日常的維修費用，雖然維修費用相對較低，但是零零總總的加起來也不是一筆小數目，所以最好還是准備一筆維修資金。

申請二手房貸款要注意什麼

1、注意產權：

二手房中有很多房子的產權都不是很清晰，但是對於產權不清晰的房子，如果購房者購買了就有可能面臨申請不到貸款的境地。常見的房屋類型包括：未辦理產權證的回遷房、安置房等；雖然說賣家能夠在房子裡面，但是房子再次交易的話，是無法辦理過戶手續的。售房者只擁有使用權的公產房、企業產房，以及無法辦理產權證的小產權房。

2、注意房齡：

大家在挑選二手房的時候要盡量避免買到房齡太大的二手房，房齡太大的二手房也有可能會被銀行拒貸，銀行對二手房的房齡有比較嚴格的規定。一般房齡在20年以上的二手房就算是房齡比較大的房子了，遇到這樣的二手房，小編建議大家不要購買了，許多銀行是不予放貸的，因此購房者最好遠離房齡太大的二手房。

3、注意還款能力：

申請銀行貸款的話，銀行會從多方面去評估購房者的還款能力，比如說收入證明，工作性質等等，如果你打算貸款買房，那麼在貸款買房前就一定不能隨意更換工作。如果工作不穩定的話，那麼你的收入也不穩定，銀行放貸也會有風險，為降低放貸風險，銀行就會選擇拒貸了。

以上是小編為大家分享的關於買二手房怎麼做資金預算的相關內容，更多信息可以關注建築界分享更多干貨

㈦ 如何規劃好二手房裝修改造花費項目

房子是每個家庭的必需品，不同的房屋種類各有優勢，二手房以其優越的地理位置，便利的生活圈子及成熟的社區環境成為了很多家庭選購房屋時的首選。近年來越來越多的家裝工程是二手房的改造。那麼如何做好二手房裝修改造花費項目規劃呢？以下這三個方面是整個二手房裝修預算的關鍵。二手房預算總額規劃、二手房整改預算規劃、二手房翻新預算規劃。

一、二手房預算總額規劃

二手房裝修改造花費不同與毛坯房，毛坯房的預算是伴隨著整個裝修流程從零開始的。而二手房裝修預算則包含兩部分，第一部分是二手房內部房屋建築結構及陳舊設施的拆除費用。第二部分是拆除後翻新過程產生的裝修費用。

二、二手房整改預算規劃

在前面已經介紹了二手房裝修改造花費項目的整體規劃要從拆除開始，不要小看簡單的拆除工程，在施工過程中產生的拆除人工費、垃圾清理費、設備使用費、電費等都不是小數目。

除此以外，舊傢具及陳舊設施的處理也需要支付一定的人工成本費用。所以，在此提醒正要進行二手房裝修的您一定要合理規劃拆除工程。

三、二手房翻新預算規劃

拆除預算制定完畢後，進入施工預算階段。建議您與裝修公司按照後續的裝修施工過程列出清晰詳細的人工費用、材料費用等進行預算的規劃，這時要為二手房裝修改造花費設置一個合理的差額區域，保證後續裝修順利進行。

凡是以預立而不為，做事之前預先規劃好往往是事情成功的基礎，相信您在看過這篇文章之後對於如何做好二手房裝修改造花費一定有了自己新的認識。

㈧ 二手房如何改造

這個可以請專門的設計師去幫你設計一下。自己沒有那個設計師想的全一點兒。

㈨ 翻新攻略之二手房/舊房完整改造流程是怎樣

舊房翻新熱潮不由分說地來了，身邊的朋友都在問：我家想翻新，該找誰？該咋辦？聽了不少舊房翻新的「通關密語」，但即將深陷其中的消費者還是憂心忡忡。不知把好哪些技術和心理關，才能順利地全身而退。其實，大家心知肚明的是，高齡房屋的「五臟六腑」已然老化，而由於建造時間久遠，當時條件有限，所以許多房屋原本就有「內傷」。因此，想通過翻新治標治本，有針對性地給「內外傷」對症下葯，才能事半功倍。因此，《廣廈時代》本周向業內人士請教，列出舊房翻新「最排行」，將老房子最易出現，施工人員又最易忽略的問題一一指出，希望能為准業主們提個醒。
最難
查缺補漏 排除安全隱患是個技術活兒舊房翻新避無可避的難題就是：只有先治癒老房子原有的「硬傷」，才能讓翻新事半功倍。有著多年家裝經驗的龔工長告訴筆者，其實，舊貌換新顏不過是舊房翻新最表層的表現形式，翻新的更深一層用意是：查缺補漏，排除老房子里的安全隱患。
而排除老房子安全隱患的過程，處處埋有陷阱，更是舊房翻新的「最難」點。今朝裝飾工程部經理崔濤稱，給舊房查缺補漏是個技術活兒，對於消費者而言有些晦澀難解，但由於該步驟將影響日後居住安全，所以消費者應該提醒並監督家裝公司或施工隊，別落下這項工作。
舊房翻新「最難」排行榜：
1.堵漏砂眼。老房子樓板層里的砂眼比較大，形象點說就是老樓的樓層毛孔大。如果舊房翻新時不堵上這些「毛孔」，一旦地面上有水殘留很容易滲透到樓下，讓別人家的天花板遭殃。正確的做法是：先用不摻沙子的素水泥，為樓板「打個底」。等「水泥粉底」將樓層的毛孔遮蓋住之後，再按正常程序鋪水泥砂漿。
2.更換主水管道截門。藏在廚房或衛生間主水管道截門，只有長期外出、檢查水管道、水管爆裂或有其他特殊情況時才會用到的東西，許多家庭住上5、6年也不一定會跟這個截門碰一面。正由於沒人氣，這個主水管道水管截門很容易銹死。因此，翻新時，應要求施工方對此進行檢查，對於居住10年左右的房子，最好更換新截門，以保安全。
3.排查馬桶後排水下水改造。如果你家老房子的馬桶是由蹲式改成坐式的，那翻新時應要求施工人員對下水改造進行排查，因為馬桶蹲改坐的後排水下水改造是個技術活兒，容易埋藏漏水隱患。 最貴
內外兼修 確保房子內外光鮮有代價「舊房翻新得花多少錢，哪些項目最貴？」這常常是舊房翻新業主向設計師提出的第一個問題。今朝裝飾設計師洪微告訴筆者，多數有翻新意向的消費者，想提前了解翻新中最貴的項目是什麼。洪微的經驗之談是：門和瓦工(鋪貼瓷磚的工人)；水電線整體更換和牆面基層處理+刷漆，在「最貴」排行榜中，名列前三。
如果將翻新工程分為隱蔽工程和表面工程兩部分，那麼想確保房子內外都光鮮亮麗，兩個工程的關鍵部分都不能圖便宜。而消費者擔心出現的「高價拆除工程」，在正規家裝公司中基本不會發生，拆除的費用通常會占總裝修款的1/10。
舊房翻新「最貴」排行榜：
1.占翻新總款35%左右的：門和瓦工。戶門、內門+瓦工的支出，通常會佔到翻新總款的35%左右，而設計師建議，這部分的錢最好別省。因為要居住十幾年的房屋，門和牆地面瓷磚的壽命長短很重要，如果這兩部分出現問題，等翻新完成後再更換更麻煩。
2.占翻新總款30%以上的：水電線整體更換+水電線走位。新房在水電線走位改造上的花費大概在總款的20%-30%，而舊房翻新中，還要加上水電線整體更換的費用。設計師告知，老房子電力入戶線粗細多為1.5平方毫米-2.5平方毫米，難以支撐如今家中眾多電器的共同使用，容易因為電力負荷過大引發火患。為保安全，將入戶線更換為6平方毫米，分戶線更換為4平方毫米-2.5平方毫米，最保險。同理，2003年前的水管基本都需要更換。因為以前多用鍍鋅管或鋁塑管，接法也有瑕疵，很容易漏水，更換為PPR管可以解決這個問題。而對於一個60平方米的老房子而言，水電線整體更換的費用至少需要1萬元。
3.占翻新總款20%左右的：牆面基層處理+刷漆。老房子的牆面基層通常存在問題，為了讓塗料或壁紙更貼合，壽命更長，鏟掉原有牆面基層，重新處理的工作必不可少。不過，這項也是令舊房翻新價格飆升的「元兇」之一。 最遺憾
顧此失彼 為面子工程忽略施工不可取房屋結構設置不合理，浪費了有限空間，更阻礙功能區發揮余熱。這是老房子的弊端，也是舊房翻新時應該首當其沖被解決的問題。獨立設計師王喆在近兩年自己完成的舊房翻新案例中發現，業主們感覺當初「犯傻」的地方有兩個，一個是為了面子工程削減了施工預算，導致後期居住和使用上的不便利；另一個是為了保證美觀讓功能型設計讓步，影響居住質量。對此，今朝裝飾工程部經理崔濤建議，舊房翻新時，消費者應看清輕重緩急，居住的安全性、便利度和舒適度的排位，應高於視覺享受。
舊房翻新「最遺憾」排行榜：
1.為了美觀，忽略功能性。50平方米的小一居，從視覺上看略顯擁擠，為了讓視野更寬闊陳小姐夫婦將其變成了大開間。日後使用發現，父母來探望或朋友來小住都異常不便，如今有了寶寶的兩人正在煩心如何再將房子變回一居室。
2.為了省錢，減少必要改動。預算有限，只能在水電改造這種從外面看出來的地兒上省，許多業主後來為自己的這項決定付出了代價。水電位一旦被縮減，日後生活的實用性和便利性，也將隨之打折扣。由於涉及隱蔽工程，所以這一問題將無法再彌補。
3.為了安置心愛的傢具，委屈了房子。郭小姐提前買下一套心愛的歐式客廳傢具，為了讓這套傢具能在客廳中發光發熱，她寧願損失衛生間和主卧的面積。誰知日後過於局促的衛生間和卧室，讓她痛苦不堪。設計師建議，翻新前要對房屋大小和翻新預算心裡有個數。而先滿足基本居住需求，再滿足個性化需求的原則，更不能忽略。

㈩ 怎麼才能做好二手房經紀人

二手房經紀人，就是在房屋和土地買賣、轉讓、抵押、租賃、交換等交易活動中充當中間媒介，接受委託，收取傭金的自然人和法人二手房經紀人的主要工作是找房源、找客戶、配房源、 帶客戶看房子、談價、磋商、成交、過戶、物業交割。
客戶為什麼找二手房經紀人買房子，房主為什麼找二手房經紀人賣房子，因為二手房經紀人專業。要對房地產領域的所有相關知識都了如指掌，能給出一個專業的服務。房主可以以合適的價格賣掉房子，客戶可以以合適的價格買到房子，還有未來的增值想像空間，在二手房經紀人這里可以得到所需要的所有專項服務。

扎實的二手房專業知識。如了解與二手房有關的交易注意，要繳的稅，怎麼按揭過戶，是否可以貸款，相關流程如何，如果沒有相關證件、怎麼補辦等等。其次，要懂得與二手房有關的法律法規，能處理常見糾紛。還要認識二手房的好處，並給客戶介紹。

優秀的二手房經紀人案例：
一些經紀人抱怨事客人看了十幾套房子，客戶都不買，可某一個經紀人帶客人只看了三套房子，客人就買了。這時候不應該一味地責備客人，其實最需要反思的是經紀人自己，客人有權利去選擇自己中意的房子，為什麼不能盡快幫助客人找到他需要的房子?雖然地產經紀是靠傭金生存的，一個優秀的地產經紀絕對不能只關心傭金，還要真正考慮買賣雙方的利益。只有這樣才能以平常心對待客人。客人挑經紀人，經紀人也可以挑客人，很多時候生意做不成，對經紀人也不一定就是損失。生意是一時的，朋友卻是一世的。

二手房經紀人應該有的素質條件：
1、真誠;
2、自信心;
3、做個有心人;
4、韌性;
5、專業;
二手房經紀人一日工作
1、准備一本筆記本，在每天開完早會後，把今日租/售房抄到筆記本上;
2、網路發布今日租/售房房源、刷新房源;
3、從今日租/售房挑選出比較優質的或看房方便的房源，實地看房;
4、寫幾張比較有代表性房源的廣告戶外張貼;
5、今日工作總結和明日計劃。
二手房經紀人正確心態
1、承壓能力;
2、分析能力;
3、溝通能力;
4、學習;
5、知識;
6、細節;
7、創新;
8、客戶是朋友;
9、專業;
10、耐心。
11、恆心