二手房太老了如何看房齡

⑴ 房不可忽視房齡 怎樣才能判斷出二手房的真實房齡

1、查詢房屋檔案
了解房齡最靠譜的方法就是去房管部門查詢房屋檔案，因為產權部門都會對這方面的信息進行登記，不過要求就是房主必須攜帶身份證和房產證等資料，不然是無法查詢的。
2、查看房產證
房產證雖然並不能准確判斷出真實房齡，但還是起到參考作用的，尤其是對於二手房來說。初次出售的二手房，房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右。如果房子已經被轉手多次，則可以查看房屋建成時間，像建成時間或者測繪說明等，這些都是判斷房齡的有效參考。
3、問詢小區其他業主或物業
如果你對房主提供的真實房齡有所質疑，也可以咨詢一下小區其他業主或物業工作人員，畢竟他們在小區居住或者工作不少時間了，他們口中的信息往往真實性比較高。
除了上面跟大家介紹的幾個方法，其實購買者還可以通過肉眼去判斷房齡，雖然不能保證完全准確，但也是具有參考意義的，具體如下：
（1） 看屋內的情況
看一下屋內的牆面和門窗以及裝修情況，這樣可以大概判別出房子的年代。需要注意的是，如果牆面看起來很新，那可能是房主重新裝修過。
（2）看廚衛的情況
即使房主已經精心裝修過房子，但廚衛的裝修還是很難改變的，像下水管道、衛生間地漏、馬桶等都存在更換不便的問題，因此也能為你判斷真實房齡作參考。
（3）看樓體外觀
一些住宅外牆都會用牆漆或者瓷磚進行裝修，這樣的房子多為九十年代中後期之後的建築。但若是水泥外粉牆面的住宅樓，那就多為九十年代初的建築。若是紅牆磚瓦砌成的建築，那就多為上世紀八十年代至九十年代的建築。
（4）看樓層數量
看樓層的數量也可以看出住宅的大概年份，比如樓層為2至3層的，多為上世紀五十至六十年代的建築。若樓層在八層或八層以上，但沒有電梯，那就多為九十年代中期的建築，但要注意的是，不同地區的建成年代可能會有差異。

⑵ 怎樣辨別二手房的真實房齡學會這三個方法

房齡關乎著貸款的年限，更關乎著居住的舒適度，因此需要尤其注意。但是，在實際交易的過程中，售房者是不會主動向你透露房屋的真實年齡的，所以你需要學習幾個辨別房齡的技巧。

通常來說，房屋的真實年齡無法用肉眼直接辨別出來，這就需要你使用不同的方法來進行鑒別，房天下今天就教給大家最靠譜的三種方法。

一、觀察法

1、 看樓體外觀

一些住宅外牆都會用牆漆或者瓷磚進行裝修，這樣的房子多為九十年代中後期之後的建築。但若是水泥外粉牆面的住宅樓，那就多為九十年代初的建築。若是紅牆磚瓦砌成的建築，那就多為上世紀八十年代至九十年代的建築。

2、看樓層數量

看樓層的數量也可以看出住宅的大概年份，比如樓層為2至3層的，多為上世紀五十至六十年代的建築。若樓層在八層或八層以上，但沒有電梯，那就多為九十年代中期的建築，但要注意的是，不同地區的建成年代可能會有差異。

3、 看廚衛裝修程度

雖然大部分二手房在出售之前都會進行翻修，但即使牆面可以重新粉刷，傢具、家電可以替換，但是廚衛的裝修還是難以改變的。你可以通過廚衛地板的成色、款式、新舊程度等細節來判斷出該房屋的年齡。

二、調查法

1、 調查產權

若想要知道二手房的真實房齡，拿著房產證到房管局查詢房屋產權辦理時間是最直接也是最有效的辦法。你可以從產權辦理時間推斷出房屋的年齡，一般來說，單位房的年齡可由產權辦理時間向前遞推兩三年，商品房的年齡則可遞推一兩年的時間。

2、 調查建成時間

除了調查房屋產權時間，你也可以通過調查房屋的建成時間來推斷房齡。你可以親自前往國土局查詢房子的建成時間，這樣的方式也是比較穩妥的方式。

三、多方打聽法

「多方打聽」這個詞語的含義，相信即使不加以解釋，大家也應該清楚吧。其實，所謂的「多方打聽」就是向房屋所在小區的物業管理人員或者周邊的鄰居進行詢問，通過旁敲側擊獲得答案，了解到真實的房齡，畢竟你是無法從售房者的口中得知真實信息的。

總而言之，想要了解房屋真實的年齡還是需要你多下一番功夫的，現在學會上述的方法了嗎？

（以上回答發布於2016-05-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑶ 二手房房齡長短有啥影響怎麼查詢真實房齡

二手房房齡與稅費、貸款額度、貸款年限以及價值增長空間等問題掛鉤，在我們買二手房的時候，一定要重視房屋的房齡。下面主要從什麼是房齡、房齡長短的重要性，以及怎麼查詢真實房齡等三個方面，進行了具體的講解。

一、什麼是房齡？

房齡與房屋使用年限不同。

房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。

比如，開發商2010年拿地，70年使用權，該土地使用期限為2010至2080年；開發商在該土地建的房子，2012年交付使用。

到了2016年，土地使用年限剩餘64年（2080-2016）；該房屋的房齡為4年（2016-2012）。

二、房齡長短，有何影響

1、房齡高的老房子，其同周邊的小區相比，價格一般比較低廉。越老越不易出售，時間長了，甚至會貶值。

2、房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

3、房齡越老，剩餘的土地使用年限就越短，維修費用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

4、房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不願意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。

比如一套老房子，售價100萬，銀行評估價80萬，按照首付3成來算，銀行可以給你發放的貸款最多為56萬（80-80*0.3），然而，售價100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著首付你要支付44萬才行。

三、怎麼查詢真實房齡？

通常我們喜歡看房產證，來查詢這個房齡，但這種方式並不靠譜。房產證上的房齡不夠准確，正常情況下房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右；而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場交易的房子。如果房子已被多次轉手，就不能查詢到其真實房齡，因為房產證上顯示的是最新的拿證時間。可以通過以下方式，查詢二手房房齡。

1、到房產管理部門查檔，是判斷房齡較穩妥的查詢方式，可以查到准確的房齡信息。這個需要房主配合，帶上房本和身份證等相關資料進行查詢。

2、多問問該小區的業主、物業工作人員或者附近的老住戶，得到的結果往往更真實准確。

3、從房屋結構上判斷，上世紀80年代的房屋，比較明顯的特徵是廳小；上世紀90年代的房屋，在戶型設計上開始出現「廳」的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究「大客廳」，客廳在14至15平方米。

4、查看外立面，通過外牆使用材料推測。紅磚外牆，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀八十年代至九十年代初期的建築；水泥外粉牆面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建築；牆面塗了外牆漆的住宅樓和外貼牆面磚的住宅，應該是九十年代中後期以後的建築。看到新近粉飾的牆面，可從周圍居民或房管部門那裡進行確認。

5、看廚衛裝修程度。根據一些難以更換的物件（下水管道、衛生間地漏等）來判斷房齡；廚衛的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

6、在二手房交易網上備案的情況下，可以網上掛牌後，輸入產權證號，查詢相關信息。但一般只有擁有掛牌權的中介公司才能查詢。因此，要找正規的中介公司，減少購房者在買房時遇到的風險。

7、樓層高度。樓層數在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建築；樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建築；10層以上小高層並配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建築。

在我們買二手房時，一定要重視房齡，為了規避因為房齡而產生的貸款問題以及各種風險，購房者在買房時，應在購房合同中寫明相關的風險條款，即使維權，也有保障。

（以上回答發布於2017-01-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑷ 二手房怎麼查看房齡，有什麼方法自己能檢查出

一般來說，查看二手房房齡主要有以下兩種方法：1、去房管局查詢檔案。針對版具體地域的權房子房管局都有詳細的記錄和登記備案，這種方法是最准確的。2、找房東或者找房子周圍的老住戶打聽情況。這也是比較可行的方法，但不如第一種准確。當然了，如果您的朋友怕房東騙他，完全可以在簽訂房屋轉讓合同時，在合同中約定如果房屋年齡與房東所述房齡不符，由房東承擔違約責任。2、房屋買賣合同；3、雙方當事人身份證原件及復印件；4、房屋所有權登記申請書。

⑸ 二手房真實房齡原來要這么查 你知道嗎

說起「房齡」相信大家都是很清楚的，自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。簡單來說就跟人的年齡一樣，房齡說的就是房子的年齡。而二手房房齡是指一手房主轉讓的房屋，二手房是不如新房「新」，但是二手房一般是要比新房便宜很多的，不過，很多人在糾結二手房的房齡。爭議比較大的是房齡大於20年的老房子，行家表示，房齡超過20年不僅要貶值，還會出現很多風險。但是很多人也會忽悠購買二手房的購房者，造假「真實房齡」。
房齡和房屋使用年限及房產證日期
很多人分不清房齡、房屋的使用年限以及房產證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個概念。房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發商獲得地皮之日開始計算的年限；
房房產證日期，則反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，它和真實房齡不是絕對相同的，因為開發商的房子可能並非建成就賣出去了，一般而言，房產證日期和建成時間之間有個時間差，業主拿到房產證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯後性。
怎樣獲得真實的房齡
正因為房齡的影響很多，所以出於利益驅使，很多時候在二手房交易市場上，因為信息不對稱的漏洞，發生逆向選擇和道德風險，賣方或者中介會虛報房齡，裝嫩以博得買房的青睞，所以想要獲得真實的房齡，還需要花一點心思和功夫。
1.最可靠穩妥的方式——到房產管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產權證等相關證件到房產交易中心或房管局等部門進行相應查詢才可以。
2.看房產證+小區走訪旁敲側擊。因為房產證日期和出售日期並不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據房產證日期，再結合周邊鄰居的回答猜測。
3.看外立面、廚房等情況+房產專家咨詢。一般而言，每個年代的房子都有每個房子的一些特點，譬如上世紀90年代以後修建的房屋在戶型設計上開始出現「廳」的概念等，但非專業人士一般對這些了解相對較少，所以可以把外立面和房屋布局情況以及不易改變的廚房衛生間情況告知房產專家進行咨詢。
二手房房齡過長的風險
1.房齡會影響房子的硬體設施。房齡愈高，一般而言，其資產貶值就愈發嚴重，不管是房子的硬體環境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之後，可能還會帶來系列的安全隱患。
2.房齡和剩餘土地使用年限之間有關聯。房齡愈高，意味著剩餘土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
3.房齡和貸款有關聯。房齡影響貸款年限，一些商業銀行規定，譬如興業銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數，公積金貸款成數與房齡關聯密切，房齡10年以內房屋，貸款成數為6成，10-15年以內房屋，貸款成數為5成，15-20年以內房屋，貸款成數為4成；20-30年內房屋，貸款成數為3成，而且商業貸款中，個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數就愈低，甚至對一些高齡房產，銀行是拒接放貸的。
所以當我們有意欲購買二手房的時候，必須要自己了解，這個房子的真實房齡是多少，上述方式都是可以查詢到房齡的，但是還不是最為保險的，若是擔憂購置二手房因房齡問題產生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進行進一步的保障，即在合同中，註明賣方堅持出具(承諾)房齡，強調若信息有誤，由賣方承擔責任。城市套路深，所以購買二手房還是應該注重細節問題！

⑹ 買二手房，房齡太老容易出現哪些問題

房齡太老會存在哪些問題？

1、難貸款：首先，房齡會影響二手房的評估，而買二手房最終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子土地使用年限會相應的縮短，這樣會影響對房屋的評估。其次，房齡越大你能貸款的年限就越短。一般來講二手房的貸款年限看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規定的較高年限。通過這三大因素算出貸款年限，最終取最短的。最後，二手房想要貸款的話，商貸年限為50年減去房齡（各銀行略有差異）；磚混結構公積金貸款年限為47年減去房齡；鋼混結構公積金貸款年限為57年減去房齡；最長都是不超過25年。

2、土地使用年限短：目前住宅的土地使用年限為70年，房屋所有權年限是永久。一般來說，房齡越大意味著土地使用年限越短。目前，關於土地使用權到期後的解決辦法還沒有明確的規定，在續期法律未出台前，住宅使用權到期的，可採用「兩不一正常」過渡性辦法免費自動續期。所謂「兩不一正常」即：住宅建設用地使用權到期的自動續期，不需要提續期申請；不收取費用；正常辦理交易和登記手續。

3、價值增長空間小：隨著時間的推移，房齡大的房屋會出現越來越多的問題，比如牆體裂縫、門窗綉壞、管道老化等因素會影響房屋的價值；房齡大的房屋不易再次出售；房齡大的樓所在的小區相對老舊，綠化率較低，這也會影響小區未來的價值增長。

4、居住成本增加：房齡和房屋的有效使用年限有著密切關系，房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購房成本的提升。同時，實際使用年限越長，那房屋損壞程度越高，因此相應地會產生一定的房屋維修費用，因此，就需要對房屋進行修繕，增加了物業的維護成本。在受損程度不斷增加之後，可能還會帶來系列的安全隱患。

註：以上這些就是關於二手房房齡太老容易存在的問題，大家在買二手房時有必要多注意，房齡多少關乎著你房屋貸款、房產價值增長以及使用年限等問題。萬家房產 為您解答。

⑺ 對於二手房購買一點經驗都沒有，怎麼判斷房齡還有房子質量好壞

為了買房我們花了那麼多的財力和精力，當然是希望購買到一個「好二手房」，但是市面上很多的二手房，大多是帶裝修的，且使用了一定的年限，那麼大家在買房的時候，怎麼看這個房子房屋品質好壞呢？

買二手房怎麼看房屋質量好壞?

1、留意噪音大小

留意小區的周邊環境，比如是否臨近主幹道、鐵路、高架橋等，留意周邊商鋪、小攤的數量及營業時間，看看是否嘈雜，很多的小區，都會做一些綠化隔離帶，用於降低噪音，居住的環境如果太過嘈雜，會影響居住的生活品質，買房的時候，一定要親自感受一下噪音的大小。

8、房屋裝修

房屋是否剛剛裝修，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如牆壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發霉的痕跡，在電器安裝問題上要尤為注意，應開啟電器仔細檢查，注意用電安全。

9、私搭私建

屋頂搭建小閣樓；房屋內、外部結構改動，如將陽台改成卧室或廚房、將一間分隔成兩間；陽台的封閉情況等，這都涉及到房屋面積的測算及面積搭建是否合法問題，要謹慎考慮。