❶ 蘇州商品房購房知識：房價究竟是如何計算出來的
本篇詳解：蘇州商品房購房知識，房價究竟是如何計算出來的？此說法乍一看沒有道理，但仔細一琢磨，還真是這么回事。如果沒有銀行作為後備支援力量，基本上任何人都買不起房，甚至也可以說，如果沒有銀行，恐怕大多數開發商連商品房都建不成。 在房地產市場上，商品房的價格一直是人們關注的焦點，那麼究竟影響房價的構成要素有哪些呢？ 我國規定商品房價格的構成因素有：土地費用、前期工程費用、建築安裝工程費用、商品房的經營費用、小區內的配套費、開發企業的財務費用、利潤和稅金等費用。開發成本費包括：土地使用權取得費、前期工程費、建築和安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發間接費等。 期間費用指開發經營者在商品房開發期間為管理費用、財務費用、銷售費用等與房產開發基礎有關的支出。稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當交納的營業稅、城市維護建設費、教育費附加等。商品住宅開發期間依法應當交納的城市基礎設施建設費等其他行政事業性收費。開發商將開發成本加利潤分攤到單位建築面積上，再通過綠化、小區配套朝向、戶型設計等相關指標的優劣比較，就確定出了具體的商品房價格。 這只是在理論上的房價構成，不過在實際運用過程中，房價的成本計算方式還是相當的復雜的。我認為，商品房價在實際操作過程中，它還應當包括如下內容： 房價＝土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本）＋公關成本＋建築成本＋監理成本＋策劃費用＋銷售成本（含巨額廣告費、人力）＋開發商利潤＋稅收＋銀行巨額貸款利息＋財務費用＋其他因素（包括周邊環境的搭配、供求關系、投機者的炒作哄抬以及購房者得不理性等等因素在內）。 我想按照這樣的公式來計算房價，應該夠全面了吧，不過有的開發商，昧著良心運用一些「長遠價值」「國外理念」「花園洋房」等等眼花繚亂的名詞來為其高房價自圓其說，如黃金地段、綠色家園、教育地產……通過炒作概念不斷放大價格信號，使商品房最終銷售價格大大偏離了它得成本，而這正是開發商獲取暴利的機密所在，同樣，也是引起廣大購房者同開發商尖銳矛盾的直接原因。 顯然，相當多的朋友眼中的房價成本公式卻非如此，在我們普通購房（包含已經購房或者將要購房的朋友）朋友的眼中，大家用來計算房價的公式卻要簡單得多：房價＝土地成本＋建築成本＋開發商利潤＋稅收……但這個公式嚴格說來是不完整，有些片面的。因為我們忽略了房價中許多代價高昂的「隱性成本」這樣一個客觀存在（比如開發商對政府某些官員的公關措施，這些花費也是要轉嫁到我們購房者身上的）， 所以在購買房產時對房價沒有作出一個准確的、切合實際的評估。 上面所說的只是新建毛坯房的房價，接下來談談二手房房價的構成要素。 目前在二手房交易中，人們大多重視其位置、使用性、周邊配套（商業，教育……）、交通、房型、樓層、裝修等等！但是其價格中一項非常重要的因素卻常常被交易雙方有意無意的忽略了。 既然是二手房，有一個因素不可避免——那就是它有一個成本的折舊，其計算方式雖然不太復雜，不過也不太好操作。 二手房的折舊率計算方式: 出售房改房的成本價，按所售房屋的重置價格（即根據當年、當地的建築技術和工藝水平、建築價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結構、式樣、標准、質量和效用的房屋所需的費用）結合房屋成新折舊評定房屋的合理價格。 如你所購房屋使用年限已經超過30年的，則按30年期限來計算其折舊；如使用年限未超過30年，則需按照相關規定計算其折舊。 一般來說，所售房成本價年折舊率通常按2％計算，對於那些經過大修或設備更新的二手房的折舊年限，則需要按相關規定重新評估。 估算二手房的價格: 第一，判斷裝修材料價格和人工費必須依據當前市場的價格，而不是裝修時的價格。很多二手房業主總是強調自己當初裝修時花了多少錢，但是建材的價格波動性很大，有的材料短時間就可能跌價大半，甚至被淘汰了。因此，購房者應當以當前而不是以當年建材市場銷售的價格為基準。 當然，要准確估算裝修價格可能會有困難，購房者應當按照欲購房屋的裝修風格和用材，找幾家裝修公司去咨詢，讓他們提供適當的報價，以此作為估價的參考。 第二，按照一般的裝修市場慣例，裝修折舊按5年制計算，折舊方法為第一年10％、第二年20％的遞進折舊法計算。一般超過5年以上的裝修，其價格可以忽略不計。通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價格，將裝修價從房屋總價中剔除，再與同類型的毛坯房進行比較，就很容易看出該套二手房房價的高低。 置業須知：房改房（已購公房、上市公房）：房改房就是按照國家關於公有住房制度改革（房改）的有關政策規定，交納一定價款後將產權由房管所或者原產權單位買為個人的完全產權，這類房產在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權的，所以，房改房上市交易國家強制其在辦理產權過戶時候交納土地出讓金。 房改房又分為成本價購買、優惠價購買、標准價購買。按照國家規定的成本價購買的房產，只要在過戶時候交納土地出讓金而且不屬於國家限制交易的類型（例如央產房）才可以直接上市交易。 而優惠價或者標准價購買的房產屬於房改時國家或者產權單位給於了進一步的補貼或優惠，所以在上市之前，必須先交納一定價款之後才能象成本價房改房一樣上市交易。
❷ 蘇州住房公積金貸款二手房最多能貸多少
住房公積金貸款額度要綜合計算才可以確定的。公積金貸款額度的計算，要根據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。
計算方法如下：
按還貸能力計算公式，{（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月），使用配偶額度的{（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月）。其中還貸能力系數為40%，月工資總額=公積金月繳額÷（單位繳存比例+個人繳存比例）；
按房屋價格計算公式，貸款額度=房屋價格×貸款成數，其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定；
按賬戶余額，職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高於職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算；
按最高限額，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元，同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額50萬元，同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。
❸ 蘇州越湖路石湖之韻郵編
215128
❹ 蘇州-張家港市二手房稅費
補充問題回答：蘇州契稅普通用房為1%*總房價、別墅2%*總房價
你總共交納的稅費為：3425元
買方：1、契稅：1.5%×總房價（普通住宅）非普通住宅3%×總房價
2、交易手續費：2.5元×建築面積
3、合同印花稅：0.05%×總房價
4、中介費：1%×總房價
5、權證印花稅：5元
6、登記費：80元
7、配圖費：25元
若需貸款：抵押登記費公積金100元，商業或者組合貸款200元。
若要公證：買賣合同公證0.3%以下×總房價。抵押合同公證貸款額×0.1%
賣方：
A、普通住宅
1、滿五年 營業稅免收 未滿五年5.55%×房屋總價
2、交易手續費：2.5元×建築面積
3、合同印花稅：0.05%×總房價
4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×1%
5、中介費1%×房屋總價
B、非普通住宅
1、滿五年 買進賣出差額的5.55% 未滿五年5.55%×房屋總價
2、交易手續費：2.5元×建築面積
3、合同印花稅：0.05%×總房價
4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×2%
5、土地增值稅 未滿三年總房價×0.5% 滿三年未滿五年 總房價×0.25%
6、中介費1%×房屋總價
普通住宅的三個標准（需同時滿足）
1、房屋容積率在1.0以上
2、單套建築面積在140平方米以下
3、內環單價低於17500元/平方米 內環線以外外環線以內單價低於10000元/平方米 外環線以外單價低於7000元/平方米。
合同注意事項
（一） 房屋所佔土地的使用權。如果賣方未合法取得該土地的使用權，應責成賣方首先向國家繳納土地使用金。
（二） 標的及質量條款。要問明所要買的商品房位於何處何路幾號幾層，是磚混結構還是磚木結構，朝向如何？建築面積及居住面積各為多少？
（三） 價款及支付條款。合同中應明確規定每平方米價格，如果包括其他費用（如水暖、煤氣的初裝費等）應一並列明；該房款是一次付清還是分期付款？是現金支付還是票據支付？若消費者購買的是期房，最好爭取分期付款方式，簽合同是先付總價款的40%，待工程完工過半時再付30%，等工程竣工交付時付清最後的30%，這樣可以給房地產開發商設定對等的義務，減少消費者的購房風險。
（四） 違約條款。應列明一方違約時支付違約金的合理數額或違約金計算辦法。如房屋開發上在格式合同中私自定下諸如「若開發商不能按時交付房屋，按該房屋合同價款0.001%支付違約金」的不合理條款時，消費者應對此堅決抵制，因為這是房地產開發商不想履約的一個徵兆。若合同中未約定違約金條款時，依法律規定由違約方支付對方合同總價的1%至5%的違約金。
（五） 房產證的辦理。合同中應約定房屋交付後，如何辦理房產證過戶手續。建議消費者盡快辦理房產證，因為房產證是房屋所有權的證明。
❺ 蘇州二手房房價會跌嗎
房價上漲除了政策的原因之外，炒房客和跟風者也助長了房價。尤其是在一二手倒掛的市場，除了炒房客之外，本地潛在需求被刺激，大量購房者湧入市場，房價上漲也是必然，所以房價的上漲是所有購房者共同催升起來的，不單單是某一個群體或者政策所導致的。
近期，新房市場非常火爆，部分城市房價上漲幅度很大。但是對於二手房市場來講，市場全面降溫。
潛在購房需求被刺激
由於新房市場的價格以及購房者的大量湧入，新房交易量超高。基本會出現開盤售罄的情況，但是對於二手房市場來講，由於需求是被刺激起來的，購房需求基本上是以投資為主，自住需求較少，二手房整體成交走低。但是隨著新房被搶購，即使是沒有需求的二手房也隨之漲價，如此一來市場成交量更加大大減少。
無人問津的二手房
通過部分網友和購房者的反饋，大量城市二手房預冷。一方面是之前房價上漲期間已經透支了數年的購房者，另一方面是由於房價的走高，越來越多的人選擇觀望。由於市場成交減少，大量二手房門店被迫關閉，從業人員也紛紛轉移陣地或者轉換行業，二手房全面預冷。現在的二手房市場就是未來的樓市走向，房價下降或許在所難免。
限售之下的二手房
由於目前的限購政策，大量二手房交易被限制。三到五年的時間讓大量可交易房源被限制，即使是目前低價購入，短期內也不能變現，未來必然面臨大量房源同時入市的情況，而且這些房源全部是以投資變現為主，我們或許能夠看到三五年之後大量二手房被拋售的場面。或許現在二手房市場並沒有出現炒房客和投資客拋售的現象，但是已經有部分人降價銷售，而且在炒房期間資金被大量凍結。不勞而獲並不適用於房地產市場。
二手房市場全面降溫，但新房市場依然火爆，大部分人只看到了現在的價格，卻沒有想過未來是否能夠變現，對於一二線城市還好，畢竟土地有限，需求依然很多，但是對於三四線城市來講，目前城市裡已經有大量的空置房，當限售期過去之後，空置房必然會越來越多，而隨著房產稅的推進，未來大量房產將被徵收重稅，這或許對於現在的投資者來講是個沉重的打擊，隨著二手房全面降溫，未來房價或許會呈現下降的情況。
❻ 蘇州新區房價多少
買我們這,橫塘石湖花園,有95平米還有兩室一廳的,去市區很方便,到觀前坐公交只要半個小時,至於你說的風險主要是房產證的問題,按正常程序來辦就沒什麼問題,對了這邊小區後面還要建輕軌三號線,有升值潛力哦
❼ 蘇州二手房交易都有什麼費用
二手房除了要繳納房費之外，還需要繳納以下費用：
1、查檔費，每人 10 元，根據買賣雙方戶口本上人數總和來收取。
2、營業稅，營業稅是成交價的 5.55%。
3、買賣公證費，公證書上成交價的 3 ‰。
4、契稅，首套房 90 平方米以下的契稅為成交價的 1%; 二套普通住宅不論面積大小契稅都為成交價的 3%。
5、個稅，徵收標准為成交價的 1%。滿5年且是唯一住房的商品房是免徵個稅，相反就要徵收 1% 的個稅。
6、工本費。工本費是每本 80 塊錢。
7、交易手續費。產權證面積小於 144 平方米的交易手續費為 5 元 / 平方米，大於等於 144 平方米的交易手續費為 8 元 / 平方米，房改房是 2.5 元 / 平方米。
8、如是房改房，則需繳納成交價 0.5% 的土地收益金，有的是過戶當天繳納，也有要土地使用證時才徵收的情況。
❽ 蘇州二手房稅費
目前新政還沒下來 我就說老的
首先地稅會對房子做評估 按評估價、成交價、原購房價三者中最高價來交稅（一般是評估價）
一。房子滿5年且是賣出方唯一住房 之交契稅（下面會說契稅交多少分幾種情況）
二。房子滿5年不是唯一住房的 交 契稅和1%個人所得稅
三。房子不滿5年 交 契稅、1%個人所得稅和5.6%營業稅
契稅 ①買方是首套房 按房屋面積交稅 ＜90㎡ 評估價的1%
90㎡到144㎡ 評估價的1.5%
144㎡以上 評估價3%
②買方不是首套房 評估價3%
❾ 石湖之韻怎麼樣石湖之韻周邊環境如何
石湖之韻周抄邊配套信息如下襲：公交有53路、54路、55路、22路、62路、50路；靠近友新高架、繞城高速，建設中的輕軌1號錢也經過本案。
學校:越溪中心幼兒園越溪小學、越溪中學蘇州國際教育園南區
綜合商場:南蘇州生活廣場
醫院:越溪社區衛生服務中心
郵局:越溪郵政支局
銀行:農業銀行、建設銀行、工商銀行其他:靠近石湖風景區