二手房有抵押如何買賣合同

① 二手房有抵押能買嗎

不可以來，以南京市為例。源

《南京市房地產交易管理辦法》對其有相應的規定：

第八條有下列情形之一的房地產，不得進行交易：

（一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（二）共有房地產未經其他共有人書面同意的；

（三）權屬有爭議的；

（四）已批准實施拆遷的；

（五）未經國資部門批準的行政事業單位房地產；

（六）依法收回土地使用權的。

(1)二手房有抵押如何買賣合同擴展閱讀：

《南京市房地產交易管理辦法》相關法條：

第十八條房地產開發企業轉讓已部分預售的在建商品房的，應當書面告知預購人，預購人在被告知後30日內，有權解除合同。

預購人未按前款規定解除合同的，在建商品房的受讓人繼續履行商品房銷售合同。房地產開發企業受讓未竣工的房地產後需銷售的，應當按本辦法第十七條規定申請領取商品房預（銷）售許可證。

第二十條預售商品房，預售人應當出示商品房預（銷）售許可證，並於簽訂合同後30日內，向市、縣房管機關申請合同備案登記。

② 二手房有按揭怎麼簽訂買賣合同範本

出售的二手房不管有沒的按揭，其簽定買賣合同的內容都是一樣的，只是需版要加入還款贖樓、權解押的約定。
一般約定如下：「賣方產權抵押中的，需方需在本合同簽定之日起X個工作日內，備齊相關手續、資金向甲方原貸款機構申請提前還款，在原貸款機構對甲方提前還款約定的最短時間內完成還款並領取《房產證》、解押資料等相關手續，於領取後的1個工作日內遞交房產管理部門申請解除抵押登記」

③ 有抵押的房產如何買賣

二手房交易中，常見的抵押有方式有三種，無論哪種方式的抵押，都需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。

房產證附記頁有抵押登記章部分圖示

二、房屋有抵押，交易需注意什麼？

房屋有抵押，交易時需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。1.已登記的個人抵押

賣方在個人借貸關系中以房屋作為擔保，出售已設定抵押登記的房屋時，買方應提前要求賣方持房產證及身份證原件到建委核實抵押詳細情況，並簽署“有抵押”版本的《補充協議》，明確約定賣方還款解押的具體時間。

2.未登記的個人抵押

個別賣方雖然以房屋作為擔保，但並未辦理抵押登記，這種情況比較難核實，需要賣方在出售時主動告知，如賣方故意隱瞞導致房屋買賣合同期限延誤應承擔相應的違約責任。

未辦理抵押登記的房屋，如果過戶前抵押權人行使抵押權仍可導致被查封，限制過戶。因此即使未設定抵押登記，也應簽署“有抵押”版本的《補充協議》，約定賣方還款解押的具體時間。

註：債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

例：甲名下有一套房屋，2015年5月將房屋抵押給了乙銀行。那甲就是抵押人，銀行是抵押權人，房屋就是抵押物。

3.已登記的銀行抵押（按揭）

如果賣方以按揭貸款的方式購買的房屋，通常下發房產證的時候便已設定抵押登記。賣方需前往銀行核實剩餘未還抵押金額，並在《補充協議》中約定還款解押的具體時間。

註：如果賣方需以買方首付款還款解押，買賣雙方需前往銀行，提前確定好銀行扣款時間，並於扣款前一天將首付款存入還款賬戶，同時買方應要求賣方將銀行卡交由自己保管，最好讓賣方配合將銀行卡密碼變更，並停止該銀行卡網銀業務，防止在銀行扣款前賣方將錢取走、挪作他用的情況發生。

案例：

李先生在某中介公司的介紹下，和買方王女士簽訂了《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定由王女士以620萬的價格購買李先生的房屋。當日，王女士即向李先生支付了20萬元定金。

由於李先生出售的該房屋存在兩個抵押權利，抵押權人為某銀行，針對償還貸款解除抵押事宜，李先生和王女士經過再三協商最終達成一致，約定王女士先行向李先生自行支付280萬元首付款用於償還房屋貸款，不足部分由李先生自己補齊，李先生應於2013年7月31日前辦理完畢解除抵押手續，如果李先生未在此日期前解除抵押，逾期超過15日的則構成根本違約，王女士有權解除合同，李先生應按照房屋總價款的20%向王女士支付違約金。

買賣合同簽訂後，王女士依約向李先生支付了280萬元首付款，兩個月過去了，但卻遲遲不見某中介通知其辦理過戶手續。幾經詢問才得知，李先生拿到其首付款後，並未去償還貸款，而是用該筆首付款參與了賭博，揮霍一空。

王女士得知此情況後，對李先生失去了信任，決定解約。在某中介公司的協調下，李先生雖然同意解約並返還購房款，但卻不同意支付違約金。於是，王女士一紙訴狀將李先生訴至法院，要求解除合同、返還已支付的購房款，並賠償違約金124萬元。

如果賣方使用買方的首付來解抵押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關款項用於還款，不給賣家中間挪用的機會。

該內容僅在北京適用

④ 如何簽訂二手房買賣合同

二手房買賣合同注意事項？
1、確認房主：核實真實身份
簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性和其與業主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐。
2、交付定金
沒有了解意向購買的二手房的全面情況就急於交定金是不明智的。因為按照合同約定，在大多數情況下，定金是不退的。所以，除非自己對該房的情況非常了解，否則就不要急於交定金。
3、全面衡量
很多人在看房時都容易犯一個錯誤——只關注某一方面而忽視了其他方面，這在選購二手房時是一定要避免的。如遇到價格便宜、喜歡的復式結構，卻忘記了測量一下上下兩層的層高；看中小區的良好景觀卻忘記了超高物業費給自己帶來的壓力。
4、前期費用：是否結算清楚
房屋是否有歷史遺留問題，如欠費或相應協議，這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用，時間的明確是清晰劃分責任的關鍵。
如果是公房交易，物業、供暖等費用的繳納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，也都應在合同中明確寫明。

如何簽二手房買賣合同？
1、明確目標
即雙方要進行交易的二手房，這是合同的關鍵。要寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設備設施等情況；寫明房屋產權歸屬，是否共有財產；原售房單位是否允許轉賣；房屋相關文字資料的移交過程。
2、明確價款
如寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款。
3、明確履行期限、地點、方式寫明交房時間、條件
辦理相關手續的過程；如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。
4、明確違約責任說明
如違約責任及如何承擔違約責任；違約金的計算與給付；在什麼情況下可免責；擔保的形式等。
5、明確解決爭議的方式
寫明是採取仲裁方式還是訴訟方式，若採取仲裁方式解決爭議，應按《仲裁法》的有關規定寫明條款。
6、明確合同生效條款
如合同生效時間；生效或失效條件；；生效或失效期限；致使合同無效的情況；無效的免責條款；當事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷後，財產如何進行返還。
7、明確合同中止、終止或解除條款
明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還等。
以上就是小編為大家主要講述的二手房買賣合同注意事項，以及如何簽二手房買賣合同的全部內容，我們大家在買賣二手房的時候，對於合同可是要拿出高度的注意力，要把每一個字都分析到位，也要把文中所述的注意事項，明確到我們該有的責任方，這樣可以避免日後發生糾紛。

⑤ 二手房被抵押了還能買嗎，出現糾紛了怎麼辦

現實中存在很多未結清貸款即出售房屋的情況，買賣被抵押的房屋其實是很常見的，需要由賣方在限定時間內解除抵押，抵押解除了才可以進行正常的過戶。合同履行中出現了糾紛，買方可以依法向法院起訴。

解抵押圖示

二、被抵押的房屋應該如何買賣？

1.簽訂買賣合同前，對房屋是否涉及抵押的事實應予以明確。

買方應主動了解該房屋是否被抵押，賣方也有義務主動告知，並將房屋是否設定抵押的事實明確在協議中。

2.簽訂買賣合同後，應由賣方在限定時間內解除抵押。

不解押則無法辦理過戶手續，所以，解押是履行合同的重要一環。解除抵押就涉及向抵押權人清償債務的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢可能是賣方自籌，也可能是用買方的首付款解抵押。

（1）賣方自籌

如果是由賣方自籌，買方基本上沒什麼風險；

（2）買房首付款解抵押

如果是用買方的首付款來解押， 對買方來說有很大的風險性。 比如買方支付一筆數額不小的首付款給賣方用於解押，而賣家可能因為各種原因急需用款（賭博、炒股、做生意等等）把本該用於還貸的錢挪用，最終導致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的，買方可就麻煩了，嚴重的可能導致最終 錢房兩失 。

對策：

a: 如果要用到買方的首付款解押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關款項用於還貸，不給賣家中間挪用的機會。

b: 通過中介等第三方墊資來解封。需要注意的是，第三方墊資時，會約定一個出了問題誰承擔責任的條款，如果約定墊資後未能正常履行，買方承擔責任，實際上等於代買方墊資，風險還在買方身上。

三、購買被抵押的房屋，合同履行中出現糾紛怎麼辦？

房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應認定有效。履行出現糾紛，通常是因為賣方未按約定解押導致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。

方案一： 賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權轉移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，並要求賣方承擔相應違約責任的，法院應予支持。

方案二： 賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務，致使買方無法辦理房屋過戶， 而買方要求繼續履行合同辦理過戶手續的，買方要准備好資金幫賣方清償債務解除抵押。 如果買方不能代為清償債務，對其要求過戶的訴求，法院不支持。

注意： 對於買家來說，需要明確的是，只有能夠 正常解押，才能進行過戶。

根據 《物權法》 第191條規定「抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」

也就是說即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權未解除，房屋就不能辦理過戶手續。

被抵押的房屋可以購買，但是前提要能夠正常解抵押，如果買方用自己的首付款幫賣方解抵押存在一定的風險，因此還要謹慎購買。

資料來源：《物權法》

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該內容只在北京適用

⑥ 簽了二手房買賣合同，對方有抵押，應該怎樣寫補充協議

根據你的抄描述，給你以下建議！建議你可要求你前男友給你寫一份協議書即可！ 協議書甲方：（女方）乙方：（男方）甲、乙雙方就位於 市 路 號 室房屋出售事宜達成以下協定。 1、由於該房屋系甲乙雙方十年前購取，後由於特殊原因甲、乙雙方一致協商，甲方為該房屋名義產權人不擁有該房屋任何權利也不承擔該房屋任何義務，乙方為該房屋實際產權人，乙方擁有該房屋所有產權歸屬並承擔該房屋所有義務，且乙方一直積極完善履行了該房屋的權利及義務； 2、現由於乙方出售該房屋，甲方作為名義產權人予以配合辦理，甲、乙雙方協商一致，該房屋交易過程中產生的一切稅、費均由乙方承擔和甲方無關，且該房屋交易中發生任何法律責任均由乙方獨自承擔和甲方無關；甲方（簽章） 年月日乙方（簽章） 年月日希望對你有所幫助！

⑦ 關於通過中介簽訂二手房買賣合同我是房東，房子有抵押，中介後續要求介入擔保和墊資，並在公證處全權委託

告訴你被詐騙了，典型的解抵押詐騙，中介公司與你們簽約協議了嗎，構房者與你們見面了沒

⑧ 有抵押的二手房怎樣進行交易

在買賣二手房過程中有抵押的房產是最常見的，也是我們最需要注意的，我們常見的抵押有正常抵押，多重抵押，隱性抵押，那麼今天我們就一起詳細聊一聊有抵押的房產怎麼進行交易，在交易時需要格外注意哪些問題？

以上就關於有抵押的房產如何進行交易以及在交易過程中需要重點注意的問題，關注有抵押房產的交易問題還需要再提醒大家格外注意。