㈠ 二手房過戶中賣方如何規避風險
二手房交易中存在不少陷阱，在購房過程中吃虧的消費者也不少。
首先，切實查明產權狀況。在二手房交易中，產權證是最重要的，法律主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此，購買二手房時，一定要清楚房屋的產權歸屬，凡是產權有糾紛的，或是產權不清及無產權的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。
其次，現場實地詳細考察房屋結構。二手房結構往往比較復雜，有些房子經多次改造後，結構可能較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建築面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致，更要現場了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成的主體結構損壞隱患等情況。
三是多方打聽賣房原因。認真聽取、客觀了解所賣房屋周圍鄰居對該房其他相關情況的介紹。如該房出賣的真正原因、水電煤氣供暖或其他公共設施是否欠賬、是否由於違章裝修改建而存在種種隱患等，以免入住後再生枝節。
四是親自辦理轉讓手續。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續，結果拿到手的產權證有可能是假的。
五是預先辦理二手房抵押貸款審批手續。買賣雙方在交易前，最好能預先向申請貸款的銀行咨詢並遞交申請貸款所需詳細、真實的資料。房齡較老、申請人資信不高、申請資料不全等原因都會造成買方不能足額貸款。
㈡ 買賣二手房應注意哪些問題，如何避免二手房糾紛問題二手房律師為您解答
購買二手房--六大注意事項
隨著各地住房制度改革進程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由於具有位置好、價格低的優勢，被眾多的消費者青睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目瞭然，購買二手公房上當受騙後的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時，要特別注意產權、房屋結構等問題。
★一、弄清二手房的產權情況
在舊房交易中，產權證是最重要的。由於房屋不同於其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。根據我國《城市房地產管理法》第59條規定："國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。"因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權（如以標准價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交後拿不到房屋產權證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本並且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。
由於我國房改政策在房改進程的不同發展階段實行不同的政策，因此，如果是以標准價購買的公有住房，要注意是否已經按成本價補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩定，與職工簽訂有服務合同，原單位還有優先購回權。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。
當前對於軍隊、醫院、學校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
★二、了解二手房的房屋結構
二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建築面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。
另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，牆壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
如果存在上述問題，則不要購買，以免購買後既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。
★三、實地看看二手房的周邊環境和配套設施
隨著人們生活水平的提高，對居住區環境及配套設施設備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區環境，一般會向更好的方向發展。而舊房子的周邊環境已經形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面情況。
對房屋配套設施設備的考察主要有：水質、水壓，供電容量，燃氣供應，暖氣供應情況及收費標准，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷並提供24小時服務。如有機會最好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環境設施做更多的深入了解。
總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日後生活帶來更多煩惱。
★四、考察一下二手房的物業管理
購買房屋是一次性的消費支出，而物業管理水平的高低則直接影響到日後長期的居住生活質量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關注房屋的管理水平。良好的物業管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。
對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況，要對其管理的物業進行走訪，看保安人員的基本素質、保安裝備，管理人員的專業水平和服務態度，小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等，由此可以大致看出一個企業的管理水平，最終評價是以質優價廉為好。
還要了解物業管理費用標准，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標准等，了解是否建立了公共設施設備維修養護專項基金，以免日後支付龐大的維修養護費用，出現買得起房住不起房的情況發生。
★五、買二手房選個安全中介
目前在許多城市，雖然已放開了住房二級市場，但政府職能一般只是在兩頭把關，即審批入市資格和辦理產權轉移登記手續，而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機構幫助代為辦理交易手續。目前中介服務機構的操作還不完善，良莠不齊，經常發生中介機構與委託人發生矛盾、沖突的事情。因此，中介機構的選擇就顯得尤為重要。
首先要選擇經政府行業主管部門批准、已取得執業資質的中介公司。要親自到中介機構辦公場所進行考察，根據人員素質，辦公設施現代化程度，信息量和人氣等現象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時，在委託中介機構代理之前，還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務項目，如何收費？如果未能如願成交，如何退款？如果買賣雙方發生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。
中介機構提供的另一項重要服務就是房屋作價評估。由於住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對於一般居民來說，准確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此，也要委託取得資質的中介評估機構對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。
另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產方面的專業律師做顧問，特別是對產權等關鍵問題進行把關，以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師收費還沒有統一標准，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應服務都有哪些。
★六、二手房的交易手續要在交易場所完成
購買二手房時要親自到交易場所辦理轉讓手續。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節省一點交易手續費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續，結果拿到手的產權證有可能是假的，房屋所有權得不到應有的法律保護，引起糾紛；或是在多年之後再轉讓房產時，才知上當受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發生。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產權證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。
㈢ 如何避免與二手房有關的產權糾紛需要提前做好什麼准備
二手房的產權糾紛案在生活中屢見不鮮，但若在交易過程中多留心，提前做好准備，這些產權糾紛大部分是可以避免的。以下是購買二手房時值得注意的幾點：
一、不符合轉讓條件的房
按照國家相關法律的規定，有的房子是不能轉讓的，比如5年內的經濟適用房、軍產房、局級分得的公房。屬政策性住房，購房人擁有有限產權，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉讓的，由政府進行回購。
如何避免：仔細審查產權證。審查產權證應注意到以下幾方面：
（1），以優惠價、標准價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優惠價或標准價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定，以優惠價、標准價購得的房改房上市時，應該先補足標准價和成本價之間6%的差價。
（2），軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房必須經原產權單位蓋章後才能出讓。大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
（3），遠郊區縣的鄉產權房屋不能上市交易。鄉產權房屋需經國家批准，征地開發，待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮開發的，則可以上市交易。
二、承租人有優先購買權
在同等條件下，房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關系結束後再購買該套房屋。否則，該承租人有權要回優先購買該房屋的權利。
三、房屋用途屬於非住宅
房屋用途屬於非住宅的，如果買房者是用於自住，需注意非住宅的水電燃氣等費用是按商用收取，高於住宅。如果是買來用作營業或辦公，則應注意房產權證上的房屋用途限定。
四、「房主」沒有從事交易的資格，即假業主
如何避免：注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產權證上登記的為同一人，為防止有人造假，簽約前應要求經紀公司或經紀人查詢核實。
五、房子是多人共有，賣方未經全部共有人一致同意就將房屋登記出售
如何避免：在簽約時查看房產證上的產權人，有多個產權人的必須要求全部權利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委託書。
六、房子有貸款、抵押尚未還清，業主需要用買房的錢去還貸解押
如何避免：購房者一定不能同意業主用你的錢去還房貸，如果業主不能自己償還的，會有中介公司提供金融服務，千萬不要自作主張同意業主使用買家的錢去還貸。因為你不能確保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現。
七、房子被法院依法查封
如何避免：簽約前需讓經紀人協同業主去住建委查檔，如果交易之前查封的住建委會有存檔。如果擔心簽約完成後、過戶之前被查封的，在合同里應寫清楚如遇法院查封，經紀公司應當承擔先行賠付的責任。
以上幾點是在二手交易中值得注意的地方，可以幫助避免產權糾紛。
㈣ 怎樣避免二手房產權糾紛，如何防範二手房產權
二手房買賣易形成糾紛的五大因素：
1、產權認定不仔細：
二手房的產權分為商品房、已購公房、產許可權制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也不盡相同。所以，我們在購買之前應該詳細查詢一下意向購買二手房的房產類別。其次還應該調查清楚該房產有沒有抵押、查封和訴訟等問題。否則很容易產生糾紛。
2、不慎委託黑中介：
這是二手房糾紛中常遇到的一個原因。買方賣方在委託中介公司前沒有對其中介資質、信譽、口碑進行一個詳細的調查，盲目委託、盲目授權，將自己的個人及房產資料隨意提供給中介公司使用。這樣做的結果就是讓黑中介有了可乘之機，一房多賣、大吃差價的現象比比皆是，給買賣雙方帶來損失。
3、合同條款約定不明：
一些朋友在出售或購買二手房時對購房合同的重視程度遠遠不及購買新房時的小心謹慎，實際上是危險的。因為二手房買賣產生糾紛的可能要遠遠大於從開發商手中購買新商品房產生糾紛的的可能性，所以，在出售（或購買）二手房時要將合同條款盡量訂的細致一些，盡量包含各個方面的具體約定。要知道，合同越細致，產生糾紛的可能性就越低。
4、不履行必要的手續：
有些二手房的買賣雙方為了節省一部分費用而不履行必要的買賣手續（如繳納稅款、產權過戶），僅憑雙方簽字的一份約定就算辦理了交割手續，這就為房產糾紛埋下了禍根。要知道房產交易雙方履行必要的手續既是國家的規定也是保護買賣雙方合法權益的重要手段之一，貪小利往往是以吃大虧作為代價的。
5、忽略房產共有人：
已購公房在買賣之前應該讓公房的原單位開具一份「同意出售證明」；對於普通商品房屬於婚後共同財產的無論產權證上是誰都應該在買房之前得到另一方的認可，同時也出具一份同意出售證明方可購買。如果在購房之前忽略了房產共有人的權利，一旦日後該共有人出來爭奪房產就會比較麻煩了。
㈤ 二手房交易時如何避免糾紛糾紛的類型有哪些
二手房買賣最易形成糾紛的五大因素：
1、產權認定不仔細：
二手房的產權分為商品房、已購公房、產許可權制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也不盡相同。所以，我們在購買之前應該詳細查詢一下意向購買二手房的房產類別。其次還應該調查清楚該房產有沒有抵押、查封和訴訟等問題。否則很容易產生糾紛。
2、不慎委託黑中介：
這是二手房糾紛中最常遇到的一個原因。買方賣方在委託中介公司前沒有對其中介資質、信譽、口碑進行一個詳細的調查，盲目委託、盲目授權，將自己的個人及房產資料隨意提供給中介公司使用。這樣做的結果就是讓黑中介有了可乘之機，一房多賣、大吃差價的現象比比皆是，給買賣雙方帶來損失。
3、合同條款約定不明：
一些朋友在出售或購買二手房時對購房合同的重視程度遠遠不及購買新房時的小心謹慎，實際上是非常危險的。因為二手房買賣產生糾紛的可能要遠遠大於從開發商手中購買新商品房產生糾紛的的可能性，所以，在出售（或購買）二手房時要將合同條款盡量訂的細致一些，盡量包含各個方面的具體約定。要知道，合同越細致，產生糾紛的可能性就越低。
4、不履行必要的手續：
有些二手房的買賣雙方為了節省一部分費用而不履行必要的買賣手續（如繳納稅款、產權過戶），僅憑雙方簽字的一份約定就算辦理了交割手續，這就為房產糾紛埋下了禍根。要知道房產交易雙方履行必要的手續既是國家的規定也是保護買賣雙方合法權益的重要手段之一，貪小利往往是以吃大虧作為代價的。
5、忽略房產共有人：
已購公房在買賣之前應該讓公房的原單位開具一份「同意出售證明」；對於普通商品房屬於婚後共同財產的無論產權證上是誰都應該在買房之前得到另一方的認可，同時也出具一份同意出售證明方可購買。如果在購房之前忽略了房產共有人的權利，一旦日後該共有人出來爭奪房產就會比較麻煩了。
㈥ 二手房買賣應該注意哪些問題避免糾紛
1、夫妻共有的二手房買賣
根據《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續期間的共有的財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵佔共有的財產。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。
有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協議方為有效，否則在法律手續上不完善，協議無法律效力，最後在產權過戶時會遇到障礙。
另一類情況是房產證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設法阻止購房人辦理產權過戶手續。
如果夫妻一方不在國內，就要請簽字的一方出示另一方的委託書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委託書或同意函也沒有的話，最好請簽字一方，當然也應該是房產權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產的轉讓是其夫妻共同同意的，並保證對此引起的一切後果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明裡面一定有問題，那麼購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。
2、共同擁有產權的二手房買賣
有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。
因為這類二手房是幾人共同擁有的共有財產，所以任何一個人都無權單獨處置共有的房產，不管這個人是否親自掌握產權證和土地證。關鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉讓該二手房，最好的方法是購房人應與所有共有人見面，了解一下具體情況。在以後就該二手房轉讓事宜的談判中，應該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權委託書。
在轉讓協議簽訂時，所有的共有人都應當在協議上簽字，如果有的共有人不能出席，應委託其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權委託書應該是經過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應該附在合同後面作為轉讓合同的附件。
如果共同所有人里有一個人不同意轉讓，則轉讓協議在法律上歸於無效，任何人未經授權和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。所以在購買共同擁有產權的二手房時，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。
3、欠物業管理費和其他費用的二手房買賣
我們知道，越是高檔住宅區，小區的物業管理費越高。而高級住宅的面積一般傾向於大而豪華，一般的面積都在100平方米以上，所以每月的物業管理費、水電費或煤氣、取暖費也會相對較高，在購買這類高檔住宅的二手房時就應該注意上述問題。
在簽訂高檔二手房買賣合同時，應該把物業管理費的收費標准和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當交易完畢後，物業公司會拿著欠費單來找麻煩。