⑴ 買二手房怎樣知道真正業主
買二手房一定要注意,要房產證上的人也就是真正的房主和你去過戶,要是有什麼公證處之類的代辦程序,一定不要相信!過戶需要的東西很少,就是房產證,房主本人及本人的身份證.
⑵ 二手房中介怎麼找房源
1、網路
每天登陸當地房產網站，收集網上業主自租自售的信息，同時了解網上目前該區域的售價和租價。公司外網、其他門戶網站會有一欄業主自售
的欄目，對於以上的房源信息，我們也必須跟進，這也是一種獲取信息的途徑。首先要確保這套房子是否還在進行銷售，其次要求接受中介為
您服務，說服他接受中介的好處，最後，還可以詢問是否有其他物業可以出租或出售的，以及是否在房子買了還有購房需求呢？不要放棄一絲
機會！
個人房源：時間段：21：00之後，信用度較低的客戶
工具：推薦使用「易房大師」批量採集口碑、趕集、58、百姓、搜房等所有網站個人房源。
2、社區駐守（社區推廣）
在每家連鎖店的商圈裡，都有幾個重點小區，對於這些小區，可以跟物業接洽，每星期雙休日定期在小區中做宣傳活動，發傳單送禮品等；還
可以在小區中張貼海報等。還有疏通保安和物業（和保安聊天，相互訴苦。發煙。拉家常。盡量表示對他們工作的配合）等方式。
另一種方式是在熱鬧的區域如路口，超市門口，小區門口等派發廣告。還可以在某個剛開盤的小區售樓處駐守，會有大量的購房者或是觀望准
備購房者出現，這里會是一個產生客房資源的集中地，或者某個剛交房的小區門口，會有很多的房東信息可以採集。
3、上門登記-----知名度高、地理位置好、服務質量好
4、熟人、老客戶介紹
推銷自己，讓自己的親朋好友都知道自己目前在美好佳業做置業顧問，他們或他們的朋友親人有房產需求時，可以在第一時間跟你聯系。每個
人的影響力范圍清單有：同事、同學、同鄉、同好、鄰居、親人、專業人士、其他。
對於自己已經成交的或以前未成交的客戶進行回訪，可能會有新的收獲。可能他們的朋友要買房呢，作為置業顧問我們不要放棄任何一條
開發的渠道，推薦自己。從不同的側面引導老客戶盡可能多的透露小區里的信息。
5、通過小區的住戶
6、掃街-----宣傳欄中的「出售」、「出租」信息
7、通過保安、通過物業公司
⑶ 房子想過戶原房主找不到了 怎麼辦
過戶一定是要有房產證上的人同意，或者是房產證上人所全權委託的人，不然是沒辦法過戶的，如果第二房主是第一房主的全權委託人就可以找第二房主。
二手房過戶流程主要有以下四步：
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；並約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶，最後在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日後，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
房產證辦理過戶所需時間：
材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之後，會有一個回執單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以後就在那裡排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理後次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用：
交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異，但區別不大。
1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅徵收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體徵收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業稅：稅率為5.5%。
根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率為0．05%，同時適用於房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；
第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。
4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的徵收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意：資金監管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。
⑷ 想買二手房,不行經過中介,怎麼樣才能聯繫到業主
先去看房，然後自己去物業聯系業主，可是房主跟中介是有合同的，所以中介不會賠本的
⑸ 二手房中介怎麼尋找房源
對於入門級別的基本上有以下幾種找房源的方法：
1、上門。混進小區，逐個逐個的內敲開房門，問對容方有沒有房子賣。很直接，但是也會遭到一些房東的辱罵，不過在初級的話，對訓練自己的膽識，了解物業情況很有好處。
2、上網搜索。看到了馬上電話打去確認。這樣的辦法比較偷懶，網上的房源也很多。但是稍微有名的一點的房產網站的房源，基本上都是中介注冊了網站的付費端發布的，所以上網搜索的時候一定要確認房子不是中介掛的。
對於已經進入了這個行當有些日子的，想對某一個小區或者某個片區的物業進行深一步了解的話可以有以下幾種方法：
1、直接找到物業，保安買下業主資料。如房屋信息，住戶信息甚至車位信息等。
2、對於一個物業中有多套房屋出售的業主（一般為炒房的），還可以通過向電信或者聯通等服務商聯系，了解該業主的基本信息是否屬實，摸清家底，容易談判。
工作三年以上的中介，基本上就不愁沒房源了。因為會有老客戶，炒房客不斷的找到你，給你提供房源。
⑹ 二手房的中介房源如何尋找
具體尋找房源的方法可以概括為以下幾點。
⑺ 請問二手房怎麼找房源以及與業主對話中的說詞，最主要是怎麼能說服他牽委託書。
租轉售話術
買賣市場分析：XXX先生 女士你好，我是XX地產和XXXX小區店的。您的房子以前我們給您出租過，現在快到期了，您現在考慮出售嗎？或您的房子一直沒租出去，（對客戶挑剔或房子差）是否考慮出售呢？
之後說：我們公司分析今年三四月份還是賣方市場，目前XX房價是歷史最高點，正如中央二台經濟頻道對話欄目所說，三四月份會出現房市的小陽春，之後會有回落。下浮15%
投資回報率：目前現在XX地區，價位在二萬三至二萬五之間，您覺得現在價位合理嗎？每個人平均工資8000為例，每月凈得5000元，五個月才能買一平米的建築面積。如果您的房子不打算自用，我建議您賣掉這套房子，價位高能賣個不錯價錢。舉例：XX一套建築面積68平米的兩居室，每月能租2800每年收益33000，如果您現在的房子出售是170萬並且會很快賣掉。您和家人考慮一下，我把我的電話和店面地址給您發過去，明天晚上給您打電話。
目前行情：現在我有許多高端客戶和專業投資客戶，都在找我把現在XXX的房子賣掉，讓我務必在三月底賣出，您想這些高端客戶和專業投資客戶，為什麼在這個時候賣房，他們是對國家政策和市場行情最了解的。所以我建議您在這時候賣房是最合適的。您和家人商量一下，我把我的電話和店面地址給你發過去，明天晚上再跟您聯系。
售轉租話術
經紀人：您好xx我是XX地產xx店xx組小x，請問您（例：XX家園）房子還在出售嗎？
業主：不賣了！
經紀人：你是否覺得現在國家的宏觀調控，不能確定未來的房價是什麼走向，擔心現在一旦出手將來房價大漲，自己會有很大的損失？
業主：最近看房都煩了，光看不買，看看再說吧，先不賣了！
經紀人：xx先生，其實這一點我們也很有深的感觸，每天帶很多的買房子的客戶，真的是光看不買，也在看國家的『臉色』，誰也說不好將來的房價會是什麼樣子。
業主：是啊，等等再說吧。
經紀人：現在好多客戶也在等，都開始選擇租房子住了。所以像咱們小區這樣的房子非常的好出租，而且價格非常的高，一居室都租到2400.（根據房屋實際情況說價格多報100-200） 您的房子同樣會租一個很不錯的價格。關鍵是，我們小區環境好，位置優越，生活起來非常的方便，對於租房嗎就是圖個舒服方便。而且從長遠角度講北京的房價肯定還是會漲，咱們小區還是有很大的升值空間。房子空著對房子本身也不好，房子是越住越新越有人氣，倒不如拿出來出租，既維護了房子又得到了的收益，將來房價漲高了，您得到的可是雙重的利益.而且出租的同時，和租戶協商好了配合看房，也不會影響到您的利益的。。。。。。
這種情況下，大多的房主都會考慮的給他留下你的電話姓名，多打幾次電話保持聯系讓他感覺到我們也是為他著想，誰也不會和錢過不去，只要為他找到好的租戶，沒有什麼是不可以變通的…
⑻ 怎麼找到買了二手房的業主
你能找到二手房的話應該會有業主的電話的啊 你在仔細找找吧
⑼ 在哪找不用通過中介買二手房直接找房主
雖然通過中介要多付一些錢，但是最起碼是安全的，不然到時候房主違約了什麼的你都沒地方說理去。 不想通過中介那就上網上找，58、趕集、搜房、百姓、酷易搜等等都可以，但是一定要注意安全啊