如何小區二手房

A. 置業指南：如何選擇二手房小區

現下很多新房都是期房可看的信息資源利用不多，自己四處去樓盤考察，經常是費時費力。為了輕松就能選到自己喜歡的房子，很多人選擇購買二手房，二手房小區由於建成時間較早因此多分布於城市中心區或較成熟商圈內，地理位置也就自然優越些，那麼二手房選房要著重留意哪些方面呢？如何挑選二手房所在的小區呢？

一、開發商品牌

在選二手房時，周邊總體環境你可以很容易觀察到。一些專業的數據比如綠化率、容積率等可以通過中介等查詢到。但很多影響生活質量、生活細節的成本很難看得到，這很大程度上只能依靠開發商的經驗和責任心。所以買二手房也是要看開發商的，選口碑好的開發商很重要。

二、物業服務

小區的一些特點是需要靠持續生活在裡面才能感受到。比如物業服務的質量，社區安全、園林環境包括硬體維護的水準，處理投訴、上門維修的及時性、態度、技術等等，這些看似小事，但真的會影響你每天的心情。如果你住過物業服務特別好的社區，就會很難適應物業管理稍微遜色一點兒的房子。

三、居住群體

價格是一道篩子，決定了業主整體素質，而鄰居影響著你的生活品質。別以為這是為了營銷所說的危人聳聽的言論，大體上來說，願意為好生活支付更高價格的人總體上的修養、審美水平要更高一些，並且生活觀、價值觀更趨同一些。不是說你和鄰居會成為多麼好的朋友，但最起碼你受到的干擾可能會少很多，樓道里玩耍的熊孩子能少一點，樓下或者車庫里沒人用鑰匙劃你的車，這些東西有時你花錢也買不到。

四、小區口碑

一個社區就是一個標簽。回想你和朋友同事聊房子的體驗，當一個人說「我住在哪個社區」或者「我住哪個品牌的社區」時，你腦子里會不會一閃而過給他貼一個標簽？這是一個社區帶給你的很長久的隱形價值，有可能是好的也有可能是壞的。這個標簽的形成，最主要就是上面提到的，尤其是業主群體特徵，往往會給社區貼上第一個、可能也是最明顯的標簽。所以買房之前可以先打聽一下意向小區的口碑，這樣比較放心。

五、滲漏要細查

廚房、衛生間、陽台的頂部和管道介面這些地方往往是滲漏問題的高發區，對這些地區在看房注意事項中是必須要核心查看的。牆角是否有發黃的痕跡和牆面石灰是否有較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。

選擇頂樓的購買者，應仔細觀察頂層是否有裂縫，選擇底樓的購房者尖注意檢查房屋的地面滲水情況，要仔細檢查房屋牆角是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴重潮濕，必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色重，有無陰冷的感覺，通風條件如何，也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅實。

房屋頂層和衛生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質量問題，雖不危及安全，但十分惱人，不得不查。

六、看樓型與住宅結構

住宅的結構形式以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為：磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。

三種形式情況如下：

（1）磚混結構住宅。磚混結構是指建築物中豎向承重結構的牆採用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋面板、桁架析架等採用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以部分鋼筋混凝土和部分磚牆承重的結構。

（2）磚木結構住宅。磚木結構住宅是指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或砌塊砌築，樓板、屋架用木結構而共同構築成的房屋，俗稱「掛板樓」。

（3）鋼筋混凝土結構住宅。鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、屋蓋用鋼筋混凝土製作，牆用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕、耐火能力強，經久耐用。（華龍網綜合）

B. 如何選擇合適的二手房小區

一直都在說買房切勿盲目的話題，但是很多人又會有疑問了，雖然買房不盲目了，想的也多了，但是對於一些流程問題還是有點捉摸不透。SO，今天給出一個「福利帖」，關於二手房交易的簡單流程。

1、明白產權可靠與否

產權證上的房主與賣房的人應為同一個人；產權證所確認的面積與實際面積應該一致；一定要查看產權證的原件正本，而且到房管局查詢其真實性。yuqiancyh

2、產權是不是完整的

產權的完整性，包括有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等：即使在法律再完善，也會出現產權引起的糾紛，在此特別提醒：產權是大事，買房需謹慎，二手房的產權應引起格外的注意。

3、確認房屋的准確面積

需確認建築的面積、使用的面積和戶內實際的面積，產權證上標明的一般情況下是建築面積，保險的辦法是測量一下地毯面積：即房屋內從一端的牆角到另一端的牆角的面積。

4、觀察房屋的內部結構

戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡，牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

5、了解裝修的狀況

原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉，了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

6、查驗物業管理的水平

小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的配置，責任心怎麼樣，小區綠化的質量，管理又如何，物業管理公司負責的服務范圍。

7、追溯舊房的歷史

哪一年蓋的，時間的土地使用期限還有多長時間；是否欠人錢或者發生過盜竊的案件；是不是欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

8、估算房價

自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值，委託名聲和口碑靠譜的中介公司或者評估事務所進行評估。

9、找代理行

代理公司的二手房信息要比個人更全面，但目前來看信息准確的程度還需要繼續驗證。

C. 買二手房怎麼選：怎麼選擇治安好的小區

近年來，城市建設不斷發展，各種類型的居民小區不斷涌現，對於改善居民生活、提升城市形象起到了積極作用。然而，受多種因素影響，有些小區存在著諸如管理不善、治安防範措施薄弱等問題，在一定程度上導致了入室盜竊、盜車等可防性侵財類案件多發，嚴重影響了市民的安全感。因此，選擇治安好的小區十分必要。

那麼，小區治安不好的原因有哪些呢？

1. 居民小區建設和管理水平低下

一些居民小區建成使用時間較短，開發企業和物業管理企業大多不正，管理和服務意識不到位。現階段小區治安防範措施和防範制度普遍不健全，部分小區特別是安置區基礎設施落後，小區封閉性較差，出入口多，安保人員對出入人員、車輛既不登記也不盤問，也不開展全天候巡邏；小區內技防設施普遍缺乏，門禁系統質量差、管理不善，有的甚至無電子監控系統。諸多因素導致了居民小區在治安防範上的先天不足，致使小區內侵財型犯罪案件多發。

2. 小區業主安全防範意識淡薄。

小區業主素質良莠不齊，有的對物業管理工作不配合、不支持，導致很多管理措施難以到位。小區普遍存在機動車亂停亂放、不加裝鎖具的現象。有的業主自我防範意識差，家裡存放大量現金、貴重物品，外出不注意檢查門窗關閉情況，加上多數住戶白天家中無人，給不法分子以可乘之機。一旦發生案件，一些業主又往往因未及時報警、缺乏保護現場的意識，使一些案件失去了最佳破案時機。

3. 相關職能部門服務不到位。

現行相關物業管理法規規定，負有小區治安管理監管職能的部門有公安、城建、社區居委會等部門。從基礎設施建設來看，有些小區的規劃缺乏合理性和前瞻性，安全防範基礎設施差。很多小區沒有集中停放摩托車、電瓶車的車棚，停車位嚴重不足。有的社區居委會沒有充分發揮管理和協調的職能作用，未能依法組織協調成立小區業主委員會，督促小區物業服務企業規范經營，難以給小區居民提供良好服務。小區雖然普遍建立了警務室，但是有的警務室未能有效開展群防群治工作，治安防控基礎依舊薄弱。

那麼，我們要怎麼選擇治安好的小區呢？

1.小區住址選擇很重要

要想選擇治安好的小區，地址不要太偏遠，偏遠的郊區人煙比較稀少，容易給不法分子可趁之機。且偏遠地區監察機制並不如市區那麼完善，不法分子抱著僥幸心理，犯罪動機比較大。另外，偏遠地區外來流動人員很多，人員素質良莠不齊。另外，人員流動量太大的地方也不要選，人流太大往往給治安帶來更大的壓力。

2.不要選太久或太新的小區

一些居民小區建成使用時間較短，開發企業和物業管理企業大多不正，管理和服務意識不到位。而一些舊小區，特別是安置區基礎設施落後的舊小區，小區封閉性較差，出入口多，安保人員對出入人員、車輛既不登記也不盤問，也不開展全天候巡邏；小區內技防設施普遍缺乏，門禁系統質量差、管理不善，有的甚至無電子監控系統。

3.選擇靠譜的物業公司

小區平安建設抓得好不好，與物業有了很大的關系。而一個小區的治安好不好，首先就看保安選得好不好。有些物業公司為了節省資金，會僱傭一些不達標的保安。買房之前，要先對小區的物業做一定的了解。

（以上回答發布於2015-09-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 賣二手房如何選擇小區范圍

覺得沒有你說的那麼嚴重，開發房源感覺是其次，是你要了解客戶的需求，多幫他推薦多種房源和多種戶型，二手房一般都對總價和裝修有要求，細節才是成單的關鍵。

E. 每個小區二手房價怎麼得出來

當你買房/賣房（二手房）時價格是怎麼確定的呢？除了市場大環境外，還有那些因素決定了你那套二手房價格的呢？

一、房屋的本身

1、樓層

頂樓和一樓的房子最不好出售，一樓潮濕、水管易堵塞且噪音比較大；頂樓又太高，存在消防安全隱患，下大雨容易漏雨，碰上電梯故障什麼的，都是比較惱人的。如果一樓贈送花園，頂樓贈送露台，有了這些附加值，也能夠為房屋加分不少。

2、朝向

中國人喜歡坐北朝南、南北通透的戶型，戶型朝南、東南、或者西南，大家都能接受，朝東的也還行；但如果是朝北或者朝西，接受度就比較低了。

3、戶型

房屋的戶型設計不合理，戶型不夠方正，浪費的面積多，會讓人覺得不實用；同時如果存在暗間，採光通風的效果不好，也會影響房子將來的售價。

4、面積

房屋面積的大小，直接與總價掛鉤。面積越大，單價可能比面積小的房子低，但是房屋的總價高，並不好出售。另外，人們在買房時，會看看房屋的建築面積和套內建築面積，如果覺得公攤面積太大，會覺得不劃算。

5、視野景觀

景觀好不好，視野開不開闊，會影響到房屋的價格。能很好的看到中央景觀、湖景、江景、山景的房子，其二手房價格就比小區內其它的房子要貴。

6、裝修

毛坯房、中裝、簡裝、精裝，價格肯定是不一樣的。

7、臨街OR樓王的位置

臨街的房子比較嘈雜，而小區樓王的位置，則相對安靜，樓間距也大，價格要比其它的樓棟貴。

8、房齡

二手房是有折舊率的，如果沒有特別突出的亮點，比如對口重點學校等，那麼，房子的年齡越大，房價也會越低。

二、小區的本身

1、房屋品質

包括房子的質量、小區的綠化環境、容積率大小、小區整體的規劃設計和物業服務的好壞。這些或多或少，都會對房子的定價產生影響。

2、學區

如果小區對口重點中小學，那麼，也是房子的一大亮點，價格方面，自然就比一般的小區高。

3、地段、交通

對房價的拉動作用最明顯，也最大。地鐵線路的開工、通車，都會帶來房價的大幅上漲。如果小區周邊各方面的商業配套齊全，又是地鐵房，那麼，再次銷售，就能賣出一個好價錢。

4、其它

如果是湖景房、江景房、山景房或者公園地產的話，尤其是這一資源比較稀缺的時候，對房屋價格也是有一定的影響的。

或者小區的整體價格高，則小區房子的價格也高。小區的價格，還會受到周邊競品樓盤的影響，其價格與周邊競品樓盤的價格，不會相差太大。shzyqiyu88

F. 同一小區的新房和二手房應該如何選擇

相信這是很多購房者都猶豫過的問題，小編認為，通常來講，同一地段，回新房還是要優於二手答房的。
新房的優勢：
1.新房的稅費少，稅費大頭只有契稅和公共維修基金（印花稅幾塊錢可忽略），無增值稅和個稅，無中介費；
2.通常情況下新房建築理念更先進，居住屬性更強；
3.如今能夠拿地建新房的通常是有一定實力的大開發商，相應的物業比較好；
4.房齡新，未來換房時更保值；
5.通常情況下新房由建委限價，存在新房二手房價格倒掛的情況，性價比高；
6.部分新房標配精裝修，省去裝修環節；
7.滿足部分業主的新房處女情結。
不過新房也有一些劣勢：
1.大部分新房很難買到，好買的通常是位置較偏或總價高的樓盤；
2.選擇面窄，新開的樓盤數量有限，通常每期開盤只有幾棟樓，很難選到心儀的樓層和戶型；
3.通常沒有頂級學區；
4.交付周期長，且下房本時間比交房還要滯後一到兩年，房本滿五年時間過長，短期內置換不劃算。

G. 買二手房，對於老小區還是新小區該如何選擇

一般二手房的復價格只要年限不太長制，價格應該不會太便宜，應該有裝修有傢具，地段商圈成熟，所以價格上也就有所增值了。你所說的便宜的二手房應該是那種老舊的二手房了，比如90年代建築的二手房，到現在二十多年了，已經非常陳舊了，算是待拆遷房了，房齡30年的二手房就沒法貸款了。所以，價格當然要低些。還有就是集體產權或者小產權的房子，也就是沒有個人產權的房子，價格也會較低。搜房網成都二手房 買二手房只收0.5%傭金 。祝你好運。5年以內房齡的二手房最值得購買。超過10年的建議就少考慮了。

H. 如何選購高性價比的二手房這里有妙招！

對於許多想購買二手房的人來說，如何挑選一套適合自己家庭需要、性價比又高的二手房是大家普遍關心的問題，同時也是困擾每個購房者的問題。對此，小編特地為大家整理了選購二手房的注意事項，一起來學習下吧。

1、注意樓棟在整個小區的位置

買房時，一定要注意你所選擇房屋的所在樓棟在整個小區的位置，千萬不要選擇靠近小區里小廣場的樓棟，否則可能每天都有一個時間段的噪音影響你的休息。

2、了解小區車位的產權情況及收費情況

隨著生活水平的提升，越來越多的住戶為了方便出行都會購買一輛汽車，而小區里的車位一般都是固定的，所以即便你現在還沒有買車，買房前也一定要跟賣家了解清楚小區車位的產權情況及收費情況。

3、了解鄰居的居住情況

好鄰居會讓你的生活變得愉快，因此，購房者可以在不同的時間在社區內看人來人往，通過衣著和生活規律判斷鄰居的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住的是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

4、觀察交通情況

大部分的購房者在挑選二手房時都會看交通，小編建議大家在看交通是否便利的時候將目光放長遠，通過綜合考察後再出手。

比如說，「交通便利」並不定就是說房子一定要在城市的中心，其實一些交通發達的城市邊緣區的樓盤也可選擇，那裡有多條公交線路能同時滿足市內各個區域的往來。

而如果是城市上班族的話，選擇公交線路多、交通網路發達的區域買房，這樣也會降低交通成本，節約上班時間。一些距離市區較遠的小區雖然在價格上也許會較便宜，但無形中也會增加交通成本和時間成本。而如果是自駕車一族，在買房之前就應該詳細了解道路交通狀況。

5、換個角度看地段

其實並不是只有繁華地段的二手房才具有成熟的社區配套，有些小區從地段上來說不具有明顯的優勢，但周邊圍繞著餐館、菜市場、洗衣店、美發廳、幼兒園、小學等，生活設施也非常完善。如果是對交通要求沒那麼高的話，配套成熟的二手房即使不處於繁華地帶也是可以的。

6、注意裝修細節

二手房一般都是帶有裝修的，所以需要檢查一番。不僅僅要查看裝修的新舊程度，還要查看更多細節。比如房間貼有牆紙的地方是否完好、牆面是否有明顯裂縫或者水漬、房屋牆縫及邊角裝修是否細致、裝修材料的質量是否有保障等問題也需要仔細檢查一番。

（發布於2018-09-05 僅供參考）

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I. 買二手房如何選擇小區

1.小區住址選擇很重要
要想選擇治安好的小區，地址不要太偏遠，偏遠的郊區人煙比內較少有，容易給不法分子可容趁之機。且偏遠地區監察機制並不如市區那麼完善，不法分子抱著僥幸心理，犯罪動機比較大。另外，偏遠地區外來流動人員很多，人員素質良莠不齊。另外，人員流動量太大的地方也不要選，人流太大往往給治安帶來更大的壓力。
2.不要選太久或太新的小區
一些居民小區建成使用時間較短，開發企業和物業管理企業大多不正，管理和服務意識不到位。而一些舊小區，特別是安置區基礎設施落後的舊小區，小區封閉性較差，出入口多，安保人員對出入人員、車輛既不登記也不盤問，也不開展全天候巡邏；小區內技防設施普遍缺乏，門禁系統質量差、管理不善，有的甚至無電子監控系統。
3.選擇靠譜的物業公司
小區平安建設抓得好不好，與物業有了很大的關系。而一個小區的治安好不好，首先就看保安選得好不好。有些物業公司為了節省資金，會僱傭一些不達標的保安。買房之前，要先對小區的物業做一定的了解。

J. 怎麼才能做好二手房小區專家

長時間得精耕社區，掌握戶型，了解周邊的配套，精確到小區的每一個細節。