❶ 二手房砍價師請教一下，如何和房東談價更有效
一般來說，復砍價的方法制有: 和周圍二手房做比較，如比較價格，有沒有送實物(裝修、家電、傢具、車位等)，一定要把別的看過的二手房說得很好。找二手房的缺陷，沒有完美無缺的二手房，可以從位置、配套設施、使用率、間隔、質量、綠化面積、環境規劃等方面來挑毛病，建築密度大而缺乏開闊視野等都可以砍價。有的中介和房東慣用的套路是給買家施加壓力，表現出這套房子競爭很激烈，有五六個客戶爭奪一套房子。如果理想的房子沒有了，你說不定會退而求其次。緊張氣氛「逼」你只想著要一套房子，而其他問題都顧不上考慮了。有的房東一上來就給買家「洗腦子」，告訴你二手房的裝修如何如何好，採用了某種品牌地板，而絲毫不提房子的其他問題。到最後，買家腦子里只留下一點「裝修的確不錯」的印象。親戚買房二手房砍價師強調，此時你應切記:你是去買房子，而不是聽房東誇誇其談。
❷ 二手房談判價格需要注意什麼
房價在二手房買賣中，起到決定性的作用。那麼在購買二手房時，怎麼跟對賣家談判價格呢?華律網小編整理了相關資料供您參考!
1、影響房價的因素有哪些?
(1)樓層。如果是多層住宅，則3至4層單價最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。如果是高層或小高層，7至9層的價格可作為基準價，往上則貴，往下則便宜，每層價格差在50至150元左右。在同一層里，中間套的價格往往作為基準價，東邊套即東南向最貴，差價在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價在2%左右。同一個小區的房子，景觀差異是不可避免的，一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價最低
(2)房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的，而面積過大的房子因為總價制約了消費者的購買能力，所以並不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價應相對低一些。但是，躍層式的房子因為格局優勢或贈送露台，所以定價可參照基準價。
(3)戶型。除了有明顯的缺陷的戶型，一般只要有一個朝南的主卧室，客廳採光、對流好的，都是可以賣個好價錢，同時，帶明衛的比帶暗衛的值錢;客廳、主卧開間大的比開間小的值錢;面積緊湊實用的相應更貴等等。因此，無論是賣房者還是買房者都要記住千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件後，再敲定適當的房價，以保證房屋的正常成交。
(4)隨房贈送物品。業主換房或移民後會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價的條件，但購房客戶是否可以接受是比較難定的，所以定價前要考慮好贈送物品的價格。
需要注意的是千萬不要濫竽充數，一些過時物品在房內不但影響房屋賣相，還會帶來不好的反映。所以，業主應先了解市場走向，衡量後再做決定，最簡單的辦法就是多向幾家中介了解情況，因為中介在三級市場的專業性和地位是有一定可參考性的。
2、二手房買賣價格談判過程中的重點
(1)摸清市場走向(平時多積累);
(2)判斷雙方中的弱勢方(根據市場、心理，聯合強勢功弱勢);
(3)盡量避免買賣雙方直接面談(先解決大爭議如價格，最後面談細節);
(4)心理拉鋸戰;
(5)介紹目前進展;
(6)做好重點問題記錄;
(7)控制局面，避免爭執;
(8)提成折中或交換方案;
(9)磋商不成，約下次面談。
3、怎麼進行談判?
首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高於上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經意地通過語言、表情等流露出對此物業有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放鬆。
其次，摸清上家的底細和心態。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急於出售換取現金，或者，上家必須在幾天之內賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急於出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。
最後，注意多收集所要談判的物業的相關資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業的建築和裝修質量、小區的交通、物業管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經為此做了最充足的准備，只有他讓出多少個「點」，才有把你留住的可能。
❸ 如何確定二手房的價格，購買二手房時如何砍價
二手房交易雙方都是個人，並非開發商，談價的空間較大。可以打探業主賣房動機。同時專，也要了解屬市場狀況。購房者對市場越了解，越能掌握想要購買地段房子的價格區間，容易識破賣方的定價破綻;對賣方越了解，越能有針對性的砍價。例如賣方急於出售房屋，購房者選擇全款支付議價較為容易。
要注意二手房過於低價時，是否存在房屋問題。
❹ 買二手房砍價策略：先套底價再談房價
買二手房的時候面對的賣方是房主本人，雙方勢必會有一個價格的談判過程，在談判過程中應該如何砍價呢？小編來支招了，先套出底價再談房價。
有過買二手房經驗的人都清楚，二手房的交易價格大多是採取賣方一口價策略：「我這個房子凈到手xx萬！」一般來說，房主會故意把價格報得高一些，給買方一個講價的空間。但買方一般都保持著一個心裡底價，低於底價一般是不會同意出手的。對買方來說，二手房交易的重點是套出賣方的心理底價，最好能通過自己的「花言巧語」降低賣方的底價。由於賣家出售物業的目的各不相同，因此他們的心態也會存在差異。對於那些急於脫手的賣家來說，就存在砍價的機會。
不過需要注意的是，砍價策略只是手段，而其要點則是對市場全面細致的了解。因為對於一個不太「懂行」的人來說，「砍價」時難免會顯得盲目而不切實際。買二手房如何打價格戰，可以借鑒兵法中的一些策略，來個深謀遠慮、迂迴作戰、進退自如，盡量讓自己處於主動位置。
欲擒故縱
在買賣過程中，一旦向賣方表達了強烈的購買意向，這會使得議價的可能性大大降低。因此即使再滿意，購房者也不要急於表現出內心的真實想法，而盡量以平常心待之。建議，當看到中意的房子，中介催促付定金時，可以告訴對方自己同時也看中了另外一套更加實惠一點的房子，務必請對方容許自己再考慮考慮。這么做的潛台詞就是告訴對方如願意在價格方面做出讓步的話，還是有交易的可能。當然，買家一定帶足現金，因為一旦價格談妥之後則需馬上支付定金，講究的是兵貴神速。
暗度陳倉
購房者可在私底下了解一下賣家出售房產的真實目的，這樣方能制訂較為明確的「砍價」計劃。一般情況下，在簽訂買賣合同之前，買賣雙方很難碰頭，更遑論與之深入交流了，但買家可以從側面了解賣家的信息。因為賣家通常不會只在一家中介公司掛牌出售，所以買家可以在別的中介了解一下房源的情況，重點包括賣家出售目的，因為這些情況在掛牌之前經紀人一般要了解，而在推銷過程中，也會告訴買家。無中生有 戰場上講究兵不厭詐，購房過程中其實也可以當作一種議價策略來使用。製造假象以迷惑對手，以達到所設想的目的。通常情況下，一旦即將達成交易突遭變故，經紀人會努力爭取一下，使出渾身解數來說服買賣雙方。買家不妨借與經紀人、賣家碰頭的機會，漫不經心地接個電話，當然要讓對方聽清楚並聽明白電話內容，還可適當解釋一下。這主要是製造點緊張氣氛，以擾亂對方的計劃，然後再適時提出降價要求。
聲東擊西
在議價過程中，就是要把自己的目標隱蔽起來，把一些次要的問題渲染成很重要的問題，而讓對方多佔些便宜，你也表示很「勉強」地讓步。一般情況下，購房者要對房源有充分的了解，諸如房屋各種狀況，包括質量問題、使用時可能會碰到的各種狀況等，讓賣家真的覺得自己的房子的確存在一些小問題，在價格方面適當做出一點讓步是應該的。如果買家就房屋本身存在的一些問題而作為議價條件，賣家一般會適當做出讓步。不過業內人士提醒，買家一定要就真正存在的問題與賣家進行討價還價，而如果揪住一些次要問題小題大做，賣家一般不會理會。
苦肉計
買家可以在第一次看房對賣家的報價假裝答應，但此時必須詳細了解房屋狀況，而後再看一次房，這時就要請人扮演周瑜的角色，而自己扮演黃蓋。「周瑜」可就房屋存在的問題，當著中介的面毫不客氣地數落買家虧了，使買家獲得中介的同情，這樣提出議價要求便會變得順理成章起來。當然，這里需要提醒的是，苦肉計要演得逼真，不能讓對方看出破綻來，否則會適得其反。
（以上回答發布於2015-09-10，當前相關購房政策請以實際為准）
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❺ 買二手房如何跟業主談價格
如果購買二手房是通過中介買的話，是可以讓中介去談價格的。
❻ 買二手房，怎麼和房東談需要注意些啥
房東有意思要賣可以談，從年限，面積，金額，手續，有沒貸款，這些方面談起。
1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委託書。
2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。
4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標准價，標准價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由於其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。
7、如果了解到欲購房屋屬於下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家徵用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建築的房屋；存在產權爭議的房屋。
8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節；了解物業公司提供的服務項目及收費標准。
9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低於市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。
❼ 買二手房看房談價應注意哪些細節懂的二手房砍價師可以給講一下
你好，
購置二手房如果想用最低的價格買進來，千萬不要自己和房東去談價格，哪怕是幫朋友談都不要親自去談，因為這樣很容易讓房東看出你購房的意向與慾望，哪怕你把該房子所有缺點挑盡，其實最好不要這樣去踩房價，因為這樣會讓房東很反感，很淺顯的一個道理：如果房子真的這么不好那你還買它干什麼？房子好與不好房東其實心裡很清楚，你使勁的貶低房子各方面的因素是個傻瓜都看得出其實你是很想買而又想少出錢，這很容易讓房東看出你的心理，賣房的人只要不是急於用錢的人他們都懶得聽你說他們房子多麼多麼不好的懶得和你測那麼多可能轉身就拍屁股走人的都有，因為你這樣說無疑就是在打他們的臉說他們沒眼光，只會把氛圍弄疆和尷尬，可能有些房東性子急的就會說：你既然認為這房子這么差那你還買個屁啊？
如果要想讓房東把房子的價格降到最合適你認為比較理想的價格或者低於市場行情價最好還是委託二手房房屋中介去幫你談價，尤其是與親人朋友談價最好也是通過中介這種型勢，因為這是最規范的，雖然看起來你好像付出了一筆中介費，但是也免除了自己談價的尷尬和各種問題，因為中介是最清楚該小區的行情的(附近店面的中介)，所以房價高與不高中介是最有說服力的，中介都有前期的交易合同，對於附近的每一個小區很多房子的成交價格都是很清楚的，中介談一句可能比你們直接去談要管用得多，中介去談價都可以根據行情和房東去分析，據我所知道幾十個案例無一例外的房東和客戶私下成交的房子沒有哪一套是客戶佔了便宜的，就是普通住宅都起碼高於房東原來跟中介透底的價格一兩萬，有些一百多萬的房子有的客戶甚至高花了一二十萬去成交．
其實是可以理解的，買的就想用最低的價格買入，賣的就想把價格賣得最好，總有一方怕吃虧，很多精明的房東都會經常冒充客戶去中介手上看房子，因為他們怕吃虧，所以他們的房子在賣之前他們也都會去打聽，必竟賣房子和買房子都不是小事都會很上心的，誰都不會輕易處理的，除了房子多得沒時間處理就會委託律師和中介．另外如果中介帶你們看過的房子也最好不要告訴其它中介說你們看過哪些房子，否則他們希望自己成交就肯定會打電話給房東把房子價格給抬上去．另外就是如果想多對比多看看，中介帶你們看你曾經跟其它中介看過的房子都不要做聲，不要告知實情或者找理由說這位置不好不看，因為免得後面成交有糾紛．
中介房子買賣成交得多，肯定談價格和房屋情況比很多人要專業，因為處理得多嘛，如果他們都談不下來的你們出面自己談只會給房東抬價格，因為房東賣房子都也會試著去處理，他們想賣房子一般都是先報個價格，如果報的這個價格馬上就有人買或者有很多人打電話說要見面談，那麼多數房東都會把價格再往上升，只要腦袋會轉彎一點的都肯定知道肯定這個價格太低所以引起很多人感興趣和容易賣，所以都不會急著去賣的．如果他升上去一些價還有很多人和他談價和約見面房東都會繼續升，升到可能半年或者幾個月沒人打電話他們就會想那可能是房價高了一點了就又會試著往下降，試問又有幾個人甘心自己投資或者辛苦買的房子會期望會賣得比別人低或吃虧賣呢？買賣雙方誰都怕吃虧，都會慎重去處理的，問的人一多房東就牛皮，無人問津就會把期望值收斂一點．
客戶一般都是佔了便宜還賣乖的人，明明知道中介幫了忙買到了很稱心如意的房子性價比很高低於行情價很多他們都不會說好，還會故意說這房子哪裡哪裡有多麼不好不稱心的，所以有些時候人要知足，看到好房子出手一定要快，因為你們看好的房子大家都會看好，尤其是那些看房子看了蠻多的可能很快就會下決心買下來，但是看那些裝修房子時，如果房東在房子裡面，看房的客戶最好不要表露出對房子的看好意向，因為如果想要房低能夠給你最多的優惠最好不要在房子里跟房東談價，房東多數人都會查言觀色，從你的語言語氣里他們能捕捉到你能出多少錢的信號，所以最好看房只前最好叮囑家人一起都不要說什麼，看了就拍屁股走人，然後你們把自己的期望值跟中介的說清楚，哪怕這個房子你們是從網上看到的，自己有房的東聯系電話也最好不要自己去談，因為你給自己談價和別人給你談價是兩個概念，你自己談價怎麼可能談得下來那麼多呢？本來可以省事省心很多的事什麼都可以不要想和操心的事由專業的人來幫你辦理，價格，風險，合同，過戶注意事項，按揭及准備材料排隊等等很多方面都不需要你們雙方操心．
很多時候你們委託了中介他們就會和房東去談，哪怕親自上門找房東喝茶聊天，帶著原來的合同或者做很多低價成交的假合同去給房東過目，房東很多時候沒得松動的價格很可能在中介軟纏硬磨之下都會起一些作用的，有時有很多房東會被中介的一些不放棄的精神所打動，有些房東也會被那些真正用心做事注意細節的中介價值觀和服務態度所感動，有時也會運用孫子兵法兔死狐悲的一些技巧讓房東認可他們的為人樂意給予一些機會，但是客戶不可以跟房東軟纏硬磨，因為那樣就很降格了，搞不好房東看你這么想買反而加價的都有，曾有人找房東談價被談到漲了三次房價的，不過最後他還是買了，因為他看很看好那房子．
當然，中介要做到的就是他們的價值范圍之內的，中介一般是不可能給客戶隨便亂找房東死勁去磨價格的，因為磨得不好房東那頭的中介費都沒得了也不能成交反而可能會把事情辦砸，談價最好是找一些厚道專業時間長的老中介去談，因為他們談得多而比較淡定，不會急於求成而沒有技巧，一般客戶要中介幫自己用心去談價時都會向中價交一些誠意金，當然這個誠意金根據房價高低而言，一般兩三千，房東在外地和國外的要高一些，別墅起碼要一兩萬左右，至少給中介三到七個工作日去談，因為誠意金只是代表你誠心買這套房子，而不是開玩笑隨意問問，所以要想要中介全力幫您去踩房東的價格最好是房東那份中介費客戶也能一並給了，這種客戶是最精明的，因為這樣中介就可以給你不留餘地的把房價談到最低，如果房東這一部分的中介費客戶不給保障那麼中介都會給自己留出籌碼把自己的利益不可能貼進去，假如房東那邊中介費是1%，80萬的房子就是8千，那麼他們談價和房東是不可能把那兩千也給你談下來的，哪怕是3千，5千有些零頭就不會算．很多中介都是如果你把他們當朋友，他們就會把最好的房子給你看，如果你這人表面很奸詐講話很不尊重人那麼他們就很有可能會帶你看些不太好的房子，因為真正最好的東西只給朋友/