如何避免二手房交易的風險

⑴ 如何規避二手房交易中的風險 小心交易陷阱

二手房以位置較好、交通便利、其生活氛圍濃厚、總房款較底而成為不少初次置業者的首選。然而「二手房」交易也存在許多問題，相對於新房來說二手房的交易手續更加復雜；買二手公房上當受騙後的追索和賠償難度大，稍不留神就會掉進陷阱，或者在一些小問題上浪費很多時間和精力。因此，消費者有必要擦亮自己的雙眼，識破眾多的欺詐、違法的伎倆，維護自己的合法權益。

二手房交易的陷阱主要存在於房屋所有人布下的「陷阱」和中介公司設計的「暗坑」，只要我們在購買時注意並及時識破，就會選到自己滿意的二手房。下面我們就來看看二手房交易過程中可能出現的問題。

1、合同陷阱

消費者在與中介公司簽訂二手房委託預訂協議、交付訂金之前，一定要先了解該中介公司是否有賣主與之簽訂的委託合同。如有的話，根據權利義務對等的公平原則，將雙方的違約責任寫進「協議」之中。如果中介公司沒有與賣主簽訂委託合同，則一定要仔細閱讀「協議」條款內容，對於明顯不利於消費者的、或是雙方權利義務不對等的條款，可以要求修改甚至拒簽。

二手房交易合同需要注意以下十個要素必不可少：

（1）當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

（2）標的。這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。價款這里也是很主要的內容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

（3）履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

（4）違約責任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什麼情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

（5）解決爭議的方式是採用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

（6）合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷後，財產如何進行返還。

（7）合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。

（8）合同的變更與轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

（9）附件在此說明本合同有哪些附件；

（10）附件的效力等。

2、質量陷阱（故意隱瞞二手房質量缺陷）

建築質量的好壞直接關繫到購房者在購買時的價格和今後的使用期限，有的二手房就是因建築質量不好的原因，原房主才決定出售的。原房主在交易時，有時可能會有意隱瞞房屋存在的質量問題，購房者如果不仔細觀察就輕易購買，將會受到損失。對房屋質量的檢查包括牆壁、地面是否有裂縫，廚房和衛生間是否漏水，外牆是否滲水、門窗是否有損壞等。除了這些常見的建築缺陷外，購房者還要查清核實二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越長其房屋質量就有可能越差。一般在交易前房屋出現的房屋裂紋、漏水等質量問題一般都經過業主處理過，交易過程中一般很難發現，但住進去之後就原形畢露。因此有些地方甚至出現了在當地常年搞建築出身的「民間驗房師」，專查建築質量問題。

3、結構陷阱

消費者購買二手房，要特別注意房屋的結構情況，看看房屋的外部狀況和內部格局是否完好。由於有些二手房在原房主使用期間經過改建，其基本結構可能有所改變，經過改建、加建的部分可能會增加二手房的價格，增加購房者的負擔。另外購房者要注意原房屋改建、加建部分的手續是否完善，加建的房屋是否屬於臨時建築中的違章建築，是否通過了有關部門規劃、設計等有關要求，是否補辦了房屋所有權證書等，均要充分了解以免今後產生糾紛。

4、產權陷阱

二手房與新建房一樣同樣需要有合法的產權證明，因此交易中一定要驗看產權證的正本，注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人、有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，而且還要到有關部門查詢產權證的真實性，要確認原單位是否允許轉賣，因為大部分公房進行房改時原單位都保留有優先回購權，交易中必須到房地產管理部門辦理有關產權過戶手續。目前一些二手房屋轉讓後，新房主以為擁有了舊房主的一切合法權屬證明就可以萬無一失，也就沒有必要再花錢去辦產權過戶手續了，這種做法是政策不允許的，也往往會留下許多隱患，除了新房主不能辦理有關抵押、擔保、行使處分權利之外，萬一原房主推翻原轉讓合同或提出額外要求，極易產生糾紛。

還有種情況是房屋被封，原房主依舊出售。離婚夫婦的一方利用法院已經判決並予以登報公告作廢的房產證，尋找買家騙取首付款或押金攜款潛逃，是新近出現的一種陷阱。

沒辦下房產證就出售房屋，也是房地產市場非常火爆的區域的一大怪。因為開發商存在違規開發，手續不全，從而需要等待開發商補齊相關手續和費用才能辦理，或者開發商把整棟房屋在銀行做了抵押，還沒有撤銷抵押等原因導致房屋沒有辦下產權證，但是房主又想變現於是市場中就有了名為出售房屋所有權而實質出售使用權的情況，對於不同情形應該區別對待，慎重購買。

5、偽造各項房屋產權證件和身份證，詐騙房款。

一些詐騙犯採用不正當的手段，偽造幾乎可以以假亂真的房屋所有權證件及身份證，然後公然持假證件到房市登記出賣，而受騙的購房人為了省去中介費，與其私下交易，受害人房子買到手後，當他們持假手續到房產部門去辦理更名手續時被告知他們持有的是假證件（此前被害人如果去房管局咨詢，是查不出問題的）；而此時真房主對自己房子被賣一事還一無所知，因此警方告知房屋所有人不要輕易把自己房屋的各項證件委託給他人，以免給不法之徒帶來可乘之機。

6、不告知拖欠物業管理費以及水、電、暖、氣費等諸多費用，消費者無法結清，或者一些房主簽訂合同後不肯賣了或拖延交付，有的甚至把合同中約定的傢具擅自搬走。

以上就是購房者在選購二手房時需要了解和注意的事情，一定要對上述的問題有所警惕，這樣才能幫助您避免財產損失，讓二手房交易過程更加透明、更加安全。

（以上回答發布於2015-10-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 二手房交易存在哪些風險應該如何避免

二手房的交易環節比較多，時間也比較長，並且中間隱藏著眾多的風險，一個不小心就可能惹上麻煩，所以一定要注意避開風險，今天小編就來給大家講講二手房交易過程中可能存在的風險有哪些？

一、房齡出現問題

售房者一般不會將房齡准確告訴購房者，並且購房者也常常忽視房齡的問題，因此，常常有購房者入住之後發現房齡比想像中大很多，從而發生糾紛的情況出現。所以購房者在查詢房屋信息時一定要注意查詢房齡，如果房齡太大那麼貸款時會遇到些問題，銀行為了控制風險可能只貸6成甚至更低，而且最高貸款年限也會縮短，考驗購房者的首付能力和還款能力。

二、售房者資質有問題

有些售房者明明不是房屋的所有權人，或者只是房屋所有權人之一，但是依然私自將房屋出售，這就是售房者資質存在問題。所以購房者一定要對售房者的信息進行核實，搞清楚他是不是權利人，這套房屋一共有多少權利人，共有權利人是否同意出售房屋等問題。

三、購房者資質有問題

有些地區或者城市對購房者都有一定的要求，如果達不到是不可以購房的，所以在房屋交易前，售房者需要對購房者是否具備購房資格進行查詢，避免「空歡喜一場」。

四、不良中介騙術多

個別中介人員會進行不規范操作，包括暗地裡動手腳「吃差價」，不讓上下家見面等。因此，簽訂房屋合同時，買賣雙方最好能夠見面，並且進行仔細交流，確認好合同細節，這樣可以避免中介陷阱。

五、房屋價格未標清

當前很多人買房時說到都是「到手價」，而那些應該其支付的稅費都轉到下家承擔，對下家而言可能就要多一筆費用，如果不能協商好就會引起糾紛，所以房屋價格一定要標清，如果有其他要支付的費用就另行註明。

六、 「做低房價」

「做低房價」實際上是一種逃稅、避稅行為，觸犯相關法律法規的，售房者可能面臨著無法及時收到全額房款的風險。對於購房者而言，可能會降低其貸款的可貸額度，加大購房者的的風險。此外，如果之後再次轉讓房屋還需按照差額進行計稅，增加成本，所以最好避免。

以上就是小編為大家整理的二手房交易的風險，希望可以幫到你們。

（以上回答發布於2015-11-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑶ 二手房買賣需注意的問題 怎樣避免二手房買賣的風險

簽訂二手房買賣合同的注意事項
1、注意交易房屋的權屬情況
主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據我國法律法規的有關規定，司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉讓必須徵得所有共有人的書面同意。
2、注意審查房屋價款、其他費用及傭金
房屋價款應該由買房者與出賣人進行協商，但是，在實踐中，大多數二手房買賣都是通過中介機構進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委託價，最好在中介機構的組織下直接與出賣人進行協商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設施的，也應該明確價款。而對中介傭金應該明確委託價格、服務內容、傭金數額，並有必要對交易失敗後傭金的退還做出約定。
3、必須對付款方式進行明確、具體的約定
這是簽訂二手房買賣合同最為關鍵的一點，交易雙方常常由於某筆款項的支付條件和支付時間不明而產生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構代收、代付，委託中介機構代收、代付能夠適當降低風險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。另外，如採取按揭購房或轉按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。
4、注意對交房情況進行嚴格審查
包括交房時間、交房條件、相關費用的支付等。買賣合同中應該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業管理費、維修基金等相關費用的負擔。
5、注意確定違約責任條款和救濟方式
確定違約責任條款有利於防止違約行為的產生，維護守約方的權益，合同應該對如何承擔違約責任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責情景、擔保方式進行明確的約定。而一方違約後的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

⑷ 買二手房有什麼風險，如何規避風險

買二手房的風險主要包括產權風險、資金風險、質量風險，針對不同的風險，我們應採取不同的防範措施,下面進行具體介紹。

5.不符合轉讓條件的房。

按照國家相關法律的規定,有的房子是不能轉讓的，比如5年內的經濟適用房、軍產房、局級分得的公房。屬政策性住房,購房人擁有有限產權,不滿5年,不得直接上市交易,確需轉讓的,由政府進行回購。

規避方法：仔細審查產權證。審查產權證應注意到以下幾方面：

1.以優惠價、標准價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優惠價或標准價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定，以優惠價、標准價購得的房改房上市時，應該先補足標准價和成本價之間6%的差價。

2.軍產、院（醫院）產、校產的公房必須經原產權單位蓋章後才能出讓。大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

3.遠郊區縣的鄉產權房屋不能上市交易。鄉產權房屋需經國家批准，征地開發，待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮開發的，則可以上市交易。

（二）資金風險

1.房款資金

資金安全主要體現在業主拿到定金或首付款後玩消失。

規避方法：目前在北京買二手房時一定要資金監管。

注:不選擇資金監管可能面臨的風險是什麼?

交易雙方放棄資金監管，堅持自行交付房款的，可能面臨的風險包括但不限於：房屋出賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經支付的房款等。

2016年12月15日起，北京全部城區開始建委資金監管。監管金額計算方式為：

全款的網簽-需按網簽價進行全額監管；

貸款的網簽-用網簽價減去貸款金額剩餘部分需監管在建委監管賬戶。

註：監管卡在網簽前准備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監管業務。

2.房子消耗的費用資金

有的房產有大量的物管費用、水電費用沒有結清等等一些情形。

規避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。

（三）房屋本身質量風險

對於房屋本身的質量問題，還需要專業的人士幫忙把關。

規避方法：找一些專業的朋友協助一起去幫忙看看，而且是能夠晚上、白天、雨後都去看看。再有就是可以在小區里，同小區里的人多聊聊，了解一下那棟樓那戶有沒有特殊的情況，比如凶宅等。盡量選擇大品牌中介肯定是沒錯的，至少能有個保障，畢竟比較起來而言，那點中介費還是算不了什麼的。

二手房交易過程比較復雜，常常會伴隨著很多風險。常見的以上三類風險，在看房選房的時候注意看房屋質量、查詢房屋產權，在簽約付款的時候注意資金風險，千萬不要直接交付大額現金。

該內容僅在北京使用

⑸ 買二手房的風險如何避免，怎樣避免買二手房的風險

一、三方當事人資格是否合格
1、二手房轉讓人應當是依法登記並取得房地產權證書的房屋權利人。
2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
3、二手房屬於有限責任公司、股份有限公司的，購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
4、二手房屬於國有或集體資產的，購買人應當審查政府主管部門的批准文件。
二、二手房本身有無產權登記
購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記並取得房地產權屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性，以較大限度地避免購買的房屋產生產權爭議。
三、二手房是否屬於共有財產
二手房屬於兩個以上主體共有的（以所有權證書為准），應當審查有無共有權人同意轉讓的書面材料。審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有其他權利人。
四、二手房是否存在權利限制
二手房買賣前，購買方應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。
五、二手房是否已經抵押
購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
六、二手房是否存在優先購買權
共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，買房人應當注意買賣合同被宣告無效的風險。
購房人應審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。如承租人放棄優先購買權，買受人購房後應繼續履行租賃合同，並與承租人簽訂租賃主體變更合同。