二手房賣方違約下的買方救濟方法有哪些

① 買方違約賣方可以採取哪些救濟方法

買房交訂金了嗎？如交了不用退給他了，還可以讓他出違約金。

② 賣方違約時，買方可採取哪些主要補救措施

賣方違約有幾種情況：（1）不交貨。（2）延遲交貨。（3）交貨與合同不符。買方可以採取的救濟的方法包括： 1、要求賣方實際履行。 實際履行是按照合同規定的義務做。當賣方不履行合同義務時，買方可要求其實際履行合同義務，並可通過法院強制手段強迫賣方履行以上義務。具體包括： ⑴ 要求賣方提交符合合同規定的貨物 ⑵ 對不符合規定的貨物進行修理、更換⑶ 提交替代物等。 在貿易實踐中，實際履行不是常用的救濟方式，僅適用於特定物或特定情況下的貨物交易，如果不是這類交易物，買方最有效的救濟方式是及時補進貨物，或者放棄交易，然後索賠差價損失。 大陸法系側重實際履行，英美法系側重損害賠償。《聯合國國際貨物買賣合同公約》是兩者的調和。承認其權利，限制其行使。 根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》的規定，實際履行應滿足以下條件： (1)買方不得採取與這一要求相抵觸的救濟方法； (2)買方應給予賣方履行合同的寬限期； (3)當賣方交貨不符時，只有這種不符構成根本違反合同(Fundamental Breach)時，買方才能要求提交替代物，交付代替物，更換貨物的前提是不能把原物返還。如果買方因處分貨物而無法返還原物，就不能退貨或返還原物。而且應在發現交貨不符時，將這一要求及時通知對方； (4)法院是否做出實際履行的判決依賴於該國國內法的規定。 2 、減少價金。 當賣方交貨不符合合同規定時，買方可要求減少價金。《聯合國國際貨物買賣合同公約》規定，不論價款是否已付，買方都可減低價格。減低價格應按實際交付的貨物在交貨時的價值與符合合同規定的貨物在當時的價值兩者之間的比例計算。指賣方的所在地的時價。

③ 二手房買賣的時候賣方出現違約的情況，這時候買方怎麼做能維護自己的權益

近年來，由於二手房銷售中賣方違約而引發的房屋合同糾紛層出不窮。如果賣方違反合同，買方應該學會保護自己的權益。

只要雙方簽訂了有效的房屋買賣合同，任何一方都不能隨意違約。一旦合同被違反，它肯定會受到法律的懲罰。

④ 違約救濟的方法有哪些,每一種方法的特點是什麼

這里主要介紹買方違約時，買方可以採取的救濟辦法。要求實際履行、損害賠償、、解除合同是買賣雙方都可以採取的補救辦法，要求減價、退貨、修理、更換貨物是賣方違約時可以採取的補救辦法。
1. 賣方實際履行
當賣方不履行合同義務時，買方可要求其實際履行合同義務，包括要求賣方提交符合合同規定的貨物或對不符合規定的貨物進行修理、更換或提交替代物等。買方並可通過法院強制手段強迫賣方履行以上義務。
實際履行是按照合同規定的義務做。在貿易實踐中，實際履行不是常用的救濟方式，僅適用於特定物或特定情況下的貨物交易，如果不是這類交易物，買方最有效的救濟方式是及時補進貨物，或者放棄交易，然後索賠差價損失。大陸法系側重實際履行，英美法系側重損害賠償。公約是兩者的調和。承認其權利，限制其行使。
根據公約的規定，實際履行應滿足以下條件：(1)買方不得採取與這一要求相抵觸的救濟方法；(2)買方應給予賣方履行合同的寬限期；(3)當賣方交貨不符時，只有這種不符構成根本違反合同(Fundamental Breach)時，買方才能要求提交替代物，
交付代替物，更換貨物前提是能把原物返還。如果買方因處分貨物而無法返還原物，就不能退貨或返還原物。而且應在發現交貨不符時，將這一要求及時通知對方；(4)法院是否做出實際履行的判決依賴於該國國內法的規定。
2. 減少價金
當賣方交貨不符合合同規定時，買方可要求減少價金。公約規定，不論價款是否已付，買方都可減低價格。減低價格應按實際交付的貨物在交貨時的價值與符合合同規定的貨物在當時的價值兩者之間的比例計算。指賣方的所在地的時價。
在下列情況下，買方喪失要求減少價金的權利：(1)如果賣方已對交貨不符採取了補救方法；這是指賣方根據公約第37條48條在交貨前和交貨後對不符合同的貨物進行補救而被買方認可或不認可。(2)買方拒絕了賣方對違約採取的補救辦法或對賣方提出的補救辦法末在合理時間內做出答復。
3. 解除全同
根據公約規定，當賣方不履行合同或公約義務構成根本違反合同時，買方可以宣布解除合同。根據公約的解釋，所謂根本違反合同是指，一方當事人違反合同的結果，使另一方當事人蒙受損害，以至於實際上剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西。----(第25條。)
具體包括以下三項內容：(1)賣方不交付貨物、延遲交貨或交貨不符或所有權有瑕疵構成根本違反合同；(2)賣方聲明他不在規定的時間內履行交貨義務；(3)在買方給予的寬限期屆滿後仍不履行合同。
如果賣方已交貨，買方則喪失解除合同的權利，除非：(1)在延遲交貨的情況下，買方在得知交貨後的合理時間內宣布解除合同；(2)在交貨不符的情況下，買方在檢驗貨物後的合理時間內提出解除合同；(3)在給予賣方做出履行合同或做出補救的寬限期屆滿後或在拒絕接受賣方履行義務後的合理時間內宣布解除合同。
根據公約規定，買方宣布解除合同的聲明，只有在向賣方發出通知時才發生效力。
值得注意的是，當賣方交付的貨物中有部分符合合同時，買方應接受符合規定的部分；只有當賣方完全不交貨或不按合同規定交貨構成根本違反合同時，一方能宣布整個合同無效。當賣方交貨數量大於合同規定數量時，買方有選擇權，全部接受或拒絕多交部分。
4、損害賠償
這是買賣雙方都可以採用的主要救濟方式。
公約關於損害賠償這一救濟方式的主要規定：
（1）損害賠償的責任構成：
· 有違約事實；
· 違約給對方造成損害，不要求有過錯。
（2）損害賠償的范圍：
· 損害賠償是那些因違約造成的，包括利潤損失在內的實際損失，這里強調違約造成的損失具有合理地確定性，它與違約事實有因果聯系；
· 損害賠償不得超過違約一方在訂立合同時預見的范圍，這是指憑常識，和雙方事先說明可以預見。
· 損害賠償不包括由於受害方原因造成的擴大的損失。
· 損害賠償不影響採取其他救濟措施。
針對先期違約的救濟
先期違約是指合同訂立後，履行期到來之前，一份表示拒絕履行合同。對此，未違約方可以不去法院，不必訴諸法院行使終止履行權，法律授權當事人以採取自救措施的權利。
根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》規定：如果訂立合同後，另一方當事人由於下列原因顯然將不履行其大部分重要義務，一方當事人可以中止履行義務：----第71條(1)。
(1)他履行義務的能力或他的信用有嚴重缺陷；
(2)他在准備履行合同或履行合同中的行為。
(3)如果在履行合同日期前，明顯看出一方當事人將根本違反合同，另一方當事人可以宣告合同無效。-------第72第(1)。
根據公約規定，合同當事人除了在另一方有根本違反合同之時可以解除合同外，在另一方顯然將不履行其大部分重要義務時，可以暫時中止合同的履行。即在買方先期違約時，賣方可停止發貨或對在途貨物行使停運權；在賣方有先期違約情況時，買方可停止付款。此外，當事人還應承擔下列義務：
(1)必須將自己中止或解除合同的決定立即通知對方。----第71條(3)，第72條(2)。
(2)當對方提供了履行合同的充分保證時，仍應履行合同義務。
在發生先期違約的情況下，一方有權要求提供擔保，在得到擔保之前有權中止或解除合同，這一原則在各國國內法中都不同程度地得到承認。
應當注意的是，中止履行並不意味著解除合同，對於買方來說，他可以一方面不付款或停止付款，另一方面要求賣方：①提供擔保；②履行合同；若賣方提供有效擔保，買方應履行其合同義務。③在履行期到來時，解除合同並就賣方違約要求損害賠償。對於賣方來說，一方面行使留置權、停運權，另一方面要求買方：①開出信用證、付款；②提供擔保；③在付款日到來時，轉售貨物，並就差額向買方要求損害賠償。

⑤ 賣方違約時買方可採取哪些補救措施

賣方違約有幾種情況：（1）不交貨。（2）延遲交貨。（3）交貨與合同不符。買方可以採取的救濟的方法包括：
1、要求賣方實際履行。
實際履行是按照合同規定的義務做。當賣方不履行合同義務時，買方可要求其實際履行合同義務，並可通過法院強制手段強迫賣方履行以上義務。具體包括：
⑴ 要求賣方提交符合合同規定的貨物
⑵ 對不符合規定的貨物進行修理、更換
⑶ 提交替代物等。
在貿易實踐中，實際履行不是常用的救濟方式，僅適用於特定物或特定情況下的貨物交易，如果不是這類交易物，買方最有效的救濟方式是及時補進貨物，或者放棄交易，然後索賠差價損失。
大陸法系側重實際履行，英美法系側重損害賠償。《聯合國國際貨物買賣合同公約》是兩者的調和。承認其權利，限制其行使。
根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》的規定，實際履行應滿足以下條件：
(1)買方不得採取與這一要求相抵觸的救濟方法；
(2)買方應給予賣方履行合同的寬限期；
(3)當賣方交貨不符時，只有這種不符構成根本違反合同(Fundamental Breach)時，買方才能要求提交替代物，交付代替物，更換貨物的前提是不能把原物返還。如果買方因處分貨物而無法返還原物，就不能退貨或返還原物。而且應在發現交貨不符時，將這一要求及時通知對方；
(4)法院是否做出實際履行的判決依賴於該國國內法的規定。
2 、減少價金。
當賣方交貨不符合合同規定時，買方可要求減少價金。《聯合國國際貨物買賣合同公約》規定，不論價款是否已付，買方都可減低價格。減低價格應按實際交付的貨物在交貨時的價值與符合合同規定的貨物在當時的價值兩者之間的比例計算。指賣方的所在地的時價。
在下列情況下，買方喪失要求減少價金的權利：
(1)如果賣方已對交貨不符採取了補救方法，買方就喪失了要求減少價金的權利。
這是指賣方根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》第37條48條在交貨前和交貨後對不符合同的貨物進行補救而被買方認可或不認可。
參見《聯合國國際貨物買賣合同公約》
「第三十七條
如果賣方在交貨日期前交付貨物，他可以在那個日期到達前，交付任何缺漏部分或補足所交付貨物的不足數量，或交付用以替換所交付不符合同規定的貨物，或對所交付貨物中任何不符合同規定的情形做出補救，但是，此一權利的行使不得使買方遭受不合理的不便或承擔不合理的開支。但是，買方保留本公約所規定的要求損害賠償的任何權利。」
「第四十八條
（1）在第四十九條的條件下，賣方即使在交貨日期之後，仍可自付費用，對任何不履行義務做出補救，但這種補救不得造成不合理的遲延，也不得使買方遭受不合理的不便，或無法確定賣方是否將償付買方預付的費用。但是，買方保留本公約所規定的要求損害賠償的任何權利。
（2）如果賣方要求買方表明他是否接受賣方履行義務，而買方不在一段合理時間內對此一要求做出答復，則賣方可以按其要求中所指明的時間履行義務。買方不得在該段時間內採取與賣方履行義務相抵觸的任何補救辦法。
（3）賣方表明他將在某一特定時間內履行義務的通知，應視為包括根據上一款規定要買方表明決定的要求在內。
（4）賣方按照本條第（2）和第（3）款做出的要求或通知，必須在買方收到後，始生效力。」
(2)買方拒絕了賣方對違約採取的補救辦法或對賣方提出的補救辦法，末在合理時間內做出答復。
3、解除合同。
（1）根本違約。
所謂根本違反合同, 根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》的解釋，是指：一方當事人違反合同的結果，使另一方當事人蒙受損害，以至於實際上剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西。----(第25條。)
實際剝奪，英翻譯為「實質上剝奪」，英文原文為substantially to deprive, 實質是在很大程度上的意思，實質剝奪是指買方重大利益的剝奪。
根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》，構成根本違約的要件是：
① 違約造成損害；
② 損害剝奪了買方重大利益；
③ 損害後果是賣方可以預見的，包括在訂約時就可以預見。
根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》規定，當賣方不履行合同或《聯合國國際貨物買賣合同公約》義務構成根本違反合同時，買方可以宣布解除合同。
根本違約具體包括以下三項內容：
① 賣方不交付貨物、延遲交貨或交貨不符或所有權有瑕疵構成根本違反合同；
② 賣方聲明他不在規定的時間內履行交貨義務；
③ 在買方給予的寬限期屆滿後仍不履行合同。
（2）當賣方違約時，買方可以在如下情況撤銷合同：
①賣方根本違約。
②如果是賣方不交貨，在一定合理時間內，還不交，或聲明將不交。
（3）賣方已交貨時。
如果賣方已交貨，買方則喪失解除合同的權利，除非：
①在延遲交貨的情況下，買方在得知交貨後的合理時間內宣布解除合同；
②在交貨不符的情況下，買方在檢驗貨物後的合理時間內提出解除合同；
③在給予賣方做出履行合同或做出補救的寬限期屆滿後或在拒絕接受賣方履行義務後的合理時間內宣布解除合同。
根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》規定，買方宣布解除合同的聲明，只有在向賣方發出通知時才發生效力。
值得注意的是，當賣方交付的貨物中有部分符合合同時，買方應接受符合規定的部分；只有當賣方完全不交貨或不按合同規定交貨構成根本違反合同時，一方能宣布整個合同無效。當賣方交貨數量大於合同規定數量時，買方有選擇權，全部接受或拒絕多交部分。
4、要求賣方交付代替物。
構成根本違約時，才可以要求賣方交付代替物。
5、要求賣方進行修補。
根據具體情況，也可以自己修理，或請第三人修理，由賣方支付開支。
6、給賣方一段合理的時間，讓其履行合同義務。
（1）「合理的時間」的意思。
這是針對賣方延遲交貨而規定的救濟方法。基本的意思有2個：
① 如果對方到期沒有交貨，也不能差幾天就撤銷合同呀！再延長一段時間吧！
②《聯合國國際貨物買賣合同公約》第四十九條規定，如果發生不交貨的情況，賣方不在買方規定一段合理時限的額外時間內履行其義務買方可以宣告合同無效。這時再宣告合同無效，既顯得仁至義盡，又符合法律規定。
（2）各國的不同做法。
如果對方到期沒有交貨，買方是否一定要給賣方一個合理的額外時間，讓其履行合同義務合同義務，而不能立即宣告撤銷合同？
①英國的做法：
買方是否可以立即撤銷合同，要看賣方違反的是什麼條款。如果違反的是擔保條款（Breach of Warranty）買方就不能撤銷合同，只能要求損害賠償。如果是違反條件條款（Breach of Condition）就可以立即撤銷合同。按照一般解釋，商業買賣交易中的交貨時間，屬於合同的要件如果沒有在規定的時間交貨應該認為違反條件，買方就可以立即撤銷合同。
②德國的做法：
賣方不能按時交貨，買方應該進行「催告」。在「催告」中，給賣方一段時間，讓其在此期間交貨，如果再不交，買方就可以解除合同，或請求賠償。
③《聯合國國際貨物買賣合同公約》的規定：
一般情況下，與德國一樣。
如果延遲交貨已經構成根本違約，就可以直接解除合同。但是，什麼情況才經構成根本違約？
學者給了2個關於根本違約的例子：
案例1：為聖誕節進口火雞，供聖誕節市場銷售。交貨晚了1個星期，聖誕節已過。是屬於根本違約，買方可以撤銷合同。
案例2：出售普通雞的合同賣方應該於7月至8月裝運，實際裝運日期遲了一個星期，這段時間，市場沒有什麼變化。這不屬於根本違約，買方不能撤銷合同。
④如果買方給了賣方一段合理的額外時間，在此期間，除非得到賣方的通知，表明賣方將不會在此期間履行義務，買方不能對賣方採取任何補救方法。當然，買方不因此失去要求損害賠償的權利，因為賣方畢竟沒有按期交貨。
7、賣方可以對自己不履行義務，自付費用作出補救。
（1）對補救的要求。
賣方自行補救，要符合如下要求：
（1）買方還沒有按規定撤銷合同。
（2）賣方應該承擔補救費用。
（3）補救時，賣方不得給買方造成不合理的不便或延遲。
（2）雙方注意事項。
同時，賣方如果要求買方明確表示是否接受賣方履行的義務，而買方在一段合理的時間內沒有對這一項要求回答，則賣方可以在該時間內履行義務。這時，買方不得在此期間，採取與賣方履行義務相抵觸的任何救濟方法。就是：
（1）賣方在准備上述履行時，應該事先通知買方。
（2）如果買方不答復，就是同意。所以，買方不得在此期間，採取與賣方履行義務相抵觸的任何救濟方法。比如，買方不得在此期間撤銷合同。
8、賣方交付部分貨物，買方可以採取的救濟方法。
當賣方只交付一部分貨物，或所交貨物只有一部分合格時，買方可以採取的救濟方法。
（1）買方只可以對沒有交的，或不合格的貨物，採取退貨，、減價、要求賠償損失等方法。不能撤銷合同。
（2）如果賣方只交付一部分貨物，或所交貨物只有一部分合格，構成根本違約時，可以撤銷合同。
9、賣方提前交貨或超量交貨時，買方可以採取的救濟方法。
（1）如果提前交貨，買方可以收取貨物，也可以拒絕收取貨物。到規定的時間在交時，還應該收。
（2）超出的部分，可以收，也可以拒收。如果收了，按合同規定的價格。
10、請求損害賠償。
《聯合國國際貨物買賣合同公約》認為，請求損害賠償是一種主要的救濟方法，並且，不因為採取了其他救濟方法，喪失再請求損害賠償的權利。任何計算損害賠償額，有如下情形：
（1）實際補進（Cover）。如果買方撤銷了合同，在撤銷合同後一段合理的時間內，以合理的方式（指最低價）購買了代替物，買方可以取得兩者之間的價格差額和賣方造成的損失補償（如價格以外的，額外的開支）。這就叫實際補進。
（2）如果沒有實際補進貨物，也可以按當地價格計算，取得價格差額和損失補償。

⑥ 在賣方違約時，買方可以採取哪些法律救濟

根據合同約定追究違約責任，如果形成根本違約可以要求解除合同。根據合同約定進行仲裁或提起訴訟。

⑦ 二手房買賣過程中賣方違約，買方該如何應對，律師

二手房交易過程中導致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：
第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂後，因買方經濟狀況惡化或缺少後續支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。
第二種：以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同於預售商品房，一般已使用一定年限，並存在裝修、裝飾等現狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產生。
第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導致買方權利不能實現，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續辦理過程中，因賣方原因導致房屋買賣交易無法繼續履行下去，即使買方已經繳付了首期款並實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護。
第四種：因貸款政策變化原因導致買方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，後是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等，由於政策變化導致買方貸款申請沒有通過，從而構成合同違約。
二、二手房交易買方反悔怎麼辦
如果出現上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同後，由於買方經濟能力關系而導致無法繼續履行合同，構成合同違約，買方當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細考慮自己的房款來源以及後續支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。
如果出現上文所述的第二種情況：由於買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。
如果出現上文所述的第三種情況：根據《物權法》第14條規定「物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」因此，在二手房買賣過程中，買方應要求賣方加快交易節奏，盡早配合辦理房屋過戶手續;並且採用安全的房款交割方式，利用本市各區、縣交易中心的二手房交易資金監管平台，以維護自己的合法權利。如果在房屋過戶中發生法院查封情況，應要求賣方提供擔保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經濟損失。
如果出現上文所述的第四種情況：國家調整貸款政策是為了對房地產市場進行宏觀調控，但並非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關系，而銀行是否願意向買方提供貸款，就需要經過嚴格的審查。因此，買方在買房前應向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發生。雖然賣方可以主張買方違約，但是在出售之前也應該善意提示買方，以免陷入糾紛。

⑧ 在賣方違約時,買方可以採取哪些法律救濟

你好
要看具體是什麼抄違約，
如果是產品質量不合格，可以找消費者協會投訴、找工商管理部門處理，
也可以找人民法院起訴。
一般的違約都是可以找人民法院起訴的。
你有權要求對方繼續履行合同並且按照合同要求履行，有權拒絕不符合合同要求的標的物。
也可以選擇解除合同，要求對方賠償給你損失或者支付違約金。