二手房退房需要什麼

❶ 二手房退房問題

可以退房，但屬於違約了。
二手房簽訂買賣合同後違約有三個步驟：
1、採取自救手段，維護自身利益。
依《合同法》第94條的規定，對於預期違約，守約方依此享有合同解除權，可單方解際合同，並可請求對方賠償損失。此規定比較適合明示毀約。但對於默示毀約而言，因恐難以掌握對方違約的確切證據，故守約方不宜而採取解除合同措施，可參照合同法第68條規定，中止合同履行或中止合同履行或履行准備，以避免擴大自己的經濟損失;立即通知對方當事人在預期間內提供適當的履行擔保。若對方當事人在處理期間內不能提供適當擔保，應視為對方明示毀約，此時可依法解除合同，並請求賠償損失。此種自助措施與行使不安履行抗辯相似。
2、尋求司法救濟，追究對方違約責任。
依《合同法》第108條規定，一方當事人違約，對方可在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。即守約方可以依照合同違約責任條款來向違約方主張責任。此種措施，對於明示毀約易於操作;但對於默示毀約，守約方須掌握對方預期違約的確切的證據後方可訴諸法律，否則，將因證據不力反而於己不利。
3、持合同的效力，等待對方履行。
當一方違約，對方可堅持合同的效力，要求或等待對方履行合同，以靜觀對方的態度是否有所變化，然後決定是否採取相應措施。對於明示毀約，守約方應明確要求對方撤回毀約的思表示，而不能一味地坐等對方履行，以免擴大損失。對於默示毀約，守約方一時無確切證據證實對方毀約，可等待對方到期是否履行;若對方到期不履行，可依實際違約中的不履行情形追究其違約責任，或者依法解除合同，請求賠償損失。
注意：合同簽訂以後，雙方即對於房屋買賣達成一致協議，該協議受到法律保護，非因法定緣由不可撤銷，且在不存在不可抗力的情況下，守約方要求違約方支付違約金承擔違約責任都是正當權利，新安房產網提示在遭遇合同違約時，可向專業律師進行咨詢，以便保障自己的合法權益。

❷ 買了二手房後悔了想退房怎麼辦

一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：
一、延期交付房屋。到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定，開發商經購房人催告後的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，並要求返還訂金或支付房款利息。
二、合同無效。合同無效的原因多由於開發商的手續不全，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。由於是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。
三、開發商未經購房人同意擅自變更設計。在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開發商退房。
四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房並要求退賠利息。
五、房屋質量不合格影響使用。根據最新司法解釋，因房屋質量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房並要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。
六、房子產權不清楚。如存在抵押、查封或其他經濟糾紛 。
七、存在合同欺詐等其他問題的。開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，購房人查明後，可起訴認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可;房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的;該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。
八、遲延辦理房屋所有權登記。根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿後超過一年，由於開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。
九、按揭合同不能辦理。因不歸責於當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。
十、在建工程轉讓。開發商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。

退房步驟：
第一步：購房人通過特快專遞、掛號信、傳真或電話向開發商發出退房通知。
第二步：督促開發商在提出退房要求後15日內負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續
第三步：督促開發商將全部購房款返還給購房人。
第四步：辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。
再有，消費者與銀行解除借款合同，而在開發商退回全部房款後，購房人與開發商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最後一步就是解除借款合同後再辦理保險退保手續等。

❸ 二手房交易什麼情況下可以退房

對於購房者而言，能買到稱心如意的房子是件高興的事，誰都不想在買房上面發生分歧，但是有很多購房者在購房違約金上與賣方發生過分歧，那麼購房違約金究竟如何計算，在簽署購房合同時違約責任這一塊又要注意哪些呢?

哪種情況可以要求償還違約金或者退房？

對於購房者來說，如果逾期付款，就應該向賣方支付違約金。除此之外，還應向賣方再支付由於佔用資金而需支付的利息；對於賣方來說，如果未能按合同規定的時間將房屋交給甲方，也應該向甲方支付違約金。除了支付違約金之外，也應向買方支付所佔用資金的利息。

如果賣方違約，一般情況下，可以按照約定的違約金要求賠付。如果購房者覺得違約金過低，購房者可以要求退房，一般以下兩種情況可以退房：

1.延期交付。房屋到了賣家與購房者在買賣合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到入住通知。根據現在《司法解釋》的規定，賣方經購房者催告後的3個月的合理期限內仍未履行的，購房者就有權要求開發商退房，並要求返還訂金或支付房款利息。

2.房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽合同時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房者可以提出退房並要求退賠利息。

購房違約金如何計算？具體情況具體分析：

1.購房合同中對購房違約金的多少有約定，則必須按照購房合同的約定來處理。

2.合同有條件履行，則必須履行，有條件而不願意履行，需要支付違約金。

3.除非買方舉出證據，證明首付提高、利率上漲，多出的費用將嚴重影響履約能力，導致他無法正常生活，可提出解除買房合同。

4.因為買房資信等個人問題無法貸款，買方應當承擔違約責任。

5.買房前，可讓有經驗的專業人士對自己是否符合銀行貸款進行預審，可把風險降到最低。

6.在簽訂購房合同過程中，應該根據現行政策以及未來有可能會出現的政策，將所有可能出現的情形統統考慮進來，並針對這些變化，提出相應的應對策略，並盡量在合同中體現出來。

7.購房合同中對購房違約金的多少有約定，則必須按照購房合同的約定來處理。

8.合同有條件履行，則必須履行，有條件而不願意履行，需要支付違約金。

9.除非買方舉出證據，證明首付提高、利率上漲，多出的費用將嚴重影響履約能力，導致他無法正常生活，可提出解除買房合同。

10.因為買房資信等個人問題無法貸款，買方應當承擔違約責任。

11.買房前，可讓有經驗的專業人士對自己是否符合銀行貸款進行預審，可把風險降到最低。

12.在簽訂二手房買賣合同過程中，應該根據現行政策以及未來有可能會出現的政策，將所有可能出現的情形統統考慮進來，並針對這些變化，提出相應的應對策略，並盡量在合同中體現出來。

（以上回答發布於2015-11-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 二手房購買後要如何退房 有什麼條件

怎樣才能退購買的抄二手房
1、先襲和（中介）業主交涉，動之以情曉之以理——反正就是表明房子不好意思我要退了。
2、按相關的合同規定違約該賠的就賠，如果沒有詳細說明，恭喜您撿漏洞了。
3、萬一業主死活不同意退，那就走法律程序唄，這個代價就有點高了。
關於違約金，這個就看合同上面是怎麼說的——如果是不可抗拒因素所以退房，建議能多賠就多陪些吧，畢竟業主都辦理提前還貸了（萬一業主資金也緊張，那就麻煩了——錢都給銀行了他那裡來的錢給你啊）。
萬一真沒錢——建議您和業主協商，房子再另找買家，買了再給您退款。

❺ 二手房退房退款流程

遭遇新政出台、合同無效、按揭貸款未批下、一方違約造成不能辦理產權過戶……這些突發狀況都可能中斷交易，導致交易流產，那麼買賣雙方該如何止損，保護自身利益呢？下面小編就聊一聊二手房退房那些事！

二手房退房的條件是什麼？

1、非房屋產權人出賣他人房屋的

有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事後又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。

2、出賣共有房屋未經其他共有人同意的

共有房屋形成的原因一般是：

（1）、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；

（2）、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有；

（3）、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；

（4）、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定 「共有房地產，未經其他共有人書面同意的；」不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

3、因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的

開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的「小產權」房屋，因沒有辦理土地徵用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建築也屬於此類房屋。

4、已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋

《物權法》第一百九十一條 規定 「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」

《擔保法》第四十九條規定 「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」

未經抵押權人同意，房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。

5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優先購買權的

《合同法》第一百三十條規定 「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」未徵得承租人行使優先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。

6、被依法查封、限制的房屋不能轉讓

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：「下列房地產，不得轉讓」，其中第(二)項規定：「司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的」。

以上房屋轉讓的共同特徵是，因合同無效或者一方違約致使房屋產權無法理過戶手續，無法完成房屋買賣的交易。遇到這種情況，賣房人可以收回房屋，買房人可以要求退房。如果房屋買賣合同有效，合同中約定了違約金的，違約方應當按照約定支付違約金。合同無效，一方有過錯的應當賠償給對方造成的經濟損失。

二、退房有哪些程序？

在買賣過程中，由於違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面介紹一下在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關的手續。

1、訂金（定金或認購金）階段

當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式預售合同的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就買賣合同達不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認為，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴。

2、已做預售登記階段

買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。shangeshgh

如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那麼主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。

3、入住階段

在房屋竣工後，購房者已辦理了入住手續，交了*部門應收的稅費之後，但房產證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述*個階段要求一致外，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經過房地產評估機構評估，確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

4、房產證辦理完畢階段

房產證辦理完畢之後，房屋的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房並承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關辦理房產證過戶或注銷手續。

結語：二手房買賣不同於其他日常商品消費，它涉及的資金量大，專業性問題多。同樣二手房退房涉及到的權利義務關系也十分復雜，因此一旦出現問題就要找一個專業的律師為您謀劃一二。

❻ 買了一個二手房，現在想退房，應該怎麼辦

契稅的3%是誰都幫你避不了的。
避稅的話就需要擔保公司，可以給你內做成全款納稅。按容照地區指導價計稅，你說的不清楚，沒法給你算啊。
如果是公司的承諾，到現在沒有兌現或者是出現了什麼差錯，甲方有權利解除合同的、
當然如果是口頭承諾，這就麻煩了，他不認賬，你有證人的話也應該沒什麼問題的。

❼ 二手房退房的正當理由

如果是二手房買賣，如果你要退房的話，你再有正當的理由也沒有用啊，對方的押金版肯定是不會退權給你的，或者說定金，除非你是找到了房子有問題這種理由，如果是你其他的理由這是沒有用的。
所以如果你買賣二手房一定想要退房的話，盡量找對方的失誤或者房子存在的問題，千萬不要從自己這邊找理由，這是沒有用的，一定要從對方那裡找理由

❽ 二手房退房的條件是什麼，什麼情況下可退已購

一、非房屋產權人出賣他人房屋的
有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事後又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。
二、出賣共有房屋未經其他共有人同意的
共有房屋形成的原因一般是：
1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;
2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有;
3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;
4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定 「共有房地產，未經其他共有人書面同意的;」不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。
三、因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的
開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的「小產權」房屋，因沒有辦理土地徵用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建築也屬於此類房屋。
四、已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋
《物權法》第一百九十一條 規定 「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」
《擔保法》第四十九條規定 「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」
未經抵押權人同意，房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。
五、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優先購買權的
《合同法》第二百三十條規定 「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」未徵得承租人行使優先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。
六、被依法查封、限制的房屋不能轉讓
依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：「下列房地產，不得轉讓」，其中第(二)項規定：「司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的」。
七、轉讓經濟適用房不符合規定的
依據北京市建設委員會 2008年4月8日發布的《關於已購經濟適用房上市出售有關問題的知 》的規定，自《通知》發布之日起，簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售，按照以下規定執行：
已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。確需出售的由區縣住房保障管理部門按原價回購。
已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年後，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。
轉讓經濟適用房不符合上述規定的，不能辦理房屋產權過戶。
八、出售央產房，未經《央產房管理辦公室》比準的
出售中央國家機關在京單位的房改房，未經《央產房管理辦公室》批準的不能辦理房屋產權過戶。
九、出售房改房，違反與原房屋產權單位約定的
關於實施《北京市已購公房和經濟適用住房上市出售管理辦法》具體問題的補充通知(2000年3月21日)規定「 凡以房改成本價所購公房申請上市出售的，除與原產權單位在買賣合同中另有約定的以外，可不再征詢原產權單位的意見。在京中央和國家機關及中央在京企事業單位另有規定的，從其規定。」
有些單位與職工簽訂房改售房合同時，合同中明確約定了限制性條款。如購房人如果出國或者調離本單位時，單位有權收回房屋等等。如未取得原單位同意出售的書面證明，很可能會導致原單位主張權利，出賣人與購房者簽訂的房屋買賣合同被確認為無效。合同無效，應當返還購房者已付購房款及利息，出賣人有過錯的應當賠償購房者因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
十、農村宅基地轉讓未經縣級人民政府批準的，轉讓協議無效
農村宅基地不屬於二手房的范圍，但是因為宅基地轉讓糾紛數量很多，在此一並提出。
十一、公有房屋承租人轉讓房屋承租權，不能辦理承租人變更過戶手續的
這種情況屬於房屋承租權的轉讓。目前國有直管公房即房管所代表國家直接管理的房屋承租人，由於在事實上享有佔有、使用、交換、收益(出租)和處分(承租權的轉讓)的權利，享有承租人死亡後繼承人繼續承租的權利，享有拆遷後得到安置補償的權利，因而長期以來一直是「房蟲」十分關注的對象。
有的房屋買賣合同的出賣人出賣了承租的公有房屋，又不能辦理公有房屋承租權的變更手續。有的是父母承租的公房，父母去世後其子女將房屋出賣給他人，公房管理部門不能辦理過戶手續。直管公房承租權的轉讓，在2007年之前是可以的。一般只要是房屋的合法承租人與他人達成承租權轉讓協議，申請變更承租人的，房管所都能辦理過戶。2007年以後公房的承租人申請轉讓房屋承租人的，需將房屋交還房管所，房管所給予補償，再由房管所出租。也就是說在2007年之後，私下轉讓公有房屋承租權的難以辦理承租權過戶手續。