『壹』 買二手房需要注意的事項是什麼
您好，給您幾點來建議作為參考。
房屋自是否具備上市交易條件；
房款盡可能做資金監管，保證安全；
如果是貸款買房，要提前確認自己的貸款能力和貸款資格；
如果所購區域限購，要確認自己具備購房資格，提前做購房資質審核；
交易房屋是否有漏水，管道老化等隱患；
其他客戶關心的一系列問題。
希望對您有所幫助。
『貳』 2016年購買房屋應注意的問題
2015年，北京二手房成交量突破了19萬套，創下了近5年的新高。這就意味著，過去一年，至少有10萬家庭加入了二手房買賣的大軍。眾所周知，在北京買房對任何家庭來說，都是件大事。動輒就要花費數百萬甚至上千萬的購房款。而房屋買賣是一個復雜的流程，會遇到各種法律問題。
正值3·15消費者權益保護日，新浪二手房特邀中國品牌大律師、中國房地產營銷協會副會長、著名房產律師靳雙權先生，針對二手房交易中的法律問題為廣大網民答疑解惑。
以下為采訪實錄：
主持人：各位新浪網友大家好，歡迎來到新浪直播間，收看新浪二手房3·15特別節目。
又是一年3·15，又正值樓市旺季。所以今年新浪樂居二手房3·15特別節目就是二手房買賣小心哪些「猴賽雷」。今天在演播間，我們請來了中國品牌大律師、中國房地產營銷協會副會長、著名房產律師靳雙權先生，針對二手房交易中的法律問題為廣大網民答疑解惑。
靳律師你好!
靳雙權：你好!
常見的二手房糾紛案件有哪些？
主持人：1、我們知道過去的一年包括近期，北京二手房市場十分火熱。相信您也接觸了很多關於二手房交易的案子，您能先聊聊，在過去一年裡您都碰到過哪些二手房交易產生糾紛的案子嗎?
靳雙權：主要有以下幾種：
(1)由於房地產政策變化導致價格波動引起的糾紛。
當利好政策出台時，房價可能上漲，這時賣方違約的情形比較多，賣方通常會以未經配偶或其他共有權人同意為由主張合同無效。當限制政策出台時，房價可能下跌，這時買方違約的情形較多，買方通常會以合同存在漏洞為由要求解除合同退房。
(2)連環買賣引起的糾紛。
對於改善需求家庭來講，需要把自己的房屋賣掉，用賣房的錢來購買新的房屋，當自己賣房過程中發生問題，例如買方未能按時支付房款，導致自己在買方過程中會造成對賣方的遲延。但是由於賣房與買房沒有必然的因果關系，所以由於上家違約導致對下家的違約，難以向上家索賠。
(3)共有人為轉移房產而引起的糾紛
離婚一方為了轉移房產，或者繼承人一方為了多佔有房產，而將房產出售。其他權利人以惡意串通為由主張合同無效。
(4)由於特殊性質房屋，交易受到限制引發的糾紛
如軍產房、央產房、經濟適用房、小產權房屋等特殊類型房屋，不能上市或者上市受到限制引起的糾紛。
立契時應注意哪些合同條款？
主持人：我們發現在您說的這些案例里，有很多都是因為合同不明確引起的糾紛。您能介紹一下，購房者在簽合同時應當注意哪些條款呢?
靳雙權：在選定自己中意的房屋，雙方對交易內容已經初步達成一致後，雙方將進行房屋買賣中最重要的一步簽訂《房屋買賣合同》，在此特別提醒購房人應注意以下幾點：
(1)核實產權人及產權狀況並選擇與什麼樣的人交易
包括：簽訂合同的人應是房屋產權人，或者是產權人合法授權的代理人，需要核實授權書的真實性。產權人的配偶需要出具書面的《同意出售證明》。還要核實房屋是否存在抵押、查封、異議登記等情況，以及第三人是否有居住權、承租人是否放棄優先購買權。繼承所得的房屋，其他繼承人是否同意出售。還有就是如果在談的過程中發現對方是一個非常難纏的人，寧願不買，也不要與他交易。
(2)明確自己的資信情況
在限購的城市購買房屋，自己是否具有購房資質。以及自己在銀行的資信狀況，是否符合貸款條件，能否貸到自己需要的數額。
(3)買賣合同約定的內容要全面並具有可操作性。
首先要選擇專業的房地產中介機構，專業的房地產中介機構的合同相對完善，並且有承擔責任的能力。其次對於房地產中介機構提供的合同，也要認真研讀，因為中介機構的人員更替比較頻繁，並不是每個中介人員都熟悉流程。合同中要明確雙方權利義務，還要明確付款方式、數額、期限，以及貸款不被批准或都批準的數額沒有達到預期，如何處理。對於買方最有利的就是走資金託管。還要明確交房期限，解押期限、過戶期限，戶口的遷出期限，傢具是否作價的房價之內。還要約定明確的違約責任等等。就是到發生問題時，都能在合同中找到合同依據，以便於明確責任。
遇到房產糾紛應當怎麼辦？
主持人：您剛才也談到了很多糾紛案件，那麼想請您說一下，當購房者遇到這些糾紛時，應當怎麼辦呢?
靳雙權：二手房買賣交易程序比較復雜，歷時較長，一般需要3個月甚至更長的時間。需要雙方和中介的多次相互配合。糾紛在所難免，當發生糾紛時，對於購房者來講，需要做兩件事，一是通過中介直接與對方積極協商解決，找到糾紛發生的原因，對於因誤會產生的糾紛要消除誤會;不要激化矛盾，盡量保證交易可以順利進行。如果是政策原因導致糾紛，可以在互諒互讓的基礎上與賣方協商變更合同或解除合同。二是保存好證據，當然賣方毀約時，購房人也無須擔心，保存好雙方往來的通知函或協商記錄，積極運用法律保護自身權益。及時找專業房地產律師咨詢，做好應對方案，該調取的證據要進行調取，為訴訟做好充分的准備，防止損失進一步擴大。對於向房地產主管部門或公安部門投訴不是最好方法，上述部門很難介入民事糾紛，反而會耽誤時間。
哪些房子不能交易？
主持人：還有一個問題購房者很關注，就是在北京房子的類型多種多樣，請問需要滿足什麼樣條件的房子才允許進行二手房交易，什麼樣的房子是不具備二手房交易資格的?
靳雙權：北京的房屋種類多種多樣，常見的有：
(1)商品房：只要開發商取得了商品房預售許可證。即使沒有取得房產證，此類房屋也可以進行二手房交易。
(2)房改房：一般都允許上市交易。但是如果原產權單位是中央一級單位，這樣的房屋為央產房：央產房交易需要具備下列條件：①原產權單位已經建立住房檔案;②已經取得房屋產權證;③有超標情況但已在原產權單位作過超標處理; ④不是涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，涉及黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內的住房，原產權單位同意，有的單位只同意在產權單位職工范圍內進行交易。
(3)軍產房：軍產房一般不能上市交易，除非部隊批准同意上市交易。
(4)使用權公房：只擁有使用權的公有住房，又可分為自管公房、直管公房。此類房屋個人只有使用權，不能上市交易。
(5)經濟適用房。此類房屋需要滿5年後可以上市交易。
(6)回遷安置房：產權可能會有兩種：①沒有經過國家正規手續審批，沒有產權證，俗稱的「小產權」 ②經過正規的用地審批程序，如危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質的，產權性質為「按經濟適用房管理」也稱二類經濟適用房，這種房屋可交易。
(7)廉租房：此類房屋個人只有使用權，不能上市交易。
(8)小產權房：指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用。此類房屋所有權不受法律保護，不能上市交易。
(9)自住型商品房： 北京市住建委2013年推出的，購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市。
哪些房子不能辦理按揭貸款？
主持人：在北京買房的購房者大多都是貸款買房，剛咱們聊了什麼樣的房子不能交易，那您能講一下什麼樣的房子不能辦理按揭貸款嗎?
靳雙權：一定要非常明確，有一些房子是不能進行貸款的。所以在買房之前一定要了解清楚。不能貸款的房屋有：(1)沒有房產證的;(2)集體土地上的房屋;(3)房齡很老的房屋的，一般超過30年的房子就不能貸款了，有些甚至都屬於危房;(4)舊城改造內的房屋;當地房管部門已經封檔，不能辦理抵押登記;(5)土地使用權已抵押的房屋;(6)已經被依法查封凍結的房屋。
二手房買賣能繞開經紀人嗎？
主持人：從法律角度來說，您認為二手房經紀人在二手房交易環節所起的作用有那些呢?您建議購房者的房屋交易行為繞開經紀人嗎?在選擇經紀公司上，作為專業律師，您對購房者有什麼建議嗎?
靳雙權：房地產經紀公司以及房地產經紀人對於國家的二手房市場做出的貢獻是巨大的。因為信息不匹配，房地產經紀人最大的作用就是把想要買房的人和想要賣房的人約談到一起簽訂買賣合同，如果沒有他們，房屋是無法完成交易的。所以我認為房地產經紀公司對於房源信息的提供是最重要的。他的基本責任有：提供房源信息、協助簽訂合同、提供交易流程中各項手續的咨詢及辦理、協調溝通。
我不建議買賣雙方繞開經紀人。接受了房地產經紀機構提供的房源信息，繞過他就違反了誠實信用的原則。沒有經紀人協調，雙方很難完成簽約。①經紀人為購房者提供房源信息是最大的價值體現，既然接受了服務就應支付費用;②買賣雙方非專業人士，對貸款銀行、過戶部門、稅務部門的工作流程及整個購房流程都不了解，會導致辦理時間拉長;③雙方缺乏基本的信任，會由於一些小的分岐而引發大的矛盾，而如果有經紀人從中斡旋，能化解矛盾。
(3)選擇經紀公司與選擇律師一樣。要選擇相對大一些公司，大公司業務知識培訓相對完備，合同版本相對完善。還要注重選擇經紀人，要選擇工作經驗相對豐富的經紀人提供服務。
如何杜絕虛假房源？
主持人：您是如何看待房產中介企業責任的?當前網路虛假房源盛行，作為房產經紀人，怎麼做到身體力行誠信發布?
靳雙權：民無信不立，誠信經營是房產中介行業的基本要求，是最寶貴的無形資產。虛假房源信息，購房者叫苦不迭，中介企業信譽受損。建議房產經紀人堅持推廣認證真實房源，堅決抵制虛假房源!作為中介公司應以專業性和優質服務來贏取客戶，應杜絕虛假，避免虛假房源給需求客戶造成困擾及精力損耗，同時也應避免虛假房源給房地產經紀行業形象造成負面影響!
主持人：在這次315節目之前，網友們通過新浪二手房官方微信向靳律師提出了他們在二手買賣中遇到的問題，下面我們來讓靳律師幫網友解答：
買的二手房發現有人租住怎麼辦？
主持人：網友A：我剛買的一套二手房，但發現房屋有人租住，租賃合同還沒到期，我應該怎麼辦?
靳雙權：你應該要求賣方出具承租人放棄優先購買權的聲明，並向承租人核實真實性。如果承租人要求購買，你應要求承租人出具書面證明，進而解除合同並要求賣方承擔違約責任。如果承租人放棄，你要考慮是否能接受，購買房屋後，是否能允許承租人繼續承租直至租賃合同期滿，如果接受就繼續履行買賣合同，如果不能接受，應先由賣方協調先與承租人解除租賃合同，然後再繼續履行。如果賣方協調不了，你可以賣方違約為由解除合同，如果合同中沒有約定，也可依據合同目的不能實現為由解除合同。
遭遇一房二賣應如何維權？
主持人：網友B：我發現我買的房子被「一房二賣」了，我應該如何維權?怎樣才能避免二手房交易中的一房二賣?
靳雙權：(1)應保存好證據，及時訴訟;(2)調查一下房屋是否已過戶給別人，並申請查封房產;(3)確定訴訟方案，和目標，是希望繼續要房，還是要解除合同，要求賣方承擔違約責任。①如果已經過戶，看是否能取得新買方與賣方存在惡意串通，如果有證據，可以要求確認他們之間的買賣無效。如果不存在惡意串通，他們之間的買賣合同也有效，就很難取得房屋，只能要求賣方承擔違約責任。②如果沒有過戶，應先爭取實際合法佔有房屋，先佔有房屋的，通常能得到優先保護。③如果沒有過戶，也不能合法佔有房屋，法院通常會綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網簽、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。所以要視情況而定，如果不能得到房屋，就應變更請求，要求賣方承擔違約責任。
(2)為避免出現一房二賣的情況，可以在簽訂後去該房屋所在地房屋管理登記部門辦理預告登記，同時盡快辦理《房屋買賣合同》的網上備案手續俗稱「網簽」。就可以有效防止在交易過程中原房主將該房屋在賣給他人。
簽完買賣合同後能退房嗎？
主持人：網友C：我剛簽了買賣合同，但我現在後悔不想買了，能退房嗎?違約怎麼辦?
靳雙權：最好與賣方協商。如果協商不成，需要有合法的理由，合法的理由如《合同法》第五十二條規定有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。如果合同無效，當然可以退房。如果不存在無效情況，要看賣方是否有違約情形，如果有嚴重違約情形，合同規定買方有解除權的，可以行使解除權。
如果沒有合法的理由就要求解除合同而退房，就可能構成違約，要依據合同承擔違約責任。
陰陽合同有何風險？
主持人：網友D：二手房買賣陰陽合同對買賣雙方有何風險?
靳雙權：(一)對買方存在的風險
(1)可能導致價格條款無效。我國《合同法》第52條規定，「惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益」的合同是無效合同。《合同法》第56條規定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。陰陽合同屬於當事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認定無效。
(2)為以後自己的房子操作帶來麻煩，再售時同樣承擔高費用的風險。由於政府備案的價格低於實際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。
(3)賣方可以不履行。當雙方網簽及貸款都按較低的價格辦理時，賣方可以隨時不配合，致使合同無法繼續履行，如果改回按真實價格辦理，需要重新網簽和貸款，這可能導致買方付款遲延，而構成違約。
(4)行政處罰和刑事追究的風險。偷逃稅的行為，一旦被稅務部門查出後，受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數額達到標准時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。
(二)賣方存在的風險
(1)給自己的買賣合同埋下隱患。由於陰陽合同上的房價低於實際價格且屬於虛假納稅申報和損害國家利益，如果買方反悔，當房價下跌時會給賣方造成損失，還存在房款不能全額收回的風險。
(2)如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進行交易，賣方將陷於困境中，採取協商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。
(3)同樣存在行政處罰和刑事追究的風險。
總之，二手房陰陽合同對於買賣雙方來說，都是存在風險的，故而請意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因為貪便宜而違背誠實信用原則，承擔高昂風險。
主持人：我看這邊網友的熱情很高，但是由於時間有限，今天的提問就先到這里。我們也希望這次節目能給廣大網友買房帶來幫助。315，我們和靳律師一起，讓您買房不發愁!感謝靳律師，今天的節目就到這里，謝謝!
『叄』 房齡為十六年的二手房還能買嗎有什麼需要注意的事情
可以買， 中國的房產住宅一般都是70年限的、公寓及辦公樓一般40年限的，你用70、40-16就是你的可使用年限，當然房子如果質量不佳的話，再過X年被列為危房了就不能用了只能看著拆了。
『肆』 2016年二手房過戶要注意哪些細節
二手抄房交易當中，你需要襲完成和買家簽訂協議，協助查冊原房產證，與買家到房產交易所辦理轉名字等過程。
其中，第一步是和買家在中介簽訂協議，如果簽訂了，而買家又給了定金的話，雙方無論哪一方違約不買或者不賣，都需要按照合同賠償，這時，賣家需要留意協議書上的詳情，以免發生糾紛。
第二，你房子需要無抵押（不是無按揭）才能出售，同時，如果房產證是聯名的，需要你和聯名方一起辦理，你要事先確認這些存不存在問題，如果由於這些問題不能完成交易，也算是你違約。
第三，你需要關注買家的貸款情況，是公積金貸款還是商業貸款，首付給你是多少，尾款銀行給你多少。一定要確認銀行貸款合同的真實性，等到對方的銀行同貸書下來之後再去房管局辦理過戶手續，同時，最好復印一份對方的銀行同貸書。