買二手房怎麼查房齡

① 二手房真實房齡原來要這么查 你知道嗎

說起「房齡」相信大家都是很清楚的，自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。簡單來說就跟人的年齡一樣，房齡說的就是房子的年齡。而二手房房齡是指一手房主轉讓的房屋，二手房是不如新房「新」，但是二手房一般是要比新房便宜很多的，不過，很多人在糾結二手房的房齡。爭議比較大的是房齡大於20年的老房子，行家表示，房齡超過20年不僅要貶值，還會出現很多風險。但是很多人也會忽悠購買二手房的購房者，造假「真實房齡」。
房齡和房屋使用年限及房產證日期
很多人分不清房齡、房屋的使用年限以及房產證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個概念。房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發商獲得地皮之日開始計算的年限；
房房產證日期，則反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，它和真實房齡不是絕對相同的，因為開發商的房子可能並非建成就賣出去了，一般而言，房產證日期和建成時間之間有個時間差，業主拿到房產證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯後性。
怎樣獲得真實的房齡
正因為房齡的影響很多，所以出於利益驅使，很多時候在二手房交易市場上，因為信息不對稱的漏洞，發生逆向選擇和道德風險，賣方或者中介會虛報房齡，裝嫩以博得買房的青睞，所以想要獲得真實的房齡，還需要花一點心思和功夫。
1.最可靠穩妥的方式——到房產管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產權證等相關證件到房產交易中心或房管局等部門進行相應查詢才可以。
2.看房產證+小區走訪旁敲側擊。因為房產證日期和出售日期並不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據房產證日期，再結合周邊鄰居的回答猜測。
3.看外立面、廚房等情況+房產專家咨詢。一般而言，每個年代的房子都有每個房子的一些特點，譬如上世紀90年代以後修建的房屋在戶型設計上開始出現「廳」的概念等，但非專業人士一般對這些了解相對較少，所以可以把外立面和房屋布局情況以及不易改變的廚房衛生間情況告知房產專家進行咨詢。
二手房房齡過長的風險
1.房齡會影響房子的硬體設施。房齡愈高，一般而言，其資產貶值就愈發嚴重，不管是房子的硬體環境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之後，可能還會帶來系列的安全隱患。
2.房齡和剩餘土地使用年限之間有關聯。房齡愈高，意味著剩餘土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
3.房齡和貸款有關聯。房齡影響貸款年限，一些商業銀行規定，譬如興業銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數，公積金貸款成數與房齡關聯密切，房齡10年以內房屋，貸款成數為6成，10-15年以內房屋，貸款成數為5成，15-20年以內房屋，貸款成數為4成；20-30年內房屋，貸款成數為3成，而且商業貸款中，個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數就愈低，甚至對一些高齡房產，銀行是拒接放貸的。
所以當我們有意欲購買二手房的時候，必須要自己了解，這個房子的真實房齡是多少，上述方式都是可以查詢到房齡的，但是還不是最為保險的，若是擔憂購置二手房因房齡問題產生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進行進一步的保障，即在合同中，註明賣方堅持出具(承諾)房齡，強調若信息有誤，由賣方承擔責任。城市套路深，所以購買二手房還是應該注重細節問題！

② 買二手房還要查房齡教你幾招查到真實數據

很多購房人可能並不了解，在購買二手房時，房齡也是非常值得關注的，因為房齡的大小直接涉及到貸款額度以及土地使用年限等。但是如何才能查到真實的房齡呢？接下來詳細介紹。

實際上，對於二手房的房齡，我們不能只看現任房主的房本，房本只能看到房主持有這套房源的時間。要查清楚真實房齡，我們應該通過多種手段共同來判斷，主要有以下幾種方式，建委查詢房屋檔案、查看房屋使用狀況、問詢小區其他居民。

第一點、 去建委查詢房屋檔案

這種方式是查詢房齡穩妥的方式。現在有的地方已經建立了不動產登記，也可以去那查詢。這種方式雖然精確，但需要房主的配套，詳細點就是房主必須持房本和身份證明等資料現場查詢。問題就來了，很多房主不願意費這功夫，如果沒有達成購房協議，基本上沒有房主願意買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產生的，很多業主簽完合同甚至在整個交易流程完成後才發現房齡存在問題。

第二點、 房產證

房產證雖然不能判斷真實房齡，但也能夠通過它來推測。對於第一次在二手房市場銷售的房子來說，房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右。如果購房者知道房子已經被轉手不止一次，則可以查看房屋建成時間，有些產權證上面會寫明建成時間、有些則有測繪說明，這些都是判斷房齡的有效參考。

第三點、 房屋使用狀況

房屋使用狀況也能透露告訴我們房屋的建築年代。比如二手房牆面很新，通常就是重新粉刷過，對外出售的二手房經過長時間居住，牆面很容易看出時間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。

如果你無法根據牆面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、、地板或地磚磨損程度、衛生間地漏、馬桶這些很少更換的，也能判斷出房屋的真實房齡。如果你對建築風格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風格來判斷建築年代。

第四點、 問詢小區其他業主、物業或中介

別不好意思，這是在為自己規避風險。每個小區都會有很多家中介，他們為了達成交易也願意向購房者提供房屋的真實房齡，除非業主在掛牌轉讓時隱瞞了真實房齡。如果你對業主提供的真實房齡有所懷疑，也可以咨詢小區其他業主或物業工作人員。從外圍入手，得到的結果往往真實性很高。

當然為了規避因為房齡而產生的貸款問題，購房者買房時也應該在購房合同中寫明相關的風險條款，維權也有保障。

（以上回答發布於2017-05-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 漲知識：買二手房怎麼才能查到真實房齡

二手房真實房齡有多重要，其實我們大家都清楚。二手房房齡和貸款額度、升值空間、居住成本、剩餘土地使用年限都息息相關。所以我們在選二手房時一定要弄清二手房的真實房齡。

那麼我們可以通過哪些渠道來弄清二手房的真實房齡呢？

實際上，對於二手房的房齡，我們不能只看現任房主的房本，房本只能看到房主持有這套房源的時間。要查清楚真實房齡，我們應該通過多種手段共同來判斷，主要有以下幾種方式，建委查詢房屋檔案、查看房屋使用狀況、問詢小區其他居民。

第一點、 去建委查詢房屋檔案

這種方式是查詢房齡最穩妥的方式。現在有的地方已經建立了不動產登記中心，也可以去那查詢。這種方式雖然最精確，但需要房主的配套，詳細點就是房主必須持房本和身份證明等資料現場查詢。問題就來了，很多房主不願意費這功夫，如果沒有達成購房協議，基本上沒有房主願意配合買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產生的，很多業主簽完合同甚至在整個交易流程完成後才發現房齡存在問題。

第二點、 房產證

房產證雖然不能判斷真實房齡，但也能夠通過它來推測。對於第一次在二手房市場銷售的房子來說，房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右。如果購房者知道房子已經被轉手不止一次，則可以查看房屋建成時間，有些產權證上面會寫明建成時間、有些則有測繪說明，這些都是判斷房齡的有效參考。

第三點、 房屋使用狀況

房屋使用狀況也能透露告訴我們房屋的建築年代。比如二手房牆面很新，通常就是重新粉刷過，對外出售的二手房經過長時間居住，牆面很容易看出時間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。

如果你無法根據牆面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、、地板或地磚磨損程度、衛生間地漏、馬桶這些很少更換的，也能判斷出房屋的真實房齡。如果你對建築風格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風格來判斷建築年代。

第四點、 問詢小區其他業主、物業或中介

別不好意思，這是在為自己規避風險。每個小區都會有很多家中介，他們為了達成交易也願意向購房者提供房屋的真實房齡，除非業主在掛牌轉讓時隱瞞了真實房齡。如果你對業主提供的真實房齡有所懷疑，也可以咨詢小區其他業主或物業工作人員。從外圍入手，得到的結果往往真實性很高。

當然為了規避因為房齡而產生的貸款問題，購房者買房時也應該在購房合同中寫明相關的風險條款，維權也有保障。

（以上回答發布於2016-12-07，當前相關購房政策請以實際為准）

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④ 如何查二手房房齡買高齡二手房有何風險

如何查二手房房齡？大多數購房者在購買二手房時都比較關注地段、配套、價格等因素，事實上，房齡也是影響房屋價值的一個重要因素。
那麼什麼是房齡？如何查二手房的房齡？買高齡二手房有什麼風險呢？下面我們就帶著這些問題一起來了解下吧。
一、什麼是房齡？
房齡是自房屋竣工驗收合格之後，交付使用之日起開始計算的，不管是新手還是二手房，其房齡都是這樣算的，意思就是從開發商交房那天起，就開始計算房齡了。
二、如何查二手房的房齡？
01、到房產管理部門查檔
最靠譜的方法就是到房產管理部門查檔，因為產權部門會對相關信息進行登記，這里的房屋信息也是最准確的。
02、在合同上對房齡做出約定
最安全的方法就是在房屋買賣合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，則要求賣方承擔違約責任。
03、詢問其他業主或物業工作人員
最直接的方法就是詢問小區內的其他業主或物業工作人員，因為他們居住或工作時間很長，對於小區的具體情況是比較了解的，他們口中的信息也往往更值得參考。
三、買高齡二手房有什麼風險？
風險1、買房後維修費用高
很多購房者在買二手房時只重視房屋的地段、戶型、樓層以及結構，卻並不太重視其房齡。其實這是不對的，房齡信息直接關繫到房屋的價值和購房成本。
首先，“房齡”和房屋的有效使用年限有著密切的關系。實際使用年限越長，那房屋損壞程度也就越高，也會相應的產生一定的房屋維修費用，從而增加了物業的維修成本，這種風險往往是由買房人來承擔。其次，同樣條件的二手房，房齡越老，其價值越低。
風險2、較難辦理貸款
二手房是按照評估價來計算貸款額度的。所謂的評估價則是根據當時的市場情況，通過專業的評估機構對房產價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。
房齡較長的二手房，還將面臨難以申請貸款的風險。在二手房貸款中，房齡加上貸款的年限不能超過30年，同時，還要看房屋評估的結果。
也就是說，如果二手房的房齡已經超過20年的話，那麼貸款年限就會低於10年，僅僅只有幾年的還貸時間，這樣無形中貸款壓力就會增大。
綜上所述，買二手房不應該忽視房齡，特別是要貸款買房的購房者，尤其要注意房齡問題，因為大部分銀行是不會貸款給房齡超過30年的房子的。

⑤ 二手房房齡怎麼查更准確七招幫你解決問題

二手房房齡與稅費、貸款額度以及升值空間等問題掛鉤，購房者買房之前肯定要好好的查詢一番。可是二手房房齡怎麼查詢更加靠譜呢？你可以通過建委查詢房屋檔案、查看房屋使用狀況、問詢小區其他居民等方式進行判斷，但每種方法都存在一些問題，詳細請看下文講解。

側面推敲房齡的小技巧

購房者可以通過觀察房屋外貌以及使用狀況等方法判斷房屋房齡。比如你可以根據一些難以更換的物件（下水管道、衛生間地漏等）來判斷房齡；也可以從建築和裝修風格來判斷建築年代。

1、 房屋外觀

①紅磚外牆，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀八十年代至九十年代初期的建築；

②水泥外粉牆面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建築；

③牆面塗了外牆漆的住宅樓和外貼牆面磚的住宅，應該是九十年代中後期以後的建築。

2、樓層高度

①樓層數在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建築；

②樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建築；

③10層以上小高層並配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建築。

3、房屋內部構造

如果是上世紀80年代的房屋，客廳會小建築風格上多為用預制板修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米左右。另外，其房型陳舊，社區中也沒有街心公園等配套設施，在權屬上大多為房改房。

4、廚衛裝修程度

廚衛的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

當然為了規避因為房齡而產生的貸款問題，購房者買房時也應該在購房合同中寫明相關的風險條款，維權也有保障。

（以上回答發布於2016-06-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑥ 買二手房怎麼才能查到真實房齡

房管局去查檔，可以看到這一套房子全部的歷史交易數據
和有沒有抵押之類的，二手房交易過程中，這個流程也是必須的

⑦ 怎麼查二手房的真實房齡

房產證和土地使用權證都無法准確反映房屋的建造年限
1、房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，可能已經轉手了兩至三次，房證體現的是最後下房證的時間，最後看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。
2、土地使用權證上顯示的截止日期雖然可以推斷出該房屋是於1990年5月20日取得土地使用權的，但建樓和拿地並非同一時期，開發商拿到地後並不能立刻開工，加上工期和銷售，拿地的時間和房子建成的時間最多可以相差10年。
二手房的真實年限該怎樣進行判斷？
（一）到房產管理部門查檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記，那是最准確的房齡；還有一個較為簡單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較於看房證和土地證，這個辦法要有效得多；
（二）屋內如果新近裝飾過，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由於地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊；
（三）查看產權證，產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，最少前推兩三年時間。此點適用於轉手的二手房。
當然，如果你認為上述還不夠保險的話，你在進行二手房交易簽合同時就把房齡相關的違約內容寫入，比如你可以這樣寫「房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，房東應承擔違約責任。」當然具體的可以協商決定，這樣萬一出現房齡不符，你起碼有個保障。