⑴ 二手房裝修 二手房裝修折舊怎麼算
通常情況下,都是以裝修的花費來折舊的,以距下一次裝修的期間為折舊期間計提折舊,裝修的時間不能計算在內,自裝修完成的時日起,開始計提折舊,裝修價格40W,按10年計提折舊即可,每年4萬折舊。
⑵ 二手房如何折舊二手房的折舊方法有哪些
二手房與新房的價值差異主要就在於折舊，二手房一般都會有較長時間的使用時間，所以在出售時就需要進行折舊，然後再確定出售的價格。那麼，二手房的折舊一般會受到哪些因素影響呢？二手房應如何進行折舊呢？現在就來一起看看吧。
一、影響二手房折舊的因素
1、物理因素
物理因素是影響房屋折舊的最不可避免的因素，包括建築物的自然老化，一般是由風雨的侵蝕、機械震動等原因造成的；使用過程中人為的損壞；災害性損壞，如水災、風災、火災、地震等造成的損壞；由於設計、用料或施工原因而造成的「先天性」磨損。
2、功能性因素
功能性折舊是指由於需求變化、技術進步、經濟發展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設施不足、設計不良、結構簡陋或規格過時等引起的房地產的相對減價。例如，現在很多住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基，相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了，這時就需要進行功能性折舊。
3、經濟性因素
經濟性折舊是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降，這常常是由於市場變化或政府行為導致的房地產最佳用途的改變而引起的。主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區接近污染嚴重的工業區等造成的相對減價。
二、二手房折舊的計算方法
1、直線折舊法
這是一種最簡單也是應用最普遍的折舊方法，又稱定額法，即假定建築物在耐用年限范圍內的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。這種方法注重建築物的實際損耗程度，經過觀察判斷建築物有幾成新，尚存多大價值，應折舊多少，可根據建設部頒發的《房屋完損等級評定標准》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。
2、混合法
在估價實務中，你也可以使用混合法將房屋進行折舊，即把各種方法求出的結果作加權平均或算術平均，一般是先用耐用年限法確定基準減價額，然後依實際觀察法進行修正。
以上就是小編為大家整理的二手房折舊的相關知識，希望可以幫到你們。
（以上回答發布於2015-11-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑶ 房產折舊率如何計算
房產折舊率計算
目前在二手房交易中，人們普遍重視房屋的位置、使用性和價格，但是價格中一項很重要的因素卻被市場所忽略了，那就是「房屋折舊率」。其實並非購房者真的不重視，而是市場將其隱藏了起來，迫使購房者忽略了這個問題。信一天公司市場研究人士認為：由於目前二手房供求關系嚴重失衡，需求量遠遠大於供給量，有時往往一套房同時被幾個購房者看中，使其價格不但不可能下降，反而向上抬升。此時，諸如「房屋折舊率」等一些評估房價的技術因素已經被忽略了。如果按照成熟的二手房市場條件進行評估的話，要評估一套二手房應該通過綜合的技術手段來判斷其真正價值，因此就免不了要考慮房屋折舊率問題。
忽視房屋折舊率對買方不公平
據信一天公司調查顯示：目前二手房市場忽視房屋折舊率問題表現最為突出的就是已購公房交易。由於已購公房面積比較小，地理位置佳、總價低，很受購房者歡迎。加上需求又遠大於供給，因此在實際交易中，有時某套二手房的成交單價甚至與周邊的商品房不相上下，房屋折舊率基本不被房主考慮。
事實上忽視房屋折舊率，對購買者而言顯然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，況且土地使用權也是有年限的，通常情況下最長只有70年。如果一套房已經居住了10年，後來者只有60年的土地使用權，加上每年2%的折舊率，如果按相當於新房的價格買入，甚至還增加了升值部分的差額，購房者顯然很吃虧。同時，專業人士指出：忽視二手房屋折舊率，對二手房市場規范發展也十分不利。因此，信一天公司提醒廣大消費者，購買二手房時最好堅持計算房屋折舊率。
如何計算房屋折舊率
專業人士指出：二手房交易中買賣雙方爭議最大的問題就是價格問題。賣方希望賣的越高越好，總喜歡拿同地區商品房的房價來比較，開價與商品房差不多；而買方總希望越便宜越好，於是將目光集中在「折舊」問題上，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，要麼無法成交，要麼購房者放棄「折舊」因素，寧願吃啞巴虧。
其實，二手房估價測算應根據實際情況具體分析，一般有幾方面的因素可供參考：房屋因素折舊。
房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外，舊房的套型落後，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，「三小」小廳、小廚、小衛套型減價10％。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準價，1層和6層減價3％，7層減價5％，3層和4層加價3％，若是樓頂則減價5％；房間如無朝南門窗減價5％。
環境因素折舊。環境因素既有自然的，也有社會的；既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別減價5％，位於省、市重點中小學區的加價15％等等。
由於目前北京地區在制定房屋折舊的政策標准上還相對滯後，還沒有一個規范的《房屋折舊率及耐用年數表》以供消費者參考，在這方面台灣已經做的非常規范，他們根據不同地方氣候條件的不同以及對房屋的影響力大小，做出了各地不同標準的《房屋折舊率及耐用年數表》，這一點是需要北京及全國其他地區借鑒的
⑷ 二手房評估價是怎麼算出來的
一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：
1、房屋因素
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型：「三小」套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
2、環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
二、計算折舊
房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。
(1)建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大，而且是在住宅報廢後才能得到的，因此它與原值無法比較。
在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
(3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。
⑸ 購買二手房時有帶家電傢具，怎麼算折舊費用
一般家電使用壽命為10年，10年的家電就沒有價值了，折舊費用計算公式如下：
原值內-【原值/（10*使用年限容）】
⑹ 企業購入二手房已提完折舊如何入賬
企業購入的二手房，按照購置實際成本入賬。
如果是為了出售，可計入投資性房地產科目。
如果是自用，應根據預計使用年限計提折舊。
如果是危房，則無需計提折舊，也不能計入固定資產。
⑺ 2017年二手房評估價怎麼算
2017年二手房評估價受以下因素影響，具體演算法如下：
1、房齡，房屋的新舊程度版，直接關繫到買家權喜歡與否，而房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。
2、戶型，市場上，正規的兩居、三居更受歡迎，評估價格更高；反之，不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。
3、樓層，樓層的好壞也直接影響房價的高低，處於中間部位的房屋評估價相對較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。
4、位置，果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評估價自然更高。
5、房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價－殘值造價×（1－殘值率）。
6、房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。
⑻ 二手房折舊多少本人有購房打算，想請教大
房屋折舊費的計算抄方法在《國襲有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定,房屋一類的固定資產折舊,採用平均年限法,即定額折舊法。其計算公式為: 年折舊費=(造價-殘值)/折舊年限 或=造價×(1-殘值率)/折舊年限；
⑼ 企業購入二手房,預計三年後賣出,折舊按多少年提折舊入哪個科目
折舊按三年計算，殘值按照三年後預估的市價計算。
這個房產是幹嘛用的，生產還是行政辦公，如果是生產，就計入生產成本或者製造費用，如果是行政辦公，就計入管理費用。