二手房買賣糾紛如何防止強制過戶

① 房屋買賣合同簽訂後，賣方違約不辦理過戶，買方可否申請法院強制過戶

可以申請強制執行的，需要先通過法院判決，具體如下：

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百五十條 強制遷出房屋或者強制退出土地，由院長簽發公告，責令被執行人在指定期間履行。被執行人逾期不履行的，由執行員強制執行。

強制執行時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場;被執行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。

拒不到場的，不影響執行。被執行人是公民的，其工作單位或者房屋、土地所在地的基層組織應當派人參加。執行員應當將強制執行情況記入筆錄，由在場人簽名或者蓋章。

強制遷出房屋被搬出的財物，由人民法院派人運至指定處所，交給被執行人。被執行人是公民的，也可以交給他的成年家屬。因拒絕接收而造成的損失，由被執行人承擔。

第二百五十二條 對判決、裁定和其他法律文書指定的行為，被執行人未按執行通知履行的，人民法院可以強制執行或者委託有關單位或者其他人完成，費用由被執行人承擔。

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1、下列情況的不適用繼續履行，第一百一十條規定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(1)法律上或者事實上不能履行。

(2)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高。

(3)債權人在理期限內未要求履行。

2、解除合同，適用定金罰則或要求對方支付違約金。

第一百一十六條規定當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

(1)定金罰則，如果合同當事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。

以定金方式承擔違約責任的做法是：支付定金一方違約時，不得要求對方退回定金;收受定金一方違約時，應雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數額不得超過合同總價款的20%，超過部分將不被視為定金。

(2)違約金，如不適用定金罰則適用違約金。當事人在合同中明確約定違約金的數額或者計算方法，並且約定不違法，也無明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。

但如果合同約定的違約金數額低於造成的損失的，當事人可以請求法院或者仲裁機構予以增加;如果約定違約金過分高於造成的損失，當事人可以請求法院或者仲裁機構予以適當減少。

② 二手房買賣合同糾紛要求對方繼續履行強制過戶的起訴狀

你雖然勝訴，但你不是原告而是被告，所以你不可能通過申請執行解決。你即使是原版告，訴訟請求不對應，就權算勝訴也不能通過申請執行達到目的。當初你應該提起反訴，現在只好你再啟動一個訴訟，請求原房東騰空房屋，搬遷。至於房屋現在有承租人，可以請求將承租人列為第三人。如果在租賃合同在房屋過戶後簽訂，那麼承租人有過錯，不能對抗你是所有權人的請求。如果租賃合同在房屋過戶前簽訂，那麼買賣不破租賃，你再請求原房東賠償租期的損失或請求原房東返還租金。

③ 如何規避不能過戶的二手房風險

本人二手房專家。嘻嘻。有關問題可以問我。基本上可以給你一些答案。當然不排內除一些城市的房產政策會容有不同的地方。
很簡單 全款付給房東 但要求房東跟你去當地公證處簽訂一份公證委託書 等於說房子的買賣權全權委託給你 之後並且由你保留房東關於本套房子所需過戶的所有材料。
當然。二手房理論上的風險是不可避免的。若房東本人本身有債務糾紛，或者政治原因。欠銀行錢。被起訴。等這類原因。法院依舊可以凍結這套房子，不允許交易 。即使你做了公證。
所以。你全款付給房東但又不想馬上過戶的話 。最好了解這房東的背景。工作單位。等具體情況來判斷此人是否值得信賴！
或者跟房東協商。先付一部分，然後做公證，留一部分尾款到過戶後再給（前提是要房東同意，除非留一點點，不然房東基本不會同意，哈哈)

④ 什麼情況下二手房違約可以強制過戶

按照民事訴訟法相關規定，人民法院的裁判文書具有設立、變更物權的效力。因此您可以持人民法院的判決到當地房管局辦理房產過戶手續。

如果房管局、被執行人不配合，您可以請求人民法院強制執行。法院會給房管局發協助執行函，將房產過戶到您的名下.

《民事訴訟法》第二百五十一條在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。

《民事訴訟法司法解釋》

第四百九十一條 經申請執行人和被執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務。對剩餘債務，被執行人應當繼續清償。

第四百九十二條 被執行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的,人民法院可以將該項財產作價後交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或者管理的，退回被執行人。

第四百九十三條 拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。

第五百零二條 人民法院在執行中需要辦理房產證、土地證、林權證、專利證書、商標證書、車船執照等有關財產權證照轉移手續的，可以依照民事訴訟法第二百五十一條規定辦理。

⑤ 我買了二手房，對方不配合我過戶，該怎麼辦

落實好業主不配合過戶的真實原因，是不可抗拒因素還是因為房價上漲等原因造成的？如果是因為前者則可理解一下，雙方再行約定；如果因為後者也應以協商為主，協商不成再行起訴。

⑥ 怎樣規避二手房付全款但暫不過戶的風險

如果不辦理正式的過戶手續，一定要與賣家簽訂買賣協議；寫明房屋過戶的時間，已付款項、是否需公證等。為了避免賣方毀約，協議書上要寫上「不可撤銷」等。在簽訂協議之前，購房者最好去房管局查證該房屋的權屬問題，是否有多個戶主。如果有多個戶主的話，要跟每個戶主一一簽訂協議。

雖然有簽訂的協議，但該協議依然不能避免賣家一房多賣的情況。從法律角度講，賣家仍擁有該房屋的產權，依然可以進行買賣。一旦有其它人進入，與賣家簽訂正式買賣合同，並完成過戶手續後，前面買家的利益就要受到損失。

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1、核實房東身份

二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預期所有人。對買方而言，誰是真正的房東直接關繫到「與誰簽約、向誰付款、由誰擔責」的問題。買賣協議的無效或者合同詐騙案的發生，大多與事先未核實房東身份有直接關系。

2、雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：

①合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的「之前」「之後」表述。

②每項主要義務均需違約責任一一對應。

③違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處於不確定狀態。

④應約定如解除合同，買方支付佔用房屋期間使用費用的計算方法是以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。

⑦ 二手房過戶中賣方如何規避風險

二手房交易中存在不少陷阱，在購房過程中吃虧的消費者也不少。
首先，切實查明產權狀況。在二手房交易中，產權證是最重要的，法律主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此，購買二手房時，一定要清楚房屋的產權歸屬，凡是產權有糾紛的，或是產權不清及無產權的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。
其次，現場實地詳細考察房屋結構。二手房結構往往比較復雜，有些房子經多次改造後，結構可能較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建築面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致，更要現場了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成的主體結構損壞隱患等情況。
三是多方打聽賣房原因。認真聽取、客觀了解所賣房屋周圍鄰居對該房其他相關情況的介紹。如該房出賣的真正原因、水電煤氣供暖或其他公共設施是否欠賬、是否由於違章裝修改建而存在種種隱患等，以免入住後再生枝節。
四是親自辦理轉讓手續。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續，結果拿到手的產權證有可能是假的。
五是預先辦理二手房抵押貸款審批手續。買賣雙方在交易前，最好能預先向申請貸款的銀行咨詢並遞交申請貸款所需詳細、真實的資料。房齡較老、申請人資信不高、申請資料不全等原因都會造成買方不能足額貸款。

⑧ 二手房過戶流程大全 二手房過戶如何避免糾紛

二手房過戶流程大全 二手房過戶如何避免糾紛

二手房過戶辦理的過程中如果遇到麻煩那簡直就是欲哭無淚了。很多購房者辦理過戶的時候會遇到大大小小的麻煩，最後搞得自己是進退兩難，苦不堪言。為了讓大家避免糾紛，請您看下文二手房過戶知識。

王先生買完二手房之後遇到了讓人棘手的麻煩，由於在購房合同中沒有註明戶口遷出的期限以及雙方的違約責任，在王先生過戶時，簽訂合同的時候，售房者借各種理由不遷出，為的是給房子漲價。而王先生認為現在漲價是房主的過錯，所以也不肯低頭。最後，雙方僵持不下，使得王先生苦不堪言，找不到解決的辦法，不僅影響了工作，還影響了生活。

其實，出現王先生這樣苦惱的人不在少數，因為過戶問題出現糾紛的更是常有的事。但是，歸根結底，還是由於購房者本人買房之前對二手房的過戶問題不夠重視，也沒有足夠的了解。所以，購買二手房，了解必要的知識，過戶的時候就一定能夠防患於未然。

1.充分了解戶籍政策。根絕政策的規定，如果需要把自己的戶口遷入新買的房子，那麼，原來的戶主必須先遷出。如果戶主遲遲不遷出，那麼，購房者就處於被動地位，所以，合同中一定要註明遷出期限以及違約責任。

有的人買學區房，就是為了孩子能夠及時的上學，但是，如果遇到沒有良心的售房者，不把戶口及時的遷出，孩子就不能進入理想的學校，那麼，花高價買的房子也就沒有意義了。

2.若售房者強調可以在沒有戶口的情況下也可以落戶這個房子的話，購房者千萬不可輕信。最可靠安心的辦法就是親自到房屋所在地的派出所進行核實。如果確實是真的，那麼再簽訂二手房買賣合同也不晚，然後需要在房地產交易登記管理部門申請過戶登記。

3.購房者申請過戶之前，一定記得要求售房者在規定的期限內將戶口遷出，一定記得口說無憑，需要落實到合同上。

4.如果售房者買有按照合同的規定遷走戶口，需要支付給購房者一定的賠償金。購房者可以直接從房款中扣除這部分違約金，餘下的部分如果不夠的話可以向售房者進行追償。

最後，如果房主沒有按照合同約定遷走戶口，應當支付違約賠償金給購房者，買方可以直接從房款中扣除違約金，不足部分仍然可以向房主進行追償。

（以上回答發布於2016-01-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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