二手房五證有哪些

A. 請問二手房滿2年滿5年是以什麼為准判定的

以二手房房產證上的日期或契稅完稅證（即契稅發 票）上的日期，哪個早從哪個開始算，到申請二手房過戶的申請日為止，這段時間段是否滿二年或滿五年來判定。

按繳納契稅完稅證明上的時間和房屋產權證上註明的時間，那個再前按那個計算，只要房子在上面那個時間之後兩年，就認為滿兩年。

根據《國家稅務總局 財政部 建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發［2005］89號）第三條第（四）款「個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間。」

《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中的幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）第二條「《通知》第三條第四款中規定的「契稅完稅證明上註明的時間」是指契稅完稅證明上註明的填發日期」。

(1)二手房五證有哪些擴展閱讀：

根據2015年3月房產新政，轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。

受二手房性質的影響，特殊性質的二手房在稅費、滿二和滿五的界定方面，略有不同。以上主要介紹的是普通二手房的交易稅費和界定的標准，大家在買二手房時，可以選擇那些滿二和滿五唯一的房子，能為自己省去不少稅費。

B. 購買二手房需要對方具有哪幾個證件

一、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委託書。

二、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。

三、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。

四、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

五、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標准價，標准價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由於其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

六、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。

(2)二手房五證有哪些擴展閱讀

注意事項

在二手房買賣過程中，必須遵守下列規定：

1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內向賣方(買方)支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。

3、必須標明付款、過戶時間

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行房屋買賣合同中的違約責任。

4、必須註明二手房相關費用的交接時間

這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的繳納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6、通過中介公司購房必須要求與房主見面

經紀公司推出「收購」業務，因此出現「一房多賣」的違規操作，即經紀公司在收完一個客戶定金後，還會帶其他客戶看房，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費者，此時您應該行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。

7、必須學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

C. 購買二手房選房技巧有哪些上班族應該怎樣選房

現如今上班族是購房的主體，不過，大多數上班族因為是首次購房，往往會缺少經驗，這樣在沒有充分的購房經驗和相關的購房知識引導下，很多購房者會因此而吃虧上當。等到買完房入住後，才漸漸發現各種問題，給生活帶來了一些不必要的煩惱。那麼，上班族首次購房應該注意哪些問題呢？選房技巧有哪些呢？下面我們就來具體看看吧！

一、選擇「五證」俱全的房子

首次置業者在買房的時候，往往對於樓盤政策和相關證件知識不了解，一個不小心就會掉入開發商的陷阱，所以了解房產相關的證件就顯得尤為重要。

選擇五證俱全的房子，所謂「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》，如果不提前選擇，要等到住進去之後，才發現買的房子根本辦不了產權的話，那就追悔莫及了。

二、盡量選擇十分鍾生活圈

樓盤位置是衡量物業價值的最重要的標准之一，十分鍾生活圈意味著樓盤所處的位置交通便捷、生活便利、城市化水平比較高。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可接受的時間並且有保障，並考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。

三、選擇房子戶型

1、戶型選擇第一步是客廳

相關資料顯示，一般人們在購房時所考慮居室各部分的順序是：一是客廳，包括廳的面積、布局等；二是主卧室，如面積、採光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳功能;第四考慮的是廚房的環境；第五才是次卧室；最後考慮陽台。

2、樓層4層以上更理想

什麼樣的樓層才是最好的樓層呢?其實對於購房者來說，最合適的才是最好的。因為很多新房不同樓層不同價位，因此購房者應先明確自己願意接受的價格範圍，然後再確定中意的樓層。房屋居住者情況不外乎三類：老年人、青年人和老少同住。通常情況下，老年人因體力關系，願意住低樓層。樓層低接近地面就利於承接地氣，有利於身體健康，方便出人。但其缺點是易受廢氣與噪音的不良影響，且光線、通風不好，壓抑感強，容易潮濕，優劣各佔一半。從空氣潔凈的角度來看，避開11-13層城市浮塵最集中的地方為宜。綜合起來，4層以上，10層以下，通風採光良好，較為理想。

四、貸款方式要事先選好

對於絕大多數初次置業者來說，都不具備一次性付款的能力。目前選擇貸款買房已成為一種流行的消費方式。但是怎樣科學地選擇貸款方式、貸款額度和時間以及還款方式，才能降低貸款成本，讓資金發揮更大的效益?這就需要每個人根據自己不同的經濟狀況，精打細算，合理安排。

五、購房量力而行：選擇適合自己的樓

面積小、首付少、總價底的樓盤適合年輕人。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠;此外，由於年輕人的工作流動性還相當大，所以考慮一個交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。

六、節省出行時間成本

由於穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴，購房前還應考慮出行的時間成本。如果每天花費2小時在交通上，那麼1月=60小時=2.5天，1年=730小時=30天，50年=36500小時=1520天=4年。

開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月的時間待在車里。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其時間數量的可觀了。反之，如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創造更多的效益。如果再將時限放大到50年，時間成本的價值就顯得驚人了。

（以上回答發布於2015-10-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 買二手房要看哪些證買二手房要證件齊全

買二手房查看賣方證件
在簽訂合同之前，購房者應該查看賣方資格，主要通過以下幾種證件的查詢：
1．賣方房屋所有權證、身份證、戶口簿，這么做是為了查驗賣房人與產權人是否為同一人，另外是否有其他產權人簽發的賣房授權書；
2．縣級以上房地產管理部門辦法的房屋產權證明：房屋所有權證（原件）、土地使用權證（原件）。購房者可以通過這種方法對房屋的產權狀況進行審查。另外，小編建議您最好到該房屋所在地的房屋管理部門查詢產權證的真實性，是否具有上市交易的資格。
①若有共有人，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；
②若房屋已出租，須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；
③若房屋已被抵押，須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件；
④若購買公房，須賣方提供資料證明該公房已經按成本價補足費用。賣房人還要提供單位放棄優先購買權的書面意見。（附：軍隊、醫院、學校的公房若沒有取得單位的同意，不得出售）；
⑤如果房屋是已購公房或經濟適用房，賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。

二手房過戶前，查看賣方證件
二手房過戶需要賣方提供幾種證件才能順利將房產過戶。所以，購房者若是想順利過戶，完成交易，還要在過戶前查看以下幾個證件：
1.房屋所有權證書；
2.房屋測繪圖紙(房地產交易中心提供)；
3.房屋查檔證明(房地產交易中心提供)；
4.房地產評估報告；
5.房主提供夫妻雙方的身份證、戶口本、(如夫妻雙方戶口不在一起需提供結婚證)；
6.房地產過戶申請表、保證書。(房地產交易中心提供)。
以下幾種情況的房屋，購房者千萬不能購買：
1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家徵用的房屋；
2.被法院或行政機關依法查封的房屋；
3.屬違法或違章建築的房屋；
4.存在產權爭議的房屋；
5.質量有問題的房屋。

E. 二手房過戶，房產證滿2年和滿5年過戶的費用區別

現在是沒有區別的。滿五年跟滿兩年都是針對營業稅的徵收，以前是滿版五年才免徵收，現權在新政策滿兩年就免徵收，但是對於個人所得稅的徵收條件是滿五年唯一住房免徵收，滿兩年唯一住房只是免徵營業稅，個人所得稅是照樣要徵收的！還有另外一種情況是豪宅的徵收，不滿兩年的是全額徵收，滿兩年以後就是差額徵收！

(5)二手房五證有哪些擴展閱讀：

過戶是採用正常的程序，把本屬於一個所有人的事物變為另一個所有人的過程。房屋轉讓過戶的規定 投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示範文本，可使用自製合同。

使用自製合同的，當事人在過戶申請前應委託經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自製合同，提出預審合格意見。

參考資料：網路-過戶

F. 購買二手房需要看五證二書么

不需要了，二手房不來同自於一手房，房東不可能給你出具五證的，因為五證是屬於開發商的，不過你可以去房管局查證該小區的房子是否為大產區，凡是70年大產權的房子和小區在房管局都是有備案的！兩書（住宅使用說明書，住宅質量保證書）是有的。

G. 關於沒有五證的二手房買賣法律問題

1，五證： 第一個是《國有土地使用證》（國土局），第二個是《建設用地規劃回許可答證》
（規劃局）， 第三個是《建設工程規劃許可證》（規劃局）， 第四個是《建設工程施工證》（建設局）， 第五個是《商品房預售許可證》（房管局）。
2，預售證是五證里最後一個辦理的證件，是房管局負責審批辦理的，你可以直接電話咨詢當地房管局的工作人員，如果預售證已經辦理出來了，說明該小區的五證是齊全的，可以放心購買的！

H. 二手房購買還需要看所謂的五證嗎

在二手房交易中，不需要查看五證。

需要查看售房屋的房本，購房合同，契稅票，購房發票等等手續。二手房交易中，第一步首先去查檔（也叫調檔），確認該房產是否有查封，抵押，析產，繼承，共有權人情況，確認沒有任何糾紛後，才可以向買方支付定金或部分房款！

交易清單資料賣方：

1、合法的身份證明文件(加配偶)：身份證 / 軍官證 / 護照 / 回鄉證 / 台胞證等;

2、戶口本(加配偶)：戶主頁及申請人的一頁;

3、婚姻證明：無婚姻登記證明、結婚證、離婚證及離婚協議或民政局出示的相關證明文件;

4、房產證原件(房產所有權證、房產共有證);

5、銀行收款存摺(收尾期樓款用);

6、(如房屋已有抵押情況)需提供《原貸款抵押合同》。

(8)二手房五證有哪些擴展閱讀：

二手房還款方式：

選一個適合自己的還款方式是幫助減輕二手房買賣負擔的重要前提。

例如：中國建設銀行和中國交通銀行推廣「等額遞增」和「等額遞減」兩種新還貸方式；浦東發展銀行宣傳「季度還」房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

1、等額本息

這是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

2、等額本金

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨後，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

I. 買2手房需要 看5證嗎

不需要~5證是1手房銷售的必備證書

二手房只要看土地使用權證，和房屋使用權證