如何做好二手房按揭

㈠ 二手房怎麼做按揭

二手房按揭流程：一、建設集資期內，如集資款繳納有部分差額，可以申請一部分臨時性的二手房抵押貸款，
（一）貸款條件
1、您已年滿十八周歲並具有完全民事行為能力；
2、您具有合法有效的身份證明和本市常住戶口或有效居留證件；
3、您具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
4、您已經選定了學院的在建房屋。
5、您有貸款銀行認可的二手房屋作為抵押。
6、銀行規定的其他條件。

（二）貸款手續所需的材料
7、您及您配偶的居民身份證、戶口簿、結婚證、所在單位出具的收入證明；(註：身份證、戶口本、結婚證提供原件和A4紙復印件5份，個人收入證明由財務處現場開具。)
8、學院為您出具的購房首付款憑證；
9、貸款銀行需要的其他材料；
10、房屋所有權證;

二、房屋建設完成，房產手續辦理完畢進入銷售階段，
（一）貸款條件
1、您已年滿十八周歲並具有完全民事行為能力；
2、您具有合法有效的身份證明和本市常住戶口或有效居留證件；
3、您具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
4、您已經簽訂了正式購房合同，支付了不低於全額房款30%的首期付款；
5、您有貸款銀行認可的財產作為抵押或質押，並由開發商為您貸款提供擔保。
6、銀行規定的其他條件。

（二）貸款額度、期限、利率、擔保和償還
7、您的貸款最高額度為擬購房價款總額的70%，個人單筆額度不超過120萬元；
8、您的貸款期限最長為30年，本人年齡加上貸款年限不得超過65歲；
9、您的貸款利率按中國人民銀行有關規定執行五年以下月息3.975‰，五年以上月息4.2‰。貸款期內，如遇國家調整貸款利率，您的貸款利率將依據原借據及合同利率，不再相應調整；
10、您的貸款以您所購房產作抵押；
11、如果您的貸款期限在1年以內（含1年）的，到期一次還清貸款本息；貸款期限在1年以上的，您應在貸款發放日的第二個月的20日開始按月償付貸款本息。

（三）貸款手續所需的材料
12、您及您配偶的居民身份證、戶口簿、結婚證、所在單位出具的收入證明；
13、學院為您出具的購房首付款憑證；
14、貸款銀行需要的其他材料；

（四）貸款流程
1、職工選定學院住房
2、職工與學院簽定購房合同
3、提交貸款所資料
4、貸款銀行復審並決定是否發放貸款
5、借款人辦理抵押登記、保險、公證
6、借款人還款、貸款行撤押二手房按揭所需費用：不足兩年：

1、契稅：指導價格以上或144平方米以上 3%；
指導價格以下且144平方米以下 1.5%；
首次購房90平方米以下 1%；

2、印花稅：千分之一（首次購房印花稅免徵）；

3、手續費：6元每平方米；

4、土地出讓金：1%；

5、登記費：80元；

6、圖紙資料費：20元；

7、營業稅：購買普通住宅（指導價格以下且144平方米以下）收差額營業稅；

8、個人所得稅：1%.

超過兩年：

1、契稅：指導價格以上或144平方米以上 3%；
指導價格以下且144平方米以下 1.5%；
首次購房90平方米以下 1%；

2、印花稅：千分之一（首次購房印花稅免徵）；

3、手續費：6元每平方米；

4、土地出讓金：1%；

5、登記費：80元；

6、圖紙資料費：20元；

7、個人所得稅：1%（取得產權超過五年且唯一一套住房的免徵）.

㈡ 二手房如何知道買方按揭已經通過銀行審批了！

可以直接到買方申請貸款的銀行去查詢就可以了。一般二手房買方向銀行貸款都是中介在做，可以問下中介，如果擔心中介說假話就一起去銀行問。

所需資料：

1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬於同一戶口的需另附婚姻關系證明）。

2、購房協議書正本。

3、房價20%或以上預付款收據原件及復印件各1份。

4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

5、開發商的收款帳號1份。

(2)如何做好二手房按揭擴展閱讀：

注意事項：

一、申請貸款前不要動用公積金。如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，這就意味著您將申請不到公積金貸款。

二、在借款最初一年內不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿一年後提出，並且您歸還的金額應超過6個月的還款額。

三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當您在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。工行的客戶可向工行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，工行就會受理您的延長借款期限申請。

四、貸款後出租住房不要忘記告知義務。當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。

五、貸款還清後不要忘記撤銷抵押。當您還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產其他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

㈢ 二手房怎樣按揭最劃算

貸款買房是現在很多人選擇的付款方式，但很多人卻並不懂如何省錢，尤其是二手房交易過程中，房貸問題還蠻多的!下面為大家介紹貸款買房你一定不知道的秘密。 一、全款買還是貸款買，貸款多少合適? 這個問題，還是比較好回答的，當然是貸款買啦，用銀行的錢。自己的現金可以投資別的地方。 建議： 貸款買! 能用公積金貸款買是最好的，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又提高了不少，家庭可以貸款90萬元。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業貸款混合貸，更加人性化。公積金貸款現在的利率是3.25%，商業貸款在4.9%。貸款建議就按照最低要求付的首付款來貸就可以。 二、如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎? 舉個例子，首付30%，公積金和商業貸款混合貸款。公積金：3.25%商業貸款：4.9%，公積金貸款120萬，商業貸款280萬，貸款400萬。 很多朋友看到30年，等額本息的總利息是323萬，等額本金265萬，原來銀行收了我們這么多利息。 但是我們換位思考，投資的利息只要大於4.9%，假如現在主流P2P平台7-10%，那麼如果不還銀行的錢，而是用於投資，那我們的資金又多創造4%左右的利息，比我們現在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。 建議： 按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高於4.9%的投資，不用著急還銀行貸款的。 提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資?自由選擇權在你們手上。 三、等額本息or等額本金 首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。 等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。 但是，真的是這樣嗎? 其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率(約定的年化利率/12個月)，計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多;借的本金少，要還的利息就少。 舉個例子： 如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。 假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元; (1)第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。 (2)第二個月剩餘本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元 以此類推，等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。 2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額(含本、息)為7251.12元。 (1) 第一個月計算出的利息同樣為5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元; (2) 第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元 以此類推，等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。 通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧佔便宜、不存在哪個更合算的問題。 等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似於每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，佔用利息自然就少了。 其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月佔用銀行的本金多造成的，並不是銀行設計要多賺你的利息。 所以，如果你前期資金並不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。 等什麼時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。 等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。 借用銀行的錢，我們把結餘下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大於銀行利息，就是劃算的，所以相當於在利用銀行錢做投資了。 結論： 建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經拿出了大額的現金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數值多。隨著生活水平提高，可支配現金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。 四、哪類人適合提前還款vs不用提前還款 提前還款三類人： 1.傳統保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不願意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。 2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心裡壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質量，請你還了吧。 3.這一類是高人，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，並且肯定高於抵押貸款的利率。 建議不用提前還款的類型： 1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才3.25%，余額寶的投資你就已經平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。 2.等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經比較少了哦。 等額本息還款期已經超過二分之一，可以提前還款，但是看準時間，節省的利息會比較多，其實節省的利息已經沒有多少了。 最後說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大於房貸的投資產品就可以，你就在用銀行的錢掙錢。 現在的經濟大環境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率。 總結： 首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什麼?因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等於賺到了。 也因為負利率的這個原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實最後還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些。很多人買房一開始就是借了債的，很多人一開始的壓力都非常大。 這個時候，能減輕一點是一點。更重要的是，現在中經濟學家和政府官員都相信「通脹比通縮好」。所以，美國量化寬松，歐洲日本量化寬松，中國也是。所以，負利率有可能長期存在。 用等額本息還款你現在一個月還3000，30年之後還是還3000;等額本金現在一個月還4500，30年後還1000。可是，現在的錢要比30年後的錢要值錢呀。現在每個月月供多1500，可能會讓很多人吃不消。 以上就是二手房簽約貸款的一些小知識，希望能幫助大家更加清晰的了解貸款流程和技巧。

㈣ 通過中介如何辦理二手房貸款

1、看房，一般通過房產中介去看房源；

2、簽訂定金協議、居間協議，簽訂協議後付定金；

3、簽訂買賣合同，也就是房地產買賣合同，同時在網上做合同備案；

4、付首付款，若上家有貸款，通常上家會用首付款去提前還貸；

5、辦下家的貸款手續，下家貸款要持買賣合同等材料向銀行申請貸款；

6、辦過戶交易手續，過戶手續辦好後，交易會出具收件收據；

7、領取房地產權證，在收件收據出來後20天，下家就可以拿到房地產權證；

8、貸款銀行向上家發放貸款，放貸款的時間有可能在產權辦出前，也可能在產證辦出後，這取決於下家和銀行怎麼約定；

9、交房和付尾款。

(4)如何做好二手房按揭擴展閱讀

通過中介買二手房需要注意：

1、不要把房款交給中介目前在二手房交易中，一些中介工作人員常常用各種方法勸說客戶把房款交給中介代管，但是房款一旦交給中介，中介公司又以各種理由拖延交易時間，佔用、挪用客戶的房款為公司牟利，一些中介佔用客戶房款長達2－3個月，給買賣雙方都帶來很大不便。

2、妥善保管所有證據在交易的過程中，你需要注意將與中介機構來往的書面材料，比如合同、收條、身份證及房產證等證件的復印件妥善保存，以免日後產生了糾紛，卻因為證據不足而無法保障自己的權益。尤其是中介的一些口頭承諾，你一定要堅持將它們落實到合同中，否則就是無效的。

3、拒絕交付中介費之外的各種雜費有些中介還會收取過戶加急費、資金擔保費、公積金貸款關系費等，但是實際上，除了國家要收取的稅費之外，正規中介只需收取中介費，其他的費用一概都不收。

㈤ 二手房買賣如何按揭貸款

購買二手房申請人應向公積金管理中心提交如下材料：

1. 借款人身份證復印件4份；

2. 戶口簿復印件1份；

3. 貸款申請表；

4. 房屋買賣契約1份；

5. 評估報告2份；

6. 已過戶的房屋所有權證及所有權證復印件2份；

7. 完稅發票復印件1份；

8. 並交納相關費用（擔保費，抵押登記費，代辦手續費等費用）後簽訂貸款合同。

辦理流程：

1. 申請人持已公證的二手房買賣契約到住房公積金管理中心（以下簡稱中心）領取貸款申請表；

2. 申請人持本人及輔助借款人身份證，戶口簿，填寫好的貸款申請表，房屋買賣契約，已過戶的房屋所有權證，評估報告等材料到中心審核貸款額度並計算應交的各項費用；

3. 提交資料；

4. 申請人在指定日期到中心代辦銀行窗口劃款，並領取回執。

㈥ 如何按揭貸款買賣二手房

買二手房是買方和抄賣方簽訂相襲關的買賣合同，並確定首付款和貸款金額。中介會帶買賣雙方去擔保公司或者銀行簽訂貸款合同，提交了相關資料後，就等銀行審批貸款了。貸款審批通過以後就可以進行過戶了，過戶完成後，買方拿著產權證去房管局辦理抵押，辦理完抵押後，銀行才會放款給賣方，所以二手房交易一定不要忘了去辦抵押，不辦理抵押賣方是拿不到尾款的，而且對房產沒有任何限制。

㈦ 如何辦理二手房按揭貸款

您好，二手房商業貸款流程與新房有些不同，因為二手房還牽涉到房產評估以及過戶等手續，所以相較新房略顯復雜， 具體流程如下：

1.購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同；

2.符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料；

3.買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估；

4.律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調查、分析，出具《法律意見書》；

5.貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款；

6.買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續；

7.購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；

8.買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續；

9.借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃付資金；

10.借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

購房者須提供如下資料：

（1）身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學歷證明、婚姻狀況證明；

（2）經濟收入證明，並可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內的其他財產證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，享有貸款金額及時間的條件越優越；

（3）買賣雙方簽訂的購房協議書；

（4）同意以所購房屋作抵押的證明；

（5）有不低於購房價款30％的自有資金；

6）貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

**售房人須提供如下資料： **

（1）售房人（含共有人）身份證明及復印件、婚姻狀況證明；

（2）房屋共有權人同意出售的書面文件；

（3）所售房屋的房屋所有權有效證件及復印件；

（4）如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；

（5）保證所售房屋符合上市出售條件的證明。