⑴ 二手房談判技巧
購買二手房房價的決定權在賣家手上，這個價格是由買賣雙方自行協商的，回具體的還價空間每套房、每個業答主不同，其增減價格的空間也不同，不能一概而論。還價也應隨行就市，以前的價格並不能完全作為還價的參考標准，買家在還價時一定要根據當前的市場行情來進行，這樣成功的可能性才會增加。
1、如果賣家心態較好且不缺錢，則還價成功的可能性較小，而如果賣家有資金去向(如有意投資股市，或者經營方面缺錢等)，則可以大膽還價。
2、有些房子屋頂有些滲漏，或者房型設計有些問題等，這都需要買家仔細進行檢查，因為賣家在報價時是會故意忽略這些因素的。如果買家發現這些問題之後，可能根據其維修成本來確定還價額度。
3、此外，眾多周知，中國的住宅土地使用年限只有70年，雖然目前我們尚無從得知土地使用年限到期之後如何續交土地使用費用，但是不可否認的是，該費用是必須要繳納的。因此買家在考察二手房時，千萬不能忽略房齡因素。對於房齡較長的房源，則應該適當考慮房齡因素，以此為理由要求賣家降價。
⑵ 買二手房，怎麼和房東談需要注意些啥
房東有意思要賣可以談，從年限，面積，金額，手續，有沒貸款，這些方面談起。
1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委託書。
2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。
4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標准價，標准價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由於其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。
7、如果了解到欲購房屋屬於下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家徵用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建築的房屋；存在產權爭議的房屋。
8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節；了解物業公司提供的服務項目及收費標准。
9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低於市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。
⑶ 二手房的談單技巧
差價原則
談判初期務必不能告知房東和客戶的底價，比如一套平的房子，房東底價240萬，我們給客戶報260萬，客戶看完房出價230萬，我們給房東說客戶出220萬，那麼我們要用260萬來斡旋客戶從230加價，用220萬來說服房東從240萬降價。
這樣，同時降低雙方的心理預期，雙方其實只有10萬的差距，現在我們手中的籌碼每方卻各有20萬。
【如果是給客戶報的底價240萬，那麼客戶出230萬或更低，同理也要談出差價，告知房東客戶只出220萬或更低，用220萬來斡旋房東降價。】
軟柿子原則
談判過程中，沒有到底是談客戶還是談業主一說，哪一方好談就談哪一方，也就是柿子就撿軟的捏！如果房東一分不降，我們就死談客戶加價，如果客戶一分不加，我們就死談房東降價，如果兩方都能讓步，我們就讓雙方同時讓價。
【總之，談判的目的是成交，兩方必須有一方做出讓步，否則簽單無望。】
和諧原則
整個談判過程必須保證房東和客戶之間的良好印象，談判很容易出現僵局，這時候房東可能埋怨客戶太小氣，客戶可能說房東太吝嗇，那麼我們千萬不能附和雙方的話語，因為一旦雙方交惡，談判根本無法進行下去，雙方都開始賭氣了！
即使成交了，後期做單也會帶來無限麻煩！所以，我們必須告訴房東客戶人不錯很喜歡您的房子只是因為財務狀況確實緊張才談價的，而且他說了如果他錢多根本不會談您的價。
跟客戶說房東人不錯，如果不是因為對房子有感情不想賤賣，而且這個價格是讓價很多次後的價格所以沒法再讓了，房東說了他也很想賣給您，想賣個好買主，他對您的印象很好……
【總之要讓雙方建立良好的印象，創造和諧的簽單氛圍！】
信任原則
以上三個原則，其實都有一個重要的前提在做支撐，那就是房東、客戶對經紀人的信任。如果房東和客戶對我們一點信任都沒有或信任度很低，那單子談起來就很費力了。
不論是在帶看中還是在談判中，我們務必要取得雙方的信賴和認可，比如在帶看中表現自己沒有吃飯的給客戶找房或花了很多時間找了多少業主去陌拜找房，來取得客戶對我們服務的認可。
在談判過程中，不斷強調我們一直在做對方工作，打了多少電話才爭取到現在的價位，讓他們感覺到現在這個價格來的不容易。
【總之，一定要提高雙方對我們的認可，客戶業主越是信任我們，談判就越順利進行。】
「電話次數要大於時長」
好多經紀人都有一個誤區，總是希望通過一個電話就想把問題全部解決，殊不知這樣做的後果是一個問題都解決不掉。因為，一個電話中你拋出去的談價理由越多，房東和客戶都需要時間去消化和理解，在他們對你的理由正在思考的時候？你又拋出了第二個理由以及多個理由，結果就是房東客戶都不知道該去從哪開始思考，只能掛電話了事。而且，你的理由一個電話就說完了，下個電話就不好再找理由了，增大了談判難度。
正確的做法是，把你的談判理由分解，一個電話過去主要說一到兩點，讓對方思考，聽他的反饋！然後，結合他的反饋在組織話術打第二個電話，然後聽他的反饋再組織其他理由打下次的電話。
通過這樣每隔20到30分鍾的一個電話，房東和客戶能夠充分思考的理由，從而收到不錯的效果。
【一句話，我們要靠電話次數來讓雙方讓價，而不是單個電話的時間長短！畢竟，電話次數打得多了，就能刺激雙方的緊張感和拱起雙方的熱度。】
中立原則
好多經紀人在談判過程中，不能很好的擺正自己的位置，總是把自己牽扯到談判中。經常有房東怒道：「到底是你買房還是客戶買房，你憑什麼說我的房子不好，我不賣了」！然後客戶又對他說：「你要是覺得我應該加錢，那你替我加，我沒錢，你覺得房子值就你買吧」！結果，把自己搞得里外不是人，誰都不說好！
原因很簡單，就是沒有保持中立！我們要記住：我們談房東價格讓他降的任何理由都是客戶說的是客戶的意思，我們談客戶價格讓他加價的任何理由都是房東說的是房東的意思，我們不買房我們不能去以自己的名義去讓房東客戶降價加價。
每次我們都要以房東的嘴談客戶，就說「客戶說了大哥您的房子是北向的，朝南的才賣2萬一平，結果您賣2.2萬，實在太貴了，所以客戶想讓你價位落一些！」同理，我們要以房東的嘴談客戶時就說「房東說了，大哥這個房子裝修花了60萬，而且送車位，所以一點都不貴，他希望您能加上來」！這樣，我們以雙方的名義去談，雙方就不會責怪我們站著說話不腰疼了！才能更好地接受我們的說服！
【只有，當房東和客戶真的是征詢我們的意見時我們才能以個人名義說話，給他們信心和建議！讓他們讓價！否則，一直要保持中立！】
⑷ 買二手房怎麼跟房東談價格
終於講到談價這個階段了。一般來說,這個步驟存在於大部分的交易之中。當然,也有爽快買家覺得合適,也不談價就直接成交了。如遇到這種情況,那個業務員該好好的感謝老天爺的眷顧羅。 很多買家認為,談價只是中介和業主的事情,自己只是報出個價格,合適就買,談不到就不要。這種想法其實無可厚非。但是做為一個真正有需求的買家。一開始抱著這種不見兔子不撒鷹的態度的買家到最後卻往往因為老不能成交,或者看中的房子都給別人買了而慌了神,到最後一有房子也就不管價錢匆匆下決定,反而吃了虧。 所以,選定好房子,最開始下工夫的不是中介,而是買家。 當一個業主決定要售房時,他首先要做的當然就是確定自己的房子的價格。從報紙報刊網上搜尋相同房型的廣告報價,打聽左鄰右舍一些轉手房子的成交價,打電話給中介詢問應該放盤的價格-------當然,一個業主如果詢問放盤的價格,中介都會建議個比市價稍低一點點的價格-------同樣,大部分業主也不會就簡單的相信中介的建議-------所以很多聰明的業主還會扮成買家打電話給中介詢問類似房子的價格,甚至有些業主還會一本正經的扮成買家上門來無簡單一下------我本人還就真接過不少扮成買家其實是想賣房的業主,開始還是迷惑了不少次,不過後來有經驗就基本能看出來了。因為畢竟買房和賣房的所關心的問題還是大不一樣的。經過多方面的信息搜集,可能這時業主已經對自己的房子大概的信息有了較明確的認識了。這個時候,業主就會把自己的一些如裝修,不搬走的家私,電器等稍微折點價----用過的東西都要折價,只不過很多時候買賣雙方對該折多少分歧都是大大的,可能從整個房價看,這些並不是個大錢,但很多時候卻決定了交易的成敗。業主把他認為應該加的全部囫圇上去後。最後就會出了一個價格放盤給中介。這個價格會比業主的心理價位高一些-----不過這個時候探聽業主的心理價位用處並不大,這個價位會隨著各種紛紜而來的看房和談價發生變化。當中介接到了業主放盤,首先並不會太關心業主的價格,沒看到房子,是不能隨意下價格高低的論斷的。要知道,同樣的房子,因為固定投入的不一樣,價格差個十萬八萬以上都是正常的。所以,中介最關心的是,業主在幾家中介放了盤,自己是不是第
⑸ 如何有效的進行二手房談判
二手房買賣的談判.其實就是利益的博奕.隨掌握著主動誰就是最後的贏家.心理版作用至關重要..作為權賣家盡可能將房產的優點悉數展示.比較法是慣用的技巧.從而提升自身物業的可比度.物有所值.賣家也會從心理分析買家是否對他物業喜好.需求程度評判.從而掌握主動.作為買家應保持足夠審慎.賣家物業除優點外存在的缺點.並予指出.用反比較法對價值的不可比提出觀點.除肯定部分外.還存在的問題.為議價空間伏筆.買家應充分考慮賣家出售的目的.權利人有無存在爭議.質權是否質押.及相關的物業規費的繳納情況.切忌將自身的需求急於表白.從被動為主動
⑹ 二手房買賣如何與賣方談價
1:一味挑毛病並不能達到降價的目的，甚至會適得其反。
千萬別說房子不好，因為任何回人對自己長時答間相處的東西都有感情，如果一味跳房子毛病，業主就會急了，畢竟時間長了，自己對房子有感情。無論再次的房子，如果你是業主也會說出1000個優點，所以要表示認同，闡述一下房子的優點，和業主建立認同感，以期到關鍵時刻達到降價目的。
2：適當示弱
適當的在業主面前示弱並不是壞事，（前提是經濟上示弱，並不是人格）博得同情，每個人對弱於自己的人會有憐憫之心。
3：可以委婉的點一下房子存在的問題
這3招百試不爽
但是如果業主是老頑固，那就不好說了，到時臨場發揮吧，一般中介方不會參與你們的談價，他們只會在快談崩時來柔和一下雙方
最後祝你好運
⑺ 二手房交易如何和客戶交談
一、 銷售人員必須具備的推銷能力： 1、說服能力2、專業化知識二、 銷售人員怎樣才能具備推銷、談判技巧： （一） 、銷售人員必備的談判技巧： 1、能夠激發客戶的購買慾望；2、給予客戶好的感覺；3、激發客戶的購房興趣；4、激發客戶下定決心購買。（二）、說服能力： 1、自信+專業水平 要有自信，自信可磨練推銷談判技巧，有自信的說話技巧才能抓住客戶的心理； 要有專業水平：專業水平就是說具有豐富的房地產專業知識和清晰的表達能力；對自身樓盤的結構、單位面積、朝向、樓層間隔、建築材料、購樓須知、價格、付款方式、銷售手冊、周邊環境、配套設施及周邊樓盤的了解，同時應熟悉、掌握發展商名稱、樓盤詳細地址、銀行帳號、簽訂認購書、交款手續、簽合同、辦按揭、入伙手續、辦房產證等有關手續及收費標准。2、（三意主義）推銷售術 ①誠意（誠懇友善）②創意③熱意（熱情、積極）3、在說服方面，臉部表情可發揮很大作用①根據美國心理學家梅班恩的研究資料得知，說服的三大構成要素為：臉部表情佔55%、聲音佔30%、語辭佔7%②微笑服務，笑臉是萬國共通的語言；③臉部表情應與語辭語氣相一致。4、說服時，要盡量滿足客戶的（三大渴望） 因為忽視人性的基本原理，不論在推銷或人際關系方面都將難以成功；所以對待客戶必須做到：①接納（希望被接受）②認可（希望被認同）③重視（希望被重視）三、 提升說話技巧、吸引客戶的交談方式 1、別令對方疲勞、反感的方式說話 ① 聲音太小、咬字不清，聽不清楚你在說什麼；② 羅羅唆唆、單方面敘述的說話方式；③ 口若懇河的說話方式；④ 正面反駁、傷人自尊心的說話方式。2、注意用字遣詞及語氣 ①不可用太輕浮的語氣，讓人感覺不穩重、成熟；②過份的敬語、奉承會給人虛偽的感覺；③介紹商品時可適當使用手勢、繪聲繪色、效果會更佳；3、要想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復、傳染的效果 ①果斷——將問題有信心地直截了當地說出；②反復——將項目的突出介紹；③感染——將對項目的自信、自身的熱情傳輸給客戶。四、推銷談判的組合方法 （一）、有計劃、有階段性的推銷、談判 1、接近客戶，套近乎是良好溝通的開始；2、引起對方足夠的注意力、興趣和購買慾望；3、利用自己豐富的房地產專業知識，信心十足地介紹自身項目的； 4、打動他，令對方下定決心購買。（二）、利用暗示進行推銷、談判 1、正面暗示 日本有（醫生的正門、律師的客廳）的說法，即是說：破爛的正門，不堪入目的沙發，讓人無法相信他的本事；相反，華麗的正門，華貴的沙發，則令人心裡舒暢。同樣，銷售員若是穿衣服皺巴巴，表情灰暗，無精打采，那麼就算客戶有滿腔的購買慾望都可能受到影響。2、小小的動作也有暗示的作用①倒背著手面對客戶——讓人感覺高高在上，沒有親近感②抱著胳膊——讓客戶產生反感③搓手——沒能信心的表現④眼睛的動向——眼神不能飄浮不定，眼睛是心靈的窗戶（三）、巧妙利用電話推銷 ，在電話中給人好感的交流 ①注意聲音的高度，速度、語氣、稱呼、自我介紹；②注意聲音給人的感覺；③注意用詞不達意、談話時間，盡量以簡潔為要；④選擇打電話的時機，准備好要談的事項，准備好需記錄用的紙、筆、計算器。
⑻ 賣房談判有什麼技巧
第一招：別用經驗估算給房子定價 房屋交易時，買賣雙方的焦點都集中在房價上，房主總覺得價格已到了底線，可買家卻偏偏不領情。因此，在賣房前，為房子做一個准確的價格評估是非常必要的。影響房價的因素有很多，而房主們卻大多利用經驗來估算房價，這樣估算出來的房價帶有很大的模糊成分，很難保證賣房收益的最優化。 置業專家建議房主從住宅的地理位置、交通狀況、建築年代、建築形式、建築質量、房型結構、物業管理、社區環境、生活配套設施等9個方面、60多項指標來對房子進行全方位的評測。然後，參照同區域同類住宅的當期平均售價和當期供求狀況等，為房子測算出一個性價比最優化的售價空間。對房主來說，這是一個如意的價格空間；而對於買家來說，這是一個合理的價格空間。以這樣的價格空間為基礎，房子不僅能賣出好價錢，而且還能更容易賣出去。 第二招：「情人眼裡出西施」 當前二手房市場的供求關系決定了房價的主導權掌握在房主手裡，但最終掏錢的還是買家。俗話說，情人眼裡出西施，房子越符合買家的需求，房主也就越能賣出如意的價格。因此，要想將房子賣出好價錢，找對買家是關鍵。所謂找對買家，就是找到那些家庭生活的習性需要與房子的品相特點相互適合的買家。要做到這一點，首先要弄清自己的房子最適合什麼樣的家庭生活習性和需要；然後再弄清有著這樣需求的賣家主要分布在哪些群體里；最後找到他們，把房子賣給他們。這樣，通過對買家進行正確的群體辨識和定位，房主就可以找到最看重自己房子的「那一個」，讓房子實現「情人眼裡出西施」的效果了。 第三招：凸顯房子的「迷人曲線」 找對了買家，接下來要做的就是怎樣在買家眼裡為房子增添魅力了。世上沒有完美的女子，你感覺一個女子很美，是因為你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此，要想將房子賣出好價錢，就要讓買家從心裡喜歡你的房子，所以這就要發掘出房子的魅力點，並且讓這些魅力點深深地吸引住買家的心理視線。賣房時，若能對房子的魅力點也即主要的增值因素進行突出的展現，定能讓房子在短時間內迅速升值。因此，房主需在了解房子的基礎上，在專業人士的協助下，挖掘房子的優勢，讓買家愛上你的房子。 第四招：抹去房子的魚尾紋 找出了房子的主要增值點之後，還應找出房子的主要抑值點，圍繞它們做一些改善性措施。這對房子的某些瑕疵可以產生有效的掩飾作用，從而提升房子的受歡迎程度。如：房屋若採光較差，可用重刷白牆、安裝鏡子的方法進行補救；房屋若通風較差，可適當在採光處擺放簡潔的綠色植物等。想要房子賣出好價錢，房主一定要從房子的細處著手，給買方留下好的印象。人抹去眼角的魚尾紋，馬上就會年輕漂亮許多——房子也是如此。 第五招：不斷長大的金元寶 一個人買房，不僅只是為了居家生活，同時也是一項投資，並且是一項數目不小的投資，因此，在房屋交易的過程中，房主應將房子的未來升值潛力當作一張重要的牌，來增加自己談判的砝碼。從房屋增值的角度入手，對自己的房子進行投資分析，用令人信服的數據，讓買家意識到他買到的不僅只是一套房子，更是一個在不斷長大的金元寶。這可以使買家對房產增值予以重視，在一定程度上減輕房價給買家帶來的心理壓力，促進房屋快速成交。 第六招：把房子變成「心靈雞湯」 談判是二手房交易中的一個關鍵環節。對於賣家來說，談判的目標只有一個：將房子賣出好價錢，並且盡快地賣出去。要想實現這個目標，房主在談判中需要學會一個溝通的技巧：把房子變成買家的心靈雞湯。因此，在陪伴買家看房和交易談判的過程中，不應該就房子論房子，而應該站在家居生活的角度，對房子的主要增值點進行渲染。換句話說，讓買家看到的不是冷冰冰的房子，而是暖融融的未來家居生活情境。這樣一來，房子就變成了買家的心靈雞湯。買家因此會感覺到：你是站在雙方共同的立場上來進行平等的溝通。於是，他的談判立場也就會變得親近而靈活