开发商售楼房价怎么定

① 房价怎么得来的，还是开发商自行定价

自行定价 上报备案

② 开发商怎么决定开盘房价的，有什么政策依据吗谢谢。

如果不是政策房（比如经适房、两限房），那么开发商有根据市场规律自行定价的权利。

③ 房价是怎么定出来的

房价又被抖落出来了。不管那些开发商们怎样忌讳，它必然要成为热门话题，从民间到中央，从买方到卖方。主流的声音是质疑，对于来势汹汹暴风骤雨般增长的房价的经济基础、市场真相、供求关系、定价根据等等，老百姓感到不能理解，不能接受，所以想探个究竟。但是，诚如某专家所说，也不是一边倒，也有人认为当下房价不高 、高也高得有理。我看到的、指向性比较明确的、态度比较强硬的“维高派”，当数某某集团董事长某先生。 在2010第十届中国房地产发展年会上，某先生说，“我们几乎所有人都忘了23号文件为什么要发展房地产，也忘了发展房地产，房地产市场面向的是谁，这可能是引起我们各种媒体和社会巨大争论，23号文件和18号文件都特别强调中国高收入阶层和中高收入阶层用市场的办法来购买和租赁商品房，这可能是中国对房地产市场的基本定位，换句话说，如果你不是中收入或者高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系。” 首先，房地产市场到底面向谁？高收入阶层和中高收入阶层固然可以用市场的办法来购买和租赁商品房，但这并不意味着中国的房地产市场就是只针对他们，23号文件和18号文件都没有这样定位。你这个阶层可以用这种办法来解决你的问题，但并不是说这个办法就是你这个阶层独有的，这就好比，你可以用上饭店的办法来解决吃饭问题，但是饭店并不是只为你个人开的。这里面有逻辑问题。 我认为中国的房地产市场的正确定位应该面向中国全体房地产消费者，而绝不是只针对“高收入阶层和中高收入阶层”，除非全体中国人都成了所谓的“高收入阶层和中高收入阶层”。而且，我相信，所有的开发商们，他们的产品，绝不仅仅只售给“高收入阶层和中高收入阶层”。我们现在探讨的是房地产市场的定位，而不是豪华别墅的定位。 先来看看“高收入阶层”。按照通常思维，一个高收入阶层人士，靠自己的正常收入，十年之内购买一套体面的独栋别墅，应该不算过分。而今，在北京、上海这样的地方，城区内建筑面积在300平米以上的独栋别墅，均价至少是一千万元人民币以上―――这肯定是保守的估计，某先生一定会笑话我们土老帽。好，即便这样保守地估计，要想实现十年之内买一所独栋别墅，该“高收入阶层”的年薪也应该在百万元以上。这个标准就决定了，中国的党政军官员被排斥在这个阶层以外了，中国的科学家、艺术家、教育家等精英被排斥在这个阶层以外了，中国的在编的广大的党政军机关干部、公检法干部、教师、医生、律师，等等等等，被排斥在外了。因为，据我所知，上述人员的工资收入，还没有谁的月薪超过十万的，即便是有特殊贡献者。如此这般算下来，所谓的“高收入阶层”，基本上不存在。要么，就是非正常收入者。 同样，“中高收入阶层”是个什么概念？某先生也没有说。还是保守地分析一下，一个中高收入阶层人士，靠自己的正常收入，十年之内至少可以购买一套100平米相对体面的房子，这不算奢侈吧？如果你连一套像样的房子都没有，你算什么“中高收入阶层”？然而，数数工资袋，除了民营企业和某些尖端领域的尖端人才，中国还有多少人能挤进“中高收入阶层”的门坎？我们知道，现在，在北京、上海、深圳等大、特城市里，任何一处超过100平米的房子，均价应该在人民币300万左右，也就是说，要想跨入“中高收入阶层”行列，你的收入应该在年薪30万、月工资应该在3万元人民币左右，这样，不吃不喝，十年之内你才有可能住上“中高收入阶层”的房子。我们回过头来看看我们的身边，谁的月工资达到3万元了？如此算来，“中高收入阶层”的人士也是寥寥无几，那么，在北京、在上海、在深圳，日新月异耸立起来的那些楼盘，都卖给谁呢，难道都卖给开发商自己？ 退一步说，即便是真的有谁把中国的房地产市场基本定位为针对“高收入或者中高收入阶层”，假设真的有、或者说有暂且充当“高收入或者中高收入阶层”的人，我相信这个阶层的人也一定不希望看到房地产高价暴利，我没有听说哪位“中收入或者高收入阶层”的人士表示他支持房地产漫无边际地涨价，除非他别有用心，要么就是有病。事实上，所谓的“中收入或者高收入阶层”，内心深处也不希望房价非理性地突飞猛进。 再者，某先生说“如果你不是中收入或者高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系”。这话是不是霸道了？因为，在现行体制下，我们所有的房地产开发，都离不开国家的政治背景和经济背景，而不管是富人还是穷人，都是生活在同一个政治经济背景下的。即便你的价格只针对“中收入或者高收入阶层”，但是你的价格影响了整个房地产市场的秩序，这就是“蝴蝶效应”。在全球经济一体化这么个大的背景下，任何一种局部的经济活动都会关联到整体的波动，这是显而易见的。 我在买房的过程中，非常关心一个问题，那就是房价的依据。我敢说，没有任何一个房地产开发商敢于把自己的成本和利润账目公开给我们看，我觉得这些东西不应该成为隐私，至少对政府审计部门而言。房价是不是应该纳入国家物价部门管理范围，我们老百姓不清楚，所以房价的依据似乎永远是个谜，倒是我这个门外汉，揣摩出一个公式，可供参考： 房价＝红色成本（包括地皮、原材料、劳动力……）＋绿色成本（包括纳税、交费、拆迁……）＋灰色成本（包括……）＋黑色成本（幻觉、欲望、胃口……） 这里面，如果有一项是说不清楚的，那么整个公式就不成立了。而事实是，在所有的房价里，不止一项说不清楚，往往有好几项说不清楚。因此，我又得出第二个公式：房价＝一笔糊涂账。 事实上，全国各大城市，卖不出去的房子多得是。这笔账一算就明白了。仅以北京为例，自进入市场经济时代以来，北京开发的商品房，怎么说也得以千万计，北京果真有上千万“高收入阶层和中高收入阶层”吗？绝不可能！笔者买房买了半年，看房看了八十多家，心里有底，去年宣称只剩下几套房子的售楼处，过了春节，又雨后春笋般的冒出了十几套。不要以为贴上“已售”标志的就真的售出去了，我可以负责任地说，没有，卖不出去的房子多得很！

④ 开发商把房子买卖权交给售楼处,售楼处可以卖高出备案价吗

房屋实际销售价是不能高于备案价的。
根据房价备案制度规定：开发商在首次内开盘定价时，必须提前容15天到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。如果确定对方没有重新备案就擅自涨价，你可以起诉。

延展阅读：

房价备案制度是指要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。

备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。

⑤ 卖房怎么定房价 房地产开发商是如何定价的

首先，要设定一个整个项目的总销，比如说一个50万方的项目总销要达到25亿，这25亿里回面包括了所答有的费用及利润，包括土地成本，建筑成本，销售期3年（自行设定）等等等等的运营成本，那么整盘均价就为5000元，然后在算出阶段推出所牵涉的阶段均价，比如分三期推出，推出数量平均三份，那么首期设为4500，二期5000，三期5000（具体情况具体对待）。有了一期的均价再根据每栋楼的位置，楼层，朝向，户型等因素做参考算出每套房子的单价，乘以面积算出总价。把每套房子的总价加起来要大于等于一期所估算的总销。二期和三期的价格可以按照这个方式预估，得到的整盘总销要大于等于目标总销，那么定价就基本完成了。而二期和三期因为推出日期较为遥远，所以只是预估，未来会根据市场情况有所变化，但一般是高于预期，这样将来的总销才不至于会低于目标总销。

⑥ 开发商如何确定销售的房价

是整个项目的销售价格，还是每套房子的销售价格
如果是整个项目的，一般都采用市场比较法确定的
每套房子的价格，就麻烦了，需要考虑该房子的类型、位置、楼层、朝向、景观等因素综合确定

⑦ 开发商对所开发的楼盘定价有什么依据吗

楼盘定价一般是做好开发的预算，计算成本、费用、利润，然后根据市场接受度回定出价格答。
政府部门有出台调控政策阿，但是因为有市场需求支撑这个高房价，所以一时成效也还没出来。至于房价合不合理，并不是由某个人发现来确定的，投诉也没有用。现在有个新政了，某些土地在出让时就限制以后的房价，也算一种“管”了的情况吧。
咱老百姓就先拿着钱蹲着看吧。

⑧ 买房的时候能和售楼小姐讲价么一般能讲下来多少有没有什么技巧

可以讲价的，除了开发商给的应有优惠外，仍然是可以讲价的。开发商在卖房之前需要将房源价格给到房管部门，房管部门审核通过后就是备案价。开发商的实际销售价格和备案价是两个价格，房管部门要求实际销售价和备案价不能存在明显的差异，比如实际销售价不能超过备案价的5%，也不能低于备案价的5%，每个区域可能存在不同，实际销售价只要合理的范围就可以销售。

看好房后，让售楼小姐计算开发商给的优惠，计算完成后，直接问售楼小姐：“如果真的要定房，价格还能谈一点吧？”售楼小姐一般不会直接松口，也不会直接拒绝购房者，她会问购房者能不能定下来，这种情况就表示价格是可以谈的。

如果真的确定要买房，可以直接告知售楼小姐，房子可以马上交定金，但是价格不是很理想，价格还能优惠多少，或者自己想要优惠多少。售楼小姐一般都是最重视马上能定的客户，只要你的优惠在她们能接受的范围，讲价成功的几率是很大的。还有种方法就是让买过这个楼盘的业主带着自己去买房，这种情况下售楼小姐一般都会有额外的优惠的。

(8)开发商售楼房价怎么定扩展阅读：

注意事项

1、如果是供不应求的楼盘，就不要想着去讲价了，你不买也不会有其他人买，开发商是不愁买的，能买到就不错了，讲价一般都用。一般好讲价的楼盘都是开盘后还没卖完的楼盘，还有销售情况不是很好的楼盘。这些楼盘主要想的是将房子尽快销售出去，价格只要在合理的范围都是可以出售的。

2、买新房一定要讲价，否则你买的房很可能比别人买得贵。除了上面的讲价方法，还可以在房管部门查询楼盘的备案价，按照备案价进行砍价，现在的房价越来越贵，动辄就是上百万，就算优惠一个点，也是上万元了，对于普通家庭来说，买房多讲点价能抵几个月工资了。

⑨ 卖房怎么定房价向开发商学习定价技巧！

想要卖房子，首先要对房子进行评估，然后制定一个合理又能赚的房价。房价可以怎么定呢？跟开发商学习怎么定房价肯定不会错。所以，购房指南接下来就来告诉你开发商怎么定房价。另外，房价是由构成因素的，我们一起来看一下。

一、房价的构成是什么？

决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说，建房成本中土地费用约占20％，拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

总体来说，房价大致可分为四大部分：

1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；

2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；

3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；

4、开发商经营利润。

二、房地产开发商是如何定价的？

1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）

这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

看完上文介绍，你是否对房屋定价技巧有了更多认识？希望以上介绍能为你提供实际的帮助。

（以上回答发布于2017-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

⑩ 开发商对所开发楼盘定价有什么依据吗

楼盘定价一般是做好开发的预算,计算成本、费用、利润,然后根据市场接受度定出价格。版**部门有出台调控权政策阿,但是因为有市场需求支撑这个高房价,所以一时成效也还没出来。至于房价合不合理,并不是由某个人发现来确定的,投诉也没有用。现在有个新政了,某些土地在出让时就限制以后的房价,也算一种“管”了的情况吧。咱老百姓就先拿着钱蹲着看吧。