南京锦绣花园房价为什么一直没有涨幅

1. 解读南京“限涨令” 年化涨幅是什么意思

最近南京楼市都在谈论一个数字——“12%”，南京新政规定楼市年化涨幅最高不宜超过12%。年化涨幅什么意思？不宜超过又是啥？我们一起来看一下。

南京出台新政稳定楼市 设定12%最高年涨幅

4月21日早7时许，南京一个本地政府部门微博“玄武发布”发布消息称，“南京将加强房地产市场引导，主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万－3万元的，年化涨幅不宜超过10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜超过8%。”这一微博很快被删除。

4月25日，南京市发改委公布关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读：南京的楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

南京即将开启“限涨令”模式。

接下来，购房指南为大家介绍这一新政背后的基础知识，方便大家自己解读新政：

为什么要限价？南京几次限价回顾

2011年以来，南京楼市走过三个上涨周期和两个下跌周期，限价也并不是第一次实施。

2011年3月，南京市政府就曾公布2011年度新建住房价格控制目标不得超过10.4%。

2013年3月底，在“国五条”刺激下南京楼市不冷反热，南京市政府也发布了《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，将当年新建商品住房价格控制目标确定为涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

2013年11月，由于房价持续上涨，南京市政府又发布了“宁八条”。

2014年2月，南京市政府办公厅应对房价持续上涨，又再发“宁七条”，要求按季度分解控制房价涨幅。

2015年房价大涨17.8%，超过北京和广州，如此高的涨幅足以惊动南京政府，南京楼市“限涨令”已呼之欲出！

那么新政中说的“年化涨幅”是什么意思？

与此前的限价不同，这次南京对楼盘价格的“限涨令”，提出了“年化”涨幅的概念。

有业内人士分析，所谓“年化”涨幅，与通常表述的一年内涨幅还是有区别的，你不能一季度大涨、二季度又大跌，虽然最终也只涨了8%，但是这样并不满足“年化涨幅”限制的要求。以“申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%”为例，也就是要求将这一指标分配到每个季度的话，各季度的涨幅都不得超过3%，以防止楼市大起大落。

而“年化涨幅”的基点，如果是按照今年1月份的房价为基点，那么全市有30%的楼盘已经无法再涨价了。如果是按照当前的房价水平来计算，也就是以今年4月份到明年4月份为区间，就还可能涨一点。而关于价格涨幅提到的是“不宜超过”，这被许多业内人士认为是预留了一定的空间。也就是说并非一刀切，根据不同的板块或者不同的项目背景而有所区别。

开发商会如何看待“限涨令”？

如果“限涨令”严格落实，会不会有一些价格涨不上去的楼盘索性不卖了，即便达到领取预售证的标准，也不去领证，而是选择“捂盘惜售”？价格上不去，开发商会不会变相“涨价”，比如过去常用的毛坯改精装，增加装修部分的附加值。此外，开发商还可能“夹带”车位销售，抬高车位的定价弥补房价的“损失”。

据了解，4月26日，南京“限涨令”正式公布后的首次开盘落幕，位于河西中部的宏图上水云锦推出216套均价45000元/㎡的豪宅，开发商对外宣称不到两个小时就卖完了。相比首次开盘的整整一年之前，房价上涨了47.5%，相比前一次开盘价37500元/㎡，房价也上涨了20%。此外，有媒体对南京近130家楼盘进行统计，有40余家楼盘今年以来的房价涨幅超过了规定的“红线”，也就是说三分之一楼盘涨幅已“越线”。

已经设置了涨停板，竟然还有那么多商家不按规定售房，甚至大大超过规定的涨幅。其实《意见》虽然划出了限涨红线，但不是真的限价，前面还有“不宜”两字。看清楚这两个字就知道了，南京不是真的“限价”，是对房地产开发企业的定价行为进行指导。对此，南京市物价局的相关工作人员回应称：我们并不是不让企业涨价，而是希望企业合理定价。

（以上回答发布于2016-04-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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2. 房价一直再涨，为什么专家却说房价在下跌

房价只涨不跌，是由于目前房地产市场出现供不应求的状况。
因为我们现在经济快内速发展，市场容环境稳定，外资大量涌入，闲散资金大量积累，城市化进程推进，城市人口不断增加，导致需求大增，土地供应控制，建设速度有限，开发周期较长，导致供应量增长缓慢。
供求矛盾趋于严重，房价没有下跌空间，还会继续上涨。
中央房地产新政是为了抑制房价的过快上涨，但是涨已经成为一个趋势了。

3. 南京房价涨幅最大竟是这里 买房投资有技巧

2016年1月，南京楼市成交量连续第个月破万，达到12387套。开发商的推盘缓慢以及购房者的持续观望，南京楼市库存量迅速跌至4.5万套，成为一年以来的最低点。 买房投资形势大好的环境下，投资买房需要掌握哪些技巧？

1月成交量破万，江北江宁贡献大

1月南京全市的成交量12387套，环比2015年12月下跌了19.7%，同比2015年1月涨了近100%；认购12968套，环比2015年12月下跌18.4%，同比2015年1月上涨了87.3%，这也是从2015年7月开始，连续第7个月楼市当月成交破万。其中贡献力量最大的依然是江北板块，江宁板块也不甘示弱。

城北房价涨幅最大

根据统计，南京楼市2016年1月房价环比2015年12月上涨了1.62%，涨得最多的楼盘是河西南的升龙天汇，12月售价还在29000元/平方米，1月份退房价格已经变成33000元/平方米，价格上涨了4000元/平方米，除了升龙天汇，本来就价格已经很高的河西依然有金隅紫金府、正荣润峯、佳兆业城市广场等4家楼盘在1月份上涨超过1500元/平方米。虽然城北的星叶瑜景湾也上涨了4000元/平方米，相对于原本20000元/平方米的原价，涨幅高于河西，加上涨了1000元的恒大翡翠华庭，城北以2.63%的涨幅领衔各大板块。江北也有涨幅2000元/平方米的楼盘，江北1月份有5家楼盘上涨超过了1000元/平方米。

其中，1月份的销售额金额最高的也出现在城北，世茂外滩新城以超过10亿元的销售金额位居第一。

江北板块里投资比例几乎占一半，买房投资是否靠谱？

由于江北新区规划利好的政策不断传出，加上投资成本比较低，因此，这里吸引了很多的投资客。当前经济放缓，股市动荡，再加上宏观的市场和规划上楼市利好不断，江北板块的投资比例几乎占了一半。

买房投资需要掌握哪些技巧？

1、投资配套设施齐全的小区。

从长远的发展上来看，配套设施齐全的小区不仅是理想化的生活模式，日后出手也是很容易升值的。

2、制定投资策略。

比如有的房子比较适合出租没有太大的升值潜力，但有些房子恰恰是相反的，因此投资前一定要对地段进行考察。首先要了解房子的未来规划，其实是了解房子的升值潜力，最后是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。

3、分散投资。

虽然现在的投资前景还是很可观的，但是也要考虑到国家宏观调控带来的风险，因此总的房产投资比率最好不要超过个人总资产的60%，目前的金融产品比较丰富，投资者可以分散投资降低风险。

4、要学会侃价。

春节的这段时间，全国各地都会有一些楼盘优惠活动，因此，打折期间还是很容易砍价的。掌握以下砍价时机：

（1） 期房开盘之初，开发商为了吸引购房者会推出一些优惠。

（2） 一次性付款，折扣的空间一般都是高于存款利率而低于贷款利率。

（3） 团购，开发商可以节约宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，一般都会打折销售。

（4） 为开发商推荐顾客，一般来说，你已经买了房子，如果有亲朋好友需要买房的话，介绍过来开发商一般会给予一定优惠措施。

（以上回答发布于2016-02-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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4. 国庆后南京麒麟镇锦绣花园的二手房的房价是多少了

6500-7000

5. 为什么房价短时间内不可能大降呢，反而会维持一定的涨幅

房价正要跌的话，你想啊现在都是60—70%以上都是贷款买房，房价降了，银行不可能让你少还钱，你作为贷款人还愿意还款吗？没有付完贷款全额的房子是抵押给银行的，真要降价了银行吃不消的。

6. 南京房价什么时候下降

我就是学房地产专业的，我们老师说了，房价不可能降。
因为现在开发商的投资大部分是找商业银行贷款的，如果房价降了会影响开发商还款能力。如果降价厉害导致大批房地产开发商倒闭的花，银行出现大量坏账，就会危害金融系统安全拉。所以政府不会让房价降的。你没注意吗，中央一直提“稳定”房价，从来不说降低房价啊。稳定就是涨幅减小一点，但还是要涨滴。

7. 为什么有些小县城的楼价不掉，反而涨价了

最近这两年上来看房地产的价格，基本上没有出现大面积涨幅，反而大城市当中房价略微下降，就是因为购买力下降，所以房地产为了能够回笼资金，所以便会降低价位来刺激大家的消费。而对于一些小县城来说，也就是四线五线的城市，楼价不单没有掉价反而会涨价，就是因为供不应求。

走在鲅鱼圈的街道上基本上很少能够看到人，尤其是晚上，但是高楼林立这完全就是一种虚假的繁华。鲅鱼圈的楼价在辽宁省并不算太低，但是它的城市规模却很小，而现在的鲅鱼圈房价在慢慢下降，主要有两点原因，第一是外来务工人员减少，使得城市经济不够活跃，第2点是因为鲅鱼圈作为旅游城市，使大家逐渐失去热度，因此鲅鱼圈楼市慢慢退出了曾经的热度。