预售房价如何定

Ⅰ 房价是怎么定出来的

房价又被抖落出来了。不管那些开发商们怎样忌讳，它必然要成为热门话题，从民间到中央，从买方到卖方。主流的声音是质疑，对于来势汹汹暴风骤雨般增长的房价的经济基础、市场真相、供求关系、定价根据等等，老百姓感到不能理解，不能接受，所以想探个究竟。但是，诚如某专家所说，也不是一边倒，也有人认为当下房价不高 、高也高得有理。我看到的、指向性比较明确的、态度比较强硬的“维高派”，当数某某集团董事长某先生。 在2010第十届中国房地产发展年会上，某先生说，“我们几乎所有人都忘了23号文件为什么要发展房地产，也忘了发展房地产，房地产市场面向的是谁，这可能是引起我们各种媒体和社会巨大争论，23号文件和18号文件都特别强调中国高收入阶层和中高收入阶层用市场的办法来购买和租赁商品房，这可能是中国对房地产市场的基本定位，换句话说，如果你不是中收入或者高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系。” 首先，房地产市场到底面向谁？高收入阶层和中高收入阶层固然可以用市场的办法来购买和租赁商品房，但这并不意味着中国的房地产市场就是只针对他们，23号文件和18号文件都没有这样定位。你这个阶层可以用这种办法来解决你的问题，但并不是说这个办法就是你这个阶层独有的，这就好比，你可以用上饭店的办法来解决吃饭问题，但是饭店并不是只为你个人开的。这里面有逻辑问题。 我认为中国的房地产市场的正确定位应该面向中国全体房地产消费者，而绝不是只针对“高收入阶层和中高收入阶层”，除非全体中国人都成了所谓的“高收入阶层和中高收入阶层”。而且，我相信，所有的开发商们，他们的产品，绝不仅仅只售给“高收入阶层和中高收入阶层”。我们现在探讨的是房地产市场的定位，而不是豪华别墅的定位。 先来看看“高收入阶层”。按照通常思维，一个高收入阶层人士，靠自己的正常收入，十年之内购买一套体面的独栋别墅，应该不算过分。而今，在北京、上海这样的地方，城区内建筑面积在300平米以上的独栋别墅，均价至少是一千万元人民币以上―――这肯定是保守的估计，某先生一定会笑话我们土老帽。好，即便这样保守地估计，要想实现十年之内买一所独栋别墅，该“高收入阶层”的年薪也应该在百万元以上。这个标准就决定了，中国的党政军官员被排斥在这个阶层以外了，中国的科学家、艺术家、教育家等精英被排斥在这个阶层以外了，中国的在编的广大的党政军机关干部、公检法干部、教师、医生、律师，等等等等，被排斥在外了。因为，据我所知，上述人员的工资收入，还没有谁的月薪超过十万的，即便是有特殊贡献者。如此这般算下来，所谓的“高收入阶层”，基本上不存在。要么，就是非正常收入者。 同样，“中高收入阶层”是个什么概念？某先生也没有说。还是保守地分析一下，一个中高收入阶层人士，靠自己的正常收入，十年之内至少可以购买一套100平米相对体面的房子，这不算奢侈吧？如果你连一套像样的房子都没有，你算什么“中高收入阶层”？然而，数数工资袋，除了民营企业和某些尖端领域的尖端人才，中国还有多少人能挤进“中高收入阶层”的门坎？我们知道，现在，在北京、上海、深圳等大、特城市里，任何一处超过100平米的房子，均价应该在人民币300万左右，也就是说，要想跨入“中高收入阶层”行列，你的收入应该在年薪30万、月工资应该在3万元人民币左右，这样，不吃不喝，十年之内你才有可能住上“中高收入阶层”的房子。我们回过头来看看我们的身边，谁的月工资达到3万元了？如此算来，“中高收入阶层”的人士也是寥寥无几，那么，在北京、在上海、在深圳，日新月异耸立起来的那些楼盘，都卖给谁呢，难道都卖给开发商自己？ 退一步说，即便是真的有谁把中国的房地产市场基本定位为针对“高收入或者中高收入阶层”，假设真的有、或者说有暂且充当“高收入或者中高收入阶层”的人，我相信这个阶层的人也一定不希望看到房地产高价暴利，我没有听说哪位“中收入或者高收入阶层”的人士表示他支持房地产漫无边际地涨价，除非他别有用心，要么就是有病。事实上，所谓的“中收入或者高收入阶层”，内心深处也不希望房价非理性地突飞猛进。 再者，某先生说“如果你不是中收入或者高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系”。这话是不是霸道了？因为，在现行体制下，我们所有的房地产开发，都离不开国家的政治背景和经济背景，而不管是富人还是穷人，都是生活在同一个政治经济背景下的。即便你的价格只针对“中收入或者高收入阶层”，但是你的价格影响了整个房地产市场的秩序，这就是“蝴蝶效应”。在全球经济一体化这么个大的背景下，任何一种局部的经济活动都会关联到整体的波动，这是显而易见的。 我在买房的过程中，非常关心一个问题，那就是房价的依据。我敢说，没有任何一个房地产开发商敢于把自己的成本和利润账目公开给我们看，我觉得这些东西不应该成为隐私，至少对政府审计部门而言。房价是不是应该纳入国家物价部门管理范围，我们老百姓不清楚，所以房价的依据似乎永远是个谜，倒是我这个门外汉，揣摩出一个公式，可供参考： 房价＝红色成本（包括地皮、原材料、劳动力……）＋绿色成本（包括纳税、交费、拆迁……）＋灰色成本（包括……）＋黑色成本（幻觉、欲望、胃口……） 这里面，如果有一项是说不清楚的，那么整个公式就不成立了。而事实是，在所有的房价里，不止一项说不清楚，往往有好几项说不清楚。因此，我又得出第二个公式：房价＝一笔糊涂账。 事实上，全国各大城市，卖不出去的房子多得是。这笔账一算就明白了。仅以北京为例，自进入市场经济时代以来，北京开发的商品房，怎么说也得以千万计，北京果真有上千万“高收入阶层和中高收入阶层”吗？绝不可能！笔者买房买了半年，看房看了八十多家，心里有底，去年宣称只剩下几套房子的售楼处，过了春节，又雨后春笋般的冒出了十几套。不要以为贴上“已售”标志的就真的售出去了，我可以负责任地说，没有，卖不出去的房子多得很！

Ⅱ 现售商品房与预售商品房的区别

商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现回售要求已通过竣工验收答。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

Ⅲ 商品房预售价为什么不是正式价格

要回答这个问题，就先得了解预售价是怎么确定的。
按照规定，取得预售许可的商品内住房项目，房地产容开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15%的，必须重新申报，重新申报次数为一次，否则，房产登记机关不予登记备案。

所以，预售价格和正式价格都会有一定的偏差，但一般而言偏差不会太大。在近几年房价高涨的市场行情下，一般正式价格都会比预售价高一些。
当然如果哪天行情逆转了，那么一般正式价格就可能会比预售价更低一些。

Ⅳ 商品房预售价格是如何确定的

一般情况下，开发商在前期备案时会有一个预估价格，后期开发商在销售的过程中回可以根据市场适当调整答售价，但那有一个限度和期限。比如说，在半年内你可以适当提高或下降10%，但是半年后，那就可以根据市场超出这个范围，比如提高25%。那个预售价有点作用，但效果不大。

Ⅳ 商品房预售与商品房现售有什么区别

商品房来现售与商品房预售自主要差异在于：

商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

(5)预售房价如何定扩展阅读

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

Ⅵ 在房地产中的预售房制度

预售房屋 其实就是期房 也就是房屋还没有完工 无法在近期内交付的
开发商在房管局备案后，取得预售许可，就可以销售。
当然，目前市场价格基本上都是预售价，预售价比现房价格低。
这里说的预售，不是预先定好价格，价格是开发商定的。只要市场好，开发商想天天涨价都可以。不过，有很多也是销售手段的需要，小幅涨价可以刺激消费者非理性消费，让买房者对涨价有恐慌感，特别是那类犹豫不决的购买者，从而增长销售额。
预售是开发商的一种融资手段。
举个例子：假设一栋高层，建造成本1000万，出售后净利润1000万，工期一年。前4个月，工程进度完成三分之一，这时便可以申请预售许可。
假如这时的工程资金投入为300万。那么在接下来的8个月中，销售额为80%，也就是建造成本的800万+净利润的800万=1600万。减去之前投入的300万，开发商一分也不再出，就能吧余下的700万工程资金解决了。
说白了，就是拿购房人的钱盖房子，而且还挣购房人钱，最关键是不用像银行贷款那样付利息。一举多得。
现在很多的开发商还有更黑的。你交钱后，只签协议，不签合同，然后把你的房子再抵押，向银行借款，等他把钱换完后，解抵押，再和你签合同。这样做，房地产商等于自己不用出钱，拿购房人的钱，还要拿房子再套银行的贷款。
市场好的时候没事，一旦市场不好，销售不利，资金无法运转，银行贷款无法偿还，那你出钱购买的房屋就作为抵押物赔偿给银行，就是告到法院，房子也不会还你，到最后最多是开发商法人进号子里蹲几年，可是你的辛苦钱就打水漂了。
所以买期房，谨慎，多问，觉的不对劲就先去相关部门调查，比如房管局。

Ⅶ 卖房怎么定房价 房地产开发商是如何定价的

首先，要设定一个整个项目的总销，比如说一个50万方的项目总销要达到25亿，这25亿里回面包括了所答有的费用及利润，包括土地成本，建筑成本，销售期3年（自行设定）等等等等的运营成本，那么整盘均价就为5000元，然后在算出阶段推出所牵涉的阶段均价，比如分三期推出，推出数量平均三份，那么首期设为4500，二期5000，三期5000（具体情况具体对待）。有了一期的均价再根据每栋楼的位置，楼层，朝向，户型等因素做参考算出每套房子的单价，乘以面积算出总价。把每套房子的总价加起来要大于等于一期所估算的总销。二期和三期的价格可以按照这个方式预估，得到的整盘总销要大于等于目标总销，那么定价就基本完成了。而二期和三期因为推出日期较为遥远，所以只是预估，未来会根据市场情况有所变化，但一般是高于预期，这样将来的总销才不至于会低于目标总销。

Ⅷ 商品房进行预售需要具备什么条件

深圳律师房地产小编为您详细介绍有关商品房预售的知识内容。 商品房预售，也称期房买卖，根据我国《城市商品房预售管理办法》第2条之规定，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售制度起源于香港，俗称为卖镂花。 鉴于房地产开发工程量大、投资额高、开发期长，因而大部分房地产公司都希望以商品房预售的方式筹集一部分资金，以加速资金的回笼，同时也可以将房地产市场行情带来的风险转移分散。而对于购房者来说，则可以避免一次性支出巨额购房款，且从购买房屋到收房之间通常会有一个较长的周期，房地产市场行情的变化常常会产生一定的价格差，因而可以作为一条新的投资渠道。 但期房买卖并不完全等同于房屋买卖，而只是一种准房屋买卖，在买卖期房时，买卖合同的标的物房屋还没有形成，其实质仍然是房屋买卖的预约，预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说，支付预付款之后并没有足够的能力控制商品房的建造进程，这在事实上形成和开发商一种能力的不对等状态，因而为了最大限度的防止房地产开发商经营不善和恶意炒作损害购房人的利益，法律对商品房预售确立了严格的限定条件，即实行预售许可证制度。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： 1.预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书; 2.预售人已经取得了该建设工程规划许可证; 3.预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期; 4.预售人已经取得了商品房预售许可证。 商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。 在决定购房之前，购房人务必审查开发商的资质，其具体内容包括： 开发商是否具有合法的企业法人营业执照和资质证书; 该商品房是否属于共同开发的房地产，如属合作开发则售楼合同应经共有人同意; 开发商是否具备了法律规定的预售商品房的主体资格; 要仔细验证五证，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。 本文章由深圳律师服务网根据网上资料整理发布，仅供与 深圳律师事务所

Ⅸ 现在贷款买预售房，需要定金10000，房价没定，还没开盘，以后怎么处理，这算诈骗吗

一般定金都可以退的，具体看你有没有签什么合同，期房不建议购买

Ⅹ 商品房预售价格和销售价格如何确定

一般情况下，开发商在前期备案时会有一个预估价格，后期开发商在销售的过专程中可以根据属市场适当调整售价，但那有一个限度和期限。比如说，在半年内你可以适当提高或下降10%，但是半年后，那就可以根据市场超出这个范围，比如提高25%。那个预售价有点作用，但效果不大。