美国房价为什么下跌

A. 美国的次贷危机是房价下跌引起的么

房价下跌只是诱因，主要原因还再于过度的透支消费以及银行金融监专管制度的缺失，美属国一直推行的是促进消费、以高消费带动高增长的经济政策，在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，很多收入并不稳定甚至根本没有收入的人，都通过了银行信用贷款去买了房，但这些人买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。到了2006年随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

B. 美国人为什么担心中国房价下跌

中国的房价增长和中国经济持续放缓有关。简单来说中国用高房专价刺激人们的购买热情，属以刺激经济发展。而中国经济变缓和全球经济放缓是分不开的。
全球经济一体化。当中国房价下跌，说明房价涨崩了，中国经济崩溃了，也是因为全球经济一体化，一旦中国崩了，会带动全球经济崩。美国不可能独善其身，也会受到波及。
健康的经济，房价是不会下跌的。只有涨的太快，泡沫消化不了，结果就是崩了，房价才会下跌。与其说是怕房价下跌，不如说是担心经济崩盘。

C. 美国房价很便宜，为什么没有人买

因为交税啊。美国有接近一半的人口是租房自住的，在美国租房国家内是给退税的。美国容人个人所得税是要缴纳的，除非你收入很低，而如果你租房子，你的租房的费用会被扣除一部分你的个人收入，这样你就可以拿那些低收入才能领的好处。毕竟不是所有人都是有钱人，美国人除了不买房，也是不存款的，同样的道理，存款超过一定数目，国家就不给你低收入的好处了。所以美国人有钱就花掉，因为只有这样才能少交税。美国有很好的保障制度，即便不存钱，依然可以很好的养老，即便在金融危机的时候，也不会有饿死的，这和中国不一样的。中国没有人饿死，是因为人们自己有储蓄，如果中国人都像美国人那样，怕是分分钟要被饿死的。以后中国也会像美国那样，有较完善的社会保障，这样人们就不存钱了，由于要交税，房价很便宜，也不会有人买。不过，美国土地是私有的，而中国不是。所以中国的房产税，应该不会像美国那样。房产税可能会从房产收入上算，比如你卖房所得税会比较高，或者租房获得的收益也会被收税。而社会福利制度，也不可能一刀切，不会全盘照搬美国的福利制度，细微上有差别，但是总体鼓励消费、保障低收入群体是不变的。

D. 美国房价为什么持续走高

什么推动了美国房地产市场和价格?
美国房价和美国就业有怎样的关联？
房价变动和建筑许可证数量。房屋数量都有什么样的关系？
……
当买家打算买一套房子，就意味着会做一笔可观的投资。买家应该做大量的研究来决定这处房产买在什么地区，何时购买，买什么。
这篇文章将从投资的角度来解释，在美国选择房子时，买家都需要注意些什么，有哪些因素影响了美国房地产市场的价格。
一．就业
无论买家是否在美工作，就业都是在选择房产前需要考虑的重点之一。对于在美国工作的买家来说，买房前毋庸置疑需要考虑自己的工作因素。而对于没有在美国工作的买家来说，则需要考虑美国就业和美国房价之间的关系。
大部分美国人都需要工作来支持住房的支出。因此，住房的需求和住房的支付能力受到一个地区的就业机会的影响。从投资角度来看，美国房价相对较高的理想地区有以下特点:
1. 就业增长。
但是，如果一个有成百上千的工作岗位的地区，开始出现就业机会缩减的情况，该地房价会怎么变动？在20世纪90年代初和21世纪初，由于就业基础的不断恶化，数百万份工作机会减少，这使纽约大都会区（New York City metropolitan area）经历了房地产价格的下跌。创造就业机会是一个地区保持健康房地产市场的命脉。
决定一个地区的房价，需要看看该地区失业情况，以及近年来失业率如何变化。良好的迹象是就业率的下降和就业机会的增加。
2. 就业多样性。
如果一个地区的就业机会，一半以上依赖于一家纸制造厂和一家内衣制造厂，买家应该慎重考虑是否要在那里买房子。因为如果这两家公司经济不好时，本地房地产市场也会跟着走。这种情况发生在规模较小的地区，当大型国防制造商和军事基地因国防削减而裁员时，这些地区经济受到了严重的打击。
3. 就业质量高。
所有工作不都是平等的。你认为以下哪个地区的房地产价格上涨更快:在可以提供高薪水、持续发展的行业（比如技术）的工作机会的地区？或者是低工资、低技能的工作（比如快餐店的工作）机会集中的地区?就业机会就像吃喝玩乐等其他事情一样，质量和数量一样重要（甚至质量可能更重要）。当一个地区的大部分就业机会都来自发展停滞或萎缩的行业（如农场、小型零售商、鞋业制造商和政府），未来几年，该地区房价不太可能迅速上涨。另一方面，拥高速诉发展行业(如技术)优势的地区，有更大的机会房价快速上升。
所以买家在考虑一个地区房价的时候，要怎么才能先得到上述就业方面的数据呢？美国劳工统计局（U.S. Bureau of Labor Statistics）汇编了都市地区和县的就业和未就业数据。买家可以在www.bls.gov上找到这个部门的宝贵数据。访问当地图书馆或商会也是了解当地就业情况的一个好办法。此外，一位房地产经纪人也可以帮助买家追踪以上数据。
二．可用住房数量
尽管就业创造了一个地区的住房需求，但住房的数量———新房和二手房——都是供需平衡中的供给方。即使创造了就业机会，如果供大于求，房价也可能因为这个地区有过多的可用住房，而停滞不前。相反，如果求大于供，在一个住房短缺的地区，低就业率还会导致该地房地产价格的大幅上涨。
1. 房屋空置率
首先，看看目前的住房供应情况如何。空置率——一个地区已出租的房屋的闲置比例，是用来衡量一个地区住房供应情况的有用的指标。空置率的计算很简单——空置的出租屋（没租出去的房子）除以出租房屋的总数。例如，如果在田纳西州的欢乐谷，有50所出租房屋空置，而本地已经用于出租的房子是1000所，那么空置率是5%（50除以1000）。
低空置率（低于5%）通常是未来房地产价格上涨的一个好指标。当空置率低且下降时，就会有更多的客户（或者很快就会存在）来竞争目前出租的房子。这种竞争往往会推高租金，使租房变得更加昂贵，租房的吸引力也降低。
另一方面，高空置率意味着出租住房的过度供给，随着房东争相寻找租客，租金往往会被压低。所有的东西都是平等的，高的（超过7%到10%）和在增长的空置率通常是房价低的信号——对房地产卖家来说是不好的，但对那些正准备在此地买房的人来说却是好事。
2. 建筑许可证发放情况
除了调查一个地区的房屋空置率——它告诉了买家该地区住房供应情况，聪明的房地产投资者还会调查该地区建筑许可的情况。新的房屋的建造，需要许可证。建筑许可证发放的数量的趋势可以告诉买家这个地区房地产的供应量在未来可能会产生怎样的变化。
建筑许可证的发放数量大幅增加，对于该地区房价来说可能是一个危险信号，因为这可能预示着未来的住房供应过剩。这种增长通常发生在一个地区房价持续上涨之后。由于价格达到了溢价水平，建筑商竞相将新建设的房屋以高价推向市场。
相反，低迷的房价或高建筑成本会导致新住房的开发。最终，这一趋势对当地房地产价格来说是个好兆头。
3. 可开发土地数量
住房供应也部分取决于可供开发的土地数量。除非你认为游艇或垃圾填埋场是未来的潮流，否则都会知道建造房屋需要土地。有限的土地供应通常预示着一个地区的长期房地产价格上涨。因此，在曼哈顿、旧金山、夏威夷、香港和东京等被海洋包围的地区，房地产在过去几十年里一直很受欢迎（如今也很昂贵）。相反，在拥有大片可开发土地的地区，房价往往会上涨得比较缓慢。
三．房屋库存数量和实际销售数量
就像可开发的土地和新的建筑，对未来房地产价格的潜在影响一样，出售的房产的数量的增加，对未来房价的影响也在增加。美国房地产中介的本地协会，通过其MLS服务，通常会跟踪Listing（一个房产所有者和一个房地产经纪人之间的雇佣协议）的总数量。“业主出售”的物业（即没有经纪人）并不包括在内，但Unlisted（没有经纪人）的出售房产与Listed（有经纪人代售）的房产遵循相同的趋势。
在正常的美国房地产市场中，待售房屋的数量保持在相对稳定的水平，一所新房上市，则另一所房屋已出售。但随着房地产价格开始触及高位，一些房地产所有者/投资者寻求现金投资并投资于其他地方，出售房屋的上市清单（清单数量）可能会显著增加。当房价相对租房成本较高时，越来越多的潜在买家选择租房。而另一方面，如果经济放缓，买家的兴趣也可能随之枯竭。
新上市房屋数量增加，待售房屋库存增加，这两个迹象表明，未来可能会出现疲软的房价。当面临众多房屋可供选择时，潜在买家可能对要买的房屋变得很挑剔。大量卖家争夺少数买家的竞争，开始对价格产生下行压力，并可能创造买方市场——在这个市场中，由于供应远远超过需求，导致房价疲软。
新上市房屋数量减少，待售房产库存减少，这对房价上涨来说是个好兆头。很少有新房上市、多笔收购交易和快速的出售表明，买家的需求超过了待售的待售房产——卖方市场。
当当地经济强劲，住房价格与租金相比不会太昂贵时，更多的租房者选择（并能负担得起）买房，从而增加了对待售房屋的需求。这时是卖家的好机会。作为买家，则可能会因为面对持续上涨的房价，在多盘的情况下失去房子，或者在新房竞价中被其他竞标者击败而感到沮丧。
四．租房市场
租房率是衡量住房需求和房价的一个有用指标。当租房需求超过租房供应，当地经济持续增长时，租金普遍上涨。这种情况是未来房价上涨的有利条件。随着租房成本的增加，买房对于租房者来说更具吸引力，越来越多租客会考虑买房。
只知道租金的趋势和租金的绝对水平并不能推测出房价的走向。假设一个城市，有一个两间卧室、一间浴室、面积1100平方英尺的房子，每月租金为1200美元。我们能推测出该城市未来房价趋势吗？不能。我们还需要知道对于相同条件的房子，租房价格与买房价格的比较是怎样的。
比较租房的成本和买房的成本。这样的比较实际上是当前租房者在权衡买房和离开房东的成本时所做的。将买房的成本与租相同条件的房自的成本作比较，可以作为对房价走向的事实调查。
为了在租房和买房间进行公平的比较，我们必须计算并比较每月的租房成本和每月的买房成本。我们不能拿每月1200美元租金的房子和标价25万美元的房子做比较，因为25万美元是房屋的总购买价格，而不是每月的购买成本。
当买家计算买房花费时，也必须考虑税收优惠。买家买房最大的支出是——按揭和产前税——然而通常是免税的。
比较买房成本和租房成本，是一个简单而有力的指标，表明某一地区的房地产价格是否过高、过低或刚好合理。当买房成本与租房成本差不多时，购买通常更安全（而且很有价值）。然而，在一些特别理想和住房需求高的社区，住房拥有率几乎总是高于租房。什么是合理的溢价?但如果买房的每月花费超过了每月租金的20%到30%，则要小心考虑。
在买了房子之后，可能会在未来几十年拥有它。如果买家需要在不到5年的时间内搬家，那么买房就需要谨慎考虑。在这种情况下，要小心避免在过热的市场上买房。房地产价格与租金、就业市场状况以及待售房屋的数量相比，都是房地产市场健康的有用指标。

E. 为什么美国的房价会比中国低那么多

为什么美国的房价会比中国低那么多？主要的原因有五点？第一是因为美国的土地政策与中国不同，第二是因为美国的生产合理分分布，第三是因为美国的市区资源分配分散开来，第四是因为美国的用户是跟着人走的，在人生活的哪里生活拥护就写在哪里？

一不方便也是最重要的一点就是房屋尺本成本高，租金回报率高 。因此为什么美国的房价会比中国低那么多。

F. 为什么美国的房价会比中国低那么多

美国的房价会比中国低那么多，原因也是相对多的，举例如下：
1、美国的房价也猛涨过
美国的房价在经济不断上升中，也有不断上涨的历史，有的州或地区在 2004－2006 的两年间，涨了 100%，这就是炒房的结果了，后来也崩盘了，回到之前 的水平 ，一直相对 稳定
2、美国公共资源相对分散
华盛顿是首府，除了首府什么都不是。美国甚至把很多事务性的行政机构放在华盛顿以外的地方。（如美国人每年要报税，处理居民税务的机构就不在华盛顿。更别提企业和高校了。具体到每个州也是如此，以加州为例，加州两大城市，旧金山和洛杉矶。但是你知道加州的首府在哪里？在Sacramento,没几个人知道吧，阿诺就是在那个小地方办公的。加州10所州立大学，除了洛杉矶分校在洛杉矶，其他都是在小城镇。有人做过一个统计，美国前20名的大学，分布在大约15个州里，纽约只分到一个哥伦比亚大学。这样其实已经最大程度地把公共资源分散了。这样就不会好多人抢着到一个地方去住了。对房价的推高也起到一定缓冲作用
3、美国金融发达，投资渠道多

现在市场上可以投资的产品无非是下面几种：股票，债券，黄金，房地产，大宗商品，外汇，金融衍生产品，风险投资和私募投资等。
外汇，金融衍生产品，风险投资和私募股权投资是一般投资人很难触及到或者比较复杂的投资产品，但好多老百姓也会以委托的形式进行理财。
而国内的金融市场不成熟，妖气重，金融产品一碰弄不好不是倾家荡产，就是跳楼。房地产从古到今是一直有天生的好感，有房子有个归宿。国人除了投资房子其它的都是非常谨慎的，对于大多数人来说。

4、美国是以资源导向的地方

美国是个大企业主导的地方。企业在哪里落户，哪里就有工作机会，人就往哪里涌。企业一关门，这个城市的人也就如鸟兽散。美国五大湖区原来是制造业的基地，现在制造业都搬到亚非拉国家了，五大湖区的城市很快就没落了。取而代之的是一些新兴地带，主要是西海岸的加州，还有德州和北卡地区。再比如费城，最早汽车工业繁荣时，房价也相对高，现在汽车工业不行了，房价跌得不知多少倍了。

G. 美国房价这么便宜，为什么没人买房

首先，想买房但买不起房的美国人太多了。老美前吃后空，有的人半个多月就把一个月的工资用完了，怎么买得起房。我们租客中有一位在美国空军徵兵站工作的军人，单身年薪六万多美元，但从一开始交租就拖延。15日到期的房租（最迟20日）总要到下月1日交房租。不过，他每次都自觉遵租约随房租交100元罚款。连交数月後我们才知道，政府是每月1日发薪水，而这军爷每月到20日已囊中羞涩、所剩无己，所以只能月月交罚款。六万多年薪不算少了，但这种半月光的人怎么买得起房？

首先是美国的流动性太强了。几年换个工作是稀松正常的事。我儿子去年刚毕业找到满意的工作，但已经开始动手要跳槽了。按美国地产业的通常算法，只有在买下房子住五年以上，买房才可能比租房合算。所以年轻人如果不是一辈子想在一个地方住下去，就不会想买房。

许多美国人的流动性可说是与生俱来的，除了美国山区中那些老派的农民山民始终依赖自己的家乡，其他的美国人基本没有非要在一个地方长住久待的感情。人老了退休了，长途搬迁到千里之处另一个几乎完全陌生的地方去养老，对许多美国人来说是件极其平常的事。

此外，与我们那些美国人的房客打交道时，我们得到一个很深的印象是，这些美国人不象我们中国人算得这么精，这么精确到个位数甚至小数点上。许多人只是大致框一个数字就算了。如果他们大致觉得租房省心，不必委屈自己每个月还要算着钱用，为留出还贷款的钱，上酒吧点酒也要算算口袋里还有多少钱，他们就不会刻意去省钱买房。

总的来说，这些土生土长的美国人用钱手太松，十岁小孩开学前购物，砸几百元买衣物是稀松平常的事，买几百元的圣诞装饰，眼睛都不眨一下。

上餐馆吃饭，我们几位房客点菜都是从头道开胃菜吃到收尾的甜点，一道也不拉下，就象和巴菲特一起吃晚饭一样。而小孩子开生日派对，十分铺张要买许多东西。尽性后，用过没用过的东西全扔掉，明年再买。

也就是说，这些美国人买得起房子，也不愿意委屈自己硬省下钱交房贷买房。当他们认为买房为他们带来的快乐，远不及潇洒用钱的快活时，买房对这些美国人来说，并不是一个很好的选择。

最后也是很重要的一点是，美国人已经经过房市起落的多次动荡，大家都很清楚房市有涨就有跌，不会是稳赚不赔的提款箱。所以也就不会有全民都想在房市里发财致富的投机行为。

宾州度假胜地这样一幢200多平方米的独幢房子，原房主付不出贷款被银行拍卖，2016年只要4.7万美元就买下了。

H. 美国经济大萧条房价为什么下跌 市区也会下跌吗日本大萧条市区房价跌了吗

美国的次贷危机会造成房价下跌。美国次贷危机就是个例子，房价跌银行跨经济崩溃，最终加的税会转嫁到买房者身上，对无房刚需者无疑雪上加霜，也会有大批房子为避税抛向市场，对地产复苏是大大的利空。

I. 都说房价下跌会导致严重后果，为什么美国、日本依然是经济强国

这两年，国内老百姓最关注的就是房价问题了。因为这十几年间房价翻了好几倍，房地产行业一片欣欣向荣，人们都以为房价只会涨不会跌，而现在，整个楼市陷入低迷，大批房企倒闭，甚至很多房地产大佬都变卖资产保命。有人提出疑问，房价下跌对我们的影响非常大，但对美国和日本却好像没什么影响，今天我们就来分析这个问题。

首先，很多人都认为日本的经济陷入低迷是从广场协议开始，其实日本经济真正下滑是从房地产和股市泡沫破裂开始的，房地产泡沫确实在日本造成了很大的冲击，并且造成了日本的制造业外流，导致日本的经济长达几十年的空转。

所以，在房地产泡沫破裂之后，日本的经济危机造成的影响，可以认为现在仍未走出。而美国的房地产泡沫破裂也是从2007年的次贷危机开始的。

综上所述，房价下跌对经历了金融危机的美国和日本来说不是没有影响，只是不像我们想象中那么严重，美国和日本从其他方面排解了房地产崩溃带来的压力。对中国而言，现在房地产的水平也还没有达到泡沫的标准，但是炒房现象太过严重，这个趋势如果不刹住迟早会拖垮整个房地产行业，现在及时地挤挤泡沫也是好的，而且我们国家的制造业和服务业发展迅猛，不用担心在房价下跌后会陷入像日本那样的长期低迷。