新房价格怎么定

① 卖房子怎么定价最合理都要参考什么依据

可以在历复史成交价的基础上，根据自制己房子的户型，朝向，楼层，税费，区位，社区环境，周边配套，装修，卖房的急迫度，多角度确定自己卖房价格。买房的一般都是看总价，比如普通住宅满五年并且是业主家庭名下唯一住房的话如果满五年不是业主家庭名下唯一住房，个人所得税费就会相差很多。

② 小高层楼房各层层价怎么定

7层以上的高层住宅，以抄总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。

各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的:

第一步，得出标准的价差系数M，M＝K／N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10％～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15％，那么M＝0.625％。

第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数，最简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么计算公式就是：

基准层以下的楼层价差系数=-（N／2－X＋l）×M
基准层以上的楼层价差系数=+（N／2－N＋X）×M

③ 拿地价和未来房子定价是怎么定的

房地产定价主要分成三个阶段：

第一个阶段：前期（包括从拿地到开工建设这段时间）

据我的工作经验，很多房地产商拿地只会简单的做估算，因为地块放出来，到招拍挂，时间并不多，无法做精细的调研与定位，所以只能做简单的估算。拿我所在的城市来举例吧，这样会清楚一些。

我所在的城市是个二线城市，地价相对不高。一亩大约在90-110万左右。折合楼面地价约400元一平方。这个城市09年的总体住宅均价是2660元左右。从2000年至今，以房产局给到的数据，这个城市（下简称B城）每年的房价涨幅是10-15%。建安成本如下：多层建筑1000元一平方，层1200元一平方，高层1500元一平方。

住宅成本=地价+建安成本+++税费

其中的与很低的，所以每平方各打100元足够了。

所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+税费=2100元（未计税费，因为我也不懂开发商应该交多少税，可以参考营业税5.65%，所得税33%）

整个城市的均价是2660元。就是说开发商有560元的税前利润。税前利润率大约是25%左右。

但这个没计算每年的房价涨幅需要1年左右时间，也就是会增幅10%左右均价应该会在2900元左右。这样的估算是比较合理的，开发商有足够的利润。

这时，开发商会有两种选择：

1、以最大回报率为目标。这样就会加大投入，提高品质，延长项目周期，把价格卖到比其它楼盘要高。

2、以资金周转率为目标：这样就低成本低投入，把价格放低，质量达标（能通过政府验收为准），快速走货，滚动开发。

以上就是第一阶段的房地产定价方式。

第二阶段：开盘前组团定价（开工到拿预售证期间）

一般来说，开发商会按资金的规模与现场条件，定出那些房子先动工，那些房子后动工。这样就会把一个楼盘里的几十幢楼分成不同时期来建设。不同的楼幢就组成了各阶段的房源，这个称为组团。每个阶段推出不同的组团，要对这个组团里的所有房子定个指导均价，这样才好做价格表。

举例来说，今年5月，本项目要推第一组团，有4幢楼组成，大约有250套房子。这些房子指导均价是多少？就需要我们来制定。

一般我们最常用的是市场比较法，还有其它方法，如成本法，目标收益法等，但是按成本法来算这个指导价，会脱离市场，定得过高定得过低，开发商的收益无法得到保证。

所以我们会去踩盘，所谓的踩盘就是把其它在售的楼盘进行信息收集，以备综合分析。踩盘的信息包括很多，如：A楼盘有什么卖点，最近卖什么价格，有多少成交他有什么缺陷等。

踩完盘后，我们就会把收集完的各楼盘做分值评估，把各类因素做评分。比如说地段好，这个因素就得5分，差的只得2分等。这个楼盘卖2600元。那么，所有的分数汇总起来，用这个价钱去除，就得出每一分对应是多少钱。这样再把我们的项目也进行评分，用得出的分值乘以这个价钱，就得出我们这个组团的指导价格。

举例说明：A楼盘地段好得5分，户型一般得3分，园林一般得3分，那综合就是11分，它卖2600元。

B楼盘地段差，得3分，户型不错，得4分，园林很差，得2分，综合9分。它卖2400元。

我们楼盘地段好，得5分，户型不错，得4分，园林很好，得4分，综合13分，那么我们就可以卖2800元。

因为他们已经在卖了就可以看出来这个价格对于市场来说能不能接受。如果评估完，基本上可以得出市场接受的指导价。

第三阶段

就是预约。为什么要预约？因为每次能拿出来卖的房源不是无限的。一个楼盘只能这么多房子，按工程建设来说，不可以全部一起建好一起拿出来卖，因为这需要投入的资金太大了。所以开发商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出来卖。

这样就会遇到一种情况。买房的人多于房源，那怎么办。所以房开商就用预约的办法一般是几百或一两千可以在开盘的当天有优先选房的权力。因为同一个组团，房子朝向和位置不同，居住的舒适度也不一样会预约，以达到优先选房的目的，很大机率可以选到自己喜欢的房子。

这个预约对定价很重要。在这个阶段我们会放出上述第二阶段定出的指导价，比如2800元一平方他愿意预约，就说明他接受这个均价，不愿意预约就是不接受。所以我们会跟踪这个预约的数量来调整开盘时的价格。一般预约的时间是一个月左右。在一个月内，预约数量达到与推出的房源数量一致，说明这个价格是比较合理，如果少了，说明价格高了，市场不接受那么说明这个价格低了。

所以开盘前我们会做好三套价格方案，一个是低于指导价的，第二个是指导价的，第三个是符合指导价格的。再按照我们的判断看他们的反应，如果他们不接受，我们就会换低的价格方案，如果接受的很多，就换成高的方案。

所以到了开盘那天

④ 买房子的楼层加价怎么计算

楼房楼层差价需要根据楼房有无电梯、开发商定价来计算，一般都是按照平方算。

1、无电梯楼房的楼层差价。无电梯的楼房一般都只有6层，最贵的是3楼，其次是4楼，接着就是2楼和5楼，1楼和6楼最为便宜。

2、有电梯楼房的楼层差价。楼层越高价格越贵，1楼是整个楼房中最便宜的。

3、每个区域开发商的定价都是不同的，而定价主要取决于地理位置等因素，一般楼层差价大，低端楼层差价小。

(4)新房价格怎么定扩展阅读

影响房屋价格评估的因素主要有四个方面，包括区域[10]因素、房屋因素、市场因素和心理因素。

区域因素

区域因素：主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。

房屋因素

1、房屋因素：房屋的成新率 、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。

2、另外，虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修5年以上的价值基本上降为零。此外，房屋的燃气状况、物业类型、采光及景观等，对房屋价格都有一定的影响。

市场因素

市场因素：房源多，价格平衡，自然房子要便宜一些；相反，则要贵一些。

⑤ 碧桂园的房子是如何定价格的

根据不同的城市
根据不同的地段
根据不同的楼盘

⑥ 买卖房子的时候价格是怎么定的是否可以随便定

买卖房抄子.首先进行评估.有房屋评估机构.根据目前市场行情.未来的涨跌.坐落地点.房屋结构.面积.朝向.楼层等.进行综合评估.根据评估后基本价格.在去房屋中介进行登记.注册.房主可根据评估后的价格.和房屋中介协商.做出最终出售价格和价格可上下浮动范围.然后上网销售.

⑦ 一个房子的挂牌价房主可以随意定吗

二手房挂牌价，一般是有中介与售房户相互协商定价。当然做主的是房主。如果是挂在网上销售，房主可以自主定价。如果是有意出售，就不要随意定价，应该参考本小区和周边房价，综合考虑后认真定价。

⑧ 碧桂园的房子价格是怎么定的

据澎湃报道，来自来碧桂园内部的知情人自士透露，“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”其口中所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。至少有来自五个区域的碧桂园内部人士透露，现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。为了实现现金的快速回流周转，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。但因为碧桂园项目的跟投制度，这极大的挫伤了一线人员的热情。

⑨ 如何对自己的房屋定价呢

影响二手房定价的因素有以下几点：

一、房龄

对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀少性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。

二、地段

较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

三、外部环境

所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。

四、楼栋

好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。

五、电梯数量和品牌

相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

六、户型

对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。

⑩ 买房子交完定金后开发商涨价怎么办

房子交完定金后，开发商涨价不予理睬，要求按照商品房认购协议签订合同，开发商不予办理可以法律维权。

商品房认购协议是在开发商与购房者签订正式的《商品房预售合同》之前针对房屋认购事宜而签订的一份协议。认购协议是一个“定金协议”。一般情况下，《商品房预售合同》被房管局监证后，认购协议失效。

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若千问题的解释》中“关于定金部分的解释”的有关规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；

收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。

当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。

(10)新房价格怎么定扩展阅读：

定金是确定的，订金仅是意向金；两者最大的区别是定金交了后，买家不能申请退回，卖家不能履行的话要双倍返回；订金则没有这个约束，买家可以要求退回，卖家不能履行只需退回订金即可。

不管是那的房子都是可以退定金的，只是多少不同而已，如果是“订”金，则全退，如果是“定金”则退总额的80％（至少），开发商如果不退的话，就打房产局市场处就可以定事了。

交纳了订金相当于签定了一份购买合同,如果毁约的话订金就没得退了(对方愿意除外)，购房意愿金(定金)只代表你有意向购买房子,你有优先购买的权利,并不代表一定购买,此钱可退。