卖二手房有抵押贷款怎么办

『壹』 二手房，抵押贷款怎么办

房产抵押要求:
我行接受产权明晰，变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物。回
【温馨提示】必答须满足以下条件哦:
① 用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。
② 不接受评估现值在10万元以下(含)的房产作为抵押物；
③ 已办妥产权证明产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况 ；
④ 具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；
⑤ 抵押物为商品住房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过30年。
⑥ 原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物；
具体您的房产是否符合条件，请联系当地网点个贷部门咨询确认。

『贰』 我的房子有抵押贷款，想卖房可以卖吗，如何办手

若是我行办理贷款，需结清银行贷款，否则无法过户；详细情况，也可以联系贷款经办行进一步核实。

『叁』 买二手房房主有贷款该怎么办

切忌直接给首付解抵押
先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程，参见下图。
一、切忌直接给首付解抵押
二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个首付，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
（1）卖家不止有一笔贷款。
你的首付出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回首付。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪。
案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子，总价为228万元。在邱某的要求下，孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余贷款。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间，直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道，房屋已被查封。
原来邱某在网签之后几天，又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。
（2）卖家挪用首付款。
卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。
案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是205万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押，并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主，便将205万打给了房主。
一个月后，徐女士贷款审批下来，要去过户时，房主却突然联系不上，经过多方查找，发现房主在家自杀，而徐女士的205万首付款不见踪影。经过司法核实，房屋确实抵押给了个人，抵押款是130万，而不是205万，而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞。
二、房款进行资金监管
一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。
而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。
注：2016年12月15日起，北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。
资金监管原理
案例：业主欠债，吞了首付还高利贷的真事，发生在北京海淀区。业主说房子还有91万贷款没还清，要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里，方便他马上把抵押解掉，才能过户。
后来小明才发现，业主除了银行贷款还欠很多债，他当天就把187万全部划走，还了高利贷和其他债主。结果是，业主欠债太多，房子资产加起来都不够还钱——资不抵债。法院判了也没钱还。如果这187万不是直接给业主，而是通过资金监管，业主不可能拿到钱。
买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付，并且直接给钱，这个时候就一定要留个心眼了。总而言之，二手房买卖一定要进行资金监管，不要直接将房款给卖房人。

『肆』 二手房卖掉贷款怎么办

贷款买的房如果卖出去贷款需一并转移，贷款转移被称为“转按揭”。
转按揭的流程：
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
3、买方交纳房屋价格30%的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；
6、卖方向买方实际交付房屋；
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
转按揭需要的材料：
原借款人所需资料：
1、借款人和权利共有人身份证复印件；
2、 房地产权证原件；
3、借款合同（抵押合同）原件；
4、 一期银行还款对帐单原件；
5、 还款卡或还款存折复印件；
6、房屋买卖合同。
新借款人所需资料：
1、 借款人和权利共有人身份证复印件；
2、借款人和权利共有人户口簿复印件；
3、借款人婚姻证明复印件；
4、借款人和参贷人的收入证明；
5、 首付款收据；
6、房屋估价报告；
7、房屋买卖合同；
8、 如公积金贷款另附公积金帐号；
9、 如消费贷款另附消费用途证明，水电煤帐单。
所有复印件均需统一使用A4规格纸张。

『伍』 二手房买卖有贷款怎么办

买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下：
1、
第1日 递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

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第2-7日 评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。

3
第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。

4
第11-33日 交首付，办理过户
审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

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第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

『陆』 买二手房,房主有抵押贷款,我应该怎么办,才能实现安全交易

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押版贷款可用来抵押的第一权样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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