二手房如何巧妙违约

㈠ 二手房买违约怎么办

由于二手房买卖市场复杂多变，可能出现买方由于房价上涨而不愿继续出售二手房的违约情况，要采取，保存好相关记录，同时申请诉讼请求等方式通过人民法院，迫使二手房卖方继续履行合同或者是支付违约金来维护自身权益。

1、一手房源主要开放商手中，一般的二手房交易主要是通过中介或者私人直接进行，由于房地产市场瞬息万变，因此由于手续不完善和二手房房主私人体系化专业化程度较弱等多种因素，可能会造成二手房买卖过程中卖方毁约的情况出现，易引发买卖二手房交易纠纷。外方出现活跃，令人头疼，如果出现卖方毁约的情况会比较麻烦，其具体解决办法如下。

2、社会上出现的关于二手房交易过程中，卖家违约情况发生的主要原因在于由于房价鼓动而导致房价上涨，因此卖家获得的实际利益与预期的利益之间有所差距。导致卖家出现临时反悔情况如卖家不按规定交付二手房，逾期拖欠二手房交付或者是卖家拒不配合办理二手房产权转移或者是过户手续，以及在二手房转移过程中，对住房存在的质量问题不予受理情况出现，从而引发一系列的购房交易纠纷。

3、因此综上所述,为了避免二手房购买几件卖家出现违约情况,那么买家在购买二手房之前应该做好相关调查，对二手房质量一起过户程序有一定了解。同时因第三方服务直接关系的证人在场,同时保留好相关协议，微信通信记录等一系列证人证言，来避免二手房卖家毁约情况的出现,保留好相关证据。

4、除此之外,在二手房合同签里的过程中，要在合同中以书面形式明文写名相关规定，并且确立好违规惩罚。一旦二手房买家出现违约情况，要根据合同是那一定费用的违约金。合同的签订是消费者维护自身权益的重要基础。因此合同必须明确标明二手房买卖的细节问题.上述措施主要是针对个人直接从二手房房主是手中购买房产,如果遇到委托中间商或者是中介购买二手房的情况时,适当采取分期支付中介费的方式来监督二手房房主，避免出现回避情况。同时有利于调动可供二手房房屋中介的服务意识,减少购房交易纠纷的出现。

5、如果不幸遭遇到二手房卖家毁约，情况是要学会指法，懂法用法，通过法律手段维护自身权益.购房合同的签署是购房行为受法律保护,一旦二手房卖家出现违约情况，要根据相关法律法规和合同规定，支付一定赔偿金来弥补购房者应与卖家失信行为所造成的损失.采取法律方式的主要手段，包括由买家直接向法院提出诉讼请求，要求卖家继续履行合同，不得违约。或者是通过法院运用强制手段，要求买家偿还因为行为的失信导致买家数，造成经济和物质损失。

㈡ 二手房业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

我们大家都知道随着现在房价政策的改革，即使政府能够在一定程度上抑制房价的过度攀升，但是房价也只是将涨价的速度放缓了一些，并不会有下降的趋势，所以很多人就会希望尽快购房，而房主看见房屋一夜之间房价上涨的情况，会违约的不在少数，所以也会导致二手楼交易纠纷案件的增加，那么今天我们就来教大家一些方法，以便大家在交易时能够维护自己的合法权益。

案例一：业主坐地起价30万被判决强制过户

吴小姐与胡先生于2014年11月27日，通过深圳市某地产中介公司签订了《二手房买卖合同》。该合同约定吴小姐购买吴先生位于深圳市南山区深南路某小区的房产，合同总价款200余万元。依据合同的约定，吴小姐于2014年11月支付定金600000元人民币，胡先生于2014年12月将涉案房产交付给吴小姐占有使用。后吴小姐在过年期间又支付部分房款，2015年3月，双方在建设银行办理建设银行办理了70余万元的资金监管。后吴小姐取得70余万元的银行贷款承诺书，并代为支付担保赎楼费用将房产赎出。

然而，2015年3月吴小姐要求继续履行合同协助办理房屋过户手续，但胡先生却以房屋价格上涨为由，要求吴小姐多支付购房款30万元，否则拒绝协助办理房屋过户手续。吴小姐在同意适当增加的基础上，胡先生仍然拒绝。

2015年4月吴小姐提出诉讼：请求判令胡先生继续履行双方所签订的《二手房买卖合同》，并将涉案的房产过户至吴小姐名下。

经过审理，一审法院认为：吴小姐已经履行了合同的付款义务，涉案的房产也已经赎出红本在手，房产也已经交付给其实际占有使用，胡先生提出的加价理由不成立，应该完整的履行合同义务。吴小姐已经履行了主合同义务的情况下，胡先生并无单方解除合同的权利，故对于被告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。

案例二：卖家反价被判赔成交价20%违约金

买卖双方于2015年3月14日签订买卖合同，卖方同意将深圳某套住宅出售给买方，房屋建筑面积为88平方米。约定的成交价格为220万元。合同成交当日买家支付了10万元定金，并在3月30日办理资金监管，监管金额为49万元。2015年4月20日银行出具贷款承诺书。然而，3月30日房地产新政调整，深圳房价暴涨。卖方于4月22日发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。

2015年5月5日买方起诉卖方。经过审理，深圳市龙岗区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖方要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖方现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。

由于该房产存在其他纠纷,继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院判决按照成交价的20%来承担违约责任，卖方返还10万元定金、赔偿违约金44万元。同时4600元受理费以及3220元保全费也均由卖方承担。

案例三：卖家违约想赔定金了事法院判决继续履行合同

2015年3月8日，买方与卖方签订了买卖合同。合同约定卖方将罗湖区某小区园住宅转让给买方，交易价格为215方。买方在当天支付了5万元现金。2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，买方将首期款人民币57万元存入银行的监管账号中。

但是到2015年5月3日，卖方却忽然反价，并通知银行终止资金监管。但在此时，银行已经出具了贷款承诺书。卖方在决定违约后也提出按照违约条款双倍返还定金、即10万元来解决纠纷。但买方没有同意，向法院提起诉讼，要求继续履行合同，同时要求对方赔偿损失人民币20万元。

经深圳市罗湖区人民法院审理，一审判决认为，双方签订的合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。原告已经履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也承认银行已经发贷款承诺函，承诺货款150万元。这足以表明原告已经履行合同项下的义务。被告却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。但原告没有提供相应损失凭证，再加上被告在拒绝履行卖房义务之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持原告提出的赔偿请求。

案例四：法院调解继续履行合同

2015年1月17日某居间公司居间，巫某向被告杨某购买龙岗区吉华路某花园房产，成交价255万元。巫某当天签约支付定金2万元，3日内支付定金3万元。4月15日前监管首期款，并申请银行按揭贷款。杨某在签约当日将房产证交居间公司。同时双方签订了《合同主体变更确认书》。杨某同意将买方姓名变更为巫某，由巫某继续履行合同的相关义务。

合同签订后，居间公司保证人向杨某支付定金5万元，买卖双方也按约在银行监管首期款82万元。后银行要求追加监管首期款24万元。

然而，当巫某按要求将该款打入银行监管账号后，杨某却想反价拒绝配合签字。

经过多次催促和商量之后，杨某依然坚持不签字。随后，巫某将其告上法院。要求其继续履行合同将房产过户，并要求其承担延迟履行违约金。

在法院主持调节之后，经过协商，双方达成和解，法院出具民事调解书。

在上文中，我们为大家介绍了四个有个卖方违约的案例及相关的处理办法，我们知道卖家之所以会违约，还是因为一天一个价的房价，一夜之间卖家发现自己的房屋价格又攀升了几十万，就自然而然被利益冲昏了头，即使违约也要多赚一点钱，所以我们希望大家在阅读完这些案例之后，能够尽可能地了解如果自己遭遇到了这种情况应该怎样面对和处理，希望大家都能够维护自己的权益。

㈢ 二手房买卖之“违约 ”怎么破

一、签订购房合同后，价格上涨或下跌，买卖双方可以反悔吗？

买期房或者二手房，在签订购房合同后，房价上涨，开发商或者卖房者反悔的事情可不少。同理，如果房价下跌了，购房者同样也会反悔，觉得自己买亏了。买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。

二、开发商延期交房，如何维权？

国家法律及相关法律法规规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。逾期交房可根据规定先行催告，若还是不履行合同，可要求解除合同，退还首付款、定金并要求开发商按合同约定承担违约责任。

三、楼盘没有验收证明，业主该怎么办？

任何一个楼盘，在交付的时候，都将会进行验收，以对楼盘质量等各方面进行查验。若是没有获得竣工验收通过的房屋，以及不符合合同约定的房屋，业主有权拒收。开发商应当从约定的交房日起承担逾期交房的责任，并且使房屋达到验收标准。业主在交房的时候，一定要加以验证开发商的验收证明。

四、购买手续不全的商品房有什么风险？

有些开发商由于私自变更规划且又未备案，导致相关的证件办理不下来。购买商品房遇手续不齐全的有以下隐患：

1、取得权属证书的期限无法确定;

2、为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金;

3、只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易;

4、可能被政府以违法建筑强制拆除。

因此在买房时，还是要看开发商五证二书是否齐全的。

五、因限购限贷而影响购房合同签订的，双方都需负责吗？

在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。

即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。

所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说，购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。shzyqiyu88

㈣ 房子猛涨价，卖家违约，我该怎么办

近年二手房市场房价涨了又涨，二手房买卖合同纠纷案件也随之增多，不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱，不惜选择毁约，如何能够巧妙躲开毁约合理维权呢?
近日，安居房地产律师网接到不少二手房违约案件，刘女士与张先生签订《存量房买卖合同》,约定张先生将名下一套房屋卖与刘女士,合同中对房屋各项均作了明确约定。令刘女士没有想到的是,合同签了,定金付了,税款交了, 张先生却反悔了。后刘女士气不过,将对方告上法庭。
法院审理认为,刘女士与张先生签订的《存量房买卖合同》真实、有效,系双方真实意思表示,双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务。由于目前涉案房屋已被卖给案外人,刘女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能,合同目的也无法实现。法院最后支持刘女士诉请。
安居房地产律师网房产律师靳双权认为,这种故意违约的行为,是违背了我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”因此对于出卖方故意违约,并要求解除合同的行为并不受法律保护,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。