买二手房如何挑选

Ⅰ 买二手房究竟该怎么挑选

第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
第二，如通过中介找房，一定要会选择
一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。
第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面
现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来，可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。
第四，怎样交纳购房首付款或订金
通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。
除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。
第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。
购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我国担保法第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。
在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。
第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。
买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。
为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明，“甲方（卖方）应在___日内把户口迁出，不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。
第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。
如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
购买二手房要交些什么税?税率是多少?
一般二手房交易需要交纳的税费：
一、 买房人应缴纳税费：
1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、 印花税：房款的0.05%
3、 交易费：3元/平方米
4、 测绘费：按各区具体规定
5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、 卖房人应缴纳税费：
1、 印花税：房款的0.05%
2、 交易费：3元/平方米
3、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

Ⅱ 二手房选购要如何挑选

看房过程中，除了关注房屋本身户型、楼层外，还应该掌握细节问题，嫌恶设施、楼道、墙体、燃气道、水电表间等都是看房过程中不应忽视的问题。

一、房屋“外”看

1、周边配套

房屋周边配套一般包括交通配套、商业配套、医疗配套、基本生活配套等，配套决定购房者入住之后生活的便利程度。因此，看配套不仅要看自己需要的基本配套有没有，还应该注意房屋距离该配套设施的远近。如房屋距离周边大型超市、地铁、公交站等的远近。购房者应该结合自己的实际情况，去考量房屋距离周边配套设施的远近。

一般来说，半径为5公里的生活圈是基本生活成本的核算基础，低于或超过部分将相应减少或增加生活成本。要降低买房后的日常生活成本，保证生活质量，选择在5公里为半径的生活圈内置业，才能很大限度地节约时间成本和生活成本。

2、嫌恶设施

常见的房屋周边嫌恶设施如高压电站或者高压线、垃圾处理场等。由于目标物体比较大，基本上手机地图就能显示，而且一般的住宅类房屋周边很少有，因此，注意下即可。

二、房屋“内”看

查看房屋内部是否漏水，墙体是否有裂痕，厨房烟道和天然气管道是否完好安全，房屋窗外是否严重遮挡光线，窗外有无明显噪音来源。

1、墙体的裂痕

墙体的裂痕一般不明显，特别是在屋内，如果墙上贴上壁纸就更不容易看出，但是可以根据外墙的位置查看，具体对照。

2、漏水情况顶层多发

漏水后墙体或天棚会有明显水渍，即便粉刷后，颜色也跟之前装修好的不一样，比较容易看出。阳台是顶层漏水的一个点，需要注意。此外，还应注意外墙的渗水情况，一些外墙的渗水严重，长期来看，会影响墙体的坚固性。

3、窗外遮光情况

窗外光照情况在上午看，可能会因为光线充足而不容易看出。因此，如果对房子特别中意，应该在上午、下午分别看房，特别是对于有孩子的家庭，更应该多留意。

4、窗外有无噪音

临近街道、铁路的房屋噪音相对来说大一些，需要注意的是有些房屋外边虽然是空地，很安静，但不见得以后是空地，可能会大型施工2-3年，因此，这些地方也要留意。

还有一些楼体质量一般，不隔音，会导致楼上走路清晰可听，这也是很多人看房的时候容易忽视的地方。对此，可以多看本小区几套房子，几套房子中，可能会有楼上邻居或左右邻居在家的情况，可以进行实际检查。

5、厨房烟道

检查厨房的烟道，可以多在房屋内留些时间观察，特别是在中午，如果烟道有问题，邻居家做饭的烟味会很容易传递过来。特别是对一些老旧小区，天然气管道因为时间比较久，可能会有一些损坏，在厨房的位置可以多细细查看下，防止遗漏。

三、环境“查”看

1、小区环境

有些购房者买房初期看的房源较多，难以从中选择出更喜欢的那一套，针对整体小区环境大同小异难以抉择的情况，购房者可以从以下细节择优挑选：

（1）小区人行道、车道的规划

很多人只关注房屋的本身却忽视了入住后很可能会困扰的小区人行道、车道规划问题，特别是对于家里有老人、小孩的，更应该注意小区道路是否人车分流。

（2）小区大门守卫情况

社区一般都有门卫，注意看大门的整体面貌，询问门卫是否24小时都有人值班。实际情况下，房屋价格相差不大的两个小区，如果其中一个人群、车辆等可以随便进出，而另一个则不能随便进出，那么，这两个小区在一定程度上差别就很明显了。

2、房屋本身建筑结构

需要注意房子是什么建筑类型，是砖混、钢混，还是钢筋混凝土的框架结构？如果是砖混需要注意楼梯是否坚固安全可靠，砖混多见于房龄老一点的房屋，一般在1999年前建造的，以6层的板楼居多。砖混结构的抗震性和安全性有所减弱，需要观察外墙是否有明显裂痕。除了房屋外部墙体结构，还要注意楼栋地面是否有下沉的迹象，对于一些有问题的楼体可能会出现地面下沉的情况，这个可以看整体楼栋和小区外边的一些标准线，还可以看下小区绿地和小区楼栋交接处是否有明显的地面开裂现象。

四、楼道“细”看

看房不应该只关注房门内，每天进出的房屋楼道更应该注意。特别是楼道间的电水表间需要详细的观察，很多物业好坏就是体现在细节上。查看电水表间否合理，电水表设计如果不合理，不仅会导致房屋公摊增加，还会导致电水表检查不方便，一旦出现问题难以及时解决。现实情况中，一些房屋的电水表箱在邻居房屋内，检查水电都要敲开邻居的门，假如出现问题，会造成很大的不便。

此外，水电表箱的损坏情况也要格外注意，有些管道修理次数过多，导致水电表反复多次打开，又年久失修，导致破损严重。

Ⅲ 买二手房如何选择小区

1.小区住址选择很重要
要想选择治安好的小区，地址不要太偏远，偏远的郊区人烟比内较少有，容易给不法分子可容趁之机。且偏远地区监察机制并不如市区那么完善，不法分子抱着侥幸心理，犯罪动机比较大。另外，偏远地区外来流动人员很多，人员素质良莠不齐。另外，人员流动量太大的地方也不要选，人流太大往往给治安带来更大的压力。
2.不要选太久或太新的小区
一些居民小区建成使用时间较短，开发企业和物业管理企业大多不正，管理和服务意识不到位。而一些旧小区，特别是安置区基础设施落后的旧小区，小区封闭性较差，出入口多，安保人员对出入人员、车辆既不登记也不盘问，也不开展全天候巡逻；小区内技防设施普遍缺乏，门禁系统质量差、管理不善，有的甚至无电子监控系统。
3.选择靠谱的物业公司
小区平安建设抓得好不好，与物业有了很大的关系。而一个小区的治安好不好，首先就看保安选得好不好。有些物业公司为了节省资金，会雇佣一些不达标的保安。买房之前，要先对小区的物业做一定的了解。

Ⅳ 买二手房怎么选

买二手房怎么选，买二手房的注意事项。
1.买二手房选好地点
房子宁可老旧一些、小一些，专但是地点决不属能马虎，尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，远离污染源，如化工厂、高架桥、变电站以及强光源、强噪音源等地方。

2.买二手房弄清房屋产权
首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，并向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源及其合法性。最后，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。

3.买二手房注重物业
由于二手房本身物业较差，如果是小户型的二手房，可能多是10年以上房龄的房子，所以要想日后住得舒服，还得选一个物业稍微好一点的小区。

4.买二手房注意屋内配置
购买二手房时，屋内的部分配置，如沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话、网线、电源等，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。

Ⅳ 刚需买二手房注意什么，如何选

一：确定地段
买房子，主要是买地段，特别是在寸土寸金的大城市。新开发的郊回区和成熟配套的老答城区的房子，在价钱和质量上都有很大的反差。开始挑选房子时，一定要先把地段缩小在一个范围内，否则将犹如大海捞针，越看越晕...

二：看房龄
有些相似的房子，位置也差不多，但是价钱差好多。这时，不要贪便宜，注意一下房子的建筑年代，有些可能比你父母的年龄都大。老房子有种种问题，如果介意的话，就需要提前注意到这一点，及时pass掉。

三：看楼层
同一小区，同一栋楼，不同楼层价钱也会差很多。特别是便宜得远低于市场价的那些房子，你仔细看，它们可能都是地下室。标注中楼层的当然是最优的选择，价格也最高。其次，标注低楼层或者高楼层，就有可能是一层或顶层了，具体的需要咨询房源提供者了。

四：看户型朝向
户型是挑房源时的重点关注对象，南北通透为最佳户型，其次为全南，再次就是东西向，最差的就是长年无阳光照射的北向户型了。此外，全明格局的户型也是一个亮点，你可根据自己的需要和经济条件进行筛选。
因为我是上海菁英地产的工作人员，我们也从事一手、二手房的交易，希望这些意见能够给到您帮助！

Ⅵ 买二手房要如何选择中介

一、怎么挑选二手房交易中介？
综合实践中的情况，购房者应当按照如下方式挑选二手房交易中介：
1、多中介放盘，找对帮手。
通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多，同一套房子通常都会在多个地产中介放盘，而对于买房者来说，若是看中了一套房子，则要多下功夫，可在多个中介咨询该房源的信息，并同时与多个中介谈判房价的下调空间以及手续费问题，在轮转一周后，自然能从中拿捏看中的房子的真实市场价格，并能从中找到最划算的中介公司代理。
2、考察中介的经营性质，聊天验明经纪人专业度。
直营的中介公司一般实力都比较雄厚，也比较注意自身的品牌形象，内部的管理体系也比较完善，相对来说损害客户利益的几率也相对较小，而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜，但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱，由于市场行情和宏观调控的影响，很多加盟店随时都有关门大吉的可能，选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。
专业度是选择房产经纪人的首要条件，在看房的过程中，可以多聊些对房价走势判断、经营区域楼盘出售情况、交易流程、贷款税费、推荐房源性价比以及如何优化客户的购房计划方案等专业性话题，从中就能看出房产经纪人是否专业，是否值得信赖。
3、查询居间协议，是否经过工商局备案。
由于二手房交易的地域性和业内很多专业术语和行规惯例，国家并未强制要求中介公司使用法定文本，各地的房产中介公司与委托方都可自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。但若是中介公司单方制定的格式合同，则应在其使用所在区域的工商局进行备案，在备案时工商局会对相关条款进行审核，经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)。
也就是说，除非是双方协商制定的合同，若使用房地产中介提供的格式合同，最好在落笔签名之前到工商局查明协议是否经过备案以防陷入被动。
二、找二手房中介有啥注意事项？
注意事项一：查验其营业执照、房地产经纪机构或分支机构备案证书、房地产经纪从业人员资格证书，应在经营场所公示。
注意事项二：推荐使用建设(房管)、工商等部门制定的合同示范文本，在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。
注意事项三：若将房屋委托房地产经纪机构代理出租或通过房地产经纪机构租房，应委托缴纳了保证金、通过指定银行从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，并通过银行收付租金。
注意事项四：从事房屋买卖业务时，与房地产经纪机构签订房地产经纪合同应明确房屋成交价及佣金标准，达成意向后应坚持买卖双方见面并签订房屋买卖合同。
注意事项五：先查验房地产经纪信用档案，后接洽经纪业务。

Ⅶ 如何挑选二手房 需要注意哪些问题

二手房交易十大注意事项：

一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

Ⅷ 买二手房究竟该怎么挑选详细攻略！

比起新房，不少人都更乐意购买二手房，觉得二手房价格相对，而且能够现买现住，十分方便。但虽说要买，很多人却不知该从何入手，那么二手房究竟如何挑选呢？你得问好这几个问题。

房屋质量如何？

房屋质量与居住舒适度息息相关，而住宅质量的高低主要取决于建材质量的好坏、承重结构的连接形式、施工质量以及地基的状态。

因此，购买之前，你必须认真审阅商品住宅楼的住宅质量保证书、质检合格证书、住宅使用说明书等相关证件，认真考察住宅楼的质量。

小区环境与配套如何？

居住环境的好坏和小区配套设施是否完善，是判断这个小区成熟与否的标志之一，你应该认真考察自己将来生活的环境，不仅要求有较高的绿地覆盖率和景观建设，而且还要其真正能为己所用。

另外，还要考察所购买楼房之间的间距、容积率、建筑密度和四周的污染情况，并且尽量选择远离工厂、马路、大商场等区域的住宅。

物业管理状况如何？

物业服务的好坏，是影响居住的一个重要因素。看房不可不问物业管理，要积极地向有关人员打听物业管理公司的相关情况，好能查看他们有关资质和实力的文件，也可以去他们现在服务的其他小区打听其服务情况。

房屋朝向如何？

良好的朝向可以改善室内环境，一般来说，住宅朝向以正南为佳，东西次之，朝北次。当然，除了上述因素外，还应考虑开窗时所面对环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。

采光与通风情况如何？

选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光。一套住宅好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等。如果只占据一个朝向，通风效果就会差一些，这时可以考虑利用门窗、通风井、天井等通风。

房屋所在楼层如何？

选择楼层要考虑几个重要因素，分别为遮挡及采光情况、生活便利程度、环境要求、家庭人口年龄构成及健康状况、住宅楼的总层数。高楼层比较适合在家生活时间较短的中青年人居住，低楼层则适宜老年人居住。

电梯、楼梯的状况如何？

看房时要仔细查看楼盘所用电梯的品牌资质，看其是否具有国家颁发的合格证书等。同时，还要查看步行楼梯的安全情况，看楼梯宽度是否符合标准、楼道是否畅通、出现危险情况时是否有利于逃生等。

（以上回答发布于2017-05-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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