二手房卖方违约下的买方救济方法有哪些

① 买方违约卖方可以采取哪些救济方法

买房交订金了吗？如交了不用退给他了，还可以让他出违约金。

② 卖方违约时，买方可采取哪些主要补救措施

卖方违约有几种情况：（1）不交货。（2）延迟交货。（3）交货与合同不符。买方可以采取的救济的方法包括： 1、要求卖方实际履行。 实际履行是按照合同规定的义务做。当卖方不履行合同义务时，买方可要求其实际履行合同义务，并可通过法院强制手段强迫卖方履行以上义务。具体包括： ⑴ 要求卖方提交符合合同规定的货物 ⑵ 对不符合规定的货物进行修理、更换⑶ 提交替代物等。 在贸易实践中，实际履行不是常用的救济方式，仅适用于特定物或特定情况下的货物交易，如果不是这类交易物，买方最有效的救济方式是及时补进货物，或者放弃交易，然后索赔差价损失。 大陆法系侧重实际履行，英美法系侧重损害赔偿。《联合国国际货物买卖合同公约》是两者的调和。承认其权利，限制其行使。 根据《联合国国际货物买卖合同公约》的规定，实际履行应满足以下条件： (1)买方不得采取与这一要求相抵触的救济方法； (2)买方应给予卖方履行合同的宽限期； (3)当卖方交货不符时，只有这种不符构成根本违反合同(Fundamental Breach)时，买方才能要求提交替代物，交付代替物，更换货物的前提是不能把原物返还。如果买方因处分货物而无法返还原物，就不能退货或返还原物。而且应在发现交货不符时，将这一要求及时通知对方； (4)法院是否做出实际履行的判决依赖于该国国内法的规定。 2 、减少价金。 当卖方交货不符合合同规定时，买方可要求减少价金。《联合国国际货物买卖合同公约》规定，不论价款是否已付，买方都可减低价格。减低价格应按实际交付的货物在交货时的价值与符合合同规定的货物在当时的价值两者之间的比例计算。指卖方的所在地的时价。

③ 二手房买卖的时候卖方出现违约的情况，这时候买方怎么做能维护自己的权益

近年来，由于二手房销售中卖方违约而引发的房屋合同纠纷层出不穷。如果卖方违反合同，买方应该学会保护自己的权益。

只要双方签订了有效的房屋买卖合同，任何一方都不能随意违约。一旦合同被违反，它肯定会受到法律的惩罚。

④ 违约救济的方法有哪些,每一种方法的特点是什么

这里主要介绍买方违约时，买方可以采取的救济办法。要求实际履行、损害赔偿、、解除合同是买卖双方都可以采取的补救办法，要求减价、退货、修理、更换货物是卖方违约时可以采取的补救办法。
1. 卖方实际履行
当卖方不履行合同义务时，买方可要求其实际履行合同义务，包括要求卖方提交符合合同规定的货物或对不符合规定的货物进行修理、更换或提交替代物等。买方并可通过法院强制手段强迫卖方履行以上义务。
实际履行是按照合同规定的义务做。在贸易实践中，实际履行不是常用的救济方式，仅适用于特定物或特定情况下的货物交易，如果不是这类交易物，买方最有效的救济方式是及时补进货物，或者放弃交易，然后索赔差价损失。大陆法系侧重实际履行，英美法系侧重损害赔偿。公约是两者的调和。承认其权利，限制其行使。
根据公约的规定，实际履行应满足以下条件：(1)买方不得采取与这一要求相抵触的救济方法；(2)买方应给予卖方履行合同的宽限期；(3)当卖方交货不符时，只有这种不符构成根本违反合同(Fundamental Breach)时，买方才能要求提交替代物，
交付代替物，更换货物前提是能把原物返还。如果买方因处分货物而无法返还原物，就不能退货或返还原物。而且应在发现交货不符时，将这一要求及时通知对方；(4)法院是否做出实际履行的判决依赖于该国国内法的规定。
2. 减少价金
当卖方交货不符合合同规定时，买方可要求减少价金。公约规定，不论价款是否已付，买方都可减低价格。减低价格应按实际交付的货物在交货时的价值与符合合同规定的货物在当时的价值两者之间的比例计算。指卖方的所在地的时价。
在下列情况下，买方丧失要求减少价金的权利：(1)如果卖方已对交货不符采取了补救方法；这是指卖方根据公约第37条48条在交货前和交货后对不符合同的货物进行补救而被买方认可或不认可。(2)买方拒绝了卖方对违约采取的补救办法或对卖方提出的补救办法末在合理时间内做出答复。
3. 解除全同
根据公约规定，当卖方不履行合同或公约义务构成根本违反合同时，买方可以宣布解除合同。根据公约的解释，所谓根本违反合同是指，一方当事人违反合同的结果，使另一方当事人蒙受损害，以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西。----(第25条。)
具体包括以下三项内容：(1)卖方不交付货物、延迟交货或交货不符或所有权有瑕疵构成根本违反合同；(2)卖方声明他不在规定的时间内履行交货义务；(3)在买方给予的宽限期届满后仍不履行合同。
如果卖方已交货，买方则丧失解除合同的权利，除非：(1)在延迟交货的情况下，买方在得知交货后的合理时间内宣布解除合同；(2)在交货不符的情况下，买方在检验货物后的合理时间内提出解除合同；(3)在给予卖方做出履行合同或做出补救的宽限期届满后或在拒绝接受卖方履行义务后的合理时间内宣布解除合同。
根据公约规定，买方宣布解除合同的声明，只有在向卖方发出通知时才发生效力。
值得注意的是，当卖方交付的货物中有部分符合合同时，买方应接受符合规定的部分；只有当卖方完全不交货或不按合同规定交货构成根本违反合同时，一方能宣布整个合同无效。当卖方交货数量大于合同规定数量时，买方有选择权，全部接受或拒绝多交部分。
4、损害赔偿
这是买卖双方都可以采用的主要救济方式。
公约关于损害赔偿这一救济方式的主要规定：
（1）损害赔偿的责任构成：
· 有违约事实；
· 违约给对方造成损害，不要求有过错。
（2）损害赔偿的范围：
· 损害赔偿是那些因违约造成的，包括利润损失在内的实际损失，这里强调违约造成的损失具有合理地确定性，它与违约事实有因果联系；
· 损害赔偿不得超过违约一方在订立合同时预见的范围，这是指凭常识，和双方事先说明可以预见。
· 损害赔偿不包括由于受害方原因造成的扩大的损失。
· 损害赔偿不影响采取其他救济措施。
针对先期违约的救济
先期违约是指合同订立后，履行期到来之前，一份表示拒绝履行合同。对此，未违约方可以不去法院，不必诉诸法院行使终止履行权，法律授权当事人以采取自救措施的权利。
根据《联合国国际货物买卖合同公约》规定：如果订立合同后，另一方当事人由于下列原因显然将不履行其大部分重要义务，一方当事人可以中止履行义务：----第71条(1)。
(1)他履行义务的能力或他的信用有严重缺陷；
(2)他在准备履行合同或履行合同中的行为。
(3)如果在履行合同日期前，明显看出一方当事人将根本违反合同，另一方当事人可以宣告合同无效。-------第72第(1)。
根据公约规定，合同当事人除了在另一方有根本违反合同之时可以解除合同外，在另一方显然将不履行其大部分重要义务时，可以暂时中止合同的履行。即在买方先期违约时，卖方可停止发货或对在途货物行使停运权；在卖方有先期违约情况时，买方可停止付款。此外，当事人还应承担下列义务：
(1)必须将自己中止或解除合同的决定立即通知对方。----第71条(3)，第72条(2)。
(2)当对方提供了履行合同的充分保证时，仍应履行合同义务。
在发生先期违约的情况下，一方有权要求提供担保，在得到担保之前有权中止或解除合同，这一原则在各国国内法中都不同程度地得到承认。
应当注意的是，中止履行并不意味着解除合同，对于买方来说，他可以一方面不付款或停止付款，另一方面要求卖方：①提供担保；②履行合同；若卖方提供有效担保，买方应履行其合同义务。③在履行期到来时，解除合同并就卖方违约要求损害赔偿。对于卖方来说，一方面行使留置权、停运权，另一方面要求买方：①开出信用证、付款；②提供担保；③在付款日到来时，转售货物，并就差额向买方要求损害赔偿。

⑤ 卖方违约时买方可采取哪些补救措施

卖方违约有几种情况：（1）不交货。（2）延迟交货。（3）交货与合同不符。买方可以采取的救济的方法包括：
1、要求卖方实际履行。
实际履行是按照合同规定的义务做。当卖方不履行合同义务时，买方可要求其实际履行合同义务，并可通过法院强制手段强迫卖方履行以上义务。具体包括：
⑴ 要求卖方提交符合合同规定的货物
⑵ 对不符合规定的货物进行修理、更换
⑶ 提交替代物等。
在贸易实践中，实际履行不是常用的救济方式，仅适用于特定物或特定情况下的货物交易，如果不是这类交易物，买方最有效的救济方式是及时补进货物，或者放弃交易，然后索赔差价损失。
大陆法系侧重实际履行，英美法系侧重损害赔偿。《联合国国际货物买卖合同公约》是两者的调和。承认其权利，限制其行使。
根据《联合国国际货物买卖合同公约》的规定，实际履行应满足以下条件：
(1)买方不得采取与这一要求相抵触的救济方法；
(2)买方应给予卖方履行合同的宽限期；
(3)当卖方交货不符时，只有这种不符构成根本违反合同(Fundamental Breach)时，买方才能要求提交替代物，交付代替物，更换货物的前提是不能把原物返还。如果买方因处分货物而无法返还原物，就不能退货或返还原物。而且应在发现交货不符时，将这一要求及时通知对方；
(4)法院是否做出实际履行的判决依赖于该国国内法的规定。
2 、减少价金。
当卖方交货不符合合同规定时，买方可要求减少价金。《联合国国际货物买卖合同公约》规定，不论价款是否已付，买方都可减低价格。减低价格应按实际交付的货物在交货时的价值与符合合同规定的货物在当时的价值两者之间的比例计算。指卖方的所在地的时价。
在下列情况下，买方丧失要求减少价金的权利：
(1)如果卖方已对交货不符采取了补救方法，买方就丧失了要求减少价金的权利。
这是指卖方根据《联合国国际货物买卖合同公约》第37条48条在交货前和交货后对不符合同的货物进行补救而被买方认可或不认可。
参见《联合国国际货物买卖合同公约》
“第三十七条
如果卖方在交货日期前交付货物，他可以在那个日期到达前，交付任何缺漏部分或补足所交付货物的不足数量，或交付用以替换所交付不符合同规定的货物，或对所交付货物中任何不符合同规定的情形做出补救，但是，此一权利的行使不得使买方遭受不合理的不便或承担不合理的开支。但是，买方保留本公约所规定的要求损害赔偿的任何权利。”
“第四十八条
（1）在第四十九条的条件下，卖方即使在交货日期之后，仍可自付费用，对任何不履行义务做出补救，但这种补救不得造成不合理的迟延，也不得使买方遭受不合理的不便，或无法确定卖方是否将偿付买方预付的费用。但是，买方保留本公约所规定的要求损害赔偿的任何权利。
（2）如果卖方要求买方表明他是否接受卖方履行义务，而买方不在一段合理时间内对此一要求做出答复，则卖方可以按其要求中所指明的时间履行义务。买方不得在该段时间内采取与卖方履行义务相抵触的任何补救办法。
（3）卖方表明他将在某一特定时间内履行义务的通知，应视为包括根据上一款规定要买方表明决定的要求在内。
（4）卖方按照本条第（2）和第（3）款做出的要求或通知，必须在买方收到后，始生效力。”
(2)买方拒绝了卖方对违约采取的补救办法或对卖方提出的补救办法，末在合理时间内做出答复。
3、解除合同。
（1）根本违约。
所谓根本违反合同, 根据《联合国国际货物买卖合同公约》的解释，是指：一方当事人违反合同的结果，使另一方当事人蒙受损害，以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西。----(第25条。)
实际剥夺，英翻译为“实质上剥夺”，英文原文为substantially to deprive, 实质是在很大程度上的意思，实质剥夺是指买方重大利益的剥夺。
根据《联合国国际货物买卖合同公约》，构成根本违约的要件是：
① 违约造成损害；
② 损害剥夺了买方重大利益；
③ 损害后果是卖方可以预见的，包括在订约时就可以预见。
根据《联合国国际货物买卖合同公约》规定，当卖方不履行合同或《联合国国际货物买卖合同公约》义务构成根本违反合同时，买方可以宣布解除合同。
根本违约具体包括以下三项内容：
① 卖方不交付货物、延迟交货或交货不符或所有权有瑕疵构成根本违反合同；
② 卖方声明他不在规定的时间内履行交货义务；
③ 在买方给予的宽限期届满后仍不履行合同。
（2）当卖方违约时，买方可以在如下情况撤销合同：
①卖方根本违约。
②如果是卖方不交货，在一定合理时间内，还不交，或声明将不交。
（3）卖方已交货时。
如果卖方已交货，买方则丧失解除合同的权利，除非：
①在延迟交货的情况下，买方在得知交货后的合理时间内宣布解除合同；
②在交货不符的情况下，买方在检验货物后的合理时间内提出解除合同；
③在给予卖方做出履行合同或做出补救的宽限期届满后或在拒绝接受卖方履行义务后的合理时间内宣布解除合同。
根据《联合国国际货物买卖合同公约》规定，买方宣布解除合同的声明，只有在向卖方发出通知时才发生效力。
值得注意的是，当卖方交付的货物中有部分符合合同时，买方应接受符合规定的部分；只有当卖方完全不交货或不按合同规定交货构成根本违反合同时，一方能宣布整个合同无效。当卖方交货数量大于合同规定数量时，买方有选择权，全部接受或拒绝多交部分。
4、要求卖方交付代替物。
构成根本违约时，才可以要求卖方交付代替物。
5、要求卖方进行修补。
根据具体情况，也可以自己修理，或请第三人修理，由卖方支付开支。
6、给卖方一段合理的时间，让其履行合同义务。
（1）“合理的时间”的意思。
这是针对卖方延迟交货而规定的救济方法。基本的意思有2个：
① 如果对方到期没有交货，也不能差几天就撤销合同呀！再延长一段时间吧！
②《联合国国际货物买卖合同公约》第四十九条规定，如果发生不交货的情况，卖方不在买方规定一段合理时限的额外时间内履行其义务买方可以宣告合同无效。这时再宣告合同无效，既显得仁至义尽，又符合法律规定。
（2）各国的不同做法。
如果对方到期没有交货，买方是否一定要给卖方一个合理的额外时间，让其履行合同义务合同义务，而不能立即宣告撤销合同？
①英国的做法：
买方是否可以立即撤销合同，要看卖方违反的是什么条款。如果违反的是担保条款（Breach of Warranty）买方就不能撤销合同，只能要求损害赔偿。如果是违反条件条款（Breach of Condition）就可以立即撤销合同。按照一般解释，商业买卖交易中的交货时间，属于合同的要件如果没有在规定的时间交货应该认为违反条件，买方就可以立即撤销合同。
②德国的做法：
卖方不能按时交货，买方应该进行“催告”。在“催告”中，给卖方一段时间，让其在此期间交货，如果再不交，买方就可以解除合同，或请求赔偿。
③《联合国国际货物买卖合同公约》的规定：
一般情况下，与德国一样。
如果延迟交货已经构成根本违约，就可以直接解除合同。但是，什么情况才经构成根本违约？
学者给了2个关于根本违约的例子：
案例1：为圣诞节进口火鸡，供圣诞节市场销售。交货晚了1个星期，圣诞节已过。是属于根本违约，买方可以撤销合同。
案例2：出售普通鸡的合同卖方应该于7月至8月装运，实际装运日期迟了一个星期，这段时间，市场没有什么变化。这不属于根本违约，买方不能撤销合同。
④如果买方给了卖方一段合理的额外时间，在此期间，除非得到卖方的通知，表明卖方将不会在此期间履行义务，买方不能对卖方采取任何补救方法。当然，买方不因此失去要求损害赔偿的权利，因为卖方毕竟没有按期交货。
7、卖方可以对自己不履行义务，自付费用作出补救。
（1）对补救的要求。
卖方自行补救，要符合如下要求：
（1）买方还没有按规定撤销合同。
（2）卖方应该承担补救费用。
（3）补救时，卖方不得给买方造成不合理的不便或延迟。
（2）双方注意事项。
同时，卖方如果要求买方明确表示是否接受卖方履行的义务，而买方在一段合理的时间内没有对这一项要求回答，则卖方可以在该时间内履行义务。这时，买方不得在此期间，采取与卖方履行义务相抵触的任何救济方法。就是：
（1）卖方在准备上述履行时，应该事先通知买方。
（2）如果买方不答复，就是同意。所以，买方不得在此期间，采取与卖方履行义务相抵触的任何救济方法。比如，买方不得在此期间撤销合同。
8、卖方交付部分货物，买方可以采取的救济方法。
当卖方只交付一部分货物，或所交货物只有一部分合格时，买方可以采取的救济方法。
（1）买方只可以对没有交的，或不合格的货物，采取退货，、减价、要求赔偿损失等方法。不能撤销合同。
（2）如果卖方只交付一部分货物，或所交货物只有一部分合格，构成根本违约时，可以撤销合同。
9、卖方提前交货或超量交货时，买方可以采取的救济方法。
（1）如果提前交货，买方可以收取货物，也可以拒绝收取货物。到规定的时间在交时，还应该收。
（2）超出的部分，可以收，也可以拒收。如果收了，按合同规定的价格。
10、请求损害赔偿。
《联合国国际货物买卖合同公约》认为，请求损害赔偿是一种主要的救济方法，并且，不因为采取了其他救济方法，丧失再请求损害赔偿的权利。任何计算损害赔偿额，有如下情形：
（1）实际补进（Cover）。如果买方撤销了合同，在撤销合同后一段合理的时间内，以合理的方式（指最低价）购买了代替物，买方可以取得两者之间的价格差额和卖方造成的损失补偿（如价格以外的，额外的开支）。这就叫实际补进。
（2）如果没有实际补进货物，也可以按当地价格计算，取得价格差额和损失补偿。

⑥ 在卖方违约时，买方可以采取哪些法律救济

根据合同约定追究违约责任，如果形成根本违约可以要求解除合同。根据合同约定进行仲裁或提起诉讼。

⑦ 二手房买卖过程中卖方违约，买方该如何应对，律师

二手房交易过程中导致买方反悔的因素有很多，具体可以归纳成以下四种情形：
第一种：买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
第二种：以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
第三种：房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。
第四种：因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。
二、二手房交易买方反悔怎么办
如果出现上文所述的第一种情况：在签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，买方当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。
如果出现上文所述的第二种情况：由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同举证非常困难，因此难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息。
如果出现上文所述的第三种情况：根据《物权法》第14条规定“物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，在二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理房屋过户手续;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。
如果出现上文所述的第四种情况：国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控，但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向买方提供贷款，就需要经过严格的审查。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，了解自身资信，防止贷款不能，无法支付合同价款的违约行为发生。虽然卖方可以主张买方违约，但是在出售之前也应该善意提示买方，以免陷入纠纷。

⑧ 在卖方违约时,买方可以采取哪些法律救济

你好
要看具体是什么抄违约，
如果是产品质量不合格，可以找消费者协会投诉、找工商管理部门处理，
也可以找人民法院起诉。
一般的违约都是可以找人民法院起诉的。
你有权要求对方继续履行合同并且按照合同要求履行，有权拒绝不符合合同要求的标的物。
也可以选择解除合同，要求对方赔偿给你损失或者支付违约金。