虽然一直跟大家说，没有房产证的二手房不要买！很多人看的房子户型正好、房价也便宜很多，但唯独就没有房产证。今天小编就给大家讲解一下这个问题。二手房没有房产证，有好几种情况，不同的情况注意事项也不相同。
情况一：交了首付未办按揭
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是好处理的。
买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。
后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
情况二：没交房却已在还房贷
遇到这种情况，你可以选择直接更名，也可以与卖房一方约定，等房产证下来之后再办理过户手续。
那直接更名应该怎么办理？
直接更名需要卖方将银行的贷款还清后，拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
然后由开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
后，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
直接更名注意事项有哪些？
其中，要留意的是，房子必须还清银行贷款，更名必须取得开发商的同意，买方不能再按揭了，必须全款购买。
这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
当然，对买方来讲，降低风险还可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
与卖方约定过户又应该怎么办理？
如果与卖房约定等房产证拿到之后再办理过户，就跟二手房买卖一样了。
具体二手房过户都有哪些税费呢，我们来回顾一下：
一是个人所得税：为总房款的1%；
二是契税：如果是首套房的话，90平米以下的为总房款的1%；90平-140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%，不同的城市可能还会有一些细微的差别。
需要注意的是，契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳。
二是税：按总房款的5.5%收取。
这种办法又要注意什么？
等拿到房产证之后再过户，比之前可能更靠谱一些，优点是走正常程序，相对来说风险更低，但是需要缴纳的税费也会比较多。
但是，要注意的是，对于什么时候拿到房产证，应该有一个约定。双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
要注意的是对于房价的波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
B. 如何买到好房子买二手房必看的细节问题
购房是人一生的一件大事，大的方面有位置，交通，价位，周边学校，医院，商场等等配套设施，小的有容积率、绿化率、物业费、楼间距……如果不详细列出，写在纸上，到跟前，谁都会晕头转向，考虑了这个，丢了那个。那么我们怎样才能买到好房子呢？购买二手房必要要注意哪些细节问题呢？下面就跟着小编一起了解一下吧！
一、位置
这个不用多说，谁都会考虑房子和工作地点，孩子上学的学校之间的距离远近的。
二、交通
这跟位置也是息息相关的，位置的远近，交通的便利与否，直接决定了将来居住的舒适方便程度。
三、价位
位置好自然价格高，这个大家都明白，所以要选择一个位置和交通可以接受，价格也能承受的楼盘，这个就是取舍之道了。
四、周边学校
教育地产已经是一个房产项目的竞争优势之一了，子女就学问题必须要考虑这个问题，同时，距离学校太近也会受到一些白天的噪音和特殊时期的交通管制等问题，所以这也必须充分考虑。、
五、医院，我们不是需要天天跑医院，但是如果家里有个老人或者小孩，距离医院的远近也会影响到将来生活的便利性和舒适度。太远太近都不是很好，自己选择一个自己能接受的合适的范围。
六、商场超市
生活就离不开柴米油盐，所以商场超市的距离远近也是一个需要考虑的因素。
七、容积率，简单说就是总建筑面积除以小区规划面积，这个数值越高意味着房屋越密集，居住人口也就越多，人的密度当然会影响你的居住舒适度感觉了。
八、绿化率
小区的绿化率体现一个小区的整体外在环境，这自然是一个重要因素。
九、物业费
物业费直接关系着你的养房成本，这是每年的固定开销。
十、楼间距
楼间距虽然有国家的建筑规范要求，但是不同小区具体执行情况也是略有不同的，这也直接关系到市内采光和室外的视觉效果。
十一、距离马路(公交车站)远近
自己亲自走一下，看看从公交车站到家门口的具体使用时间、噪音情况等。交通繁忙的公路会有大量空气和噪音污染，铁路、机场等场所也是如此，购房时以实地考察，开窗时听到的噪音不明显为宜。想想你晚上睡觉,路边的汽车声,吵的你根本无法入睡,你是不是后悔自己的选择？
十二、距公共活动场所的远近
距离小区活动场所近生活会比较方便，但也能给你的生活带来不便，尤其是小区游乐园、健身器械场地等，会有较大的嘈杂声。在家休息的时候,活动小区的"妈妈"们又来跳舞,开着收音机里70年代的歌," 妈妈"们跳的欢,你在家心情也在欢吧?
十三、距小区停车场的远近
以低层住户为甚，多数司机在发动车后都要热几分钟车，要是车况再差点儿，那噪音恐怕得让你每天都被迫早起了。
十四、距路灯远近
一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑，但也不能太近，如果太近，一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，休息的时候,明明就是晚上,路灯可以让你家一直在白天，永远没有黑夜。另一方面，夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。听着蚊虫在离自己很近的地方唱歌，心情一定不爽。
十五、距离饭馆的远近
超市还好一些，如果靠近饭馆，噪音只是“小儿科”问题了，最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的。面子过去了,寿命短了不划算。
（以上回答发布于2015-11-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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C. 怎么买 二手房 会不会被骗
买二手房很麻烦，建议先查看房子产权来源、证件真伪、价格是否合理，内感觉没有问题先和容卖方一起到房管部门办理网签，之后再付房款、办理过户等程序，只要注意了这些事项是不会被骗的；参看购买二手房注意事项，如下几类不要买：
没有房权证的房屋，
在城市拆迁改造范围内的房屋，
没有缴纳土地出让金的房屋，
产权共有人不同意的房屋，
在抵押状态的房屋，
不能建立楼盘编号的房房屋，
姓名、地址与房权证不符的房屋，
税费较重的房屋：
该类房的来源往往属于赠与、析产、继承等所得，交易时税费较高。
D. 二手房如何交易才安全
1、买方应注意收取相关材料
购买者必须收取卖方的身份证件复印件和产权证复印件，这是很重要的一步，以防日后因为某些原因发生纠纷。如卖方是委托他人来签订协议的，则应收取经公证过的《授权委托书》原件
2、注意购房合同中相关信息的填写
购房合同是一定不能够省略的，在审核签订的过程中无论是哪一方来填写协议中的内容，都应该根据产权证上记载的信息如实将相关信息填写完整。如房屋已出租的，则应注明，并约定如何处理租赁事宜。
如卖方尚有贷款未还清的，则应明确贷款余额，还有收取的金额及用途必须填写清楚还有就是签订正式合同的时限日期和地点必须明确，协议中的任何修改都应由各当事人同时确认通过，且每份合同的内容必须保持一致。
3、明确限制房款交付条件
房屋买卖过程中，作为买方来说，为确保自己能安全平稳地收到所购买的房子，在卖方交房之前切不可将大部房款交由卖方来支配。如果买方是通过银行的监管账户支付房款的，那么只要钱进入了该账户，对卖方来说就不用担心买方收房后不付款，那么从另一方来说就是一定要保证在确保能够顺利收到房子的情况下再将款项结清。
4、房屋产权归属的转换
对房子的买卖双方来说，这就是一个房屋产权归属权的转换的过程，一定要要求在确保收到房产的情况下在进行完整的支付行为，而且时间上应尽可能紧密衔接，不要留下太多的间隙。
根据我国《物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明。也就是说，无论房屋是否已交付，只要房子的产权还在卖方的名下的话，那么卖方在法律上仍然是交易房屋的所有权人。为了避免不必要的麻烦，一定要及时办理房屋产权的过户登记手续，然后再进行房款的支付。
5、中介代收与自行交接的问题要注意
一些不法中介公司往往声称称卖方让他们代收，而且办手续会快一些。购房者不了解过户程序，出于信任就打款。而中介拿到钱后就人去镂空，过户手续也不可能再办了。
但是自行交接也不是那么的完美，因为与卖家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有卖家在交易时暗藏猫腻。比如卖方利用购房者买房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登记部门交件时，付了钱的购房者才知道，卖方房屋早被法院查封，根本无法办理过户手续，而卖家早已逃得无影无踪了。
E. 想问男生买的房子是不是二手房我应该怎样问
你买的房子交房了吗？一般新房都是期房，基本没有交房的。