二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢？房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。
首要因素，位置、地段。二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元、平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元、平方米以上的落差。
第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
第三因素，房屋朝向。买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右、平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
第四因素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
⑵ 二手房评估价是怎么算出来的
一、测算价格，二手房以同地区商品房价格为基准：
1、房屋因素
(1)折旧：年折旧-2%
(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;
(4)朝向：无朝南外门窗-5%
2、环境因素
(1)无物业管理-5%
(2)非独立封闭小区-5%
(3)有省、市重点小学区+15%
二、计算折旧
房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。
它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。
在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。
(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损;在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：
造价-残值造价×(1-残值率)
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格=造价-年折旧费已使用年数
当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。
⑶ 二手房房价是如何评估的
房地产价格评估是指以技术标准结合市场情况，用公正、公开的原则，对房地回产的经济价值进行确答认的行为。 房地产作为一项特殊商品，影响其价格的因素很多，单凭经验是难以掌握的。专业评估人员也要综合采用两种甚至两种以上的评估方法来确定比较合理的价格。
价格评估常用的方法有成本法和市场比较法。 成本法是按建造房屋实际所需的各项费用来计算某一房地产的价格。 市场比较法是比较流行的一种评估方法，就是用近期内已知或已经发生的交易实例，从中选用地段、房屋状况相近的房地产，将之与需要评估的房地产进行比较，先得出一个初步的价格。由于完全相同的房地产是没有的，即使是非常类似的房地产，也会受成交日期、区域、环境等因素影响而要再进行修正，最后确定出一个比较合理的价格。
⑷ 二手房的价格是怎么评估的
解决的办法有五个：
一、找中介；
二、找专门的评估人员；
三、找熟人。不过，无论找谁，先让自己心里有个数，总是好的。
四、平均估价法，把同类型房子成交价格，取平均值得到估价。
五、网络调查法，通过网络渠道，收集最新房价状况估价。
房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的[7]，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。
决定地价的有以下八大因素：
1位置、面积
地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。
一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。
2地形、地质
不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。
3形状、用途
一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。
而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。
4交通、环境
土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。
5 朝向、楼层
良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。
6采光、通风
房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的采光要求符合节能标准，住宅的通风要求开启门窗可以保证室内外空气自由流动，特别是在炎热的夏天要有穿堂风。
7建设质量
质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。
8物业管理状况 二手房咨询安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业公司，只能是居而不安。因此，购房者在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司，以保证居住时的舒适的方便。
土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。
对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。
另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。
⑸ 如何通过广州二手房评估价格
你说什么啊？我是做房地产的，经常有客户，去房管局递件是报低成交价回。
但是那也答得跟得上房管局的参考价啊。
不可能市场成交价7000元/方，你报2000元/方吧。（楼梯），相差不大的话最低也是4000元/方。你如果要报评估价可以问我，你的问题不清楚。荔湾区合富置业。
⑹ 二手房评估流程是什么
二手房评估主要采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。那么二手房一定要进行评估吗？如何才能准确评估二手房房价呢？二手房评估的流程又是怎样的呢？下面我们就来具体的了解一下这些问题吧！
一、二手房买卖一定要评估吗
房地产买卖如不涉及国有资产，只是一种民事行为，双方以约定的价格为准，目前二手房交易比较发达，买卖双方都可以从中介方或有关部门公布的交易平均价中获知。如还无法确定，一定要在订立合现成交前进行评估咨询，在只理过户时跟本没有作为，这已是对合现履行的一部份。
且房地产的价格是波动的，没有说房地产可以按照评估的价格可以要求撤消合同，所以评估根本不可能保护买卖双方的利益，而且且相反购房方为此付出了一笔不少的评估费到是事实。
而当评估价格低于成交价时征税部门还是按照成交价，（当评估高于成交价时按评估征税），所以没有公平可言，评估也是没有必要的。
二、如何准确评估二手房价格
客观来讲，二手房的价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法，所以在评估过程中，主要是对这两方面的情况进行比较修正。
区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。如基础设施与公益设施是否成熟；交通条件如出行是否方便，购物、娱乐是否方便；物业所在社区的环境如小区的绿化率，物业管理情况；人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。
个别因素主要是指物业的结构、房型等。
具体如：房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格。如房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况，也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。此外，还包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。以上列举的各个方面情况都会影响评估价格。
三、二手房评估流程
（一）房地产评估的流程，如下：
1、三级市场交易成功，并且买方需向银行按揭贷款。
2、评估业务员在得知物业地址后约客户到现场实地勘察(查看物业装修情况，了解周边物业，以及给物业拍照)。
3、估价师根据物业位置，楼层，以及物业勘察情况，通过市场比较法来确定物业实际价格。
4、在评估报告上由估价师签名并盖章，同时盖上公司的公章。
（二）房地产评估业务来源，如下：
1、银行；
2、三级市场的地铺；
3、法院；
4、政府的旧城改造，道路，桥梁建设等。
（以上回答发布于2015-10-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑺ 如何评估一套二手房的真实价格
二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费回率：
房屋答总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;
100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;
500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;
2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;
5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
房产评估应考虑的因素
1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3、所在小区和所在板块的房价走势
4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
⑻ 如何对二手房房价进行评估
二手房交易的评估分两部份
1、贷款评估，此评估由银行指定的评估机构版出具评估报告，权用于银行确定产权价值，确认贷款发放金额，这个评估价参考大型房产网站上的均价就可以了，如搜房、58、赶集等 ，差异每平米500元左右。
2、过户评估，也就是税收申报价，此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认，如果申报价高于历史成交数据水平，则以申报价为征税标准，如果申报价低于历史成交数据水平，则以地税局的核定值为征收标准，此价格地税局不会公布，也无法查询，办理比较多案件的中介或许有此评估价格。
⑼ 二手房交易房价评估是怎么回事 怎么收费
一、房产评估方法
目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括：
1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3.所在小区和所在板块的房价走势
4.被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。
二、房产评估的四种情况
一般情况下，二手房买卖价格只要双方协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户，但以下四种情形必须进行评估。
1、买卖双方认为有必要时。
如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
2、进行房地产保险时。
房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
3、申请抵押贷款时。
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付首付款而报高交易价格，这对贷款银行来说风险很大。因此，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行也会要求其进行评估。
4、发生房地产纠纷时。
二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：
房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%;
100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;
500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;
2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;
5000万元以上的收取评估总价的0.012%。