A. 不要中介 二手房如何自主交易
在巨大的购房经济压力面前，若是能够节省一点购房开支自然是再好不过了，要是通过房产中介进行二手房交易的话，一般要收取相当于总房价2.5%左右的中介费，在动辄就是百万的总房价面前，这可不是一笔小数目，因此越来越多的人选择自主买卖二手房，以达到降低房产交易成本的目的。 房产中介收取一定的费用，但是其对于二手房交易的流程也更为熟悉，操作自然更专业，普通购房者和业主自然没有这方面的经验和专业知识，因此更容易留下隐患，产生交易纠纷，为了更好的保障二手房自主交易过程当中双方的利益，掌握一些交易细节还是很有必要的。 细节一：拟定详细和完整的购房合同。 在自主交易二手房的过程当中，因为交易双方缺乏第三方作为中立监管机构，所以更需要倚重购房合同来保障彼此的权益。购房合同的基础自然以楼市通行的范本为基础，然后根据二手房交易过程的特别情况来增加条款或者附件，在拟定的时候双方最好请有经验的朋友或者房产法律人士来协助，这样的话就可以更好的规避交易风险，让双方的权益都在合同中得到体现和保障。 细节二：约定合理和具体的违约责任。 在楼市如此动荡的时期，二手房的交易从下定金到顺利交款过户需要一定的时间，而其间房价等因素的变化可能导致交易双方出现反悔而不愿意履约的情况，这样的话就必须对违约情况进行预防。在违约的成本问题上，不妨将总房价的2成甚至更高比例作为违约赔偿数目，增加违约经济成本压力，促使双方更好履约;在违约责任的界定上，要尽可能的详细，界定标准要严谨，具体违约情况的列举要详细。此外还要对违约问题的处理进行详细的时间和方式进行规定，不要采取模糊标准。总之一句话，要尽量让购房合同顺利履约，减少违约情况的发生。 细节三：设定合理的购房款支付方式。 二手房交易不像买卖白菜等商品，可以一手交钱一手交货，因为交易流程较为复杂，交易流程的时间较长，所以设定一个合理的房款支付方式就很有必要了。比如说可以采取如下的步骤进行付款，在签订购房合同之后先付部分房款，成功办理过户之后再付部分房款，当交房完毕、户口迁移完成之后付清剩余房款。设计分阶段付款的方式有利于降低风险，增加履约压力，保障交易双方的利益。若是分阶段付款的话，一定要保存好每次付款的凭证，作为房产交易凭证。 要是只图省心的话，将房产交易流程交给房产中介来做是可以的，但是由于房产中介的服务水平和职业素养问题，其收取的费用和提供的服务并不成正比。房产交易流程并非十分复杂，只需要严格按照规定来办即可，二手房交易双方若是采取自主交易方式的话，还是可以节省不少交易成本的。
B. 二手房不用中介可以自己买卖操作吗
二手房交易过程中是可以不通过中介的，买卖双方自行交易具体流程步骤如下：
第一步：我们先到房产局签《存量房买卖合同》和办理房屋产权变更登记。需要进行的具体操作如下：
1、买卖双方需要先谈好房子价格，然后去房产局签《存量房买卖合同》以及补充协议，将双方的责任和各自支付的费用做出约定，之后还要在房产局核价。
2、卖方拿着《存量房买卖合同》、身份证、房产证等资料证件去地税局报税，缴纳个人所得税、营业税等。
3、办理资金托管。这需要买卖双方去房产局，买方将首付款存入房产局指定账户。值得一提的是，你将来贷款的银行最好与首付款托管账户的银行相一致，这样将来贷款会容易一些。然后，给你的托管协议要收好，以后取款要用。
4、缴纳契税，然后在房产局办理房屋产权变更登记，这期间需要交登记费、手续费和印花税等各种费用。
第二步：完成以上手续后，我们需要办理房屋贷款。
1、 拿房产证去评估所做评估，这里需要去贷款银行指定的评估机构。需要注意的是，买方最好提前了解好交易房屋大概评估价，以免贷款额度低，导致交易失败。
假如房子协商卖价是100万，但预测评估才80万。按30%的首付款比例，银行只能按80万放贷56万。而买方按协商的100万交易价需要贷款70万，那么需要买方把中间的14万差价加到首付款里，贷款才能放下来。这就是提前了解交易房屋评估价的原因所在。
2、带身份证、婚姻证明、房产证、评估报告、存量房买卖合同、首付款的资金存入凭证、托管协议、收入证明以及其他银行认为需要的其他证明，去办理按揭贷款，需要公积金贷款还要去公积金管理中心。
3、去银行拿审批后的贷款合同，此后去房产局办理他项权证，然后把他权证交到银行，同时催促放款。
4、放款下来后，去银行拿一张贷款回执。
5、买卖双方凭托管协议、放款收据、房产证、身份证、首付款资金存入证明去房产局取款。然后，卖方凭这个支票去取款。
最后，就是买卖双方办理相关交接工作了。这里需要买卖双方去办理房屋、水电、气、宽带等的交接，买方记得把卖方的土地证给要来。紧接着，买方去办理土地证、落户等。如果不需要贷款，一次性结清房款，流程会简单很多
C. 上海二手房买卖是否可以不通过中介，若可以需要走哪些流程
可以
买卖双方达成协议，到房管局办理自行成交版的网签合同，根据合同内容过款，交税，过户。
D. 二手房买卖不通过中介如何交易
第1步：申请。买卖双方填写《网签备案申请书》进行过户申请。
第2步：房源核验。房产交易所派出专业人士对过户房源进行核检。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。
第3步：合同网签。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金，就可以在交易所进行合同网签。合同的条款和违约条款一定要写清楚，签合同时必须要卖方产权人在场(如果是已婚的话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。
第4步：办理按揭。贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是选用公积金和商业组合贷，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
第5步：资金监管。买方将事先与卖房约定好的定金打入监管账户。
第6步：发放受理单。资金到位后，房产交易所开出受理单，购房者凭借房屋受理单到房产交易所大厅B区缴纳相关税费，拿完税契证。凭完税契证再到房产交易所大厅A区办理产权证。
走完这些步骤，产权证即办妥。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间，中途会历经许多比较繁琐的情节，特别是在办理贷款和缴税这两个环节，反反复复跑十几趟是很正常的事情。即便如此，由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此一些细节一定要在签订合同时注意，尽量避免纠纷。
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E. 上海二手房如果不通过中介，自己如何交易
二手房过户流程主要有以下四步：
一、买卖双方无贷款：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
二、卖方有贷款未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
三、买方贷款购房：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
四、买卖双方均有贷款：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
房产证办理过户所需时间：
材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记受理后次日起)。
二手房过户所要缴纳的费用：
交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
2、营业税：税率为5.5%。
根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
3、印花税
第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。
参考资料：http://news.xinhuanet.com/house/2011-07/05/c_121625816.htm
F. 不通过中介的二手房交易怎么操作
1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；
2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜（比如原有抵押贷款的，是转按还是提前归还了贷款，涂销了原有的抵押后再进行交易等等）；
3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复；
（买方是一次性付款的，此步骤就不需要了）
4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。
5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。
6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。
7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。
如果你自己法律知识、房地产知识不是比较熟悉，建议你最好还是找个中介只负责帮你们签合同、办手续。费用应该不高于成交价格的1%。
虽然网上许多人都指责中介的合同多么不完善，事实上，房管局的买卖合同比中介的合同更笼统。房管局的合同大多是每个条款都让你自己填写补充条款。问题是，不具备专业知识的，缺乏实际操作经验的买卖双方根本就不知道该写上那些条款。最后弄个约定不明确的协议，一旦产生纠纷，根本就无法保障双方的利益。
G. 上海二手房无中介交易具体流程!
还清贷款后到复房管部门撤销抵押~之制后如下：
一、需要双方签订合同缴纳定金-委托测绘公司测绘出测绘图-委托评估公司评估出评估报告-到财政部门缴纳契税-到地税部门审核营业税、个税-到房管部门受理-出证-缴纳交易费-取证！
二、
税费如下
根据评估价格、面积后对号入座
1、测绘费1.36元/平方，买方；
2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；
3、契税评估额1%-3%（面积90平米初次1%，90平方-144平米1.5%且第一次买1.5%，144平方以上3%）买方；
4、所得税1%（要五年外的唯一普通住房免），卖方；
5、交易费6/平方，买方；
6、工本费80元，买方（工本印花税5元）；
7、营业税5.6%（要五年外的唯一普通住房免）！
大体如此，欢迎交流~
H. 在上海户籍人进行二手房交易（不通过中介）的办法
上海市房地产交易中心 崂山西路201号 58772600 200120
浦东新区房地产交易中心 崂山西路201弄19楼 58767842 200120
闸北区房地产交易中心 天目中路168号 63575558 200071
杨浦区房地产交易中心 周家嘴路3215号 65180800 200093
二手房买卖流程以及解释
流程：审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口
审查房屋权属→
下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
了解房屋使用状况→
首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
实地查看房屋质量→
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
明确中介收定性质→
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
上下家当面谈合同→
即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
结清水表帐单→
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
告知电表状况→
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。
协助燃气过户→
按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。
结清电话费→
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。
迁移户口→
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。
我是公积金贷款，所以跑的是公积金担保公司，如果读者是商业或组合直接跑银行就可以，以下说下我们办的过程，1、卖家挂牌，上家去交易中心网上房地产柜台直接挂牌，免费的，2、买家我们www.fangdi.com.cn看到出售信息，与上家联系，约好了看房，房子看好，去交易中心，带的材料见http://www2.fangdi.com.cn/finalndhouse/HTML/Download/Panel/faq.htm，在同一柜台，30元买6份合同，记住要监管版，同上家合计交房等补充条款后，即签好合同，然后去公积金担保公司办理贷款的预审批，现在都没人买卖房子，不用排队，去了材料一交，担保费一交就可以了，（记的要带私章），第二天，担保中心就打电话来说通过，可以去办交易了，3、第三天，上家一同到交易中心先去交税，乱七八糟，买家卖家各先交了万吧快，领了发票，印花税凭证，拿到柜台办交易，签个全程监管的合同，等十来分钟，再去交个什么税上下家一共百十来块，回柜台拿一个付款凭证就好了4、在你做交易约定的时间，拿上那付款凭证去银行交了几十万的房款就等产证吧，现在都要二十多天才办下来，5、产证办好会通知你去取，同时同上家办各种交接手续，物业，煤气，有线电视，最关键的是户口。
挂牌：市民需要带上房产产权人身份征、房产证原件和复印件（1份），到任意一家受理处填写信息，信息经过核实后，将会在网上公布，挂牌就完成了，上下家可以直接通过公布的方式联系。
需要提醒的是，受理处并不排斥中介来挂牌，但中介必须出具房产产权人身份证、房产证原件和复印件（1份）。
签合同：找到下家后，上家应到指定银行开监管帐户，然后通知交易所签合同。之后，上下家一起到挂牌的受理处签买卖合同和监管合同，受理处会开具付款凭证，然后，下家就可以把资金（包含购房款和所有税费）打入监管帐户。房款打入时间可以根据合同约定时间支付，税费则需要在合同签定后5天内交清。这个系列完成后，下家就可以领产证了。受理处不收取任何费用。