中介怎么办理更名后未交房的二手房的按揭的

⑴ 还没有交房的二手房购买注意事项和流程

如果你要买 那么给你说的除了 一楼说的那句

然后就是 法律保护已构成事实的交易 期房不是不保护 是没办法保护
因为 签署协议上面只写楼位置小区位置 但是 你去打官司 房子都没有 只有白纸 谁给你保护？
这是简单说

其次 如果没交房的房子交易 也不可能签署存量房买卖合同 即 不是上市交易的备案房屋 国家不承认房屋实际。

如果你要买这种房子
建议：
1 房子付款一定要分期付款 房子放款不能直接全部给出售方
2 协议签署约定房子交房之后 在出售方自己收房之后（因为收房需要交纳契税和公维等杂费）你在和出售方 交割物业
3 你装修入住之后才给第二笔放款 如果你办贷款一定也办不了，因为没有房本的，只能全款给出售方
4 如果出售方是贷款购房 接受你支付首付 但是你需要替出售偿还月供 那么请注意提供首付款证明 和每月还款证明凭证 因为 这样是最没保障的
5 如果出售方要求你全款付款 请不要全部房款给他 要给他60%左右或者你们双方商量给多少 余款 要在房本下发之后 你们双方过户当天给齐。

但是我建议 你不要买没有房本的房子 更不要买 没有房本并且没有交房的房子 一点保障没有
即使是熟悉的人也不要这么交易 一般新商品房的房本下发是交房之后720工作日内 大约要2年时间 谁知道两年会发生什么事情

⑵ 二手房买卖是先过户还是先给首付

二手房买卖是先过户再付款。

1.一般双方签订合同时给付定金；

2.按双方合同约定时间办理过户申请，过户申请资料交房管局；

3.房管局成功受理后，当天，买房方给房产的首付款或50%房款；

4.按规定的时间交税，把税单送回房管局审查；

5.审查通过后，房管局会出正式的受理回执，写明新房产证几月几日后能领取。同时买家再将剩下房款结清，双方交房，随即交易完成。

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二手房买卖流程：

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司；

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名）。

买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间）签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

⑶ 二手房已过户未交房，怎么办

需要看双方合同的约定，按合同来执行。一般合同中对于交房的条专件和时间是有明确属规定，例如最常见的是收到尾款后再交房，也有过户后就交房的情况。如果合同约定贷款发放完毕后才交房的话，那么此时，由于贷款未全部发放，那么不交房属于合理情况；如果合同约定过户后就可以交房的话，没有规定必须收到贷款，那么即使商贷还未下来，也需交房；所以需要看合同是如何约定的，以合同为准。

⑷ 产权没有下来的二手房全款给了钱，能不能更名，更了名能尽行二次贷款吗。新房还没有交房！！请大神解答

1、购买二手房按抄揭贷款的前提是要袭有房产证，没有房产证不能贷款。
2、新房没有房产证可以贷款，是因为有开发商做担保。
3、二手房更名就是让开发商更换合同，即注销前业主的网签合同，然后给新购房人重新网签合同。前提是原业主的网签合同没有备案，如果已经备案，就要撤销备案，然后才能更换网签合同，即更名。
4、如果开发商同意，重新网签的合同备案后，可以按照购买新房的流程给你办理按揭贷款。否则，只能等楼盘统一办理房产证后，你再办理抵押贷款，即用你的房产证抵押贷款。
5、如果前业主已经有贷款，你们更名就存在很大阻力。前业主必须还清贷款，撤销该房屋的抵押登记备案，撤销抵押登记备案，就要当地房管局产权产籍处、抵押登记科等窗口办理相关手续，还要注销网签合同备案等等，程序很复杂。
6、鉴于上述情况，你全款给原业主，必须要求原业主清理贷款，撤销抵押，注销网签。相关程序一定要事先了解清楚，看看成功的几率有多大。如果不能达到你贷款的目的，只能等原业主的房产证办理好以后按照正常程序做交易过户，办理按揭贷款。

⑸ 通过中介贷款买的二手房,已过户银行已放款，现在已到交房的日期但是住不进去怎么办

1、二手房已过户，产权发生转移，房屋买卖合同生效完成，不存在取专消合同的问题；生效完成属可以取消。
2、按照合同约定办理，不能更改合同。
3、不存在取消交易的问题，交易成功的房子，再卖需要缴纳营业税（不满五年）。
4、因银行房款原因过户后不能付清房款的很多，吃亏的在卖方，但卖房时卖方应对银行不能按时房放款有预期。

⑹ 二手房交房必须在按揭贷款完成后吗

二手房交来房不一定在按揭源贷款完成后，要看你们当时签的合同上是怎么写的，按合同上写的办。

二手房办理买卖流程需要提交的材料：

1. 登记申请书原件(受理窗口提供)；

2. 申请人身份证明；

3. 房屋所有权证原件；

4. 网上签约的北京市存量房买卖合同原件；

5. 买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；

6. 契税完税或减免税凭证原件

7. 房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份。

⑺ 我要买一套还未交房的二手房，手续怎么办理

好办的 不是有中介的吗 另外这都是所在区的房产交易中心去办理 需要点时间十几天这样

⑻ 还没交房，没办房产证，但是已经交付首付并开始按揭的房子，想买卖，算二手房吗

这算二手房，属于二手房交易。

二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

在没有房产证情况下买卖二手房，要等房产证办下来后才能过户。

传统的二手房买卖大都经过房产中介，需要交付一定的中介费用。 通过中介购买房屋是当前买房人最稳妥的方式，而且这种方式也将会一直延续下去。中介首先能够保证客户有充足的房源进行选择，其次可以把控买卖双方的风险和运作。

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二手房交易注意事项：

1、房屋手续是否齐全，房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

2、房屋产权是否明晰，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

3、交易房屋是否在租，有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

4、土地情况是否清晰，二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。

5、市政规划是否影响，有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6、福利房屋是否合法，房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7、单位房屋是否侵权，一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

8、物管费用是否拖欠，有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

9、中介公司是否违规，有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确，二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

⑼ 刚买的还在按揭的房子可以转卖吗 怎么操作

可以。转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。

这种转让方式需具备以下几个条件：

1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构；

2、下家具备银行规定的贷款条件；

3、下家的贷款额度受到限制，一般来说，若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。

交易过程：

其交易过程可以概括为：居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。

风险：

通过转按揭方式转让按揭房，上下家的风险较低，但交易周期相对较长，通常需要一个月到一个半月转贷审核期，审核通过后方可办理过户手续。

交易过程中，银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。

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非转按揭方式：

非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房，在二手房交易实践中也很常见，但最好通过诚信度较高的中介公司，以防其中较大的风险。

采用原因

采用这种方式的主要原因有：

1、贷款银行没有转按揭业务；

2、下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额，或者欲贷数额明显少于原贷款数额；

3、上家需要在短期内完成交易。

实质：

遇到上述情况，通过中介公司居间出售按揭房的，实践中一般又有两种操作方案，一是买卖合同签订后上家自行还贷，二是买卖合同签订后上家用下家的首付款还贷。

因此，非转按揭交易的实质是，签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样交易更灵活、方便。

风险：

从风险角度来说，银行风险很小，上下家的合同风险较大。

如何防范风险：

为避免上下家的风险，中介公司一般会关注房屋产权是否清晰、首付款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高三个问题。尤其值得一提的是，现阶段跨行转按揭一般难以实现，而先还贷后交易，跨行贷款自然不是问题。

当然，这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外，还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的首付能力，否则就巧妇难为无米之炊了。