二手房五证有哪些

A. 请问二手房满2年满5年是以什么为准判定的

以二手房房产证上的日期或契税完税证（即契税发 票）上的日期，哪个早从哪个开始算，到申请二手房过户的申请日为止，这段时间段是否满二年或满五年来判定。

按缴纳契税完税证明上的时间和房屋产权证上注明的时间，那个再前按那个计算，只要房子在上面那个时间之后两年，就认为满两年。

根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）第三条第（四）款“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第二条“《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期”。

(1)二手房五证有哪些扩展阅读：

根据2015年3月房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

受二手房性质的影响，特殊性质的二手房在税费、满二和满五的界定方面，略有不同。以上主要介绍的是普通二手房的交易税费和界定的标准，大家在买二手房时，可以选择那些满二和满五唯一的房子，能为自己省去不少税费。

B. 购买二手房需要对方具有哪几个证件

一、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。

二、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

三、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

四、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

五、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

六、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

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注意事项

在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

C. 购买二手房选房技巧有哪些上班族应该怎样选房

现如今上班族是购房的主体，不过，大多数上班族因为是首次购房，往往会缺少经验，这样在没有充分的购房经验和相关的购房知识引导下，很多购房者会因此而吃亏上当。等到买完房入住后，才渐渐发现各种问题，给生活带来了一些不必要的烦恼。那么，上班族首次购房应该注意哪些问题呢？选房技巧有哪些呢？下面我们就来具体看看吧！

一、选择“五证”俱全的房子

首次置业者在买房的时候，往往对于楼盘政策和相关证件知识不了解，一个不小心就会掉入开发商的陷阱，所以了解房产相关的证件就显得尤为重要。

选择五证俱全的房子，所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，如果不提前选择，要等到住进去之后，才发现买的房子根本办不了产权的话，那就追悔莫及了。

二、尽量选择十分钟生活圈

楼盘位置是衡量物业价值的最重要的标准之一，十分钟生活圈意味着楼盘所处的位置交通便捷、生活便利、城市化水平比较高。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

三、选择房子户型

1、户型选择第一步是客厅

相关资料显示，一般人们在购房时所考虑居室各部分的顺序是：一是客厅，包括厅的面积、布局等；二是主卧室，如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅功能;第四考虑的是厨房的环境；第五才是次卧室；最后考虑阳台。

2、楼层4层以上更理想

什么样的楼层才是最好的楼层呢?其实对于购房者来说，最合适的才是最好的。因为很多新房不同楼层不同价位，因此购房者应先明确自己愿意接受的价格范围，然后再确定中意的楼层。房屋居住者情况不外乎三类：老年人、青年人和老少同住。通常情况下，老年人因体力关系，愿意住低楼层。楼层低接近地面就利于承接地气，有利于身体健康，方便出人。但其缺点是易受废气与噪音的不良影响，且光线、通风不好，压抑感强，容易潮湿，优劣各占一半。从空气洁净的角度来看，避开11-13层城市浮尘最集中的地方为宜。综合起来，4层以上，10层以下，通风采光良好，较为理想。

四、贷款方式要事先选好

对于绝大多数初次置业者来说，都不具备一次性付款的能力。目前选择贷款买房已成为一种流行的消费方式。但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式，才能降低贷款成本，让资金发挥更大的效益?这就需要每个人根据自己不同的经济状况，精打细算，合理安排。

五、购房量力而行：选择适合自己的楼

面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

六、节省出行时间成本

由于穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵，购房前还应考虑出行的时间成本。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。

开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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D. 买二手房要看哪些证买二手房要证件齐全

买二手房查看卖方证件
在签订合同之前，购房者应该查看卖方资格，主要通过以下几种证件的查询：
1．卖方房屋所有权证、身份证、户口簿，这么做是为了查验卖房人与产权人是否为同一人，另外是否有其他产权人签发的卖房授权书；
2．县级以上房地产管理部门办法的房屋产权证明：房屋所有权证（原件）、土地使用权证（原件）。购房者可以通过这种方法对房屋的产权状况进行审查。另外，小编建议您最好到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性，是否具有上市交易的资格。
①若有共有人，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；
②若房屋已出租，须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；
③若房屋已被抵押，须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；
④若购买公房，须卖方提供资料证明该公房已经按成本价补足费用。卖房人还要提供单位放弃优先购买权的书面意见。（附：军队、医院、学校的公房若没有取得单位的同意，不得出售）；
⑤如果房屋是已购公房或经济适用房，卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

二手房过户前，查看卖方证件
二手房过户需要卖方提供几种证件才能顺利将房产过户。所以，购房者若是想顺利过户，完成交易，还要在过户前查看以下几个证件：
1.房屋所有权证书；
2.房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)；
3.房屋查档证明(房地产交易中心提供)；
4.房地产评估报告；
5.房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)；
6.房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)。
以下几种情况的房屋，购房者千万不能购买：
1.已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；
2.被法院或行政机关依法查封的房屋；
3.属违法或违章建筑的房屋；
4.存在产权争议的房屋；
5.质量有问题的房屋。

E. 二手房过户，房产证满2年和满5年过户的费用区别

现在是没有区别的。满五年跟满两年都是针对营业税的征收，以前是满版五年才免征收，现权在新政策满两年就免征收，但是对于个人所得税的征收条件是满五年唯一住房免征收，满两年唯一住房只是免征营业税，个人所得税是照样要征收的！还有另外一种情况是豪宅的征收，不满两年的是全额征收，满两年以后就是差额征收！

(5)二手房五证有哪些扩展阅读：

过户是采用正常的程序，把本属于一个所有人的事物变为另一个所有人的过程。房屋转让过户的规定 投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，可使用自制合同。

使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。

参考资料：网络-过户

F. 购买二手房需要看五证二书么

不需要了，二手房不来同自于一手房，房东不可能给你出具五证的，因为五证是属于开发商的，不过你可以去房管局查证该小区的房子是否为大产区，凡是70年大产权的房子和小区在房管局都是有备案的！两书（住宅使用说明书，住宅质量保证书）是有的。

G. 关于没有五证的二手房买卖法律问题

1，五证： 第一个是《国有土地使用证》（国土局），第二个是《建设用地规划回许可答证》
（规划局）， 第三个是《建设工程规划许可证》（规划局）， 第四个是《建设工程施工证》（建设局）， 第五个是《商品房预售许可证》（房管局）。
2，预售证是五证里最后一个办理的证件，是房管局负责审批办理的，你可以直接电话咨询当地房管局的工作人员，如果预售证已经办理出来了，说明该小区的五证是齐全的，可以放心购买的！

H. 二手房购买还需要看所谓的五证吗

在二手房交易中，不需要查看五证。

需要查看售房屋的房本，购房合同，契税票，购房发票等等手续。二手房交易中，第一步首先去查档（也叫调档），确认该房产是否有查封，抵押，析产，继承，共有权人情况，确认没有任何纠纷后，才可以向买方支付定金或部分房款！

交易清单资料卖方：

1、合法的身份证明文件(加配偶)：身份证 / 军官证 / 护照 / 回乡证 / 台胞证等;

2、户口本(加配偶)：户主页及申请人的一页;

3、婚姻证明：无婚姻登记证明、结婚证、离婚证及离婚协议或民政局出示的相关证明文件;

4、房产证原件(房产所有权证、房产共有证);

5、银行收款存折(收尾期楼款用);

6、(如房屋已有抵押情况)需提供《原贷款抵押合同》。

(8)二手房五证有哪些扩展阅读：

二手房还款方式：

选一个适合自己的还款方式是帮助减轻二手房买卖负担的重要前提。

例如：中国建设银行和中国交通银行推广“等额递增”和“等额递减”两种新还贷方式；浦东发展银行宣传“季度还”房贷还款方式；招商银行更是打出提供至少7种房贷还款方式的大旗。

1、等额本息

这是最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

2、等额本金

所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。

I. 买2手房需要 看5证吗

不需要~5证是1手房销售的必备证书

二手房只要看土地使用权证，和房屋使用权证