如何计算二手房营业税

① 二手房税费怎么算

房屋买卖涉及到的税费比较多，总而言之，有以下几点：

房屋买卖税费一：缴税

主要有契税、印花税、营业税、土地增值税、个人所得税五种。

(1)契税是在土地、房屋发生权属转移时，由承受权利的单位和个人即买受人缴纳的一种税，数额为房价的3%-5%。

(2)印花税是国家对经济生活或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税，征税对象是书立房地产买卖合同的订立人、房屋所有权证和土地使用权证的领受人。

(3)营业税是对从事经营活动纳税人的营业额(销售额)征收的一种流转税，由房屋卖方交纳售价5%的营业税。

(4)土地增值税是在卖方出售房屋的行为符合国家土地增值税规定时向出卖人征收的税。

(5)个人所得税是卖方因房屋交易的收入，扣除成本和其他开支的所得，应交纳的所得税。

房屋买卖税费二：收费

房地产管理部门有权收取有关费用。主要有登记费、手续费、权属证书工本费三种。

(1)登记费是买卖房屋、办理房屋权属移转登记应当交纳的费用。

(2)手续费是房屋买卖双方办理房地产权属登记，应当向房地产管理部门交纳的费用，数额为房价的1%。

(3)权属证书工本费是房屋买卖的买受人领取房屋所有权证、土地使用权证时应按件交纳的证书工本费。

（以上回答发布于2017-01-06，当前相关购房政策请以实际为准）

点击领取看房红包，百元现金直接领

② 二手房的营业税和个人所得税怎么算

个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

(2)如何计算二手房营业税扩展阅读：

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

契税

（基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；

二套房购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；三套及以上收取计税单价*总面积*3%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

印花税

（税率1‰买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

城建税

营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。

个人所得税

（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

③ 二手房营业税怎么算二手房营业税纳税办法

二手房交易跟一手房一样火爆，二手房跟一手房相比不同之处有很多，其中税费就是二手房独有的。在卖二手房的时候业主是需要缴纳一定的税费，虽然一手房也需要交税，但二手房缴纳的税可比一手房交多了，而且也会复杂的多。在二手房交易中所需要缴纳的税之一就是营业税了，不同房子面积不同营业税计算方式也不一样。那么二手房营业税怎么算?

二手房营业税怎么算

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

二手房营业税纳税办法：

现时二手房营业税征收已经调整，具体如下：

1、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

2、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

3、房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

4、房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。

新政颁布前夜缴纳了房产税，能否享受优惠?

根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)(以下简称“通知”)第一条第二款的规定，“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税”。

《通知》自2016年2月22日起执行。凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合《通知》规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。

以最有利于纳税人的方式，买房按早，售房按晚。

由于此次二手房新政对于个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，可以免征营业税，不少消费者关心，应该怎么计算“两年”这个时间?虽然此次文件对于时间表述较为笼统，但配套文件对于时间的计算，事实上有很详细的解释。可以理解为以最有利于纳税人的方式进行处理，售房按早，卖房按晚。

由于缴纳契税和拿到房本的时间不一，按照国税总局的规定，购买房子的时间，按照契税完税证明、房产证或其他凭证，哪个时间靠前算哪个;而对于卖房时间，则可以根据网签合同、契税完税证明、房本哪个靠后算哪个。比如你2014年2月15日缴纳的契税，3月3日拿到的房本，你现在出售，地税部门就会根据2月15日计算你的购房时间，这样卖房者就正好可以享受到政策了。

二手房营业税怎么算?每个人的房产年限、所在的城市、房子面积等等不同，所以在计算二手房营业税的时候方式也会不一样。目前的政策是个人房子满了2年后免征营业税，但自己的房子是否在免征的范畴里面，建议在出售二手房之前业主先向专业的认识打听清楚。还有提醒大家出售或购买二手房中都存在许多“猫腻”，一定要能够小心谨慎。

④ 二手房税费怎么计算方法

契税
（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积小于（含）90m2的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方首次购买面积超过90m2的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；二套房购买面积小于（含）90m2的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方首次购买面积超过90m2的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；三套及以上收取计税单价*总面积*3%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
印花税
（税率1‰买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。
城建税
营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。
个人所得税
（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

⑤ 二手房税费怎么计算

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类

税收共有8种，包括：个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契

税。

其中税包括：

1、契税：不含增值税的成交价格*税率（3%-5%）

2、土地增值税：个人转让住房暂免征收土地增值税

3、印花税：个人购买或转让住房暂免征收印花税

4、个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额

的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的

有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。

5、教育附加费：应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税+消费税）×3%

6、城建税：应纳税额=（增值税+消费税）*适用税率（按纳税人所在地分别规定为：市区7%，

县城和镇5%，乡村1%。大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。）

二手房中的费包括：

综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积)；非住宅11元/平方米

产权登记费：住宅80元/户;非住宅550元/户

土地登记费：35元/套

交易评估费：评估价的0.3%

土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地

收益金)。

工本费：38元

测绘费：建筑面积*1.36元

调档费：20元

（个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收）

(5)如何计算二手房营业税扩展阅读：

买房税费=成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）+建筑面积

（平方米）×3元+成交价或评估价（高者）×0. 05%+50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

买房税费=建筑面积（平方米）×3元+成交价或评估价（高者）×0. 05%+成交价或评估价（高

者）×1%+成交价/总面积×分摊面积×10%（20%）+成交价或评估价（高者）×1%+成交价或评

估价（高者）×5.5%

征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。个人重新购房金额大余或等于原有住房

销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房

销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。个人转让自用满2

年且是家庭唯一住房取得的所得，暂不负担个人所得税。