二手房如何与中介

㈠ 通过中介买二手房流程是怎样的

流程是，查册，交定金，签订三方合同和网签合同，银行评估，签订按揭贷款合同，内银行出具同意贷款容通知书，付首付和财政监管，完税过户，出新证，归档，公积金审批放款，放款，收房。

㈡ 二手房中介怎么找房源

1、网络
每天登陆当地房产网站，收集网上业主自租自售的信息，同时了解网上目前该区域的售价和租价。公司外网、其他门户网站会有一栏业主自售
的栏目，对于以上的房源信息，我们也必须跟进，这也是一种获取信息的途径。首先要确保这套房子是否还在进行销售，其次要求接受中介为
您服务，说服他接受中介的好处，最后，还可以询问是否有其他物业可以出租或出售的，以及是否在房子买了还有购房需求呢？不要放弃一丝
机会！
个人房源：时间段：21：00之后，信用度较低的客户
工具：推荐使用“易房大师”批量采集口碑、赶集、58、百姓、搜房等所有网站个人房源。
2、社区驻守（社区推广）
在每家连锁店的商圈里，都有几个重点小区，对于这些小区，可以跟物业接洽，每星期双休日定期在小区中做宣传活动，发传单送礼品等；还
可以在小区中张贴海报等。还有疏通保安和物业（和保安聊天，相互诉苦。发烟。拉家常。尽量表示对他们工作的配合）等方式。
另一种方式是在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的购房者或是观望准
备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地，或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。
3、上门登记-----知名度高、地理位置好、服务质量好
4、熟人、老客户介绍
推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在美好佳业做置业顾问，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个
人的影响力范围清单有：同事、同学、同乡、同好、邻居、亲人、专业人士、其他。
对于自己已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢，作为置业顾问我们不要放弃任何一条
开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。
5、通过小区的住户
6、扫街-----宣传栏中的“出售”、“出租”信息
7、通过保安、通过物业公司

㈢ 买二手房，如何选择中介是关键

现在很多市民都会通过房产中介买卖二手房，一方面是自己手中没有那么多房源信息，另一方面也是图省事，毕竟二手房交易流程还是挺麻烦的。不过现在市面上的房地产中介那么多，鱼龙混杂的，到底该如何选择正规的二手房中介？怎样的二手房中介才能令人放心？

四、看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址

向周围人了解该公司的经营情况和信誉度，以防空头公司诈骗。

五、看房产中介公司营业执照上的注册资金

许多小中介的注册资金仅为10万元人民币，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。

六、看房产中介公司是否拥有合法的房地产经纪人，是否由房地产经纪人提供中介服务

二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质，房地产经纪人在从事二手房中介过程中如有违法或对客户不利的情况发生，有关部门可以根据相关规定对其进行处罚。

七、看签订的房产中介合同是否经过有关部门备案

委托方与中介公司签订房产中介合同时，应在工商局备案，而备案时工商局会对相关条款进行审核。

八、看房产中介公司是否由专业的法律人员负责签约

现在小中介一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司则分工较细，由房地产经纪人从事前端的房产开发、带看、交房等工作，另外设有专门的部门办理过户、贷款、领证等手续。

㈣ 买二手房要如何选择中介

一、怎么挑选二手房交易中介？
综合实践中的情况，购房者应当按照如下方式挑选二手房交易中介：
1、多中介放盘，找对帮手。
通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多，同一套房子通常都会在多个地产中介放盘，而对于买房者来说，若是看中了一套房子，则要多下功夫，可在多个中介咨询该房源的信息，并同时与多个中介谈判房价的下调空间以及手续费问题，在轮转一周后，自然能从中拿捏看中的房子的真实市场价格，并能从中找到最划算的中介公司代理。
2、考察中介的经营性质，聊天验明经纪人专业度。
直营的中介公司一般实力都比较雄厚，也比较注意自身的品牌形象，内部的管理体系也比较完善，相对来说损害客户利益的几率也相对较小，而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜，但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱，由于市场行情和宏观调控的影响，很多加盟店随时都有关门大吉的可能，选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。
专业度是选择房产经纪人的首要条件，在看房的过程中，可以多聊些对房价走势判断、经营区域楼盘出售情况、交易流程、贷款税费、推荐房源性价比以及如何优化客户的购房计划方案等专业性话题，从中就能看出房产经纪人是否专业，是否值得信赖。
3、查询居间协议，是否经过工商局备案。
由于二手房交易的地域性和业内很多专业术语和行规惯例，国家并未强制要求中介公司使用法定文本，各地的房产中介公司与委托方都可自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。但若是中介公司单方制定的格式合同，则应在其使用所在区域的工商局进行备案，在备案时工商局会对相关条款进行审核，经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)。
也就是说，除非是双方协商制定的合同，若使用房地产中介提供的格式合同，最好在落笔签名之前到工商局查明协议是否经过备案以防陷入被动。
二、找二手房中介有啥注意事项？
注意事项一：查验其营业执照、房地产经纪机构或分支机构备案证书、房地产经纪从业人员资格证书，应在经营场所公示。
注意事项二：推荐使用建设(房管)、工商等部门制定的合同示范文本，在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。
注意事项三：若将房屋委托房地产经纪机构代理出租或通过房地产经纪机构租房，应委托缴纳了保证金、通过指定银行从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，并通过银行收付租金。
注意事项四：从事房屋买卖业务时，与房地产经纪机构签订房地产经纪合同应明确房屋成交价及佣金标准，达成意向后应坚持买卖双方见面并签订房屋买卖合同。
注意事项五：先查验房地产经纪信用档案，后接洽经纪业务。

㈤ 通过中介公司买二手房是怎么样一个流程

通过中介公司买二手房的流程如下：

1、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。

2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。

3、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。

4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。

5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，约7~8个工作日左右。

6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

7、房屋过户：买方同担保公司去房地产产权登记中，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。

8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。

9、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

(5)二手房如何与中介扩展阅读：

购买二手房注意事项：

1、提前产权查册，房子是否有抵押，有查封，尤其要搞清楚真实的业主到底是谁，这个需要从房管局入手查询。

2、验证业主身份，不要简单来了一个自称业主的人就以为肯定是业主，建议核实身份证的真实性。

3、当面和业主本人确认有关的交易条款，做重要的是成交价，定金，如何支付有关首付款，申请多少贷款，啥性质的贷款。家私电器（如果有家私电器，务必写清楚位置，名称，型号，数量），学位户口，何时交楼，税费谁交等。

4、提前协商好，何时办理相关手续，何时去过户，如果延误责任由谁负责。

5、充分了解税费数目，问清楚，中介费，按揭费，是否全包，最好能录音为证。

6、中介费最好分三次支付，最后一次全部手续办妥支付。

7、了解清楚，是否可以自己寻找按揭公司，自己寻找银行贷款。

二手房交易中介费用计算：

依据物价局相关文件规定，房产交易额在1000万元金额（含1000万元）以下的，按3%收取；超过1000万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。

比如，一套房产的成交额为100万元，那中介费的计算方法为：

中介费=100万元×3%=3万元

即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为3万元整。

再比如，一套房产的成交额为1100万元，那中介费的计算方法为：

中介费=1100×0.5%=5.5万元

即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为5.5万元整。

网络-二手房买卖流程

网络-二手房交易

㈥ 怎么才能做好二手房经纪人

二手房经纪人，就是在房屋和土地买卖、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中充当中间媒介，接受委托，收取佣金的自然人和法人二手房经纪人的主要工作是找房源、找客户、配房源、 带客户看房子、谈价、磋商、成交、过户、物业交割。
客户为什么找二手房经纪人买房子，房主为什么找二手房经纪人卖房子，因为二手房经纪人专业。要对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给出一个专业的服务。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值想象空间，在二手房经纪人这里可以得到所需要的所有专项服务。

扎实的二手房专业知识。如了解与二手房有关的交易注意，要缴的税，怎么按揭过户，是否可以贷款，相关流程如何，如果没有相关证件、怎么补办等等。其次，要懂得与二手房有关的法律法规，能处理常见纠纷。还要认识二手房的好处，并给客户介绍。

优秀的二手房经纪人案例：
一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么不能尽快帮助客人找到他需要的房子?虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时的，朋友却是一世的。

二手房经纪人应该有的素质条件：
1、真诚;
2、自信心;
3、做个有心人;
4、韧性;
5、专业;
二手房经纪人一日工作
1、准备一本笔记本，在每天开完早会后，把今日租/售房抄到笔记本上;
2、网络发布今日租/售房房源、刷新房源;
3、从今日租/售房挑选出比较优质的或看房方便的房源，实地看房;
4、写几张比较有代表性房源的广告户外张贴;
5、今日工作总结和明日计划。
二手房经纪人正确心态
1、承压能力;
2、分析能力;
3、沟通能力;
4、学习;
5、知识;
6、细节;
7、创新;
8、客户是朋友;
9、专业;
10、耐心。
11、恒心