① 房地產企業直接銷售是什麼意思
不通過銷售代理公司，自己通過案場進行銷售。
② 直接銷售與間接銷售的方式各是什麼
是指企業兩種不同的銷售方式。直接銷售也叫「自產自銷」，是指生產企業利用自身的銷售力量將產品直接銷售給消費者或用戶，無須中間商介入的銷售方式。這種銷售方式的優點是:(1)銷售渠道短，產品能迅速進入市場。(2)流通費用較低，消費者與企業雙方都受益。(3)直接與消費者見面，信息反饋及時、准確，有利於企業決策。(4)有利於企業為消費者提供更好的服務。(5)便於控制價格。其缺點在於，由於直接銷售使生產者肩負中間商的職能，增加了銷售人員和銷售費用；由於銷售網點受到一定限制，導致商品流通范圍受限；生產者要承擔市場風險和市場促銷功能。間接銷售是指生產企業通過中間商或中間代理商把產品銷售給消費者或用戶的銷售方式。中間商的作用是購買和銷售商品、轉移這些產品的所有權。中間代理商不擁有產品所有權，只幫助購銷雙方轉移產品所有權。間接銷售是社會分工高度發展的產物，也是商品交換中應用最廣的銷售方式，在現代商品流通中居主導地位。間接銷售的優點在於:(l)有利於生產者集中人力、物力於生產活動。(2)有利於擴大流通，便於消費者購買。(3)溝通產銷信息，可以起到集散商品和「蓄水池」作用。(4)中間商具有較豐富的市場營銷經驗，能在流通中開拓市場，促進銷售。其缺點是信息反饋差，商品流通速度較慢，企業不易控制銷售價格等。企業在市場營銷活動中，對其產品選擇什麼銷售方式，一要視產品情況而定，一般來講，時尚流行的產品，易腐易毀的產品，技術性強、銷售服務要求高的產品，市場較集中，顧客的潛在需求多的產品可採用直銷方式。絕大部分工業品、日用消費品及品種規格少且產量大的商品可採用間接銷售方式。二要視企業自身狀況而定，經濟能力、管理能力、經營和技術能力較好的企業，根據產品情況，若需要可採用直銷方式。反之，如果聲譽不高、規模小，市場營銷能力差的企業，在採用何種方式時要慎重考慮，一般以間接銷售方式為好
③ 房地產銷售主要有哪些銷售途徑
1、房地產營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場條件下,房地產企業的一切營銷活動必須以消費者需求為核心,以消費者為核心,並非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇,更重要的是在產品設計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產企業應做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務需求
1.2顧客渠道偏好調查
1.3考慮顧客購買准則
1.4監控顧客購買行為的變化
1.5提供靈活的渠道選擇
2、房地產渠道選擇與房地產企業定位
當市場被細分為不同的用戶群體後,每一個群體都有一系列的服務產出要求,渠道管理者要為每一個細分市場確定最優的渠道形式,即渠道定位。優化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作,因此必須要執行這一步驟來滿足細分市場對服務產出的特殊需求。
3、房地產渠道與顧客購買行為
順利實現房地產銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產企業有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。
3.1房地產銷售點的選擇原理
3.2消費者對房地產銷售現場的認知
4、房地產渠道與產品
4.1產品識別
4.2服務要求
4.3客戶購買風險
4.4產品的生命周期
5、渠道與溝通
來自銷售渠道的信息,是房地產開發企業的指南。沒有了這些信息,開發商就無法制定正確的渠道戰略。開發商應注意收集信息,加強與經銷商、消費者及其他相關主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關的一切信息
5.2房地產企業應掌握信息溝通的方式或途徑
④ 房地產一般有哪幾種銷售模式
房地產銷售模式，從銷售的房產形式來看，常用的不過兩種：現房銷售和期房銷售回。
現在市場上銷售的大部答分都是期房，所謂期房亦即「樓花」，消費者在購買時看到的最多也是封頂的房子，更大部分是尚在圖紙或者是大坑狀態的「大餅」。消費者購買之時實際上得到的不是房子，而是將來以此價格來獲得這個房子的一種「期權」。
現房銷售顧名思義，就是消費者在購買時得到的已經是實實際際的房子，而並非「虛無縹緲」的圖紙和描述。這種銷售方式最大的優點是極大的降低了消費者的投資風險，房產的可實際感受性和受益的時效性大大增強。
⑤ 開發商不得採取哪些方式銷售商品房
房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
⑥ 房地產銷售有怎樣的方式方法
房地產銷售對銷售員有話術技巧，對開發商有地理環境和結構上面的可以去進行分析，來佑商爆銷模式專做房地產快銷的。
⑦ 房地產樓盤的銷售方式有哪些
1、市場研究。
（1）購屋者研究。目前上海地區購買金額較高的房產以境外人士居多，歐美、
日本人大多租房。上海原來房屋租金比香港、台灣等地還高，因為房屋供不應
求。但現在寫字樓不斷往下調價，原來2美元/平方米的今年可能只要1美元，如果
租金不降低，客戶就另租他屋。原因在上海寫字樓越來越多，尤其是今年年底之
前，交房率很高。購房者中最多的是華僑、港澳台同胞、東南亞地區人士。中國
人喜歡置產，即投資，他們認為房地產會增值。針對客戶性質，還可在上海通過
媒體、報刊、雜志作宣傳，區域性的可散發DM（海報），這時最容易成交的是本
大樓或本社區的客戶。
（2）產品的研究。產品有店面、辦公室、住宅、商場、廠房。店面分母市和子
市，比如有業務人員接延安東路一門面出租業務，經調查此處人少車多且附近多
經營汽車零件專業經銷，不宜經營發廊、餐廳，於是在整條路派DM，客戶很快出
現並有競爭趨勢，這是母式。子式是指社區、商業型，什麼行業都能做。上海多
連鎖店、速食餐廳，進而會發展到二十四小時便利商店，變成真正的不夜城。
上海的廠房租賃由於市區廠房外移，租賃處於停頓狀態。
（3）市場分析。市場分成大環境和小環境。政治、經濟、社會、法令及有關方
面組成大環境，會影響購房者心態。政治不穩定，經濟不景氣，都將影響市場和
資金的流通，從而打擊房價。小環境指個案的環境、地點、屋況、附近房價，可
均衡產品的市場供需。
（4）競爭產品的分析。最大的敵人在本棟大樓、本社區。
2、作好售屋前准備工作。
（1）充分了解委託銷售房屋之優缺點、大小環境且能說服客戶，使客戶心動之
理由。客戶心動的原因有幾點：房屋合乎需求；客戶喜歡該房屋；價值大於價
位，也就是物超所值。針對缺點，應擬定「答客問」、將缺點轉化為優點。
（2）搜尋針對房屋優缺點、市場環境及經濟形勢、政治法令形勢資料，尋找說
服客戶之說詞，做出「答客問」。當個案推出時，往往要召集所有人員做「物件
流通」，一般每周或每兩周集合所有營業銷售人員，交流手上「物件」，「答客
問」人手一份，做實戰模擬演練。等客戶上門時，人人能對答如流。
現在一些房產公司尚未做到「駐守現場」，其實這很重要。我們往往在一個社
區、大樓散發本社區、本大樓物件的DM，引導客戶進入。尤其是同一棟大樓的人
介紹客戶上門，成交比例在50％以上，同社區客戶成交比例為30％，而報紙廣告
交機率為1.5％。所以，區域性客戶最重要。客戶重點在本棟大樓、本社區范圍，
其中廣告曝光量量越高，客戶越多。
售屋前，針對附近有競爭的房屋之優缺點作比較，在客戶提出時立即回答，批
評對方缺點。
如何比較房屋優缺點？要做好（1）屋況分析表。物件地址、姓名、電話、房屋
種類、收費方式、建坪數等等明細表，一有客戶，業務人員立即可以回答。如屋
況表沒有做到仔細完整，就會有矛盾或欺騙因素出現。（2）環境分析表。公共交
通、公共建築、學校、菜市場等等，還有「風水」特徵，這點較重要。上海房地
產客源是港澳台、華僑、東南亞人士，他們較注意「風水」，如財位、對房是否
過高，是否面對大樹、電線桿、屋角、死巷、刀壁等。
⑧ 房地產開發商為什麼採用直接銷售渠道導致了失敗，而採取間間渠道取得了成功
直接銷售渠道一方面所花的時間長，投入大，另一方面，資源有限，資金回籠慢，壓力內大；間接渠道一方容面有利於資源整合，產生集聚效應，另一方面就是可以借力打力，在銷售范圍，銷售模式方面都能得到最大提升，一句話，間接渠道是所有人在用各種方式幫開發商銷售。
⑨ 開發商賣商鋪有幾種形式
開發商出售商鋪有幾種形式：只售不租、長期包租、短期委託經營、帶租約銷售等形式。根據商業項目的規模、位置、鋪位類型、經營管理等各種因素的不同，開發商會採取不同的銷售模式，
作為投資者購買商鋪時要結合項目的具體情況，綜合考量各種銷售模式的優劣，來選擇自己心中理想的商鋪。
只售不租就是開發商將商鋪產權直接銷售給投資者，不負責該商鋪的招商，由投資者自行使用。直接銷售商鋪，對投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高。但只售不租帶來的是整個賣場或商業街的產權分離，開發商只管賣不管租，小業主各自為政。這勢必將導致整個賣場或商業街陷入沒有規劃、沒有主題、沒有特色的混亂經營局面，規模大的賣場後果將更嚴重。業主自行出租商鋪將容易出現商業街中介或某一業態過多，業態互補性不夠，整條商業街的商業聚客能力不足。
期返租模式返租銷售也叫售後包租、售後回租，是指開發商在出售商鋪時與投資者約定，在出售後的一定年限內，由開發商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據包租或承租年限的長短，可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往根據大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。
短期委託經營，指開發商通過聘請的經營管理公司一次性支付業主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經營權。開發商得到了物業前期的經營管理權，進而可以對賣場統一招商、規劃和管理。由此，委託經營期結束之後業主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩定，投資回報有保障。
帶租約銷售由於開發商在銷售商鋪前已經進行招商，因此對商鋪整體業態控制的較好，也有利於統一經營定位。同時，對於投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水份較少。但是，帶租約銷售使投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經營無力，租金回報將降低。因此，投資者購買商鋪前一定要充分了解商家的經營能力、品牌度等等。
開發商銷售商鋪，往往是根據實際情況，結合多種銷售模式進行銷售，如街鋪只售不租、內鋪返租銷售；街鋪部分帶租約＋直接銷售；街鋪帶租約銷售、內鋪返租銷售等等。不管是哪種銷售模式，商鋪投資者投資前一定要先認清各種銷售模式的優勢及其風險，了解開發商、商家的信譽及經營管理能力，考察商家的業態、業種規劃，同時要結合自己的資金能力。只有經過多方參考，才能有效迴避投資風險。
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