住宅改底商的管理辦法

『壹』 民用住宅私自改為商業用房，更改房屋性質。歸哪個部門管理，是住建房產部門還是民政部門

是歸房管局管理，可以向房管局投訴。

法律依據：

《物權法》第七十七條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

(1)住宅改底商的管理辦法擴展閱讀：

業主的權利和義務：

（依據：《物權法》）

第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第七十五條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第七十六條下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

第八十一條業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

『貳』 住宅改商用房有哪些法律依據

一、政策依據
現有依據是國辦發〔2008〕111號文件。也就是國務院辦公廳轉發人力資源社會保障部、發展改革委、教育部、工業和信息化部、財政部、國土資源部、住房城鄉建設部、商務部、人民銀行、稅務總局、工商總局《關於促進以創業帶動就業工作的指導意見》其中：「二、完善扶持政策，改善創業環境...（四）放寬市場准入。...按照法律、法規規定的條件、程序和合同約定允許創業者將家庭住所、租借房、臨時商業用房等作為創業經營場所」。
二、相關法律、法規
必須明確說明，「住改商」並不是無條件的，住宅業主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關法律、法規沒有相應的禁止性規定。二是「住宅商用」必須經有利害關系的業主同意，利害關系的業主不僅指「同幢樓房裡其他的業主」，也包括「其他樓房裡受到影響的業主」。這是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現。如果相關的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。經歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關法律、法規：
1、《中華人民共和國物業管理法》第五十條 「物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續」。
2、《中華人民共和國物權法》第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
3、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。
4、中華人民共和國建設部令 第110 號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條
裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批准，不得有下列行為：
（一）搭建建築物、構築物；
（二）改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗；
（三）拆改供暖管道和設施；
（四）拆改燃氣管道和設施。
本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批准；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批准；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批准。
5、《國家工商總局關於住所(經營場所)登記管理有關問題的通知》
一、企業(公司)、個體工商戶在設立(開業)或住所(經營場所)變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料：
(一)《住所(經營場所)登記表》；
(二)住所(經營場所)所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。
二、企業(公司)、個體工商戶在設立(開業)或住所(經營場所)變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，股東(出資人)或企業(公司)、個體工商戶應當在《住所(經營場所)登記表》上承諾，遵守法律、法規以及管理規約的規定，並已經有利害關系的業主同意。
三、企業(公司)、個體工商戶在設立(開業)登記時，股東(出資人)應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章(法人股東)或簽字(自然人股東、個體i商戶)；住所(經營場所)變更登記時，企業(公司)應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章、個體工商戶應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章或簽字。
四、企業(公司)、個體工商戶已向登記機關承諾遵守有關房屋管理的法律、法規以及管理規約的規定和經有利害關系的業主同意，而實際上並未遵守法律法規以及管理規約的規定和經有利害關系的業主同意的，屬於提交虛假材料的行為。

『叄』 住房改商鋪需要哪些手續

一、概念
就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業用房；二是連宅基證都沒有，直接建造商業用房。
二、住改商需要准備的材料
「住改商」的申請人，辦理登記手續的時候，需提交市場主體住所（經營場所）合法使用證明方可予以登記。住所（經營場所）合法使用證明包括：
（一）自有房產提交房屋產權證復印件。
（二）租賃房屋提交出租方的房屋產權證復印件及租賃協議。
（三）未取得房屋產權證明的，提交房地產管理部門的證明；沒有房地產管理部門證明的，提交房屋竣工驗收證明、購房合同及房屋銷售許可證復印件；出租方為賓館、飯店的，可提交賓館、飯店的營業執照復印件；無法提交上述文件的，可提交當地人民政府或者其派出機構、各類開發區（園區）管委會、居（村）民委員會出具的相關證明。
（四）使用軍隊房產的，提交《軍隊房地產租賃許可證》復印件。
（五）其他有效證明文件。
三、住改商不允許經營的品類
「利用住宅從事娛樂場所經營、互聯網上網服務、危險化學品及煙花爆竹生產、儲存和經營的，工商行政管理部門不予辦理營業執照。將住宅登記為住所（經營場所）的，不改變原有房屋登記機關記載的房屋規劃用途。」業內人士也提醒大家，如果想利用住宅來進行商業用途，一定要了解好可以經營的品類，遵守法律、法規及管理規約，在不影響居民正常的生活秩序的前提下，安全地生產經營。

『肆』 住房改成商鋪也可以申請營業執照嗎

根據我國現今法律法規的相關規定，以及在實務的操作中， 對於這種住宅改的商鋪可以辦營業執照。

《物權法》

第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

(4)住宅改底商的管理辦法擴展閱讀：

第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

《物權法》

第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

『伍』 小區住宅樓一樓私改商鋪擾民樓上業主該怎樣維權

這種其實就是違規居改商的行為。可以就噪音擾民以及氣味的問題起訴維權，起訴適用理由是侵權責任糾紛，屬於人民法院管轄范圍。 根據《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。 第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。 《物權法》第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

『陸』 聽說住宅樓的底商不允許開飯店，有什麼法律做依據

住宅樓下不許開飯店是有法律依據的。

《中華人民共和國大氣污染防治法》

第八十一條排放油煙的餐飲服務業經營者應當安裝油煙凈化設施並保持正常使用，或者採取其他油煙凈化措施，使油煙達標排放，並防止對附近居民的正常生活環境造成污染。

禁止在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。

任何單位和個人不得在當地人民政府禁止的區域內露天燒烤食品或者為露天燒烤食品提供場地。

(6)住宅改底商的管理辦法擴展閱讀：

河南規定，在住宅樓新開餐館 最高罰10萬

2018年6月29日《河南商報》報道：近日，河南省環境污染防治領導小組攻堅辦公室印發《河南省餐飲服務業油煙污染防治管理辦法》（簡稱《辦法》）。《辦法》規定，住宅樓和商住樓中與居住層相鄰的樓層禁止新開辦、改擴建餐飲服務場所，違規並拒不改正的將被關停同時最高罰款10萬元，該《辦法》自今年7月1日起實施。

《辦法》規定：不得在住宅樓（純住宅）新開辦、改擴建餐飲服務場所；對於商住樓，如果未經審批、未配套設置專用煙道及污染防治設施，禁止新開辦、改擴建餐飲服務場所；對於商住樓中與居住層相鄰的商業樓層內，禁止新開辦、改擴建餐飲服務場所。餐飲服務單位違反上述規定，將被責令改正，拒不改正的將被關停並處以1萬元以上10萬元以下罰款。

餐飲服務單位不得擅自加設外置管道，需要加裝的，需徵得規劃部門、煙管附著牆體的建築物業主和煙管周圍20米范圍內所有建築物業主同意。同時，油煙污染物排放口朝向應避開居民樓，與居民住宅等最小距離不應小於20米。

『柒』 求北京關於住宅樓底商的規定

《北京市工商行抄政管理局關於解決無證照經營場所以及其他經營住所問題的意見》（京工商發2007195號），2007-12-26日起執行。明確規定：
第一、住宅樓及住宅樓底層規劃為商業用途的房屋不得成為餐飲服務、歌舞娛樂、提供上網服務等場所。咖啡館屬於餐飲業范圍。
第二、住宅樓改為經營性用房需簽署承諾書，並要取得居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。
底商餐館影響：
1、長排油煙空氣污染嚴重。
2、蟑螂特別多。
3、後廚冷藏設備和排風設備噪音大
4、、污染下水道。
住宅樓內經商影響：發廊、按摩、各類公司等開在小區、樓內，嚴重擾民，人員混雜，安全無法保證。

『捌』 住房如何改成商鋪使用

住房不能改成商鋪使用。我國的房屋管理規定，住房的性質為居住用房，是不能做回為商業用房答使用的。如果要改成商鋪使用，就屬於違章建築，城管執法大隊會要求限期整改還原的，如果拒不整改的，城管大隊有權強制拆除並還原違章行為的。

『玖』 居民住宅改成倉庫等商業用地或商鋪，如何走法律流程

你好，希望對你有所幫助，我的解答如下；
主要的法律依據為物權法和建築物區分所專有權糾紛案件解釋具體如屬下：
中華人民共和國物權法
第七十七條
【將住宅改變為經營性用房的規定】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。