巴南區住宅市場分析

Ⅰ 巴南區產險市場有多大

目前整個國內的經濟情況都不景氣，巴南區的產險市場的話應該也會受到一些影響。但全民的保險意識是越來越提高。

Ⅱ 請問，巴南龍洲灣潛力如何

定位點評

尹國均：「城市向南」是重慶發展新方向

近日，龍洲灣邀請市內專家進行了一次深入的智慧碰撞，為該新區發展把脈。

市建設綜合開發管理辦公室副主任尹國均稱：龍洲灣地區的自然地理地貌非常優越。它是一塊沿江(長江)熱土，有銅鑼山山脈、毗鄰南泉風景區、比較早的高爾夫球場……這些要素為其發展提供了物質、客觀條件。

尹國均認為，從重慶規劃版圖上看，龍洲灣地區的條件比走在前面的幾個新區高一點。從地理上講，龍洲灣地區不管是景觀(江景、山景)絕對不亞於北部區域。「龍洲灣新區現在有兩方面主要的基礎設施正在如火如荼建設中。一是連接南岸區的巴南濱江路、渝南大道的拓寬改造和渝南分流道已全面動工開建，並將於明年底前先後建成；第二是輕軌線，二、三號線明年將全面動工，2012年將建成通車。」尹國均說，以上重點工程建成後，使解放碑、朝天門、南坪、楊家坪等到龍洲灣新區變得非常快捷。這是一個新區和城市發展的最主要的要素。重慶新一輪開發應該提出一個口號——「城市向南」！就自然的條件講，重慶向南應該是新一輪重慶發展的新方向。

任宏：將成重慶以後30年的發展中心

重大建築與房地產管理學院院長任宏對龍洲灣新區充滿信心，目前，他正在對該新區作發展策劃。他稱，該新區位於長江之濱，擁有6公里的親水岸，山水森林覆蓋率超過34%，實際上加起來有17公里長的一條資源線，這在重慶市是沒有的。且旅遊資源非常豐富，資源優勢得天獨厚。

任宏認為，重慶的九個主城區有的已經註定了不會發展得很好，主要是因為有的區域在房地產方面發展過早，如今已沒有太多可開發的空間和利用的資源，而以龍洲灣新區為核心的巴南區憑借其發展的空間優勢和豐厚的資源，將成為南重慶一顆璀璨的明珠。

任宏稱，僅靠空間優勢和資源還不夠，還應圍繞宜居、宜業、宜商、宜娛、宜游重新對發展定位，深挖城市內核，把千年巴文化挖掘、打造出來。只要注重景觀、注重人文，整合豐富的山水資源、創新性的理念，完全有可能把龍洲灣打造成「重慶的維多利亞港灣」，建成「五宜」的「城市新地標」！

「誰佔有資源，誰就贏。」任宏還談到巴南區的空間問題，從嚴格意義上來講，現在全世界的發展最看重的也是資源問題。目前，巴南區發展雖然稍微滯後，但是重慶九個主城區從資源分配上講，重慶必須向南，必然向南！只要利用好了這些絕對重要的資源，巴南區將成為以後30年城市發展的中心。

汪勇：「南重慶崛起」 四大理由看好龍洲灣前景

對於以龍洲灣新區為核心的巴南區房地產的發展形勢，中國指數研究院西南分院院長汪勇博士，從數據的角度分析：巴南區未來的發展空間很大，主要有以下四方面的理由：

第一，城市化率的發展狀況。巴南區2008年城市化率是69%，每年增長2.5%，這個水平遠高於整個重慶的平均水平，我們相信未來城市化率發展將為巴南房地產帶來廣闊的空間。

第二，另一方面我們看看交通的改善。巴南未來交通設施完善，三、二、八號輕軌開通為我們房地產市場發展提供了硬體設施。

第三，巴南區價格窪地效應會釋放出巨大的能量。我們成交房價相對較低，但是隨著城市化率、交通設施的完善，應該說面對不斷高漲的房價巴南區房價的吸引力很大，價格窪地釋放效應潛力是巨大的。

第四，巴南區發展的速度。數據顯示，巴南區今年前三季度投資額和投資的增幅比較好，開發投資完成同比增長36%，如果按這個數字看有理由相信未來看好的投資前景。

地產界

一地產界人士這樣評說，城市向南已經成為一種投資和理財方向，成為發展方向。

本組稿件由記者 汪君 采寫

新區現狀

據巴南區委常委、龍洲灣開發建設管委會主任馬春介紹，龍洲灣新區所在地以前是一片山林和荒地，阻隔著巴南與主城的「親近」。目前，該新區佔地面積11平方公里，其中A、B區各約5.5平方公里。A區基礎設施已基本完善，引進二級開發企業20多家，已開工建設房地產面積300萬平方米，已建成160萬平方米，完成投資50多億元。B區已完成整體招商，世紀金源集團確定入駐，計劃用3到5年時間投資160億元將龍洲灣B區打造成集居住、購物、休閑、娛樂為一體的重慶南部最大復合型居住片區。目前，隨著巴南新行政辦公中心搬遷入駐，龍洲灣已首先成為了該區的政治中心。

新區檔案

龍洲灣新區地處重慶市主城核心區，位於巴南區魚洞、李家沱兩城區之間，東靠銅鑼山脈，西臨長江，南起魚洞魚胡路，北達上界高速公路，規劃面積15平方公里。新區建成後，將成為一座可容納30萬人的濱江生態新城。

新區交通便捷，規劃有縱橫交錯的道路網路系統。渝南大道、龍洲大道、巴南濱江路縱貫新區南北，將龍洲灣與重慶主城核心區緊緊相連。規劃中的輕軌2號、3號和8號線也將到達新區。便捷的交通使得新區距主城任何一區都在二十分鍾車程以內，區位優勢十分明顯。

按照規劃，龍洲灣新區功能布局主要分為行政辦公區、商貿區、休閑娛樂區和居住區。新區內規劃有600畝生態景觀公園，6公里親水江岸，1600米景觀藝術長廊和兩個時尚文化休閑廣場。

在未來5~8年的時間里，龍洲灣這座生態新城必將成為一顆耀眼的明珠鑲嵌在美麗的長江之濱！

專家建議

復合街要讓人有「感覺」

任宏：城市發展不但要重視生態，還應有創意。復合街重要的是功能的整合，不是簡單的只是商業門面，裡面增設些娛樂、休閑的東西，是復合的組合，是巧妙的、規范的、精心打造的。組合的主要目的是讓不同層次，不同想法的人都到這里得到享受。6公里長街，從這頭走到那頭，走這一段感覺很新、那一段奇……總之要耐人尋味！

建成開放型社區

任宏稱，在建設方面，打造開放型的社區很重要。西方的所有社區都是開放的，這樣形成里里外外通暢，而國內大都是裡面非常漂亮，外面根本看不「透」，景觀資源沒有進行整合，彷彿鋼筋混凝土森林。

「龍洲灣依山傍水，加上地形落差，具天然層次感和可觀度，山景、江景齊聚。與主城其餘濱江地塊相比，親水性、休閑空間和觀景空間更好，宜居度高。可嘗試性搞一個大幅度管理，十平方公里大家可以串串走走，就一個物業管理，這樣一來我們的景觀資源、城市將美麗得多。」任宏說。

發展地下交通永保交通通暢

「每隔500米就建一個停車場，保證車輛有地方停放，並設立中央區作為步行區域，並在中央區內設立換乘區域，方便出行。」任宏為龍洲灣作了個設想：隨著輕軌、濱江路的貫通，新區逐漸繁華。為免交通占據大量地面資源，人車並行，造成擁堵，影響行人觀光心情。打造龍洲灣整體地下交通系統，地面只行駛特殊需要車輛，其它車輛都走地下層，各小區地下層由龍洲灣社區整體協調安排。

整合旅遊資源 發展特色旅遊

任宏說，新區周邊旅遊資源十分豐富。其周邊的著名景區有南溫泉景區、樵坪山景區、雲篆山景區、橋口壩溫泉景區。將它們整合起來，使這座城市「宜游」。此外，巴南區土地資源是最大的，農村資源也是非常豐富，可有效結合起來，發展特色農村旅遊，發展「五色」旅遊--分四個季節，使不同人群都喜歡。

「然後把文化活動、溫泉與一些主題公園相結合，這是個很關鍵的因素。但是重慶的溫泉嚴格講是很高貴的，但卻被低開了，下一步龍洲灣的溫泉檔次會超過日本，那麼，龍洲灣就不是空城、不是睡城，才有活力。」任宏稱。

特色

重慶首個「低碳示範區」落戶巴南

巴南區區委書記李科表示，目前，巴南區已經與中冶賽迪、美國AECOM建設技術集團、英國威爾士低碳能源研究院等8家房地產商以及市建築節能協會等單位簽訂了《低碳城市建設戰略合作協議》，攜手在南泉、界石、南彭和惠民鎮環樵坪經濟區打造低碳產業園，將為巴南區供上第一批低碳排放樓盤。

該區區長段成剛說，「如果低碳普及了，普通市民最直觀的感受會是天更藍，空氣更好，連空調費可能也要少花。」以此為契機，今年起，巴南區將全面啟動綠色低碳城市的建設。在2012年前，龍洲灣、魚洞、李家沱、花溪等核心區將成為巴南區首批「低碳示範區」。

距離

龍洲灣到主城並不遙遠

「今後巴南與主城核心區的距離將不再遙遠。」時玉發稱，以前，人們一提到巴南區，感覺就是下鄉，十分遙遠。其實，這是一種心理上的距離，實際並不遠，用車量一下，從黃花園橋頭上車到李家沱大橋下車不到20公里，如果南坪轉盤的交通樞紐打通之後估計就是20分鍾左右的車程。如果自己開車走現在的內環高速，從江北的金源大酒店到龍洲灣管委會也不會超過30分鍾，這樣的距離，遠嗎？並且在輕軌建成後，大家的出入也會變得更加的便捷、快速。(本文來源：重慶商報)

Ⅲ 重慶目前市場總價在150萬左右的住宅，可以考慮哪些區域

重慶作為新來一線城市源，房價相較於其他一線城市來說要低很多，但重慶房價一直處於上漲趨勢，特別是從近段時間開發商拿地價越來越高的情況來看，現階段入手新房是非常明智的選擇。

您考慮的區域需要跟你您的需求來看，如果您考慮靠商圈附近的樓盤，渝北汽博商圈、南岸南坪商圈都有在預算范圍內的，如果考慮稍微遠一點的話，可以考慮渝北空港、禮嘉、沙坪壩大學城西永這些地方。

Ⅳ 重慶巴南區未來的發展怎麼樣

你說車的地方來在魚洞巴南源區主要經濟中心，你問下魚洞魚洞區域大約只要七分鍾內。魚洞兩地的商業圈之一是中國的魚洞8街一個魚洞步行街，銅鑼灣

但我想它會立即出現第三個商業中心龍洲灣，也有至今，在距離魚洞魚胡路口側，毗鄰長江，重慶市巴南區政府搬遷到另一側，有現在催谷許多住宅和商業領域。這是這里的交通十分便利。估計未來會有很大的忙

Ⅳ 巴南區的建材市場在哪裡

名字叫：巴南區新時代家居建材城，位置在巴南區龍洲灣萬達旁邊（做輕軌就在大山村站下車即到）是目前巴南區規模最大的一個建材批發市場。

Ⅵ 巴南的房子發展怎麼樣

&希望我的以下回答能夠對您有所幫助！

巴南區隸屬重慶市，處在重慶市西南部，東與涪陵、南川接壤，南與綦江相連，西與江津、九龍坡、大渡口毗鄰，北與南岸、江北、渝北、長壽交界。巴南區的新房主要集中在李家沱、龍洲灣、花溪板塊，巴南區的均價在12000元。現目前重慶各區域的價格差距較大，渝中區在3萬左右，渝北區在1.7萬左右，江北區在1.8萬左右，九龍坡區在1.6萬左右，南岸區在1.6萬元，沙坪壩區在1.6萬元，大渡口區在1.3萬左右，北碚區在1.4萬左右。相對於其他八個主城區來說，巴南區的價格較低。巴南區具有大農村+大城市的特點，大城市是指巴南區距重慶市中心7公里，擁有重慶一經濟圈核心層，占整個核心層范圍的五分之一，目前輕軌已有軌道3號線，軌道2號線，軌道8號線（規劃中），高速可走內環、繞城，渝黔、渝湘，可快速到達其他幾個主城區。大農村是指巴南全區農村面積1780平方公里，人均土地面積0.213公頃，佔全區幅員面積的97.5%。全區有198個村、2074個小組，80個社區，農業戶數20萬戶，農村人口57萬人。因此巴南區的產品較多，剛需住宅、洋房、養老房在巴南都能熱銷，隨著政策規劃和配套設施越來越完善，巴南也正吸引更多購房者的目光。

Ⅶ 重慶房地產市場研究報告

重慶房地產市場研究報告
一 、重慶市宏觀市場分析
1. 重慶城市經濟概況
城市化率迅速提高。直轄7年來，重慶市城鎮化率從1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7個百分點，高於全國同期平均水平0.3個百分點。城鎮人口從852萬人增加到1192萬人，年均增長5.8%。人口的增加必然會帶來住房需求的增加，從而促進房地產業的發展。
經濟快速發展。1996年，重慶人均GDP不足500美元，僅為北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以後，重慶經濟翻開了新的一頁，2003年，重慶市GDP達到2250億元，人均GDP達980多美元。而且主城區內人均GDP還遠遠高於這一水平，像渝中區的人均GDP就已達到3085美元。根據GDP與房地產發展的關系，重慶市主城區房地產已進入快速上升階段，而且還會有幾年的高速發展時期。
2. 重慶自2001年以來的房價走勢
自2001以來，重慶房價一路飈升，2年多的時間里重慶房價已翻了一番，下面是各個時段的重慶房價對比。
2001年底：
重慶各類商品房銷售均價為1442元/㎡。
2002年：
重慶住宅銷售價格達到1415元/㎡，同比增長1.53%，非住宅銷售價格達到6369元/㎡，同比增長9.42%，人均住房面積為22.8㎡。
2003年秋季房交會：
重慶商品房成交均價為2098元／㎡。
2004年春季房交會：
重慶成交房屋11880套，成交面積近11萬㎡，成交金額近37億元，均價為3100元/㎡，其中商品住宅成交面積近85萬㎡，銷售均價為2540元/㎡。
3. 重慶房地產市場發展概述
1）總體房地產市場概述
確切地說，2002年7月是重慶房地產市場的一個分水嶺。在此之前，除了少數開發商如「龍湖」開發的樓盤銷售狀況較好以外，大多數樓盤的銷售都比較緩慢。由於重慶城市呈組團式分布格局，一個區域到另一個區域往往需要花費較長的時間，交通時間和交通成本的增長使人們不願意選擇到渝中區以外的其他區域購房，「寧要渝中一張床，不要南岸一套房」一度成為人們的擇房准則。交通曾一度是制約重慶樓市發展的重要瓶頸。
2002年，一系列的利好政策終於喚醒了重慶房地產市場，重慶的房價一路高歌猛進，竄到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公攤折算後的房價為2580元/㎡•建築面積）。
重慶房價上漲主要源於以下幾個方面的原因：
A. 2002年6月，政府對重慶市土地價格和土地級別進行了調整。調整內容涉及兩個方面：一是土地出讓金商業用地和住宅用地上漲了91%；二是土地基準地價商業用地和住宅用地上漲了45%左右，這意味著重慶房地產市場的門檻將進一步提高。
B. 「七橋一隧」路橋實行年票制收費。2002年7月1日，重慶市政府對主城8區「七橋一隧」實行年票制收費，該項政策的實施，對房地產市場的促進作用是顯而易見的：從短期來看，實行年票制後由於降低了各組團之間的通勤時間和交通成本，使人們的購房半徑擴大，從而帶動了江北區、南岸區等地的房地產發展；從長期來看，由於改善了重慶的投資環境，大量的外來資本將湧入重慶，使重慶的GDP和人均收入水平增加，從而進一步刺激重慶房地產市場的發展。
C. 大規模舊城改造帶來的集中消費人群。2003年，重慶房屋拆遷量為326.4萬㎡，有5.1萬拆遷戶，其中71.4%實行的都是貨幣安置，也就是說將有3.6萬的拆遷戶將進入商品房市場。據悉，2004年，重慶主城區仍將有300萬㎡左右的拆遷量，這將進一步刺激重慶房地產市場的發展。

2）商業房地產市場概述
據統計，2004年重慶商業地產投資額突破28億元，新開工面積160餘萬㎡，可銷售面積同比增長23%，其中10萬㎡以上的Mall就有10多個，總面積近100萬㎡。目前重慶主城區營業面積在5000㎡以上的商場有55家，專業市場近80個，營業面積在200—4000㎡的超市有63家。2003年，重慶商業營業用房面積為287.05萬㎡，但銷售面積只佔竣工面積的一半。全國40個重點城市中，重慶商業營業用房的空置面積達224.68萬㎡，居全國第一。
從以上數據可以看到，重慶商業營業用房的整體銷售情況不太理想，有一半的商業物業被迫作為固定資產沉澱下來，這與重慶大量商業物業是裙樓商鋪是密切相關的。
從重慶一家專業市場研究機構的調研分析得知，目前重慶最受歡迎的是獨門獨戶的臨街獨立式門面，其次是平層商鋪，而被大力打造的開放式商業街被投資者認可還需要一定的時間，商場內二樓以上的商鋪和開放式商業街二樓以上的商鋪關注度非常低，這和經營者的選擇是密不可分的，如解放碑好吃街二層以上鋪面空置率非常高就是一個佐證。
重慶主城各個區域都有自己獨立的商業步行街，並圍繞步行街形成一個一個的區域商業中心。從重慶主城幾大區域的商業投資競爭力來看，渝中區的商業競爭力仍排在第一位，其次是沙坪壩、江北區和南岸區。
從商業地產的發展方向來看，重慶商業地產開發主要集中在大型購物中心、開放式商業街和社區商鋪三大類，據業內人士介紹，目前大多數住宅小區都有一定數量的商業地產開發，商業地產開發量約占整個社區開發總量的20%。

3）土地市場概述
早在2002年7月，重慶就實行了土地招標、掛牌、拍賣出讓政策，但是至今土地交易市場仍不是很規范， 「靠關系拿地」仍是重慶土地市場的主要特徵。而且，重慶很多土地還未完全拆遷之前，就與開發商簽定意向性土地出讓協議，至於什麼時候能夠拿到地，則未為可知（因為拆遷難度越來越大）。
重慶市交易中心於2003年8月29日成立，截至2004年3月近7個月時間內，共辦理土地使用權交易71宗（其中招標1宗、拍賣8宗、掛牌62宗），面積581.7公頃，平均成交單價為60.17萬元/畝。2004年3月16日重慶市土地交易中心出讓的10宗土地的平均成交單價為264.9萬元/畝，最高單價為1141.35萬元/畝（該地塊位於「江北區觀音橋街道渝北二村1號」，屬江北核心商業地段），也是交易中心成立以來地塊成交的最高單價。
據業內人士透露，目前重慶有大量土地握在開發商手中，估計有3萬多畝，相當於16個「國際社區」的土地開發面積，外地開發商要與之競爭，很難在拿地方面獲得優勢。
4）重慶樓市與成都樓市的主要區別
 計價方式：成都以建築面積計價銷售，而重慶一律以套內面積計價銷售；
 土地交易：成都以拍賣出讓方式為主，採用凈地出讓，土地交易透明化程度較高，而重慶一般採取先公告，然後再根據報名的開發商的多少確定出讓方式（3家及3家以上採取拍賣出讓方式，2家採取掛牌出讓方式，1家則採取招標出讓方式），從2003年8月交易中心成立以來的土地出讓方式來看，以掛牌出讓方式出讓土地的居多，土地交易透明化程度較低，「靠關系拿地」仍是主要方式，而且，在重慶，一般拿地後還需自行進行拆遷，難以准確預估前期所需花費的時間及成本。
 商鋪租售關系：成都商鋪的租金一般能夠支撐其售價，而重慶商鋪售價較高，但租金卻比較低。以龍湖•北辰天街為例，商鋪在前期銷售非常火爆，而從後期的經營狀況來看，不僅專賣店人流量稀少，連北京華聯經營也比較艱難，一直處於虧損狀態。
 運營模式：成都商鋪運營模式呈現多元化的格局，出售產權、出售經營權、承諾一定比例投資回報等多種方式並存，但重慶由於大部分商業物業都是購物中心形式，大多數都以承諾「返租回報」的形式進行銷售。
二、主要考察地塊評析

Ⅷ 巴南區規劃是怎樣的

巴南區按功能定位被劃分為了6大板塊，從北往南分為了李家沱板塊、巴濱路板塊、3號線沿線板塊、龍州灣板塊、雲教育產業園板塊、界石板塊。

各版塊定位及功能特點：

1、李家沱板塊：該板塊是巴南區歷史上雙星板塊之一，特點是發展歷史長、成熟度高、城市破舊且功能性不強，目前處於城市升級換代的階段，例如協信項目。

2、巴濱路板塊：該板塊是巴南區的新秀板塊，是巴南區的面子。整個板塊的特徵就是一線臨江，自然資源豐富；大開發商拿地，產品多元化強，產品品質高；但目前成熟度不高，配套成熟度不高。

3、3號線沿線板塊：該板塊主要是依託了渝南大道和輕軌3號線，沿線物業主要是住宅和商業。住宅以高層剛需為主、商業以賣場為主，例如8公里凱恩國際、汽車市場等。

4、龍洲灣板塊：該板塊是取代了歷史上雙星板塊-魚洞板塊的新秀，該板塊由巴南區政府重點打造。版塊內分為5個片區：1、以巴南區政府等行政單位為一體的行政板塊。2、以萬達、旭輝為中心的商業板塊。3、以龍洲灣商業街為中心的金融板塊4、以海洋公園、文化中心、巴濱路公園集聚的文娛板塊。5、以周邊住宅區環繞的住宅區域。所以該板塊是巴南區的核心。

5、雲教育板塊：該板塊依託26所高職院校、雲教育基地的商務辦公區域、以及輕軌2號線和3號線、華西live體育館共同構建了巴南區的產業大後方。構成了生物制葯、信息通信技術、電子商務、雲計算大數據等新興產業。目前，園區已經吸引思科、微軟、聯通、甲骨文等世界500強企業入駐。

6、界石板塊：該板塊是重慶最南的新區板塊，該板塊主要定位是物流基地、商業中心、住宅聚集區域，目前已建成華南城、京東物流基地、奧特萊斯等區域。