重慶市住宅用地利潤率

⑴ 住宅用地價格與商業用地價格的區別

住宅用地價格與商業用地價格的區別

2002年北京市政府發布了《關於更新出讓國有建設用地使用權基準地價的通知》，《通知》中的新基準地價。

1、用地熟地價不同：一級：7210-9750；二級：5680－7680；三級：4530－6130；四級：3720－5090；五級：2720－4000；六級：1970－2900；七級：1150－1980；八級：530－1180；九級：250－540；十級：140－260；

住房是一級：4740-7000；二級：3800-5760；三級：2730-4590；四級：2090-3600；五級：1500-2790；六級：1060-1820；七級：630-1080；八級：330-650；九級：180-370；十級：140-260；

2、用地毛地價不同：商業是一級：2660－4900；二級：1680－3120；三級：1500－2420；四級：1240－1860；五級：970－1450；六級：720－1090；七級：500－740；八級：360－540；九級：180－380；十級：90－190；

住房用地毛地價是一級：1710-3000；二級：900-2100；三級：550-1300；四級：400-930；五級：300-680 190-430；六級：150-350；七級：120-280；八級：100-220；九級：90-50；

3、使用年限的價格差異

1990年國務院公布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，並對各類性質土地的最高使用權年限進行了說明，分別是居住用地七十年。

而商業、旅遊、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以使用土地價格不同。

4、生活成本的不同:由於土地性質是商業或者住宅，用電、用水等方面的收費標准也要按照商業或者住宅的標准來執行，一般要比普通生活用電、用水的價格高出30％左右。

5、水電費的不同：但對於綜合性質的土地來說，由於可能是「住宅」和「商業」綜合立項，那麼在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費標准。所以價格的高低不同。

6、小標題：價格標准不同的。會有差別。

(1)重慶市住宅用地利潤率擴展閱讀

國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年，所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現，40年後，國家有權收回土地及地上附著物，50年和70年聽起來好象對現業主影響不大。

但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。

《物權法》第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理，該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定,沒有約定或者約定不明確的。

⑵ 近幾年住宅用地投資利潤率一般水平是多少

200%吧%還多？

⑶ 為什麼重慶房屋土地使用權只有50年而別的城市是70年

1992年鄧小平南巡講話發表後，我市為加大舊城改造力度，以地招商引資，據我市主城區組團城市的特點，規劃部門在發出規劃選址意見，明確土地用途時，均確定為綜合用地（含部分商業用地）。據55號令第11條「綜合用地為50年」。

⑷ 重慶市農用地等級折算系數的確定

袁天鳳 劉俊波

（重慶市土地勘測規劃院，重慶，400020）

摘要：確定了重慶市利用等級標准糧產量，制定了全市等級折算系數表；等級折算系數的研究不僅是農用地分等成果的轉化和應用，而且是對農用地分等方法的檢驗和反饋，並為耕地糧食生產能力評價提供了科學依據。

關鍵詞：農用地；分等；標准糧產量；農戶調查；折算系數

協調對生態環境的社會關注與生產足夠食物和纖維的經濟現實，以保證高質量和基本最低質量生活，是可持續土地管理的關鍵^［1］，IIASA 指出，耕地的數量和質量是對中國糧食安全起著重要作用的7 大方面之一^［2］。為了保護耕地特別是基本農田、提高農業綜合生產能力，實現國家糧食安全戰略，我國實施了嚴格的耕地佔補平衡制度。但是占優補劣現象普遍存在，耕地質量呈現下降趨勢^［2］。耕地動態平衡從當前數量平衡向數量和質量平衡轉變，成為迫切需要解決的問題。補充耕地數量質量實行按等級折算，是按照農業綜合生產能力不降低的原則，利用農用地分等定級成果和方法，將補充耕地數量、質量與被佔用耕地等級掛鉤並進行折算，實現耕地佔補數量和質量平衡。其內涵具體包括兩層含義：一是通過對補充耕地的土地開發整理項目優化設計，增加資金投入，提高項目工程建設標准，努力提升補充耕地的等級，實現「佔一補一」；二是確實無法通過技術經濟方法達到被佔用耕地等級的，按照糧食綜合生產能力不降低的原則，利用農用地分等定級成果和方法，進行等級折算。補充耕地數量質量實行按等級折算，需要在農用地分等基礎上科學地確定等級折算系數。農用地分等成果提供的等級體系以理論生產潛力指數指示了農用地質量相對的優劣關系，但沒有直接給出可實現的綜合糧食生產能力。據此，以重慶市為例，通過代表縣大樣本抽樣調查的方式，獲得樣點糧食產量，對指定作物產量標准化後，建立標准糧產量與利用等指數的關系模型，確定各等級標准糧產量和等級折算系數。

1 研究區概況

重慶市位於北緯28°10′～32°13′，東經105°17′～110°11′，中國西南地區，長江上游，面積8.2km²。地跨四川盆地東部盆周山地、盆東平行嶺谷區和盆中方山丘陵區，地勢由南北向長江河谷逐漸降低，西部和中部以丘陵、低山為主，東北部和東南部為盆地邊緣的大巴山和武陵山等中高山，區域平均海拔400m，相對高差2800m 以上。基帶屬中亞熱帶濕潤季風氣候區，全年平均氣溫18.9℃，年總降雨量1025.0 mm。土壤類型分水稻土、新積土、黃壤、黃棕壤、紫色土、石灰岩土、紅壤、山地草甸土等8個土類。根據2004年變更調查數據，全市農用地為6944.0×10³ hm²，占土地總面積的84.4%，其中耕地面積2287.4×10³ hm²，占土地總面積的27.8%。重慶市農用地分等將全市劃分為4個2級區：渝西方山丘陵區、渝東南低中山區、渝中平行嶺谷低山丘陵區和渝東北中山區，分2 級區制定分等參數。

2 基礎資料和技術路線

2.1 基礎資料

農用地分等數據：包括重慶市農用地分等原始數據、中間成果、最終成果。具體數據包括重慶市代表縣大足、梁平、彭水、巫溪農用地屬性、地類、利用等指數和等級體系。

樣點產量數據：調查獲得重慶市4個代表縣71個村877個分等圖斑糧食產量數據。

2.2 研究的技術路線

本研究以重慶市農用地分等成果為基礎，通過典型縣大樣本抽樣調查獲得樣點糧食產量，建立標准糧產量與利用等指數關系模型，由此確定利用等級糧食產量和等級折算系數（圖1）。①2 級區典型縣樣點糧食產量調查；②標准糧－利用等指數回歸模型建立；③利用等級對應的糧食生產能力確定；④建立重慶市統一的利用等級折算系數表；⑤檢驗成果推廣到其他縣是否實用；⑥專家論證、項目鑒定和成果試運行。

圖1 重慶市農用地等級折算系數確定的技術路線

2.3 研究方法

2.3.1 抽樣調查方法

（1）調查樣點的選取 選擇 2 級區具有典型意義的代表縣。在代表縣內以村為對象，選取不同指標區和不同海拔高程代表村；包括不同土壤類型的村；兼顧距離城市遠近不同的村；涵蓋自然質量等指數、利用等指數最高、最低地塊，不同自然等級、利用等級地塊的村。提取典型村分等圖斑自然屬性數據、自然質量等指數、利用等指數等數據。

（2）調查方式 採用結構式和半結構式農戶訪談為主，輔以農技站專家咨詢的方法對全市、典型縣、樣點圖斑農作物產量及投入狀況進行調查。結構式農戶訪談的內容為：指定作物的村最高、最低產量；村分等圖斑耕作制度和指定作物產量。半結構式農戶訪談的內容為：①農業生產投入情況，即考查農戶提供的產量獲得的條件，包括生產資料和勞動力投入，灌溉水源的保證情況，是否得到農技人員直接指導和外部資金資助等；②造成農作物減產的自然災害種類、頻率、減產量等。訪談對象：以村為單位，調查3～5戶農民或村隊幹部，咨詢有豐富經驗的中老年農民，對不同來源的數據經分析整理後，計算其平均值。

2.3.2 模型建立的方法

通過線性回歸模型建立利用等指數－標准糧產量的關系。標准糧產量的計算方法為：

Y＝∑Y_j×β_j

式中，Y為樣點的標准糧產量；Y_j為第 j 種指定作物實際產量；β_j 為第 j 種指定作物的標准糧產量折算系數。採用和重慶市農用地分等相一致的 β 系數，將指定作物的產量折算成以水稻為基準作物的標准糧產量，水稻、小麥、玉米、甘薯、油菜分別為1、1.1、0.93、0.2、1.74。

2.3.3 等級產能確定的方法

計算同一等級樣點的面積加權平均利用等指數，作為 x 變數，根據回歸方程計算得到的標准糧產量為對應等級的產能。

2.3.4 等級折算系數計算的方法

K_ij＝Q_i/ Q_j

式中，i，j 為農用地折算等級序號，其中 i 的等級高於 j 的等級；K_ij為第 i 等地折算成第j 等地的折算系數；Q_i、Q_j為第 i、第 j 等地的標准糧產量。

3 重慶市等級 -產量模型與等級折算系數

3.1 樣點糧食產量的獲取

分別選擇大足、梁平、彭水、巫溪為2 級區按等級折算研究的典型縣。大足縣是渝西方山丘陵區的代表，地勢起伏相對較小，耕地最高海拔700m，梁平縣是渝中平壩與低山嶺谷相間分布的代表，相對高差居中，耕地最高海拔1100m，彭水縣是渝東南中低山區的代表，相對高差較大，耕地最高海拔1400m，巫溪縣是渝東北中高山區的代表，相對高差最大，耕地分布的最高海拔超過1800 m。從光照和光合生產潛力來看，巫溪是相對高值區，彭水是相對低值區，大足、梁平介於其間。大足、梁平以肥沃的紫色土分布為主，水田比重大；彭水、巫溪以岩溶景觀為主，旱地比重高。以上4個典型縣對重慶市按等級折算研究具有代表意義。圖2 為4 縣利用等級面積分布圖，從左到右等級從優（12 等）到劣（1 等）。

圖2 4 縣利用等級面積分布柱狀圖

分別於2006年1～3月對大足縣、巫溪縣、梁平縣和彭水縣進行了外業調查工作。①獲得4個縣不同種植方式下指定作物的最高、最低糧食產量。本次調查產量為中等投入產量，基於農戶一般利用水平，即農戶在中等投入水平、沒有農技人員直接指導和外部投入、現有市場經濟條件下可獲利的產量，因此與基於試驗地高投入的2 級區最高糧食單產不同，見表1。②調查並整理獲得大足縣12個村183個單元（包括79個水田和104個旱地）、梁平縣20個村297個圖斑（137個水田和160個旱地）、彭水縣16個村181個圖斑（48個水田和133個旱地）、巫溪縣30個村216個圖斑（51個水田和165個旱地）指定作物糧食產量。4 縣利用等級空間分布和樣點空間分布見圖7。

表1 4個典型縣最高最低糧食單產單位：kg/hm²

3.2 標准糧產量-利用等指數關系模型建立

分縣、分地類（水田和旱地）、全市建立標准糧產量－利用等指數線性回歸模型。

3.3 利用等級糧食產能確定

根據圖3～圖5 提供的回歸方程，計算各區和各類利用等級標准糧產量。分4個縣、全市兩種土地利用類型、重慶市綜合計算，結果見表2～表3。

圖3 4個典型縣的標准糧產量－利用等指數回歸分析

圖4 不同土地利用類型的標准糧產量－利用等指數回歸分析

圖5 全市調查樣點的標准糧產量－利用等指數回歸分析

表2 4 分縣利用等級標准糧產量單位：kg/hm²

表3 重慶市分水田、旱地、全市利用等級標准糧產量單位：kg/hm²

3.4 重慶市利用等級折算系數表建立

根據表3 全市標准糧產量，計算得到重慶市按等級折算系數，見表4。

表4 重慶市按等級折算系數表

4 結果分析

4.1 回歸方程比較

4個典型縣回歸方程斜率近似，在6.58～7.0 之間，具有較強的相似性；4個縣相關系數最小為0.77，達到顯著相關；水田和旱地回歸方程斜率近似，分別為6.02 和6.46；相關系數分別為0.80和0.72，達到顯著相關；全市綜合的回歸模型相關系數為0.77，為顯著相關；樣點數均大於典型縣分等圖斑的5%，合計877個，達到大樣本量；典型縣對2 級區具代表性。表明重慶市農用地利用等指數與標准糧產量具有顯著的相關性，全市綜合模型y＝6.68 x ＋ 875.43 對重慶市具有代表性。

4.2 同一利用等級產能對比

4個典型縣同一利用等級對應的標准糧產量偏差不大，和重慶市統一的利用等級對應的標准糧產量基本一致；全市的水田和旱地同一利用等級對應的標准糧產量差異偏差不大，和全市統一的利用等級對應的標准糧產量基本一致。表明：①重慶市2 級區農用地利用等指數具有可比性；②水田和旱地利用等指數具有可比性。因此，可採用表4 重慶市統一的農用地利用等級對應的標准糧產量，確定重慶市等級折算系數。根據表4，相鄰等級標准糧產量差值平均為692kg/hm²，最低為555kg/hm²，最高為980kg/hm²。

4.3 成果檢驗

通過對重慶市農業局專家的咨詢，基於普遍的耕作水平，重慶市的最高產量在750 kg/畝左右，最低產量250 kg/畝，由此概略計算出的最大折算系數應介於2.5～3，最大等級折算系數與專家觀點基本一致。提取20個檢驗縣，超過重慶市39個分等區縣的1/2，根據縣級分等外業調查獲得的樣點產量，剔除其中的個別異常值，每縣提取50個左右樣點，共計1037個樣點，樣點覆蓋所有等級和土地利用方式。計算獲得驗證方程 y＝6.76x － 961.69 （R²＝0.82），計算利用等級對應的標准糧產量，最大折算系數為2.95。與模型回歸方程y＝6.68x － 875.43 （R²＝0.83）比較，兩者的斜率、截距趨同；與模型標准糧產量差距很小，兩者最大折算系數基本一致，證明研究成果符合重慶實際情況。

5 結論

（1）本研究通過結構式和半結構式農戶訪談獲得分等單元產量，對農用地按等級折算產能的確定是一個成功的方法。重慶市農用地等級折算系數研究採用典型縣大樣點調查獲取糧食產量，在調查中採用農戶結構式和半結構式訪談，輔以縣、市兩級農業專家咨詢，調查精度較高。樣點作物產量與投入水平相聯系，以中等投入水平下的產量作為依據，獲得的產能主要反映土地本身的生產能力差異，用於等級產量評價具有更大的可靠性。樣本數量大，共獲得877個有效單元的產量，分布於不同等級和土地類型，具代表性。

（2）重慶市農用地等級折算系數的研究檢驗了分等成果二級區之間和水田旱地之間的可比性。重慶市農用地等級折算系數研究與重慶市農用地分等匯總工作基本同步進行，等級折算系數的研究為匯總工作反饋了大量的信息和建議，實現了二者有機的結合。研究表明，重慶市2 級區之間、全市水田和旱地之間利用等相同等級產能差值較小，等級基本具有可比性，重慶市農用地等級體系實現了全市的可比，為統一的等級折算系數的確定提供了科學基礎。

（3）重慶市利用等級指數與標准糧產量呈線性相關性，最大等級折算系數為 2.92。通過線性回歸模型得出，重慶市利用等級指數與標准糧產量具顯著的相關性，全市最高等標准糧產量為 11567kg/hm²，最低等為 3957kg/hm²，最高等產量是最低等產量的 2.92倍，即最大折算系數為2.92，平均相鄰等之間產量差值為692kg/hm²，相鄰等間折算系數最小為1.05，最大為1.25。研究確定的利用等標准糧產量，為耕地糧食生產能力的評價提供了科學依據。

參考文獻

［1］Hari Eswaran，John Kimble.（2002） Land Quality Assessment and Montoring：The Next Challenge for Soil Science.International Symposium on Sustainable Land Management in the Tropics：Planning and Action May 31－June 5，Haikou，Hainan，China

［2］IIASA.（2006） Can China Feed Itself？A System for Evaluation of Policy Options by GerhandK Heiling.http：//www.iiasa.ac.at/Research/LUC/ChinaFood/intro/intro_1.htm

［3］譚永忠，吳次芳，王慶日等.「耕地總量動態平衡」政策驅動下中國的耕地變化及其生態環境效應.2005，20 （5）：726～733

⑸ 重慶市2014年土地增值稅的預征率是多少

重慶市地方稅務局
關於土地增值稅核定徵收率的公告

2014年第3號

現將版土地增值稅核定徵收率公告如權下：
一、納稅人轉讓房產土地增值稅實行核定徵收的，分類型適用核定徵收率：
（一）單位納稅人轉讓房產：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。
（二）個人納稅人轉讓非住宅類房產為6%。
二、本公告自2014年4月1日起施行。《重慶市地方稅務局關於調整土地增值稅核定徵收率有關問題的公告》（2010年第1號）同時廢止。

重慶市地方稅務局
2014年2月20日

⑹ 重慶房地產市場研究報告

重慶房地產市場研究報告
一 、重慶市宏觀市場分析
1. 重慶城市經濟概況
城市化率迅速提高。直轄7年來，重慶市城鎮化率從1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7個百分點，高於全國同期平均水平0.3個百分點。城鎮人口從852萬人增加到1192萬人，年均增長5.8%。人口的增加必然會帶來住房需求的增加，從而促進房地產業的發展。
經濟快速發展。1996年，重慶人均GDP不足500美元，僅為北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以後，重慶經濟翻開了新的一頁，2003年，重慶市GDP達到2250億元，人均GDP達980多美元。而且主城區內人均GDP還遠遠高於這一水平，像渝中區的人均GDP就已達到3085美元。根據GDP與房地產發展的關系，重慶市主城區房地產已進入快速上升階段，而且還會有幾年的高速發展時期。
2. 重慶自2001年以來的房價走勢
自2001以來，重慶房價一路飈升，2年多的時間里重慶房價已翻了一番，下面是各個時段的重慶房價對比。
2001年底：
重慶各類商品房銷售均價為1442元/㎡。
2002年：
重慶住宅銷售價格達到1415元/㎡，同比增長1.53%，非住宅銷售價格達到6369元/㎡，同比增長9.42%，人均住房面積為22.8㎡。
2003年秋季房交會：
重慶商品房成交均價為2098元／㎡。
2004年春季房交會：
重慶成交房屋11880套，成交面積近11萬㎡，成交金額近37億元，均價為3100元/㎡，其中商品住宅成交面積近85萬㎡，銷售均價為2540元/㎡。
3. 重慶房地產市場發展概述
1）總體房地產市場概述
確切地說，2002年7月是重慶房地產市場的一個分水嶺。在此之前，除了少數開發商如「龍湖」開發的樓盤銷售狀況較好以外，大多數樓盤的銷售都比較緩慢。由於重慶城市呈組團式分布格局，一個區域到另一個區域往往需要花費較長的時間，交通時間和交通成本的增長使人們不願意選擇到渝中區以外的其他區域購房，「寧要渝中一張床，不要南岸一套房」一度成為人們的擇房准則。交通曾一度是制約重慶樓市發展的重要瓶頸。
2002年，一系列的利好政策終於喚醒了重慶房地產市場，重慶的房價一路高歌猛進，竄到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公攤折算後的房價為2580元/㎡•建築面積）。
重慶房價上漲主要源於以下幾個方面的原因：
A. 2002年6月，政府對重慶市土地價格和土地級別進行了調整。調整內容涉及兩個方面：一是土地出讓金商業用地和住宅用地上漲了91%；二是土地基準地價商業用地和住宅用地上漲了45%左右，這意味著重慶房地產市場的門檻將進一步提高。
B. 「七橋一隧」路橋實行年票制收費。2002年7月1日，重慶市政府對主城8區「七橋一隧」實行年票制收費，該項政策的實施，對房地產市場的促進作用是顯而易見的：從短期來看，實行年票制後由於降低了各組團之間的通勤時間和交通成本，使人們的購房半徑擴大，從而帶動了江北區、南岸區等地的房地產發展；從長期來看，由於改善了重慶的投資環境，大量的外來資本將湧入重慶，使重慶的GDP和人均收入水平增加，從而進一步刺激重慶房地產市場的發展。
C. 大規模舊城改造帶來的集中消費人群。2003年，重慶房屋拆遷量為326.4萬㎡，有5.1萬拆遷戶，其中71.4%實行的都是貨幣安置，也就是說將有3.6萬的拆遷戶將進入商品房市場。據悉，2004年，重慶主城區仍將有300萬㎡左右的拆遷量，這將進一步刺激重慶房地產市場的發展。

2）商業房地產市場概述
據統計，2004年重慶商業地產投資額突破28億元，新開工面積160餘萬㎡，可銷售面積同比增長23%，其中10萬㎡以上的Mall就有10多個，總面積近100萬㎡。目前重慶主城區營業面積在5000㎡以上的商場有55家，專業市場近80個，營業面積在200—4000㎡的超市有63家。2003年，重慶商業營業用房面積為287.05萬㎡，但銷售面積只佔竣工面積的一半。全國40個重點城市中，重慶商業營業用房的空置面積達224.68萬㎡，居全國第一。
從以上數據可以看到，重慶商業營業用房的整體銷售情況不太理想，有一半的商業物業被迫作為固定資產沉澱下來，這與重慶大量商業物業是裙樓商鋪是密切相關的。
從重慶一家專業市場研究機構的調研分析得知，目前重慶最受歡迎的是獨門獨戶的臨街獨立式門面，其次是平層商鋪，而被大力打造的開放式商業街被投資者認可還需要一定的時間，商場內二樓以上的商鋪和開放式商業街二樓以上的商鋪關注度非常低，這和經營者的選擇是密不可分的，如解放碑好吃街二層以上鋪面空置率非常高就是一個佐證。
重慶主城各個區域都有自己獨立的商業步行街，並圍繞步行街形成一個一個的區域商業中心。從重慶主城幾大區域的商業投資競爭力來看，渝中區的商業競爭力仍排在第一位，其次是沙坪壩、江北區和南岸區。
從商業地產的發展方向來看，重慶商業地產開發主要集中在大型購物中心、開放式商業街和社區商鋪三大類，據業內人士介紹，目前大多數住宅小區都有一定數量的商業地產開發，商業地產開發量約占整個社區開發總量的20%。

3）土地市場概述
早在2002年7月，重慶就實行了土地招標、掛牌、拍賣出讓政策，但是至今土地交易市場仍不是很規范， 「靠關系拿地」仍是重慶土地市場的主要特徵。而且，重慶很多土地還未完全拆遷之前，就與開發商簽定意向性土地出讓協議，至於什麼時候能夠拿到地，則未為可知（因為拆遷難度越來越大）。
重慶市交易中心於2003年8月29日成立，截至2004年3月近7個月時間內，共辦理土地使用權交易71宗（其中招標1宗、拍賣8宗、掛牌62宗），面積581.7公頃，平均成交單價為60.17萬元/畝。2004年3月16日重慶市土地交易中心出讓的10宗土地的平均成交單價為264.9萬元/畝，最高單價為1141.35萬元/畝（該地塊位於「江北區觀音橋街道渝北二村1號」，屬江北核心商業地段），也是交易中心成立以來地塊成交的最高單價。
據業內人士透露，目前重慶有大量土地握在開發商手中，估計有3萬多畝，相當於16個「國際社區」的土地開發面積，外地開發商要與之競爭，很難在拿地方面獲得優勢。
4）重慶樓市與成都樓市的主要區別
 計價方式：成都以建築面積計價銷售，而重慶一律以套內面積計價銷售；
 土地交易：成都以拍賣出讓方式為主，採用凈地出讓，土地交易透明化程度較高，而重慶一般採取先公告，然後再根據報名的開發商的多少確定出讓方式（3家及3家以上採取拍賣出讓方式，2家採取掛牌出讓方式，1家則採取招標出讓方式），從2003年8月交易中心成立以來的土地出讓方式來看，以掛牌出讓方式出讓土地的居多，土地交易透明化程度較低，「靠關系拿地」仍是主要方式，而且，在重慶，一般拿地後還需自行進行拆遷，難以准確預估前期所需花費的時間及成本。
 商鋪租售關系：成都商鋪的租金一般能夠支撐其售價，而重慶商鋪售價較高，但租金卻比較低。以龍湖•北辰天街為例，商鋪在前期銷售非常火爆，而從後期的經營狀況來看，不僅專賣店人流量稀少，連北京華聯經營也比較艱難，一直處於虧損狀態。
 運營模式：成都商鋪運營模式呈現多元化的格局，出售產權、出售經營權、承諾一定比例投資回報等多種方式並存，但重慶由於大部分商業物業都是購物中心形式，大多數都以承諾「返租回報」的形式進行銷售。
二、主要考察地塊評析

⑺ 重慶市年國土資源綜合統計分析報告

2005年是重慶市國土部門管理體制改革後正式運行的第一年，在國土資源部的領導下，我市國土資源系統認真落實科學發展觀的要求，圍繞經濟社會發展大局，以保持共產黨員先進性教育和「完善體制、提高素質」活動為動力，開拓創新，攻堅克難，在保護資源、保障發展、維護權益、服務社會等各個方面取得了新的成績，較好地完成了各項目標任務，獲得多項表彰。

●全國試點單位江津市的規劃修編大綱已經國土資源部評審通過。

●《重慶市礦產資源總體規劃》通過實施中期評估，獲全國礦產資源規劃優秀成果一等獎。

●重慶市被國土資源部確定為全國4個重要礦區礦產資源潛力評價試點單位之一。

●合川、永川等地處置低效利用土地效果明顯，萬州區積極造地和盤活低效利用土地的做法得到國土資源部、市領導的表揚，《人民日報》、《經濟日報》在頭版進行了專題報道。

●加強優質基本農田建設，重點實施了三峽庫區周邊綠化帶1.47萬公頃基本農田綜合整理項目。

一、土地資源

（一）土地資源狀況

重慶市土地總面積822.69萬公頃，佔全國土地總面積的0.85%。2005年末，重慶市農用地694.50萬公頃，較2005年增加0.01%；建設用地56.91萬公頃，較2005年增加1.83%；未利用地71.28萬公頃，比2005年減少1.53%。如圖1、表1所示。

圖4 2005年重慶市頒發勘查許可證（按專業性質分）情況

2.礦產資源開發利用基本情況

經過幾十年的發展，重慶市的礦業逐步形成了地質勘查、礦山設計、開發、科研、教育基本配套的礦業體系。全市開發利用礦產54種，各類生產礦山5 466個，其中能源礦山1 549個，金屬礦山88個，非金屬礦山3 780個，其他礦山49個。

全市礦山企業從業人數23萬人，礦業工業總產值佔全市工業總產值6%左右，礦業及以礦產資源為原料的加工業產值佔全市工業總產值的25%左右，礦產品進出口佔全市進出口總額的5%左右，礦產資源開發利用在全市經濟發展中佔有重要的地位和作用。

2005年重慶市主要開發利用礦種包含能源礦產中的煤、地熱，以及黑色金屬礦產、有色金屬礦產、貴金屬礦產、稀有、稀散稀土礦產、非金屬礦產和水氣礦產。

三、國土資源市場

（一）土地市場

1.土地市場治理整頓

2005年重慶市合理制定農用地轉用、土地供應年度計劃，嚴格建設用地預審，加強經營性土地出讓計劃管理，保持適度的土地投放量和投放節奏，優化土地供應結構，重點保障基礎設施、產業發展和社會公益項目的用地需要。加強土地儲備、整治計劃管理，支持和指導土地儲備機構科學合理開展儲備和整治工作，建立建設用地「蓄水池」，提高政府土地調控能力。加強對園區工業項目土地投入產出率的審查和考評。嚴格執行工業項目建設用地供應控制指標，對超過控制指標要求的項目，核減用地面積。把城鎮土地集約利用率納入對區縣（自治縣、市）政府的綜合目標考核。認真開展存量土地清查工作，基本摸清了城鎮存量建設用地的家底。合川、永川等地處置低效利用土地效果明顯，萬州區積極造地和盤活低效利用土地的做法得到部、市領導的表揚，《人民日報》、《經濟日報》在頭版進行了專題報道。

2.土地一級市場

2005年重慶市繼續嚴格執行經營性土地招拍掛出讓制度，加大土地市場化配置力度。全年共計出讓土地2 645宗，面積4 036.07公頃，土地純收益70.95億元；以「招拍掛」方式出讓土地 966宗，面積 2 222.26公頃，佔全年出讓土地的 55.06%（2004年為38.38%，提高了16.38個百分點），土地純收益54.61億元，佔全年出讓土地純收益的76.96%（2004年為56.94%，提高了20.02個百分點）；從土地用途分類來看：以「招拍掛」方式出讓的土地中，以住宅用地為主，面積為1 973.96公頃，佔88.83%；純收益為47.69億元，佔87.33%（圖5～圖6）。

圖5 2005年土地出讓面積比例（按出讓方式分類）情況

圖6 2005年土地出讓面積比例（按土地用途分）情況

3.土地二級市場

2005年重慶市國有土地使用權交易35 764宗，面積11 122.17公頃，金額608.68億元。從土地用途來看：住宅用地面積 2 921.14公頃，占國有土地使用權交易面積的26.26%（2004年為32.25%，比重下降了5.98個百分點），金額333.53億元，占國有土地使用權交易的54.80%（2004年為31.58%，比重增長了23.22個百分點）。

2005年重慶市轉讓土地20 010宗，轉讓土地面積520.68公頃，轉讓金額19.75億元。轉讓以住宅用地為主，面積341.11公頃，轉讓金額14.02億元。

（二）探礦權采礦權市場

1.礦業權市場建設

2005年重慶市扎實開展礦產資源勘查開發秩序整頓工作，按照國家要求，制訂實施方案，迅速啟動全面整頓和規范礦產資源開發秩序工作。加大資源的市場化配置力度，建立礦業權有形交易市場和出讓公示制度，規范出讓程序。

2.探礦權采礦權一級市場

2005年重慶市出讓探礦權1宗，出讓方式為申請審批，合同金額43.28萬元。出讓采礦權1 547宗，合同金額1.96億元，其中以「招拍掛」方式出讓580宗，占出讓采礦權總宗數的37.49%（2004年為8.3%，比重提高了29.19個百分點），合同金額1.85億元，佔全市出讓采礦權合同金額的94.59%（2004年為16.86%，比重提高了77.73個百分點）；從礦種分類看：采礦權出讓主要集中在煤（504宗）和建築石料用灰岩（520宗）。

3.探礦權采礦權二級市場

在礦業權轉讓中，采礦權轉讓共76宗，轉讓價款1.62億元，其中出售54宗，出售價款0.36億元，其他22宗，價款1.26億元。從礦種分類看：采礦權轉讓主要集中在煤（68宗），轉讓價款1.61億元。其他還有鉛鋅礦、水泥用灰岩等（圖7）。

圖7 2005年采礦權轉讓（按礦種分類）情況

四、國土資源違法案件查處情況

（一）土地違法案件查處情況

2005年重慶市結轉上年土地違法未結案件86件，涉及土地面積18.17公頃，其中耕地12.42公頃。

2005年發現土地違法案件2 663件，比2004年增長11.89%，其原因是全市對違法用地繼續保持高壓態勢，清查處理「以租代征」擅自將農用地轉為建設用地、違反土地用途管制等行為，嚴肅查處了一批土地違法大要案，有效地制止了非法佔地行為。2005年發現土地違法案件中，主要是個人違法案件，共2 474件，佔92.9%，本年違法涉及土地面積224.56公頃，其中耕地100.63公頃。

2005年土地違法立案1 993件，主要是個人違法案件，為1 825件；土地違法案件立案涉及土地171.46公頃，其中耕地69.14公頃；本年結案2 008件，結案涉及土地面積186.97公頃，其中耕地80.69公頃。

2005年查處土地違法案件拆除構建物90 364平方米，沒收構建物125 922.5平方米，收回土地17.41公頃，其中耕地13.73公頃，收取罰沒款957.18萬元。

（二）地礦違法案件查處情況

2005年，全市認真開展全面整頓和規范礦產資源開發秩序工作。以生產礦山全面排查、勘查項目全面檢查、行政執法行為全面清查為主要內容的「三查」工作取得階段性成果。全市整頓和規范礦產資源開發秩序工作得到國家聯合督察組的充分肯定。

2005年結轉上年地礦違法未結案件11件，本年立案695件，本年結案686件，其中，無證開采611件，占結案總數的89.07%；越界開采43件，占結案總數的6.47%；非法轉讓采礦權8件，其他3件。年末未結案件20件。

2005年當年立案案件中，按違法主體劃分，個人673件，占立案總數的96.83%。

五、國土資源行政復議情況

2005年全市圓滿完成「四五」普法工作，進一步加強立法、行政復議與應訴工作，促進了依法行政。按照我市建設領域行政審批制度改革試點工作要求，制定用地環節行政審批制度改革的實施辦法。

2005年結轉2004年未審結行政復議36件。申請行政復議332件，其中行政處罰13件，行政強制措施39件，行政不作為3件，其他277件；本年受理173件，本年審結296件，其中維持原行政決定257件，責令履行1件，撤銷3件，撤回申請35件，本年未審結行政復議39件。

六、國土資源管理機構和人員培訓情況

2005年重慶市國土資源系統共有行政機構45個，其中省級1個，年末從業人員2 517人，其中行政編制人員1 000人。在行政人員中，有研究生73人，大本及大專1 814人。直屬事業單位303家，從業人員5 735人。

2005年全市國土資源系統收入總額3.65億元，其中地方財政撥款2.49億元，其他收入1.16億元。全年共完成基本建設投資150萬，其中國家資金100萬。

2005年全市國土資源系統參加幹部培訓592人次，其中黨校學習255人次，行政學院培訓43人次，其他294人次；參加學歷教育126人次，其中參加博士生教育5人。

七、問題與建議

當前工作中存在的困難和問題主要有以下三點：①土地資源供給與需求的矛盾比較突出；②傳統用地方式與節約集約用地的矛盾比較突出；③礦產資源勘查、開發利用與生態環境保護的矛盾比較突出。

（一）加強國土資源管理的建議

1.堅持以科學發展觀為統領，保障發展與保護資源並重

堅持實行最嚴格的耕地保護制度，切實保護土地資源；落實國家產業政策，優先支持保障重點建設項目和社會主義新農村建設用地需求；建立高標准基本農田和監管體系，切實抓好保護示範區建設，提高農業綜合生產能力。

2.增強參與宏觀調控的針對性和有效性

嚴格執行用地預審、用途管制、指標調控、定額管理和批後檢查等規定，加強部門聯動，落實產業政策；進一步加強和改進經營性用地供應、儲備土地整治和出讓的計劃管理，確保土地供應總量適度、結構優化、區域均衡、價格合理。

3.認真貫徹落實《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》，大力開展土地節約集約利用工作

嚴格執行土地利用年度計劃，嚴控劃撥用地范圍和程序，嚴卡協議出讓最低價；充分發揮市場作用，建立激勵約束機制，鼓勵使用存量土地；建立節約集約用地情況與用地計劃掛鉤制度，完善建設項目土地利用情況跟蹤管理制度。

4.科學編制新一輪規劃，發揮規劃的引導和控製作用

加強同全市國民經濟和社會發展規劃以及其他專項規劃的銜接和協調，注重理論和方法創新，堅持開門規劃和公眾參與原則，加強基礎研究，提高規劃的科學性、前瞻性和強制性，加強保障規劃實施的體制機制和政策措施研究，確保規劃得到有效落實。

5.切實加強地質工作，全面整頓和規范礦產資源開發秩序

認真貫徹《國務院關於加強地質工作的決定》要求，制定實施意見和工作方案，切實加強地質工作；全面整頓和規范礦產資源開發秩序，重點查處越層越界開采及非法轉讓礦業權行為，嚴格執行審批許可權和審批程序，建立健全統一、競爭、開放、有序的礦業權市場，加強市場監管。

（二）加強國土資源管理的建議

（1）加強綜合統計和專項統計，建立統計責任追究制度。

（2）完善季度形勢分析制度，不斷增強分析的針對性和時效性。

（3）加快建立國土資源科技創新體系，推進行業信息化工作。

（4）完善征地補償安置爭議裁決制度，加強行政復議和行政應訴工作。