① 資產評估中房地產的評估方法有哪些
市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然後「貨比三家」，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。
市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。採用市場比較法有三個必要條件：
第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標准進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標准。
第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。
第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。
使用收益還原法的第一個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標准有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。
第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上升，房價自然也隨著上升。
事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。
成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易，也往往採用成本估價法。對於新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。
假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然後再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用於房地產開發項目的可行性分析。
在開發商准備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對於建築費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之後就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低於某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建築物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什麼商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標准。有的房地產企業對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等於零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。在房地產商對一個開發項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。
除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候採用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。
② 房地產投資項目分析方法
一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。比如說我們搞房地產拆遷是按人口補償還是按面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建築到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的政策。當然去年出台的物業管理的問題也是這方面。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們有其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。法國Ladefense這個地方，處於法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得我們這個地區可持續發展，1958年成立的一個委員會，這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。現在我們再來看這個東西等於說是40年它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局，這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在會主要的研究內容。項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，不是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度來講有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過橋費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過橋費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入整體，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
就住宅來說經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是得不到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場，我覺得這四個市場，就是我具體項目來說這四個市場恐怕也要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家都很清楚。還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，就是天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大方面的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對一般小的項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，當然房地產項目不大存在，但是有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高高這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，預可行性研究，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估詞就不一樣了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，前面我們在座的可能比較關心。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行都是我要從這個企業拿錢的，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源這些受影響的群體應該特別引起大家注意。
③ 房地產的項目投資估算及經濟評價怎麼做啊
這個涉及到工程經濟學的一些概念吧，比如IRR(內部收益率)、NPV（項目凈現值）、ROI（項目投資回版報率）、ROE（項目股權東投資回報率）、項目投資回收期、敏感性分析等一系列數據，如果沒有工程經濟學的底子的話，肯定是做不出來的。因為有一系列的公式，需要用一系列的數字推倒出項目現金流，然後才能計算得出那些需要的結果
④ 房地產項目實戰研究模式操作程序
房地產項目實戰研究模式操作程序
第1操作環節：項目研究對房地產公司的利潤貢獻
第2操作環節：更新房地產研究理念
第3操作環節：房地產市場研究模式設計
第4操作環節：項目策劃研究模式設計
第5操作環節：建立項目後評價體系
使用說明
貝爾實驗室每年研發經費高達驚人的數十億美金。中國房地產領域的研發經費從投入比例而言，也是低得驚人。除此之外，能否掌握專業的實戰研究模式，也是決定戰略領先的關鍵所在。《房地產項目實戰研究模式專業操作手冊》詳細介紹了房地產項目的研究模式與基本操作程序。
第1操作環節：項目研究對房地產公司的利潤貢獻
1．房地產項目研究的科學細分
客戶需求的研究
規劃設計研究
房地產市場研究
項目策劃研究
研究理念的創新
客戶需求的研究
全程介入營銷策劃的研究
項目後評價體系的研究
2、項目研究對獲利的貢獻
如果說對市場的困惑與迷惆要求我們通過市場研究去解答，那麼，無數血與淚的教訓逼迫我們不得不去研究市場。根據98年規劃國土局統計結果，深圳市至明年年底的積壓商品房面積達到了332.38萬平方米。根據初步調查，在這些積壓樓盤中，70％按樓盤主要積壓原因是定位不當。定位不當的形式多種多樣：有在城市快速幹道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復式家宅的，有認為採用了一些現代通信和監控設備就是豪宅的……但是他們一個共同的特點，就是沒有很好地研究市場，許多發展商完全憑心血來潮決定項目，在項目開始階段就已經鑄成大錯。正確的房地產研究能給房地產公司創造巨大的利潤。深圳市就有非常典型的例子。明年初，皇崗口岸一個樓盤的售伙比相鄰樓盤要高2000元／平方米以上，其主要原因是看準了建設地鐵的時機，在銷售上主抓香港市場，該樓盤不但售價高，而且銷售水平也大大高於周邊樓盤，開售3天內即銷售200餘套，在日趨疲軟的深圳房地產市場極為罕見。
第2操作環節：更新房地產研究理念
步驟A：自我觀念和企業使命的創新
住宅開發商，特別是國有住宅開發商，要強化核心競爭力，除了體制改革外，最關鍵是經營觀念的創新：要從住宅開發商躍變為住宅需求服務商。作為住宅開發商，容易把自己的目標理解為建造住宅；而住宅需求服務商，則把自己的使命定義為准確判斷並創造性地滿足客戶的住宅需求。觀念的創新，使住宅從目的變成了手段。在住宅需求服務商看來，客戶不是買住宅，而是購買以居住為中心系列需求的滿足，住宅需求服務商不是靠建造住宅的本事賺錢，而是靠判斷和滿足客戶住宅需求的能力贏利。為此，住宅需求服務商會更有意識地培育客戶需求判斷和規劃設計控制方面的核心競爭力，並在此基礎上系統強化包括施工監理、市場營銷、品牌塑造、物業管理等因素的綜合競爭力體系。不難預測，住宅市場的未來，必然屬於住宅需求服務商。
步驟B。從4P到4C的轉變
我們可以把4P和4C對照一下：
產品—一消費者的需要和慾望
價格—一消費者願意付出的成本
分銷—一消費者購物的便利性
促銷—一溝通
小理論從生產角度出發，既理論從消費者角度出發。我們能不能在生產者與消費者中間找到一個平衡點？因此這個平衡點應該建立在消費者和生產者之間的「雙贏」基礎之上，符合中國國情，符合可持續發展戰略和生態環保要求。對開發周期長、使用壽命更長的住宅和房地產項目來說，或許應核是：
引導消費者需求的—一產品
消費者滿意的—一價格
便利的—一渠道
雙向溝通的—一促銷
步驟C：從車來到創新的狀變樓式
無可否認，港式運作對深圳房地產市場發展起著重要的推動作用。這一方面緣於深圳房地產市場的歷史短，底子薄，無經驗積累；另一方面則是深圳與香港地理位置的直接相鄰。但香港成熟的市場包裝策劃在深圳房地產年輕的歷史和居民較低的收入水平下是不可「東施效顰」的。經過殘酷的商戰洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產策劃界開始倡導從產品做起，從提高樓盤的綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分，客戶細分，功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。這種創新，豐富了營銷策劃的內涵，活躍7深圳房地產市場，促進了資金、規模向房地產市場品牌的集中，將那些慣於追風仿效的中小發展商塵封於被消費者冷落的角落。產品可以被「克隆」，立足於創新的核心營銷策劃「技術」卻是「克隆」不了的，這也是中小發展商的生存之道。發展商只有建立自己獨立的核心營銷策劃「技術」，才能成為房地產市場的旗手，才能在「入世」後與國外大地產商全面抗衡。
第3操作環節：房地產市場研究模式設計
步驟A：確立市場研究的戰略地位
無數的教訓已經使許多發展商認識到了市場研究的重要性，但這種急於了解市場的心態與他們對市場研究認識的粗淺和行動的軟弱，卻形成鮮明的對比。少數發展商已經認識到了必須對市場需求進行科學的、系統的調查，在市場調查中開始引入科學的調查理論。有些還與專業調查公司合作，通過專業的抽樣調查和小組座談方式等了解客戶需求。
步驟B：房地產企業進行市場研究的步驟：
a、尋找市場機會。通過中長期市場研究和區域市場潛力研究，對企業在房地產方面的長期發展戰略如發展區域、發展產業類型提供參考意見；對近期的開發計劃，土地儲備計劃、儲備土地類型、區域提供參考意見。b、輔助項目定位。通過分析預測區域市場供求關系、分析細分市場需求特徵、評估區域市場競爭態勢等研究，為項目定位提供參考意見。正確的市場定位能大大降低房地產項目開發的風險。
C、研究評估具體市場策略的可行性。房地產行業作為資本密集型行業，開發過程中的每一項決策都牽涉到大量的投資，由於房地產開發的長周期特性和不可逆性，又導致決策帶有很大的風險。通過科學的房地產研究，為這些決策建立科學的支持，能避免這些決策的隨意性，縮小房地產開發的風險。
如以下一些需通過市場研究提供決策支持的例子：
新戶型的市場接受性；
住宅智能設備的投資對促進銷售有多大作用；
項目定價的合理性；
市場促銷策略的有效性；
廣告訴求點的有效性；
包裝及廣告方案的合理性。
步驟C：客戶需求研究
客戶需求是住宅項目開發的起點，客戶需求內容的判斷正確與否是住宅項目成敗關鍵。
a、客戶定位—一明確住宅樓盤是為哪個價格區間的客戶開發。
b、需求定型—一研究設定價格區間內客戶對住宅需求的具體內容。
C、項目定板—一滿足客戶需求方案的創造性策劃、效益預測的分析以及比較 第4操作環節：項目策劃研究模式設計
規劃設計確定了住宅項目的基本參數。開發商對規劃設計過程的控制能力的強弱，決定了能否以准確、有效和創新的方式來滿足客戶的住宅需求。
包括以下5點
1. 能夠選擇正確的規劃設計合作夥伴
2. 能保證客戶需求內容在規劃設計工作中得到體現
3. 能激勵規劃設計機構採用創新手法
4. 能保證住宅項目成本得到有效保障
5. 能保障根據客戶需求和市場形式變化而靈活調整
⑤ 房地產開發項目在什麼情況下可進行後評價
項目後評價是指對已經完成的項目或規劃的目的、執行過程、效益、作用和影響所進行的系統的客觀的分析。
⑥ 如何評價一份房地產研究報告的好壞應從哪幾方面評價呢
第一要看:寫作報告人的水平,寫作人的背景；
第二要看：數據的時效與准確版性；
第三要看：分析模型權是否專業，分析工具是否合適；
第四要看：內容整體的邏輯性，系統性。
第五要看：是否看完後有一定的參考價值，是否對決策者有真正的幫助？