深圳住宅小區停車位使用和處分管理辦法

㈠ 老舊小區停車管理規定

首先回答你的問題，停車費收費標准請參照當地物價局公布限價。認為停車收回費答違規可以向物價局投訴，處理速度看各城市公務情況。這無疑是種很不公平的收費標准，理應投訴並要求物業整改。
但是我們要先看幾個現實問題：
1.物業公司是否有明文規定並公示原村民無需繳費；
2.收費價格有否按物價局要求訂牌公布，並且在限價范圍以內，收費有否給停車票；
3.原村民是否有劃定專用車位或停車區域；
4.物業合同對停車費的繳納是否有相關規定；
5.作為業主，你是否擔心因為舉報或投訴導致物業/原村民對你的人身報復；
6.小區是否有成立小區業委會，業委會的組成和外購業主與原村民業主的組成比例是否一致。

上述幾項都是判斷和實行下一步動作的前置基礎。

㈡ 老舊小區停車管理規定

首先回答你的問題，停車費收費標准請參照當地物價局公布限價。認為停車收費違版規可以向物價局投訴，處權理速度看各城市公務情況。這無疑是種很不公平的收費標准，理應投訴並要求物業整改。
但是我們要先看幾個現實問題：
1.物業公司是否有明文規定並公示原村民無需繳費；
2.收費價格有否按物價局要求訂牌公布，並且在限價范圍以內，收費有否給停車票；
3.原村民是否有劃定專用車位或停車區域；
4.物業合同對停車費的繳納是否有相關規定；
5.作為業主，你是否擔心因為舉報或投訴導致物業/原村民對你的人身報復；
6.小區是否有成立小區業委會，業委會的組成和外購業主與原村民業主的組成比例是否一致。

上述幾項都是判斷和實行下一步動作的前置基礎。

㈢ 為什麼要規定小區業主的車位優先使用權

近年來，由於市民可支配收入的不斷提高，個人擁有汽車量不斷增加，「停車難」成為了一個社會熱點難點問題，並由此引發了業主和開發商之間、業主和物業公司之間、業主之間的多重矛盾。
對於小區內的車位、車庫的分配和使用，《物權法》第74條規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」
車位租售引發業主爭議
某小區的車位與住戶配比為0.5：1，開發商在銷售車位時，規定每戶最多隻能買一個車位。業主入住後，物業公司在出租露天車位時，同時規定每戶最多隻能租賃一個車位，已經購買了車位的業主不得再租賃車位。開發商和物業公司的上述規定，引起了一些業主的不滿，並引發許多爭議。車位應首先滿足業主需要業主提問淵以下簡稱問冤院我家有兩部車袁地下車庫還有未售的袁我為什麼不能買兩個車位鑰憑什麼我買了車位就不能租車位鑰專家解答淵以下簡稱答冤院司法解釋第五條規定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。
案例中小區的車位配置比例為0.5：1，也就是說，小區最多隻能有一半的業主可以享有車位。此處，獲得車位的使用權的途徑包括購買、獲贈和租賃等方式，這些方式是平行的，也就是說，通過這些方式處置車庫車位後，單個業主所獲得的使用權不能超過1個，如果多於1 個，就違反了配置比例。
因此，在車位配比等於或小於1 的情況下，開發商和物業公司有權拒絕業主購買或租賃多於1 個車位的要求。如果開發商或物業公司向同一業主出售或出租了2 個或2 個以上車位，其他沒有購買或租賃到車位的業主可以向法院主張確認合同無效。
佔用小區公共部位設定的車位屬業主共有
答：有業主認為，無論是地上或是地下的車庫車位，都是佔用了除房屋專有部分以外的道路或者其他場地建成的，而這些車庫車位和其他場地也應當算是歸全體業主共有的共有空間。
根據《物權法》第74 條第3 款「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有」的規定，小區內的所有車位都屬於業主共有。這種理解是不正確的，也沒有法律依據。
《物權法》規定，「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式確定」，小區內按照規劃批准建成的車庫、車位，在銷售之前，當時還不存在業主共有，整個建設項目的權利人就是開發商，開發商依法對這些車位、車庫具有處置權。
在開始銷售之後，佔用業主共有的道路或者其他共有部位而設定的車位，產權應當屬於全體業主共有。
車位是租是售開發商有權決定
答：在上面第2 點的分析中，已經明確，除佔用公共場地而建成的車位之外，其他車位、車庫的產權屬於開發商，開發商因此而具有處置權。既然如此，那麼是出售、附贈或者出租，其決定權在開發商，而不在業主。法律限定的是開發商出讓車庫車位的對象，而不是處置方式。
露天車位租期不得超過20年
答：通常，露天車位是佔用了業主共有的道路或者其他場地而建設的，物業公司負有對其進行管理的義務，可以將其劃位管理、出租，但不能出售。有些物業公司與業主變相簽訂合同約定租賃的期限為70 年，這樣的租賃合同是部分無效的，因為根據《合同法》，最長的租賃期限不得超過20年。
露天車位屬於全體業主共有，業主是否有權免費使用？這主要看管理規約或者業主大會的約定。如果管理規約或業主大會決定不收租金，則業主在繳納了車位的物業服務費後無需交納。但如果管理規約或業主大會對此未作約定，在車位配比不足的情況下，
為了合理分配資源，物業公司或者業委會可以通過有償使用的形式將車位出租。業主對公共車位的共有權，不一定體現為佔用某一個車位，也可以體現在對公共車位經營收益的分配上。使用公共車位的業主相對於其他業主來說多佔用了公共資源，按理也應當給予合理補償。計程車位所得收益應按約定分配或依法納入維修資金。
其他小區車位盡量短期租賃
答：業主能否購買或租賃旁邊小區的車位？《物權法》對於「應當首先滿足業主的需要」是一項強制性的規定。「首先滿足」不同於「優先滿足」。「優先滿足」是指在同等條件下，業主有優先購買權，如果業主以外的其他人願意支付更高的價格，那麼開發商將車庫車位出售給他人，就沒有侵害業主的「優先購買權」。
但是，根據《物權法》第74 條的規定，不管其他人是否提出了比業主更高的條件，都不能首先賣給其他人，除非是小區業主書面承諾放棄購買、租賃車庫車位。如果該小區的開發商將車位賣給其他小區的業主，只要將來無法實現其按車位配比享有車位的業主提起訴訟，法院都可能認定其他小區業主購買車位的合同無效。
那麼，業主能否租賃其他小區的閑置車位呢？按照物權法物盡其用的原則，是可以的。業主的需要有一個時間段，小區開發初期，可能入住率還不高、小區業主的經濟能力還有限，此時應當允許開發商將閑置的車位向小區外的其他人出租，以保護開發商盡快收回車位、車庫成本的合法權益，也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問題。但將車庫車位向小區外第三人出租的前提是任何時候都必須首先滿足小區業主的合理停車需要，在兩者沖突時，向外出租的合同無效，因此，這類合同約定的租賃期限不宜過長。
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㈣ 小區物業管理規章制度

一、安全職責

1. 嚴格執行公司的各項管理制度;

2. 負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督;

3. 負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防範的督察;

4. 做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的葯及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導;

5. 查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故;

6. 建立健全和管理好系統檔案資料;

7. 抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓;

8. 做好新接物業護衛工作人員的崗位設置和物品配備的統籌策劃工作;

9. 完成領導交辦的其他任務

二、護衛崗位職責

1.24小時嚴密監視護衛對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢;

2.掌握業主的來客動態，維護小區秩序;

3.嚴格執行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內;

4.熟悉小區內住戶的基本情況;

5.做好執勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚，職責明確;

6.嚴格執行24小時巡邏制度;

7.對於進入小區的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行;

8.對於進入小區內的陌生車輛認真登記方可進入。

(4)深圳住宅小區停車位使用和處分管理辦法擴展閱讀：

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。

在住房制度改革和城市建設發展過程中，物業管理這一新興行業應運而生。全國物業管理企業飛速增加。它的產生和發展，對於改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。也出現了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決

參考鏈接：

物業管理條例

㈤ 物權法規定老舊小區樓下停車位的歸屬

第一、業主對專有部分的所有權。即本條規定的，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分佔有、使用、收益和處分。

第二、業主對建築區劃內的共有部分的共有權。即本條規定的，業主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外牆面、水電氣的主管線等享有共有的權利。

《物權法》

第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

(5)深圳住宅小區停車位使用和處分管理辦法擴展閱讀：

案例：

西安市人大建議:明確小區地面車位產權屬業主

在6月27日召開的西安市十五屆人大常委會第32次會議上，提請審議的《西安市物業管理條例（修訂草案）》涉及到上述市民普遍關心的問題。

修訂草案對車位、車庫的不同情況進行了不同規定。

規劃車位車庫：約定歸屬

修訂草案規定，物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位出售或者附贈的車位、車庫，應當明示並在物業管理區域內顯著位置公示擬出售、附贈或者計程車位、車庫相關信息。在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後，還有多餘車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。

公共空間停車：業主大會說了算

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。物業服務企業根據物業服務合同收取汽車停放費。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，並向業主大會報告。

「這就是說，在小區公共空間能不能停車？該交多少錢停車費？由業主大會說了算。」市人大常委會法工委相關工作人員解釋道。

防空工程：誰投資誰收益

物業管理區域內依法配建的人民防空工程，平時由投資者使用管理，所得收益歸投資人。

市人大建議：明確小區地面車位產權屬業主

西安市人大城建環資委在審議中認為，還應當進一步明確車位車庫的權屬性質。因為「隨著私家車數量逐年遞增，車位供求關系逐漸失衡，產生的矛盾和糾紛也越來越多。」因而建議將條款明確為「物業管理區域內地面共有部位的車位產權屬業主。

物業管理區域內車庫的權屬根據業主購房出資公攤情況決定，業主出資公攤的車庫，產權屬業主；業主未出資公攤的車庫，產權屬建設單位。建設單位不得將屬於業主產權的車位、車庫通過出售、附贈方式轉讓。車庫產權是否由業主出資公攤，應當在房屋銷售合同中明示。」

㈥ 關於住宅小區停車位的問題.著急呀!!

第一，根據《物權法》相關規定，車庫在約定之前，一般屬於開發商所有，如果物業管理公內司作為開發商的代理容人作出這樣的處分行為，並沒有什麼不妥。
第二，車位的問題相對復雜。如果車位是占據了小區規劃道路的，而業主的房款中也包括的公攤面積的話，那麼車位屬於全體業主所有，物管不得未經業主同意擅自處分；如果車位沒有占據小區的公用面積，那其權屬於地下車庫差不多。

㈦ 深圳物價局是否對小區停車月卡數量有相關規定

物價局只復規定停車位的收費標制准和車位數量.

小區的停車位首先是要滿足居住的業主為先.

具體的停車月卡和臨時停車位是管理處根據居住業主的車輛的比例來分配.

你反應的這種情況是管理處在沒有滿足業主的停車需要,而去把小區規劃的停車位以臨時車位向你們收費.這完全是不合法的.

㈧ 深圳商品房住宅小區，因車位緊張停車位月卡已經無法辦理，之前可以用臨時卡進入，最近管理處說臨時卡不再

停車位缺口越來越大，我們的汽車保有量卻在增加，城市增建停車場和智慧停車是未來的一大解決方案。

㈨ 深圳市物業管理辦法

深圳經濟特區住宅區物業管理條例》實施細則

2003-4-3

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第一章 總 則

第一條 根據《深圳經濟特區住宅物物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第五十一條的

規定，制定本細則。

第二條 《條例》所稱物業管理，是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、

公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正

常狀態的行為。

《條例》第二十六條所稱專營公司，是指接受物業管理公司的委託，承擔住宅區的機電設

備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修養護管理業務的機構。

第三條 《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入住(入伙)通知並辦理完結相應手

續；入住人收到入住(入伙)通知後在限定期限內不辦理相應手續的，視為入住。

《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權。

第四條 開發建設單位、管委會、物業管理公司及專營公司，應當依照《條例》和本細則

規定承擔管理、維修、養護與整治責任，保障房屋安全使用，維護物業正常使用。

業主、承租人和其他非業主使用人以及施工單位在對物業進行使用、維修養護、裝修改

造、施工安裝時，應遵守《條例》和業主公約的規定，文明居住，文明施工，愛護物業。

第五條 住宅區管理處負責對住宅區的物業實施具體管理，在經濟上實行獨立核算。

住宅區管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定。

第六條 市住宅主管部門建立物業管理資質等級核准登記制度，對符合規定條件的物業管

理公司分別頒發甲、乙、丙級《物業管理資質證書》。

未取得《物業管理資質證書》的，不得從事住宅區物業管理業務。

第二章 業主大會及管委會

第七條 區住宅管理部門在住宅區已交付使用且入住率達到《條例》規定條件的六個月

內，應會同開發建設單位或其委託的物業管理公司召集第一次業主大會。

第八條 第一次業主大會的召集人，須於召集會議前十四天將會議時間、地點、內容、形

式、管委會委員候選人名單、投票權數、投票人的權利和義務等書面送達每名業主。

已入住的業主應按《條例》和本細則規定出席業主大會並參加表決。

業主可以一棟、一個單元或一層樓字為單位，推選樓長或樓宇代表出席業主大會，但須辦

理委託代理手續，明確代理事項和產權份額。

第九條 管委會委員實行差預選舉。

管委會委員候選人由業主大會召集人推薦；十名以上有投票權的業主聯名，也可以推薦候

選人。

第十條 管委會的日常事務由執行秘書負責處理。

設有專職管委會主任的，只能聘請一名執行秘書；未設有專職管委會主任的、管委會可根

據實際情況臨時聘請人員承擔管委會的一次性工作。

管委會聘請執行秘書和其他人員，均應簽訂聘任合同。

第十一條 專職管委會主任、執行秘書的津貼數額由業主大會確定；其他聘請人員的臨時

一次性津貼由管委會確定。

津貼可從管理服務費中支出。

第十二條 省委會委員的人數應為單數。

管委會委員工作不認真負責或無正當理由連續三次不出席管委會會議，或有違法違紀行為

的，省委會可向業主大會建議罷免其委員職務。

第十三條 管委會不得從事以營利為目的的經營活動。

第十四條 業主大會可以對業主公約進行修改補充。

經業主大會修改通過後的業主公約，對全體業主產生約束力，業主無須另行簽訂。

第十五條 業主大會和管委會決定住宅區物業管理事項時，應充分聽取有關部門、承租人

或其他非業主使用人的意見。

業主大會或管委會作出委員或執行秘書罷免、任免等重大決定時，應當報請市住宅主管部

門或區住宅管理部門派員出席並指導工作，其決定應及時向全體業主和非業主使用人公告，

並報區住宅管理部門備案。凡採用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少於一處。所有公告均

應由管委會主任簽字並加蓋省委會公章後發布。

第三章 開發建設單位和物業管理公司

第十六條 未經階段驗收合格的住宅區，開發建設單位不得交付給業主使用；未經整體綜

合驗收合格的住宅區，開發建設單位應按合同規定按期完成開發建設。

第十七條 開發建設單位依照《條例》自行對住宅區進行物業管理的，應依本細則規定申

請取得《物業管理資質證書》。

開發建設單位在其自行管理的住宅區內應當設立住宅區管理處。

住宅區管理處應當參加住宅區各項物業的竣工驗收。

第十八條 從住宅區開始入住至管委會成立前，開發建設單位應向其委託的物業管理公司

或自行設立的住宅區管理處提供下列資料：

(一)《條例》第三十六條規定的工程建設資料；

(二)住宅區各類房屋清單；

(三)出售房屋的產權范圍或成本核算清單；

(四)住宅區公用設施、設備及公共場地清單；

(五)住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期；

(六)《條例》第四十六條規定的商業用房及其他可以用於經營的公用設施、設備和場地

清單。

在管委會成立之日起兩個月內，前款資料應一並移交給管委會。

第十九條 住宅區移交時，管委會及其聘請的物業管理公司、住宅區管理處應認真進行驗

收，開發建設單位及其施工單位對管委會提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題應及

時解決。

開發建設單位及其施工單位可以委託物業管理公司承擔保修期內的保修責任，並將保修款

移交給住宅區管理處按規定使用。

由於開發建設單位租售原因造成空置房屋，其管理服務費由開發建設單位承擔。

第二十條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向省委會劃撥

住宅區公用設施專用基金，並以多層住宅區總建築面積的千分之三、高層住宅區或別墅區總

建築面積的千分之二的比例提供部分商業用房，如有特殊情況，可延遲移交商業用房，但延

遲期不得超過六個月。

前款所稱總建築面積，是指住宅區內各類房屋的總建築面積之和。

《條例》實施前入住的住宅區，原來沒有辦公用房和商業用房，應當按規劃補建；按規劃

不能補建的，由開發建設單位與省委會協商以其他方式等價補償。

第二十一條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向管委會提

供住宅區物業管理用房。

物業管理用房的計算公式為：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標×住宅區

房屋總套數調戶均人口數。

前款有關測算系數以市政府有關部門最新公布的數據為准。

第二十二條 開發建設單位向管委會劃撥的公用設施專用基金以及提供的專用房屋房價與

市場商品房之間的差價，均可列入開發成本。

第二十三條 取得甲、乙、丙級《物業管理資質證書》的資格條件，由市住宅主管部門制

定並公布。本細則施行之日前成立的物業管理公司，應在本細則施行之日起二個月內向市住

宅主管部門申請相應的《物業管理資質證書》；本細則施行以後成立的物業管理公司，應自

成立之日起三十日內向市住宅主管部門申請丙級《物業管理資質證書》。

市住宅主管部門應自受理申請之日起三十個工作日內核准頒發；不予核準的，應給予書面

答復。

市住宅主管部門應對物業管理公司實行年度檢查，凡年檢不合格的，應予降級，直至收回

資質證書。

第二十四條 參加涉外住宅區、別墅小區、高層樓字的物業管理投標及管理業務，應持有

乙級以上《物業管理資質證書》。

第二十五條 物業管理公司可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔住宅區物業管理的

專項業務，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第二十六條 委託管理合同依法終止時，管委會有權指定會計師事務所對物業管理公司在

管理期間的財務活動進行審計。物業管理公司必須將住宅區的全部管理檔案、文件、記錄和

財務帳簿移交給管委會。

市住宅主管部門和區住宅管理部門對前款審計和移交工作進行監督，並可對有關爭議事項

作出決定。

第二十七條 市物價主管部門和市住宅主管部門可以按照微利原則共同制訂物業管理公司

利潤率的參照標准。具體的利潤標准內管委會和物業管理公司根據物業管理公司的資質證書

等級及實際的管理服務水平、業主對物業管理服務的實際需求及管理服務費收入狀況協商確

定。

第四章 住宅區房屋及設施的使用與管理

第二十八條 住宅區的專用房屋，應按《條例》和本紉則規定使用與經營，不得轉讓或改

變使用用途。

物業管理用房中住宅區管理處使用的部分，由物業管理公司與管委會簽訂使用合同。

部分商業用房由物業管理公司按委託管理合同以市場租金出租經營的，租金納人管理服務

費，但從出租的第一年開始，每年應將租金的30%用於回收墊支購房的公用設施專用基金，

並由物業管理公司每三個月向管委會結算移交一次，劃人公用設施專用基金專門帳戶，直至

全部回收完畢。

第二十九條 凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民生活提供配套服務的公用設施、設

備和場所(地)，未經原規劃部門批准，一律不得挪作他用；在《條例》施行前已擅自挪作

他用的，應在一年內恢復原規劃設計功能，並移交給管委會依《條例》和本細則管理。

前款有經營收入的公用設施、設備和場所(地)，其經營收入應納入管理服務費，任何單

位和個人不得佔用或挪用。

第三十條 業主、承租人和其他非業主使用人對房屋本體自用部位及設施進行裝修的，不

得改變房屋結構、外貌和用途，不得破壞房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、

屋面及通道。

第三十一條 住宅區內車輛停放的管理，應接受市公安交通管理部門的統一指導與監督

進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所；裝載易燃、易爆、劇

毒或有污染物的車輛不得進入住宅區停放。

住宅區管理處應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系、並按規定收取相應的保管

費或車位使用費。

第三十二條 物業管理公司及其下設的住宅區管理處因維修養護或其他物業育理需要，在

合理的時間年對住宅區物業進行巡視檢查或施工時，業主或非業主使用人應提供方便，並不

得無理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應在業主公約中寫明或提前書面通知。

第五章 住宅區維修養護的范圍與責任

第三十三條 住宅區房屋本體自用部位及設施(以下簡稱「自用部位」)的維修責任人為

業主。

自用部位是指戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽台、

門、窗、防盜網，室內自用隔牆、牆(板)面等。

自用部位的維修養護由業主實施並承擔費用，或委託物業管理公司組織實施。

業主與非業主使用人之間的維修養護責任依照法律和合同確定。

第三十四條 房屋本體共(公)用部位及設施(以下簡稱「共用部位」)的維修責任人為

房屋本體內的全體業主。

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結

構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、

外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體

消防設施等。

共用部位的維修養護由物業管理公司組織實施，其費用從住宅維修基金中支出。

共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養護費用由該使用層的業主分

擔一半，其餘從住宅維修基金中支出；為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業

主按比例分擔。

第三十五條 房屋毗連部位及設施(以下簡稱「毗連部位」)的維修責任人為毗連業主

毗連部位是指房屋本體中不屬於共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委託物業管理公司

組織實施，並按比例分擔費用，其中共有牆體按兩側均分後，由每側業主按比例分擔，共有

樓面其梭面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

毗連部位維修責任人員有不參加共同維修養護的，其他方可自行組織實施維修養護，或委

托物業管理公司維修養護，不參加共同維修養護的維修責任人應當向維修養護實施人或物業

管理公司支付應分擔的維修養護費用。

第三十六條 自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙市容

及房屋外觀或其他違反住宅區物業管理規定的，維修責任人應及時進行維修或整改，或由管

委會(無管委會的由原委託管理單位)委託物業管理公司進行維修或整改，其費用由維修責

任人承擔。

第三十七條 住宅區公用設施、設備、公共場所(地)的維修責任人為管委會。

住宅區公用設施、設備、公共場所(地)包括：區內道路(市政道路除外)、路燈、溝

渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水

管等。

上述公用設施、設備、公共場所(地)的維修養護由物業管理公司組織實施，其中日常維

修養護的費用從管理服務費中支出，重大維修養護項目(含應由開發建設單位承擔以外的改

造、改建、擴建項目)的費用從公用設施專用基金中支出。

重大維修養護項目的范圍由市住宅主管部門確定。

第三十八條 住宅區內供水、供電、供氣(含通訊、有線電視)等居民生活供應部門應對

居民用戶實行抄表到戶。

前款設施的維修責任人為有關供應部門，但分戶表內管線設施(含表及表外第一個閥門)

的維修費用由居民用戶承擔；分戶表外管線設施設備的維修費用由有關供應部門承擔。

有關供應部門在住宅區內的維修養護施工，應當服從物業管理公司的管理和監督。

第六章 住宅區管理服務費

第三十九條 住宅區管理服務費總收入的主要來源包括：

(一)部分商業用房租金；

(二)公用設施、設備和公共場所(地)的經營收入；

(三)向業主收取管理服務費；

(四)住宅區的其他合法收入。

第四十條 住宅區管理服務費的基本開支包括：

(一)住宅區公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料

費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等)；

(二)管委會、管理處規定人員的津貼工資、福利及辦公費用；

(三)就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

(四)住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

(五)住宅區必要的社區文化活動費用；

管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管、保險費用。

第四十一條 向業主收取的管理服務費項目和標准以及每年基本開支的項目和標准，由管

委會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主

管部門和市住宅主管部門的指導收費標准審議確定後，報業主大會批准執行。

物業管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務費收費項目或提高收費標准。

第四十二條 開發建設單位在對住宅區自行管理期間，應按市物價主管部門和市住宅主管

部門規定的標准向已入住的業主收取管理服務費，不足部分自行承擔。但不得因此而降低管

理標准和服務水平。

開發建設單位自行管理期滿後，管委會仍未成立的或因管委會自身原因未能完成移交的，

由原管理單位繼續管理，管理服務費標准可由原管理單位重新側算確定，由市住宅主管部門

審定後報市物價主管部門批准執行；但因開發建設單位原因未能成立管委會的，不得提高原

管理服務費標准及降低管理標准和服務水平。

區住宅管理部門應當對住宅區物業管理移交工作進行監督。

第四十三條 住宅區每年的管理服務費總收入減除應繳稅費、住宅區基本開支、物業管理

公司管理成本的結余部分，轉入下年度管理服務費；不足部分可以在下年度通過追加管理服

務費解決。

第四十四條 住宅區管理服務費的收支帳目，由管委會主任和住宅區管理處主任簽字並加

蓋公章後每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由管委會主任和物業管理公司法定代

表人簽字並加蓋公章後公布。

第四十五條 住宅區的業主、承租人和其他非業主使用人，對管委會和物業管理公司公布

的帳目可以提出質詢，或向市住宅主管部門、區住宅管理部門投訴，管委會和物業管理公司

應在收到質詢後七日內予以答復，市住宅主管部門和區住宅管理部門應在收到投訴後及時予

以處理。

第七章 住宅區公用設施專用基全

第四十六條 開發建設單位在向管委會劃撥專用基金時，扣除購買管理用房款和墊支購買

部分商業用房款，其餘資金應在管委會成立後二個月內一次性直接匯往區住宅管理部門設立

的專用基金帳戶。

第四十七條 專用基金的支出，除用於購買管理用房和墊支購買部分商業用房款並限期回

收外，用於住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分，並且必須

經業主大會批准，由管委會主任、物業管理公司法定代表人共同簽字方可支出。增值部分不

夠的，從管理服務費積累中支出。

管委會和物業管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用於《條例》和本細則規定以

外的用途。

第四十八條 專用基金的收支帳目，由管委會、物業管理公司每三個月至少張榜公布一

次。

區住宅管理部門對代管的專用基金收支帳目，應每年報市住宅主管部門備案一次。

第八章 住宅維修基金

第四十九條 住宅區竣工支付使用在一年以上的，由業主自保修期滿後第一個月起按月向

住宅區管理處繳納住宅維修基金；業主發生變更的，原業主所交的住宅維修基金不予退還。

《條例》實施前入住的業主，自《條例》實施之日起繳交住宅維修基金。

第五十條 市住宅主管部門應會同市物價主管部門每二年發布一次住宅維修基金指導收費

標准。

管委會可根據房屋的使用狀況，對住宅維修基金的收取標准在指導收費標準的基礎上進行

調整，經業主大會通過後實施。

第五十一條 住宅維修基金用於房屋本體公(共)用設施的維修養護項目。住宅維修基金

不夠支出時，經業主大會決定，由各業主按規定分攤。

第五十二條 住宅維修基金的使用，由物業管理公司列出維修養護計劃，報管委會審議決

定後實施，但管委會、物業管理公司應充分聽取所維修養護房屋業主的意見。

第五十三條 住宅維修基金由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管。住宅維修基

金的管理、使用情況應每三個月至少向業主張榜公布一次，並接受有關部門和業主的監督、

質詢。

第九章 法律責任

第五十四條 未取得物業管理資質證書、從事住宅區物業管理業務的，市住宅主管部門可

對其給予警告，並可處以二千元以上、二萬元以下的罰款。

第五十五條 區住宅管理部門違反《條例》和本細則規定，未在規定時間內召集召開第一

次業主大會的，市住宅主管部門可責令其限期召集，並建議有關部門或機關追究主管人員和

直接責任人員的行政責任。

第五十六條 管委會違反本細則第十三條規定，擅自進行經營活動的，區住宅管理部門應

當予以制止，並限期改正；造成損失的，有關責任人員應承擔賠償責任。

第五十七條 開發建設單位違反本細則第二十條第一款、第二十一條第一款規定的，市住

宅主管部門可限期履行，逾期不履行的，可申請人民法院強制執行，並有權向開發建設單位

按日收取千分之三的延期付款滯納金。

前款延期付款滯納金不得列入開發成本。

第五十八條 物業管理公司違反本細則規定，有下列行為之一的，管委會有權予以制止並

限期改正，逾期不改正的，管委會可以終止委託管理合同；市住宅主管部門可對其分別給予

警告、限期改正、吊銷《物業管理資質證書》、沒收非法所得，並可處以二千元以上、二萬

元以下的罰款；造成業主損失的，還應承擔賠償責任：

(一)擅自擴大收費范圍、提高收費標準的；

(二)改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，未按規定定期公布收支帳目的；

(三)改變專用房屋的用途，未按規定出租經營的；

(四)管理制度不健全、管理混亂，對住宅區的房屋管理、維修、養護不善的。

第五十九條 對無故不繳交管理服務費、住宅維修基金和規定的其他費用的。物業管理單

位可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金；連續三個月不交繳的，可按住宅區業主

公約和委託管理合同的規定進行催繳。

物業管理單位同供水、供電、供氣等部門簽有委託抄表及收費合同的，可按合同規定採取

相應的催繳措施。

第六十條 違反本細則第三十條規定進行違章裝修的，物業管理公司有權制止，並限期改

正；逾期不改正的，可根據業主公約和委託管理合同的規定進行強制恢復；違章裝修造成他

人損失的，應承擔賠償責任。

第六十一條 違反本細則第三十一條規定隨意停放車輛的，物業管理公司有權制止，並限

期改正；逾期不改正的，可根據業主公約和委託管理合同的規定進行強制恢復，並報請有關

主管部門按規定進行處罰。

第六十二條 在住宅區內從事維修、安裝施工的單位或個人，對住宅區內的道路、綠化和

其他設施造成損壞的，應恢復原狀；造成損失的，應承擔賠償責任。

第十章 附 則

第六十三條 深圳市物業管理協會是深圳市物業管理行業的自律性組織，受市住宅主管部

門指導、監督，並協助市住宅主管部門工作。

第六十四條 市住宅主管部門可根據《條例》和本細則制訂有關住宅區物業管理行業標

准、規則和技術規范。

第六十五條 本細則由市政府負責解釋。

第六十六條 本細則自發布之日起施行。