開發商轉為自用

1. 房地產開發企業將開發產品轉自用交契稅嗎

用交契稅。
個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面專積在屬90平方米以下的，契稅按照1%執行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半徵收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%徵收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產，均按照4%的稅率征稅。

2. 房地產開發公司將開發產品轉為自用需繳稅嗎

答：抄根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第三條規定：「條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者僱主提供條例規定的勞務，不包括在內。 前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。」 因此房地產企業將開發產品轉為自用，沒有發生所有權的轉移，也沒有取得經濟利益收入，即不視同銷售不動產的行為，不徵收營業稅。 （戴紅軍 路清）

3. 營改增後企業將自行開發房產轉為自用屬於視同銷售的范圍嗎

營改增後企業將自行開發房產轉為自用不符合增值稅關於視同銷售的規定，不屬於視同銷售的范圍。

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物；

（三）設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；

（四）將自產或者委託加工的貨物用於非增值稅應稅項目；

（五）將自產、委託加工的貨物用於集體福利或者個人消費；

（六）將自產、委託加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

（七）將自產、委託加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

（八）將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人

《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號

附件1營業稅改徵增值稅試點實施辦法第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

企業將自行開發房產轉為自用不在上述關於視同銷售的規定之內。

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由於房地產企業將開發產品轉作自用不是視同發生應稅行為，財政部、國家稅務總局又沒有出台規范性文件，因此，房地產企業將開發產品轉作自用不繳納營業稅。

土地增值稅。

根據《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條第（二）款規定，房地產企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，

在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可知，房地產企業將開發產品轉作自用，未發生產權轉移，所以，不繳納土地增值稅。

企業所得稅。

根據《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第一條規定，企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，

由於資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。

（一）將資產用於生產、製造、加工另一產品；

（二）改變資產形狀、結構或性能；

（三）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；

（四）將資產在總機構及其分支機構之間轉移；

（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；

（六）其他不改變資產所有權屬的用途。

由於房地產企業將開發產品轉作自用，未發生所有權屬改變，因此，不視同銷售行為，不繳納企業所得稅。

契稅。

契稅的征稅對象為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。房地產企業將開發產品轉作自用，雖然企業固定資產中增加了房產，但是，該房產在轉作固定資產前後所有權屬並未發生改變，都屬於房地產企業所有。因此，房地產企業將開發產品轉作自用，不繳納契稅。

4. 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為自用後，徵收土地增值稅嗎

根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的內通知》（國稅發〔2006〕187號）第容三條第二款規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

5. 房地產公司將自己開發的房產轉為自用物業，辦理房產證後要交土地增值稅嗎

房地產公司將自己開發的房產轉為自用物業，辦理房產證，其房產所有權並未發版生變化，只是將公司建造的產權品（房屋）從法律的形式上進一步登記確認到公司名下。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條「轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。」所以，房地產公司將自己開發的房產轉為自用物業，不需要繳納土地增值稅。

6. 房地產企業將開發產品轉為自用需要納稅嗎

房地產企業發生自建自用行為時，不需要繳納增值稅。如果將自建建築物對外銷售，其納稅義務發生的時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天，計征增值稅。

但是，自建自用房需要交納房產稅。

7. 開發商自用房轉變成商品房要補交什麼費用

10%綜合地價款，90以下1%契稅，不唯一住房1%個稅 10%綜合地內價款。

90-140 1.5%契稅 10%綜合地價款，不唯一住房1%個稅
140平以上容 3%契稅，10%綜合地價款，5.5% 全額營業稅，1%個稅
唯一住房滿五年 可以選擇補交5.5%差額營業稅（局部地區有限制）

地區最低過戶價 乘以 面積 = 合同價
合同價 乘以 應繳納稅費%比 = 實際稅費
另外還有80元 工本費 5元印花稅

8. 房地產開發企業將商品房轉自用要繳哪些稅

房地產開發企業將開發的部分商品房轉為企業自用或用於出租，不需繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅。

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條

「房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用」的規定及《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）9條

「改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營），由於資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算」的規定，房地產開發企業將開發產品轉為自用，不涉及營業稅、土地增值稅和企業所得稅。

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房地產開發企業將商品房轉自用契稅處理：不繳納契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號 ）第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》（財法字〔1997〕52號）第六條規定，條例所稱土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。

條例所稱土地使用權出售，是指土地使用者以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。

條例所稱土地使用權贈與，是指土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈者的行為。

條例所稱土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為。

9. 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用時，徵收土地增值稅嗎

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用時，所有權沒有發生改變，不徵收土地增值稅。