自管非住宅公房

『壹』 國有企業自管公房拆遷對承租人的補償問題

一、公產房屋的性質及權屬
公產房是我國計劃經濟的產物，它充分體現了我國公有制度下的平均分配原則，它是以家族為單位，以承租人為代表而分配給家庭的。家庭成員均有承租權，因為家庭成員的福利利益不是源於戶主，而是源於國家政策。因此，公民承租的公產房是以承租人為記號的所有權歸他的房產。在此情況下，公產房又分為直管房和自管房。直管房即直管公房，所有權歸國家，管理形式表現為某市某區第某個房產經營管理所，簡稱房管所。自管房即國有企業響應國家政策或集資或自建而分配給本單位職工的福利房。那麼，公產房的附隨權利能否由公民自由處分呢？
公產房的附隨權利即公產房的使用權、居住權。承租公房就是向國家或企業繳納房屋租金，而將該房屋歸本家庭使用的行為。在計劃經濟時期，家庭人口眾多，承租證上只能寫一人，通常寫戶主。若單從現象上看，承租人是誰，該房就歸誰，他有權處分，這種認識是錯誤的。正如前所述，公產房分配是出於勞動力再生產和人口繁衍的需要分配給家庭，主要解決家庭居住問題，使得人有其所。
二、公產房拆遷補償的標的是什麼
無論從拆遷協議、還是從《城市房屋拆遷管理條例》上看，公產房拆遷的標的物是公產房屋的面積，而非承租人。因為動遷補償款是按面積計算的。國家制定拆遷補償的政策是針對家族的，房屋拆遷貨幣化安置的對象是公產房屋的使用權人，補償的權利是公產房屋的使用權，而不是承租權。

拆遷公有住房時，對所有人、承租人如何補償安置？
（1）所有人選擇產權調換的，承租人由所有人負責安置。所有人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）X 被拆除房屋的建築面積。
（2）所有人選擇貨幣補償的，原有租賃關系終止。給所有人補償款不設最低補償單價標准，也無價格補貼。計算公式為： 貨幣補償金額＝評估單價 X 20％ X 被拆除房屋的建築面積 ； 承租人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝（市場單價 X 80％＋價格補貼）X 被拆除房屋的建築面積。

『貳』 自管公房和公有住房有什麼區別嗎

1、管理不同：公房是指政府和單位分配給職工和解放時收歸國有，專並且租金按照政府規定屬的租金標准執行的居住房屋。公房分為國家所有的房屋與集體所有的房屋。在我國，集體所有的房屋租賃的情況不是很多，這類房屋租賃由集體經濟組織自行管理。

2、部門不同：按管理部門的不同，國家所有房屋租賃又分為直管公房（統管公房）租賃和自管公房（非統管公房）租賃，前者指由政府房產管理部門直接管理的公房的租賃，後者指由機關事業單位、社會團體、國有企業單位自行管理的公房的租賃。其中，國有住房租賃占較大比重。

3、手續辦理不同：公房出租人應當在承租人要求辦理受配房屋或者承租權轉讓、交換、租賃戶名變更手續後15日內發放《租用公房憑證》。承租人憑《租用公房憑證》向房屋所在地的派出所辦理戶籍手續。

公房轉租，由租賃當事人到房屋所在地的區、縣房地產交易中心辦理租賃合同登記備案手續，並提交以下書面材料：租用公房憑證，轉租合同以及租賃當事人的身份證明。將公房轉租給外來流動人員的，還應提交（房屋租賃治安許可證）。公房出租人不得收取房屋租賃保證金。

『叄』 自管公房的有關規定是什麼承租人去世後怎麼變更

公民死後其生前承租的公房的處理分兩種情況:

1、公房承租人死亡時，公房有同住人的情形 承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租用戶的，出租人應予同意。 協商不一致的，出租人應當從在本處有本市戶口的共同居住人中，

按照下列順序書面確定承租人:

(1)原承租人的配偶;

(2)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短);

(3)原承租人的父母;

(4)其他人(按他處住房情況，本處居住時間長短)。

2、公房承租人死亡時，公房無同住人的情形 公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口，或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬，可以繼續履行租賃合同。

除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關系終止時，出租人有權收回房屋。

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公房買賣要注意事項：

(一)購房過程中購房人去世的，如何辦理產權手續 購房人在辦理購房手續過程中死亡的，凡已按規定交納了首付款，且繼承人願意繼續支付的，可由其繼承人按照原協議繼續支付房價款，房屋產權可按繼承的有關規定變更為繼承人所有。原購房人產權證尚未辦理的，所購住房產權可直接登記在繼承人名下。

(二)承租人的繼承人是否有獲得房屋的租賃收益的權利 公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基於某種優先權繼續獲得房屋的租賃收益。

按照中國《繼承法》的規定，遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產，對於公產房承租人只有使用權，沒有所有權，所以並不在遺產范圍，依法不能繼承。

根據建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規定:「住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。」所以，在司法實踐中，一般來說是可以變更承租人。

『肆』 非住宅公房拆遷，承租人如何補償

《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定：「拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。」
對拆遷房屋承租人的補償方案有：
1、作為承租人，既可以和房主解除租賃關系，也可以要求房主在房屋拆遷後繼續履行租賃合同；
2、承租人要求繼續履行租賃合同的，拆遷人就必須對被拆遷人進行房屋產權調換，產權調換的房屋仍由原承租人承租，只是必須與被拆遷人即原房主重新訂立房屋租賃合同。
對拆遷房屋承租人的補償項目一般有：
1、搬遷費，又稱搬遷補助費
《拆遷條例》第三十一條第一款規定：「拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。」如果被拆遷人與承租人就該項費用有約定的，按約定辦理；若無約定的，則「當房屋由房屋承租人使用時，發給房屋承租人。」
2、提前搬遷獎
規定被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內提前搬遷的，拆遷人可以給予搬遷獎勵費。如：北京市政府頒布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(2001年11月1日起施行)第三十二條規定：「被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬家獎勵費。」搬遷獎勵費的支付按搬遷費的支付原則辦理。
3、臨時安置補助費(過渡費)
《拆遷條例》第三十一條第二款規定：「在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；……」第三十二條第二款規定：「因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；……」故當承租人自行安排住處的，則應獲得相應的臨時安置補助費。
4、停產停業損失
《拆遷條例》第三十三條規定：「因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。」據此，若因拆遷造成承租人停產、停業的，則承租人有權要求獲得相應的補償。
5、添置物品的補償
《合同法》第二百二十三條第一款的規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。」承租人改善或者增設的物品主要體現為對房屋的裝修及添置的相關設施，如承租人與被拆遷人就此項改善或者增設物品有約定的，則按約定處理；如無特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補償款應支付給承租人。