必須有錢，，而且很多的錢///
然後就是看你的地產價值了：包括地理位子，以及何種房產。。這方面很復雜的，
一、房地產市場競爭的四個階段
第一階段：成本競爭階段
在這一階段，房地產企業之間的競爭以成本競爭為主要特徵--誰的項目成本(當然包括土地成本)低，誰就具有競爭優勢。成本競爭也可以說是關系競爭。2003年國土資源部的「121號文件」宣告了這一階段的基本終結。
第二階段：性價比競爭階段
性價比用於產品宣傳最早在IT領域，傳染到房地產是近一兩年的事兒。隨著房地產市場的發展，2003年以來，部分在「均好性」上做的比較好的開發商紛紛喊出「性價比更優」(廣告語)和「性價比最優」(口頭語)，而且大都取得了良好的銷售業績。於是，更多的開發商群起效之，昭示著房地產市場進入了性價比競爭階段。
第三階段：模式競爭階段
房地產企業發展模式包括產品模式和管理模式。
產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。如萬達商業廣場、奧林匹克花園、萬科城市花園等。確立產品模式是企業進行多項目連鎖開發的前提，是實現資本、規模快速擴張的基礎。
所謂管理模式就是適應新的投資模式和企業產品模式的、適應企業自身實際的全面管理體系。適宜的管理模式是項目開發和企業持續健康發展的最基本保障。
當前，處於「第一梯隊」的開發商都基本確立了自己的產品模式，並在積極探索管理模式。可以預見，隨著房地產市場的宏觀調控，房地產企業的競爭格局將發生巨大的變化，「模式競爭」將是未來幾年內房地產市場競爭的主要特點。
第四階段：品牌競爭階段
當市場競爭到一定階段，隨著大量的中小企業被淘汰出局，房地產市場份額的集中度會越來越高。屆時，房地產市場進入品牌競爭階段。香港房地產市場(由六大開發商壟斷)就是佐證。
當然，因為各地發展的不均衡，以上四種階段在一定時期內會同時呈現，但趨勢是必然的。
二、房地產市場的競爭格局
房地產市場的宏觀調控政策無疑會加快市場的「洗牌」進程。在新的市場政策下，房地產市場的競爭格局將呈現以下幾個特徵：
1、部分中小企業被淘汰出局，房地產開發企業數量會減少。1996年房地產開發企業的數量比調控前減少了40%，參見下表。本次從各個方面對房地產市場所採取的調控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業，特別是中小企業淘汰出局。從調控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業的比例可能不低於三分之一。
2、市場集中度越來越高。隨著部分中小企業被淘汰出局，加上消費者越來越傾向購買品牌開發商的物業，房地產市場小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業的市場份額將逐步提高。
3、行業利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌企業將更多的追求企業的整體效益和可持續發展，追求企業的市場份額和行業地位，而不是像從事單項目開發的小企業一樣過多地追求某個項目的利潤率。宏觀調控政策的後續效應和房地產市場競爭的激烈，使得行業的利潤率下降。但是，房地產業的高投入、高風險性仍使得行業利潤率高於社會平均利潤率。
總之，房地產市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業要在市場競爭中勝出，必須提高競爭力。
一、房地產企業應注重綜合競爭力
房地產的產品屬性決定了房地產企業不像其它行業企業一樣有「專利壁壘」，房地產企業不會有具有明顯對比優勢的核心競爭力，因此應更多地關注並提升企業的綜合競爭力。
二、房地產企業綜合競爭力的構成
房地產企業的綜合競爭力包括品牌形象力、制度有效力、戰略執行力、研發創新力、資源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地產企業最基本的競爭力，包括企業品牌力和產品品牌力。
企業品牌力主要包括認知度、美譽度和忠誠度。隨著消費者置業經驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌企業開發的物業。同時，隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產企業的競爭將越來越激烈。因此，房地產企業必須塑造鮮明的企業品牌，提升企業的品牌形象力。
產品品牌力是指產品模式的競爭力，包括產品模式的市場預測力和市場競爭力，體現在價格上，就是產品品牌的附加值。研究並確立企業的產品模式是提升產品品牌力的基礎。
2、制度有效力
房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是指企業的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等，包括行政事務、法律事務、財務、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關系等方面的管理規章，可以形成文件的有100-150項；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內部使用的、沒有縱向和橫向工作介面關系的工作規程。
一個企業的成功往往是制度的成功。如民營企業比傳統的國有企業更具競爭力，二元結構、三元結構的股份制民營企業比一元結構的民營企業更具競爭力，具有完善的法人治理結構的股份制企業比「換湯不換葯」的「股份制」企業更具競爭力，職能設計合理、職責清晰、工作介面關系明確的組織機構設計比經常推諉、扯皮、內耗的企業更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業比雖然建立了一堆制度(如管理制度匯編、ISO9000質量管理體系文件)、但制度不適宜、執行不力的企業更具競爭力。
房地產企業要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，並確保各項制度的有效施行。
3、戰略執行力
與計劃的作用一樣(制定計劃的原因是因為有「變化」，制定計劃的目的是應對變化)，制定企業發展規劃的目的也是為了應對企業各種權變因素的變化。在企業發展環境發生重大變化的時候(如市場政策的變化)，越應該加強對企業發展戰略的研究，調整或重新制定切實可行的企業發展戰略規劃。
企業發展戰略研究包括：(1)發展環境研究，(2)企業特點、優勢、劣勢研究，(3)競爭對手研究，(4)發展資源研究，(5)戰略選擇，(6)戰略規劃。
發展戰略確定後，企業應通過溝通、宣介等方式使企業員工知曉，以提高員工的認同度，進而提高企業的凝聚力和戰略執行力。
4、研發創新力
研發創新力是指企業在制度、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力。例如在產品方面，企業通過系統地研究房地產的產品形態，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建築的外觀設計(色彩、造型等)、戶型設計等，設計出滿足消費者需求的產品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設計方面有大量、獨有的創新的話，就更具比較優勢。
5、資源整合力
資源整合力是指企業利用和整合內外部資源的能力。
房地產企業的內部資源包括人力資源、土地資源和資金資源；外部資源即企業的公共關系資源，包括政府關系資源、媒體資源、融資資源、投資者(包括股東)資源、供方資源和客戶資源等六個方面。其中供方資源是指為企業提供產品或服務的組織或個人資源，如設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應單位、銷售代理公司、物業管理公司等。房地產開發企業的供方有二十類左右。
房地產企業的「投資管理型」和「外包型」的特性決定了企業整合資源的重要性。要提升競爭力，房地產企業除了充分利用、發掘內部資源外，還要構築全面、均衡、穩定的公共關系資源鏈--在每一個環節都要有1-3家相對固定的長期合作夥伴，從而降低選擇的風險和時間成本、使用成本，縮短項目的開發周期，提高效率和效益。
三、綜合競爭力的數學模型
房地產企業的綜合競爭力用數學模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各競爭力(分力)在企業各階段的權重，f是各競爭力(分力)的相對值。運用這一模型可以測算出企業的相對綜合競爭力及比較優勢。
提升競爭力的具體措施
在當前的市場態勢下，因為消費預期的影響，交易量的階段性減少是必然的。在這段時間內，房地產開發企業可以做相應的階段性工作調整，如重新研究、制定年度計劃和目標，建立、健全管理制度等。建議採取的具體措施有：
一、研究制定企業發展戰略規劃
房地產市場環境的變化要求企業必須重新制定或調整原來的企業發展戰略規劃。在新的市場政策下，房地產企業一定要由原來的機會導向、關系導向和銀行導向轉變為政策導向、市場導向和戰略導向。
二、調整組織機構設計
房地產市場政策的變化已經導致房地產投資開發模式的變化，投資開發模式的變化意味著企業必須對各職位、部門、項目部等重新進行職能設計(因為開發流程的變化導致工作流程發生了變化)、重新進行職責分工，重新界定工作介面關系。利用市場調整期對組織機構進行適宜的調整極為必要，也是較容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地產企業建立體系化的管理制度的一般程序是：
(1)對現行的「管理制度匯編」及散亂的「管理辦法」等進行梳理，並逐一地評審各項規章制度的適宜性和有效性，分析執行不力的原因。
(2)分類列出缺失的和需要改進的制度，如分為行政管理類、法律事務類、人力資源類、財務管理類、招標采購類、工程管理類、營銷策劃類、客戶服務類等。
(3)決定是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構。一般來說，企業自行編制的制度局限性較大，表現在幾個方面：A、在起草制度時「心態」不正常，或者過於嚴厲(總經理親自起草時往往如此)，或者過於簡單、應付(指定某人起草時，為了「及時」完成或擔心「得罪人」)。B、起草制度的主體不合適。許多企業的制度由制度的主控部門或主控人來起草，如車輛管理制度由車輛管理員起草、報銷管理制度由出納起草，起草人在起草制度的過程中往往不顧及其它部門或人員的執行而過多地考慮到自己如何管理、如何迴避責任，從而導致執行效果差。C、頒布制度前不經過全面、認真的評審，往往是在未取得高度認同的情況下而強制頒布、實行。D、制度的預防性差。制度的目的不僅是「糾正」，更是為了「預防」(預防將來發生的可能做出損失的情形)。專業的管理咨詢機構，特別是有著豐富的行業企業咨詢經驗的機構能夠規避以上問題，在廣度、高度、深度、精度上可以比企業做得更好，也可以減少不必要的損失和內部沖突。
(4)成立工作小組。無論是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構，企業都應成立一個臨時的工作小組，以確保工作質量。
四、加強學習培訓工作
有些企業提出了「建立學習型組織」的理念，但往往僅是停留在口頭上，而缺少具體的行動。建議業界企業利用這段時間，制定各級人員的培訓計劃並切實執行。培訓不僅可以增強企業的凝聚力，提高員工的業務能力，還可以為今後的工作做好智力儲備。
針對房地產市場所採取的宏觀調控政策是及時的，必要的，相信也是有效的。房地產企業應順應市場政策的變化，變心動為行動，變沖動為行動，採取切實可行的具體措施，為本企業的持續健康發展打下堅實的基礎
㈡ 做房地產之前要考慮什麼因素
1號一般因素：人文環境
近幾年出現了幾個中國傳統文化主題的產品，北京有觀唐，廣州有清華舫，成都有芙蓉古城，長沙有個汀湘十里。
西方的現代居住環境比東方更科學，但是東方住宅形態中卻有一種西方住宅所沒有的人文因素，它可能不是物理性的，但絕對是心理性的，能夠打動業主的內心。人文環境既與建造者有關，也與居住者有關。這種氛圍是一種共同的人文表現，能直接反映一個社區的底蘊。相對而言，人文環境更多影響居住著的心情。
3號因素：安靜
安靜的居住環境盡管非常重要，但那是對於住宅投資而言，商業地產卻意味著越熱鬧越好。
所以安靜這個指數可以從兩個方面來權衡：要想投資商業地產，最好選擇車水馬龍的鬧市，人多車多生意多;而要想投資住宅，則盡可能地需要個安靜的居住環境，休息和休閑畢竟需要安靜和輕松的心情。即使在最熱鬧的地段進行投資，都不妨選擇一個噪音污染和光污染相對輕微的朝向和樓層。
4號因素：安全
安全才安心。然而對於一個小區而言，安防系統做到什麼程度和這個區域的治安有很大關系，一個到處以鐵柵封閉門窗的城市環境的潛台詞就是這個區域沒有安全感。好在重慶如今各大小區先進的門禁系統，良好的物管保安培訓讓投資者人身和財產安全得到前所未有的加強。
在很多區域的房產投資，不安全的影響開始來自於一些目前不可預期的因素。比如，投資的這個小區開發商實力是不是夠強，能不能保障小區配套完善形成成熟社區;小區所在的規劃是否合理，是否存在市政建設同小區建築沖突等問題?
5號因素：容積率
其實容積率對於任何一個項目而言都是最重要的參數之一，然而對於投資物業來說，容積率的高低對於投資物業的潛力並沒有直接影響。
打個比方，都市中心的物業(如寫字樓、高層住宅)往往容積率就高，有的甚至高達5以上，但是這個容積率並不影響這些物業價值攀升;而對於相對郊區的物業(如花園洋房、別墅)往往容積率低，有的甚至低於0.5，但是在歷年來房價上漲的過程中，往往就是這些低容積率物業價格上升最快。
因此，容積率盡管重要，但是只要一個項目的地段合理，其容積率高低不過於離譜，對投資性物業影響不大。
6號因素：自然環境
美麗自然、燦爛陽光、清新空氣、休閑環境，一直是都市人的居住理想。因此花園洋房是很多人的最愛之一(別墅也喜歡，但是投資門檻有點高)，而在花園洋房裡，帶花園的1樓或者帶屋頂花園的頂樓往往最先被賣完，同樣也是價格最昂貴的。
住宅很講究圈層概念，而商業地產投資同樣要注重圈層，說得直白一點，就是你要投資的商鋪周圍聚集了一些什麼樣的人，聚集了一些什麼樣的生意，這些環境對投資將產生何種影響。畢竟，做生意最重要的就是和氣生財，對自己的客戶如此，對周圍的商傢夥伴也是如此。
㈢ 怎麼發展成一個房地產開發商
做房產開發商，自己會測算就行，施工完全可以包給別人，銷售也可以包給專回業銷售團隊，不答需要自己樣樣精通。剛入行，可以和懂行的兩三個人合作，其關鍵在於拿地、批容積率及對要開發地段周邊市場的綜合考察，要按最壞的情況測算，不要求大，求穩是關鍵，人脈關系、融資渠道決定你能否賺錢。
㈣ 開發商需要靠什麼因素更快地去打入、進入甚至掌控三四線城市
贏——外來房企的本地化謀略
從目前來看，為適應全國性大規模擴張，不少全國性房地產開發企業將在某一區域獲得成功的產品通過標准化之後復制到新拓展區域的做法，以加快開發節奏，降低成本。盡管如此，開發企業也應理性選擇戰略布局，不要盲目貪大貪多，高估市場購買力。
合作開發規避初期風險
房地產開發具有一定的地域性特徵，而僅憑借品牌戰略和產品改良是不夠的，在此前提下，越多越多的外來房地產開發企業走上與本地企業的「合作」之路。
做足本地化功課很重要
對比占盡先機、坐享地利的本土開發商，外來開發企業在政府社交、市場購買力以及區域規劃和定價策略上都稍顯薄弱。在此前提下，企業應充分維持好與地方政府的關系，並充分了解本土本土化的運作方式。
或借道保障房謀求擴張
在房地產調控預期加深、銀根收縮的背景下，參與保障房建設已然成為大勢所趨。尤其是對參建三四線城市保障房的企業而言，一方面，可以迅速與當地政府建立合作，獲得成本更為低廉且大面積的土地及其他多重優惠，而在另外一方面，在房地產調控預期加深、銀根收縮的前提下，三、四線城市憑借較低的資金成本和龐大的市場需求，其盈利機會早已得到凸顯。
理性布局避免盲目貪大
從目前來看，為全國性大規模擴張，不少全國性房地產開發企業採用在某一區域獲得成功的產品通過標准化之後復制到新拓展區域的做法，以加快開發節奏，降低成本。
融——當地客戶與文化的協同
三、四線城市購房者對於住宅有著一些不同於一、二線城市購房者的想法，他們所表現出來的購房需求，亦是值得深究的。本文即根據中房信集團多年跟蹤三、四線城市購房者，來描繪三、四線城市不同的購房需求。
購房者承受能力相對更強
從本質上來看，購房者的需求其實大同小異，他們或尋覓實惠的住房，或追求奢華的享受，無論何種，均是為了滿足自身意識而做出的行為；從本質上來看，一、二線城市購房者和三、四線城市購房者亦區別不大，中低端購房者偏好實用性，高端購房者偏好舒適性。我們發現三、四線城市購房者能接受接近城市均價的住宅，承受度好於一、二線城市，同時對於戶型、面積等方面，均偏好大戶型和大面積段產品，相對而言，一、二線城市購房者在高房價的影響下，價格承受力低，產品方面亦偏向於小戶型產品，以降低高昂的總價。
城市內房價接受度相對略高
調研結果顯示，三、四線購房者對於房價的承受度均較低，考慮到三、四線城市和一、二線城市之間住宅均價的差異，我們在此引入一個「價均比」的概念，即用購房者所偏好的單價比上城市的均價，以此來衡量購房者所偏好的單價，相對於城市均價來說處於哪一位置。從價均比來看，三、四線城市購房者意向價與均價的比值高於一、二線城市的同一數值，表現出三、四線城市購房者，對於自己城市內的房價接受程度相對略高。
近五成購房者喜好三房
在房型方面，一、二線城市購房者偏好二房最多，接近半數達48.57%，而三、四線方面則對三房更為青睞，偏好度達48.44%。造成如此差異的原因，我們認為在於一、二線城市房屋價格與三、四線城市之間的落差。
超六成購房者青睞大面積段
三四線城市購房者面積偏好與房型偏好呈現一致趨勢，由於三、四線城市房價相對較低，購房者接受能力相對較強，當地購房者對於寬敞的90-120平米面積段較為關注；而一、二線城市來看，由於高房價的影響，總體更青睞低面積段住宅。
三、四線城市購房者，看似購買力有限，但是由於所在城市的房屋單價較低，購房者所能承受的單價相對於城市均價來說已非常接近，其對大戶型、大面積段產品的青睞度高，也表現出了三、四線城市購房者的消費潛力是巨大的。
評論觀點來源：CRIC（中國）
㈤ 怎樣才能做房地產開發商
為了加強對房地產開發企業的管理，規范房地產開發企業的行為，建設部於2000年3月發布了《房地產開發企業資質管理規定》。 房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級。另外有暫定資質。
一級資質
1.注冊資本不低於5000萬元；
2.從事房地產開發經營5年以上；
3.近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續5年建築工程質量合格率達100%；
5.上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；
7.工程技術、財務、統計等業務負責 人具有相應專業中級以上職稱；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售 中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。
我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。
房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。
9.未發生過重大工程質量事故。
2二級資質
1.注冊資本不低於2000萬元；
2.從事房地產開發經營3年以上；
3.近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續3年建築工程質量合格率達100%；
5.上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行 了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 制度；
9.未發生過重大工程質量事故。
3三級資質
1.注冊資本不低於800萬元；
2.從事房地產開發經營2年以上；
3.房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續2年建築工程質量合格率達100%；
5.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
7.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行 了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8.未發生過重大工程質量事故。
4四級資質
1.注冊資本不低於100萬元；
2.從事房地產開發經營1年以上；
3.已竣工的建築工程質量合格率達100%；
4.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於4人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
7.未發生過重大工程質量事故。
新設立房地產開發企業申請《暫定資質證書》核准標准
《陝西省房地產開發企業資質管理辦法》第六條規定：
新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案；
注冊500萬
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和勞動合同；
（六）房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。
5《暫定資質證書》
房地產開發主管部門應當在收到備案申請後30日內向符合條件的企業核發。
《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。
第七條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
第八條 申請《暫定資質證書》的條件不得低於四級資質企業的條件。
第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。
㈥ 做一個開發商需要什麼條件
金錢和信用
賣方融資
組織能力
調查研究
賣方參股
㈦ 做開發商需要什麼條件
首先是資質條件，是不是具有許可證和開發商的資格證件。其次是個人信用。開發商可能要與銀行打交道，如果該人是失信人，銀行會拒絕貸款。
㈧ 如何做房地產開發商，需要哪些條件，越詳細越好，答的好追加
這個課題有點大，呵呵。想做房地產開發商，除了最基本的部門和人員配置（硬體）之外，當內然也需要各種容軟實力。房地產開發是資金密集型和社會資源密集型，需要雄厚的資金實力或者融資能力，同時也需要在房地產各個審批部門具有良好的人脈資源，比如，土地資源都掌握在國土局手上，雖然說現在的土地都是通過招拍掛方式取得，但裡面還是有很大的操作空間，直接打交道的還有規劃、建委、消防等等直屬部門，也需要項目所在區域的地方政府支持，獲得開發政府和稅收政策優惠，如果能讓政府扶持項目，打造地標項目就更好了。
目前房地產開發商的操作模式還有聯合開發和掛牌開發。聯合開發就是和另一個開發商聯手開發，起到資源互補作用，一個出資，一個出地，按股份分配利益。掛牌開發。房地產開發商的資質決定了開發規模，若接到體量超出資質的項目，再無法升級企業資質的情況下，可採用掛牌開發，即和資質較高的開發公司合作，用他們的資質掛牌審批項目和財務核算，並交付管理費，其他的後續工作均有你自己完成。
房地產開發是個暴利行業，本人從事這個行業6年工作，親眼目睹了很多開發商一夜暴富，同時也知道他們為了項目開發而奔波勞累的艱辛過程。樓主要有心理准備，呵呵。
㈨ 如何做房地產開發商，需要哪些條件
購買房地產的目的一是自己居住，二是增值盈利。如果您掌握了房地產的一般運行規律和銷售技巧，您將能避免風險，用較小的投入換回最好的回報。 首先是注重積累實際資料，因為房地產市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應該對您感興趣的房地產資料不斷積累，以分析該房地產的價格趨勢，從而為適時購買房地產奠定良好的基礎。 其次是注重積極實踐經驗，並融通理論來指導實踐。購買房地產，是項實踐性極強的活動。購買者必須積極參與購買房地產實踐，從中培養購買修養，總結實踐經驗，並輔之以理論指導，這樣在房地產市場上才能不犯大的錯誤。 三是掌握房地產節奏。雖然房地產市場長期價格趨勢是上升的，但由於各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產市場價格節奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。 四是抓住主要矛盾。在購買房地產的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經濟因素，盈利和供求關系的矛盾等。房地產購買者應對各類矛盾的作用程序進行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀願望與客觀實際的矛盾，為購買房地產進行最後決策。如在整個政治經濟環境比較穩定時，購買者應注重考察房地產業的變動和市場趨勢，反之，如果經濟環境不穩定，購買者就應及時分析經濟形勢，做出正確的決策。 五是做到基本正確。美國著名經濟學家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現最大化的原則。所謂最優、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進行決策時，只要採納一個「令人滿意」的方案即可決策。 西蒙的這個「實惠」決策理論，應作為房地產購買者決策時的一條基本原則，因為多種因素的作用，使您在購買過程中想要作出非常精確的分析是不可能的，購買房地產本身就帶有冒險的味道，所以在進行分析決策時，就要本著「基本正確」的原則，當機立斷，迅速交割，如果您死守教條，在良機面前猶豫不決，就可能使您失去機會，更何況，您根本做不到完全正確的分析
㈩ 成為一個房地產開發商老闆應該了解哪些知識，看什麼方面的書
成為一個房地產開發商老闆應該了解哪些知識，看什麼方面的書
你好，如果你想做一個開發商老闆，那您需要先了解開發一個房地產項目的大概流程以及所涉及的各項專業。一個項目的開發涉及的專業有建築、工程、成本造價、財務、營銷、報建以及人力行政等，上述各個專業很多都有對應的書籍可供閱讀。但是，個人建議您還是先從管理或者先弄清楚一個房地產開發流程之後，再針對性的學習比較好。借鑒我以前回答過的問題，我比較簡要的和您解釋一下房地產開發的流程及需要注意事項，希望對您有幫助。
1，資金及土地---要進入房地產行業，需要有一定的資金以及一塊或多塊土地，這筆資金將投入在前期拿地的成本、後期建築資金以及日常管理成本上，如果自己手裡有可供開發的土地，那可以先憑這個土地去成立個房地產開發公司及申報開發資質；
2，規劃設計---擁有土地之後，我們需要結合政府對土地的控制性規劃條件以及市場調研情況向規劃設計院出具設計任務書。調研的方向基本是區域的人員結構特點、消費水平（建築設計配套要求）等等，設計院再按照我們的要求，設計出相應的樓梯分布、戶型等；
3，政府報建---設計完成之後需要向相關主管部門申請報批報建，也就是身板我們常說的《四證一書》（土地證、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證以及用地批准書），工程申報到施工許可證之後就可以動工建設了；
4，融資---融資是要在土地拿到的時候就和銀行進行開發貸款的業務探討了。記住，土地一到手就要和銀行開始接洽了，千萬別在報建手續弄完再去做這個事情，因為銀行要做開發貸款需要還沒報建就開始批准入了，如果不需要融資，這一部分可以略過！
5，施工及監理---在工程設計完成方案階段，就可以按和施工單位及監理單位接洽了，個人建議如果項目體量不小的話，可以找中字頭的建築公司及監理公司，施工工藝及時間節點相對比較准確，之後就按設計院給出的圖紙進行施工即可；
6，銷售---當確定施工隊伍及監理隊伍之後，在達到當地可以申請預售及賣房的條件的時候，可以向當地主管部門申請辦理《預售許可證》，拿到證件之後就可以進行銷售了。這個環節也是房地產公司開發項目最為核心的部分。在銷售前期，要對市場及項目區域進行摸查調研，並按照公司資金運作規劃制定相應的銷售方案、價格及策略。一個好的項目，往往都會在開盤時把勢頭造足，為項目後期銷售開一個好頭；
7，財務---一個公司的核心部門，特別強調，所聘請的財務經理及會計一定要有房地產公司財會部門的從業經驗。因為房地產的稅種、避稅的手段和融資手段非行內人是不懂的，千萬因為合作股東的因素去聘請一個其他行業的財務，這個特別的忠告。人員配置上一個財務經理，一個會計，一個出納就足以應付日常房地產公司的財稅事務了；
8，人力行政--這個不需要太專業的房地產行業出身的就可以勝任，具體事務和我們其他公司的人力行政類似，不多講；
最後，再配一個開發部作為前期報批報建，後期驗收按揭辦理產權等等就夠了，回籠的資金就可以繼續做下一個項目了，大概就這么個流程。感謝您的觀看，回答望採納，謝謝！如有其他疑問，可在留言，我將盡快回復！