空手套白狼開發商

1. 房地產開發商是怎麼賺到錢的（詳細）！

一位房地產公司員工揭開房地產是如何賺錢的：
在下從年接觸房地產業，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終於拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。我大學畢業就幹了房地產，在一家業內TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發商你們錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是「賣掉了」，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這么傻我要告訴你，銀行就是這么傻，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這么轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，你們怎麼老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎幾百萬一畝哦!對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎
中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，於是新政策出台了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢!現在要拿地不光靠關系了，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼並啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊!地價就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地，那怎麼辦，只能蓋房子賣掉，賣什麼價不可能低於低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手裡收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產界的循環，政府，土地，銀行，一次次的循環，生生不息，於是房價也就滾雪球一般。
其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長雙規一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心裡清楚。
我幹了10年房地產，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了

2. 結合我國現行房地產開發的相關制度，討論「房地產開發商空手套白狼」這一現象

房地產基本上都是zf的白手套，尤其是房地產的預售制度使得房地產根本就是空手套白狼，你看那些地產業的老總那個沒有官僚背景，不是曾經做個官就是老子是做官的，沒有那種背景你能做地產業的老總嗎？不要聽他們如何如何創業那都是作秀，有的還有學者教授的身份，買房子的時候給你講點哲學，忽悠得團團轉，他們的一個觀念就是今天你不買房，明天你就沒有房買了，在中國這個安居樂業的社會，人民對家的概念就是房子，沒有房子就沒有家，除了文化還有制度的設置上的缺憾，西方社會很多都是租房住，不是人家買不起房子，而是租房方便，不同收入的階層都有自己的住房，房地產的投資一般指商業地產，而不是中國那種有權的有錢的他們都有那麼多房子，來剝削那些普通的百姓。這是制度層面的。
中國房產商一般自己沒錢，股東的投入多數是他們的無形資產，土地中標以後就可以以土地使用權向銀行貸款，如果建築商承包建築製造，建築商要墊資，房子開始造了就可以預售，白花花的銀子就來了，預售完了建築封頂，房產商就可以結利潤。這樣一個循環房產商主要做什麼呢？和zf搞好關系，你去中國監察網看看，凡是與土地有聯系的幾個是干凈的，說白了房產商的主要就是使得官僚權利尋租的最大化。究其原因就是中國的發展的依靠什麼？如果依靠技術，那你沒有幾十年的功夫下不來，德國人做一把鎖能做一百多年，那些官僚有這閑心嗎？中國的製造業處於世界的下游，一部蘋果平板電腦美國人賺三百多美元，中國賺六元多美金，因為我們出的是汗水，是利益鏈下游。什麼創造GDP的速度最快呢？那就是賣？賣國企、賣土地這樣你的gdp是成倍的增長，中國的官僚是四年一任，都想著做大官呢？難怪 考公務員那麼熱門，同時中國的機電專業的學生收入很低，因為這都沒有發展么，房地產商就是在這樣的背景下賺取利潤的，同時也被官僚作為支柱產業，那些賺的鍋滿瓢滿的地產商就是在這樣的制度背景下發展的。

3. 開發商是如何做到空手套白狼的一棟房子從拿地到賣出去究竟是什麼樣的過程這期間開發商和政府各部門，

開發商從復政府那裡拿到制地，然後憑地從銀行貸款，貸款之後開始建設高價賣樓盤，賣掉的一部份錢還給銀行，給政府分成，然後自己再賺一部份。當然如果他的樓盤賣不出去，那資金鏈就斷了，結果就是樓盤成為爛尾樓，開發商欠一屁股債，頂不住壓力的就會跳樓。一般開發商都是這么玩的。

4. 開發商怎麼貸款或者說其他大老闆都是空手套白狼

有些片面，開發商拿了地，把地押給銀行，現在多是期房銷售，開發商用客戶買房的錢建房。

5. 開發商房地產是怎麼空手套白狼的

房地產開發商取得土地後，開始發包工程，要求工程隊墊資施工，工內程進行到出地面容2-3層時，開發商此時沒有預售房許可證，不能買房就採取內部認購的方式銷售，獲取資金再用於工程建設，直到工程完工，取得預售房許可證後對外正式銷售，獲得利潤的最大化。

6. 到招商局空手套白狼，憑關系拿塊土地，再到銀行貸款開發，有人這樣做過嗎

有啊，現在很多開發商都是這個樣字

7. 空手套白狼是什麼意思

1、現義

「空手套白狼」在今天是一個貶義詞，比喻那些不做任何投資到處行騙的騙子所用的欺騙手段。

2、原意

白狼，即白色的狼，古以為祥瑞。在中國古代，白狼是一種祥瑞的動物，它的出現往往和聖人，和改朝換代聯系在一起。《瑞應圖》：「白狼，王者仁德，明哲則見」。「空手套白狼「就此成為一句褒獎之語。

(7)空手套白狼開發商擴展閱讀

典故與案例：

1、典故

據戰國時魏國的史書《竹書紀年》記載：「有神牽白狼銜鉤而入商朝。」《帝王世紀》也記載：「湯得天下，有神獐、白狼銜鉤入殿朝。」孟子說五百年必有聖人出，因此當商朝取代夏朝的時候，祥瑞的白狼就出現了，預示著商朝替換夏朝統治天下。

2、案例

希爾頓從一文不名到成為身家5.7億美元的富翁只用了17年的時間，他發財的秘訣就是空手套白狼。

事情是這樣的，他看中了一片地，想在上面蓋一家飯店。然而這塊地的主人，一個叫德米克的老頭子說，「給我30萬美元，地歸你。」

希爾頓轉身就找了人算一下蓋起來他的飯店需要多少錢，專家告訴他，最少一百萬。希爾頓笑了，然後捂緊了錢包里的5000美元。

為了蓋上他心中的飯店，希爾頓開啟了忽悠模式。他先是拉到了朋友的投資，湊到了十萬美元，然後忽悠德米克，把地皮以每年3萬美元的價格租給他，簽訂合同之後拿地皮作為抵押去貸款，貸到了30萬美元。

又忽悠了一個土地開發商給他投資20萬美元。就這樣，他擁有了60萬美元。然後飯店建到一半，錢沒了。希爾頓的忽悠功力又發揮了作用，他說服了德米克出資把飯店建完，並且承諾把每年租金提高到10萬美元。

最終，飯店順利建成，每個人都得到了自己想要的東西。

8. 地產商是如何空手套白狼的房價真的會跌嗎

我大學畢業就幹了房地產，在一家業內TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發商?你們錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包?你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是「賣掉了」，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來?開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這么傻?我要告訴你，銀行就是這么傻，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這么轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，你們怎麼老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎?幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎?幾百萬一畝哦!對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎?
中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，於是新政策出台了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢!現在要拿地不光靠關系了，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼並啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價?競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊!地價就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地，那怎麼辦，只能蓋房子賣掉，賣什麼價?不可能低於低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手裡收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產界的循環，政府，土地，銀行，一次次的循環，生生不息，於是房價也就滾雪球一般。
其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長雙規一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心裡清楚。
我幹了10年房地產，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了
時間就從2011年1月1日開始至2012年12月31日結束
全民號召兩年不買房
既然政府都不能控制房價
就讓我們自己團結起來抵制高房價吧

9. 關於房地產開發商空手套白狼

膚淺！
既然你認為是您想像的這么簡單，哪尼也做啊！可是你看看現實中能做房地產的都是什麼人，哪一個沒有實力，沒有關系！！！一塊很多人盯著的肥肉，不是一般人能吃到的！

10. 房地產開發貸款，銀行為什麼把錢拿個開發商叫他們去賺錢那開發商好處不佔盡了啊，純粹空手套白狼!!!

現在房地產抄開發貸款，需要房地產企襲業具備5證俱全才可以辦理銀行貸款，5證中最重要的包括土地使用證，開發建設許可證，售房許可證，也就是說，從銀行貸款也就是整個項目資金的三分之一，其餘的錢，房地產企業前期買地，交稅及初期蓋樓已經投入，絕對不是全靠銀行，銀行也不會傻到全用銀行的錢，風險全到銀行那裡了，銀行投入的貸款只能占項目的三分之一。