㈠ 開放商辦理的蓋樓用的土地使用證和房屋土地使用證的區別 自己的房屋土地使用證要私人開發蓋樓要走什麼程序
首先要說明的是,在我國目前來說,大部分的省份土地和房屋都是分別來管理,政府會分別核發國有土地使用權證和房屋所有權證。你所說的「房屋土地使用證」,可以理解為不動產證,就是土地連同地上的房屋一起核發相關權利證書。目前就我所知,在我國並沒有這樣的提法,都是分開核發的。
我國目前城市和農村由於土地產權性質不同,城市屬於國有土地,農村屬於集體土地。在國有建設用地上,一般房地產開發流程在各城市都有。像你所說的,要是私人開發自建房,可以具體咨詢當地的政府部門,主要是土地部門、規劃部門、建設部門等。要是面積較大,需要進行房地產開發,則要成立專門的公司來運作,從辦理規劃許可手續、土地手續、建設開工手續等等,需要較長的時間,一般在半年以上。流程比較復雜,具體各城市也不盡相同,請酌情參考各地政府辦事大廳為宜。目前劃撥的國有土地從事房地產開發,根據目前的政策,凡是經營性用地(主要指住宅、辦公、商業等盈利性用地)都要以招拍掛的方式供地。
㈡ 開發商蓋樓時就沒有備案合同,且人已經跑了,就永遠辦不了房產證了嗎
應該是,產權來對應的源當事人為開發商和房管局,需要開發商具備相應的條件,才能辦理產權證,你目前只能主張對方賠償損失,要求對方履行合同,畢竟對方跑了,屬於行為不能,所謂的賠償損失只能是得到一紙勝訴判決,具體結果還需要看最後政府能否找到接盤手,才能解決根本問題。
㈢ 公司蓋樓需要哪些手續
為給那些欲進入房地產開發項目的公司對房地產開發過程有一個初步的了解,現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,並落實足夠的開發資金。
第二部分 行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章,房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:
1)選址定點;
2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;
3)初步設計及施工圖審查;
4)規劃報建圖審查;
5)施工報建;
6)建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項:
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復,並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查,根據業主單位意見,核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》,發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件,在建設單位繳納有關規費後,核發《建設工程規劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項:
由房地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容,並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項:
1、建築工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標准和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標准或要求的,作退件處理並要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始(大產權證)登記。
2、開發商應提交材料:
(1)申請書;
(2)企業營業執照;
(3)用地證明文件或者土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段,需增加或減少的相關事項及時限,各地根據實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少於15天,一般在7天內。所需要的費用,由於相當部分屬於地方收費,所以就不再明細列表,更何況相對於房地產開發所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。
㈣ 蓋樓的基本流程
基礎工程、主體工程、屋面工程、裝飾工程、細部工程、水電工程,總體為單位工程!
㈤ 如何做一個開發商蓋樓(搞地產業)
必須有錢,,而且很多的錢///
然後就是看你的地產價值了:包括地理位子,以及何種房產。。這方面很復雜的,
一、房地產市場競爭的四個階段
第一階段:成本競爭階段
在這一階段,房地產企業之間的競爭以成本競爭為主要特徵--誰的項目成本(當然包括土地成本)低,誰就具有競爭優勢。成本競爭也可以說是關系競爭。2003年國土資源部的「121號文件」宣告了這一階段的基本終結。
第二階段:性價比競爭階段
性價比用於產品宣傳最早在IT領域,傳染到房地產是近一兩年的事兒。隨著房地產市場的發展,2003年以來,部分在「均好性」上做的比較好的開發商紛紛喊出「性價比更優」(廣告語)和「性價比最優」(口頭語),而且大都取得了良好的銷售業績。於是,更多的開發商群起效之,昭示著房地產市場進入了性價比競爭階段。
第三階段:模式競爭階段
房地產企業發展模式包括產品模式和管理模式。
產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。如萬達商業廣場、奧林匹克花園、萬科城市花園等。確立產品模式是企業進行多項目連鎖開發的前提,是實現資本、規模快速擴張的基礎。
所謂管理模式就是適應新的投資模式和企業產品模式的、適應企業自身實際的全面管理體系。適宜的管理模式是項目開發和企業持續健康發展的最基本保障。
當前,處於「第一梯隊」的開發商都基本確立了自己的產品模式,並在積極探索管理模式。可以預見,隨著房地產市場的宏觀調控,房地產企業的競爭格局將發生巨大的變化,「模式競爭」將是未來幾年內房地產市場競爭的主要特點。
第四階段:品牌競爭階段
當市場競爭到一定階段,隨著大量的中小企業被淘汰出局,房地產市場份額的集中度會越來越高。屆時,房地產市場進入品牌競爭階段。香港房地產市場(由六大開發商壟斷)就是佐證。
當然,因為各地發展的不均衡,以上四種階段在一定時期內會同時呈現,但趨勢是必然的。
二、房地產市場的競爭格局
房地產市場的宏觀調控政策無疑會加快市場的「洗牌」進程。在新的市場政策下,房地產市場的競爭格局將呈現以下幾個特徵:
1、部分中小企業被淘汰出局,房地產開發企業數量會減少。1996年房地產開發企業的數量比調控前減少了40%,參見下表。本次從各個方面對房地產市場所採取的調控政策,特別是土地和房貸政策,可能將部分企業,特別是中小企業淘汰出局。從調控政策的力度、深度來看,被淘汰出局的企業的比例可能不低於三分之一。
2、市場集中度越來越高。隨著部分中小企業被淘汰出局,加上消費者越來越傾向購買品牌開發商的物業,房地產市場小、散、亂的局面將逐步改變,品牌企業的市場份額將逐步提高。
3、行業利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高,品牌企業將更多的追求企業的整體效益和可持續發展,追求企業的市場份額和行業地位,而不是像從事單項目開發的小企業一樣過多地追求某個項目的利潤率。宏觀調控政策的後續效應和房地產市場競爭的激烈,使得行業的利潤率下降。但是,房地產業的高投入、高風險性仍使得行業利潤率高於社會平均利潤率。
總之,房地產市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業要在市場競爭中勝出,必須提高競爭力。
一、房地產企業應注重綜合競爭力
房地產的產品屬性決定了房地產企業不像其它行業企業一樣有「專利壁壘」,房地產企業不會有具有明顯對比優勢的核心競爭力,因此應更多地關注並提升企業的綜合競爭力。
二、房地產企業綜合競爭力的構成
房地產企業的綜合競爭力包括品牌形象力、制度有效力、戰略執行力、研發創新力、資源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地產企業最基本的競爭力,包括企業品牌力和產品品牌力。
企業品牌力主要包括認知度、美譽度和忠誠度。隨著消費者置業經驗的不斷豐富和提高,消費者越來越傾向購買品牌企業開發的物業。同時,隨著市場集中度的不斷提高,大中型房地產企業的競爭將越來越激烈。因此,房地產企業必須塑造鮮明的企業品牌,提升企業的品牌形象力。
產品品牌力是指產品模式的競爭力,包括產品模式的市場預測力和市場競爭力,體現在價格上,就是產品品牌的附加值。研究並確立企業的產品模式是提升產品品牌力的基礎。
2、制度有效力
房地產企業的管理制度包括三個層面:最高層面是指企業的基本管理制度,包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等;第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等,包括行政事務、法律事務、財務、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關系等方面的管理規章,可以形成文件的有100-150項;第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內部使用的、沒有縱向和橫向工作介面關系的工作規程。
一個企業的成功往往是制度的成功。如民營企業比傳統的國有企業更具競爭力,二元結構、三元結構的股份制民營企業比一元結構的民營企業更具競爭力,具有完善的法人治理結構的股份制企業比「換湯不換葯」的「股份制」企業更具競爭力,職能設計合理、職責清晰、工作介面關系明確的組織機構設計比經常推諉、扯皮、內耗的企業更具競爭力,有健全的管理制度且制度適宜的企業比雖然建立了一堆制度(如管理制度匯編、ISO9000質量管理體系文件)、但制度不適宜、執行不力的企業更具競爭力。
房地產企業要提升競爭力,必須建立一套全面、適宜的管理制度,並確保各項制度的有效施行。
3、戰略執行力
與計劃的作用一樣(制定計劃的原因是因為有「變化」,制定計劃的目的是應對變化),制定企業發展規劃的目的也是為了應對企業各種權變因素的變化。在企業發展環境發生重大變化的時候(如市場政策的變化),越應該加強對企業發展戰略的研究,調整或重新制定切實可行的企業發展戰略規劃。
企業發展戰略研究包括:(1)發展環境研究,(2)企業特點、優勢、劣勢研究,(3)競爭對手研究,(4)發展資源研究,(5)戰略選擇,(6)戰略規劃。
發展戰略確定後,企業應通過溝通、宣介等方式使企業員工知曉,以提高員工的認同度,進而提高企業的凝聚力和戰略執行力。
4、研發創新力
研發創新力是指企業在制度、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力。例如在產品方面,企業通過系統地研究房地產的產品形態,研究消費者的消費心理和購買行為,研究建築的外觀設計(色彩、造型等)、戶型設計等,設計出滿足消費者需求的產品,就能夠提高項目的銷售力。如果在設計方面有大量、獨有的創新的話,就更具比較優勢。
5、資源整合力
資源整合力是指企業利用和整合內外部資源的能力。
房地產企業的內部資源包括人力資源、土地資源和資金資源;外部資源即企業的公共關系資源,包括政府關系資源、媒體資源、融資資源、投資者(包括股東)資源、供方資源和客戶資源等六個方面。其中供方資源是指為企業提供產品或服務的組織或個人資源,如設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應單位、銷售代理公司、物業管理公司等。房地產開發企業的供方有二十類左右。
房地產企業的「投資管理型」和「外包型」的特性決定了企業整合資源的重要性。要提升競爭力,房地產企業除了充分利用、發掘內部資源外,還要構築全面、均衡、穩定的公共關系資源鏈--在每一個環節都要有1-3家相對固定的長期合作夥伴,從而降低選擇的風險和時間成本、使用成本,縮短項目的開發周期,提高效率和效益。
三、綜合競爭力的數學模型
房地產企業的綜合競爭力用數學模型表示如下:
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中,k是指各競爭力(分力)在企業各階段的權重,f是各競爭力(分力)的相對值。運用這一模型可以測算出企業的相對綜合競爭力及比較優勢。
提升競爭力的具體措施
在當前的市場態勢下,因為消費預期的影響,交易量的階段性減少是必然的。在這段時間內,房地產開發企業可以做相應的階段性工作調整,如重新研究、制定年度計劃和目標,建立、健全管理制度等。建議採取的具體措施有:
一、研究制定企業發展戰略規劃
房地產市場環境的變化要求企業必須重新制定或調整原來的企業發展戰略規劃。在新的市場政策下,房地產企業一定要由原來的機會導向、關系導向和銀行導向轉變為政策導向、市場導向和戰略導向。
二、調整組織機構設計
房地產市場政策的變化已經導致房地產投資開發模式的變化,投資開發模式的變化意味著企業必須對各職位、部門、項目部等重新進行職能設計(因為開發流程的變化導致工作流程發生了變化)、重新進行職責分工,重新界定工作介面關系。利用市場調整期對組織機構進行適宜的調整極為必要,也是較容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地產企業建立體系化的管理制度的一般程序是:
(1)對現行的「管理制度匯編」及散亂的「管理辦法」等進行梳理,並逐一地評審各項規章制度的適宜性和有效性,分析執行不力的原因。
(2)分類列出缺失的和需要改進的制度,如分為行政管理類、法律事務類、人力資源類、財務管理類、招標采購類、工程管理類、營銷策劃類、客戶服務類等。
(3)決定是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構。一般來說,企業自行編制的制度局限性較大,表現在幾個方面:A、在起草制度時「心態」不正常,或者過於嚴厲(總經理親自起草時往往如此),或者過於簡單、應付(指定某人起草時,為了「及時」完成或擔心「得罪人」)。B、起草制度的主體不合適。許多企業的制度由制度的主控部門或主控人來起草,如車輛管理制度由車輛管理員起草、報銷管理制度由出納起草,起草人在起草制度的過程中往往不顧及其它部門或人員的執行而過多地考慮到自己如何管理、如何迴避責任,從而導致執行效果差。C、頒布制度前不經過全面、認真的評審,往往是在未取得高度認同的情況下而強制頒布、實行。D、制度的預防性差。制度的目的不僅是「糾正」,更是為了「預防」(預防將來發生的可能做出損失的情形)。專業的管理咨詢機構,特別是有著豐富的行業企業咨詢經驗的機構能夠規避以上問題,在廣度、高度、深度、精度上可以比企業做得更好,也可以減少不必要的損失和內部沖突。
(4)成立工作小組。無論是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構,企業都應成立一個臨時的工作小組,以確保工作質量。
四、加強學習培訓工作
有些企業提出了「建立學習型組織」的理念,但往往僅是停留在口頭上,而缺少具體的行動。建議業界企業利用這段時間,制定各級人員的培訓計劃並切實執行。培訓不僅可以增強企業的凝聚力,提高員工的業務能力,還可以為今後的工作做好智力儲備。
針對房地產市場所採取的宏觀調控政策是及時的,必要的,相信也是有效的。房地產企業應順應市場政策的變化,變心動為行動,變沖動為行動,採取切實可行的具體措施,為本企業的持續健康發展打下堅實的基礎
㈥ 開發商建房流程有哪些
一、房地產開發公司的准備工作在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,並落實足夠的開發資金。
二、行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章,房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段
1、選址定點;
2、規劃總圖審查及確定規劃設計條件;
3、初步設計及施工圖審查;
4、規劃報建圖審查;
5、施工報建;
6、建設工程竣工綜合驗收備案。
三、房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始(大產權證)登記。
2、開發商應提交材料:
(1)申請書;
(2)企業營業執照;
(3)用地證明文件或者土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段,需增加或減少的相關事項及時限,各地根據實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少於15天,一般在7天內。
(6)開發商蓋樓程序擴展閱讀
合作注意
1、要明確合作各方的開發資質或取得資質的相應責任;
2、約定先合夥或合作、後成立項目公司的方式,其承擔民事責任方式先後不同;要明確先後的權利義務關系及辦理相應手續的責任主體;
3、組成項目公司合作開發的,要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任;
4、以土地使用權入股組成項目公司的,土地使用權須作評估;
5、以籌建處或其它名義合作開發的,須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織,並明確合作籌建各方的權利義務;
6、合作開發一方以土地使用權作為合作投資的,應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續,並明確有關費用的承擔方式和責任人;
7、一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目,應分別立項、分別進行審批並辦理不同的證照;
8、合作開發各方的投資回報的方式,應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務,投資回報系約定分房的,應明確房屋分配的具體辦法;投資回報系分配利潤的,應約定利潤的計取方式;
9、合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和增加面積的成本,增加分擔及面積分配方式;
10、合作開發合同由於需辦理相關手續,往往效力待定,合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。
㈦ 開發商蓋房子之前需要辦理什麼手續
需要辦理一書2證。即選址意見書,建設工程規劃許可證和建設用地規劃許可證。
㈧ 開發商蓋樓需要國家認證嗎
需要招投標。沒有招投標的程序,就不可能拿到施工許可證。沒有施工證,就不可能有銷售許可證。沒有銷售證,就不能與業主簽合同收房款。
㈨ 開發商蓋樓,地基打完了,蓋樓需要多久
那要看蓋的樓有幾層了。12層左右大概趕個工期就半年左右!
㈩ 自己的土地可以給開發商蓋房子嗎要怎麼做土地還是我的
土地本身就不是私人的,地皮給了開發商,土地使用權就不是你的了。而且這樣把土地給開發商也不合法,開發商獲取土地,必須到土地市場參與競拍才能獲取土地使用權