買房和開發商怎麼談

㈠ 如何和開發商簽訂購房合同

作為購房者，一定要主張在購房合同中對所購房屋的面積、價格、質量、環境、交房日期、違約責任等事項加以詳細約定。一旦房地產公司違約，購房者就可以依據合同追究其違約責任。 一、如何提出自己的不同意見，說服開發商修改合同條款 說服的目的是要設法讓對方改變當初的想法而接受自己的意見，這是談判工作中最艱難的一步。為此： 1.要對對方表示友善，自己提出合法、合理的要求，而不是有意為難地提出不合法或開發商做不到的事情。 2.在說服對方時，也應該坦率地說明自己的利益，使對方認為所提要求合情合理。 3.准備一些媒體關於開發商房屋的投訴報道，談到相關條款一般開發商會講你的想法是多餘的，他們不會這樣做。你把相關的報道給他看，同時告訴他不是不相信他，而是現在開發商這樣做的不少，為了設防不得不提出這樣的要求，進一步,你還可以說既然你承諾你不會這樣做，那麼寫進合同也沒有關系。 二、談判的8個策略 策略是智者取勝的法寶。談判不是簡單的你來我往，來點策略會讓一場嚴肅的談判變得輕松愉快，甚至可能使一場僵持的談判重新獲得談下去的基礎。 1.以團隊的形式談判。一個合同簽不下來，開發商退的是一個人的購房訂金，充其量也不過是幾萬元錢。若是幾個、十幾個、幾十個的話，合同談不成那開發商退掉的就不是幾萬元了。對於急於兌現自己的現金資本的開發商來講，他們是不會輕易在消費團隊面前選擇退錢的。 2.自信中帶一點狂，擺出一副有錢我不怕買不到房子的派頭，使對手感到壓力很大。 3.給自己留一定的餘地。提出比自己的預期目標更高一些的要求，這樣就等於給自己妥協時留下一些餘地。目標定得高，收獲便可能更多。 4.揭露房屋缺點。對賣方的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心，藉以達到殺價的目的。讓步要緩，而且還要顯得很勉強，爭取用最小的讓步去換取對自己最有利的協議。 5.先談補充協議，再談標准合同的24條。補充協議是開發商自己擬訂的，肯定是站在開發商自己的角度出發，不會或過多考慮購房者。而標準的24條目前存在的問題，經過房地產交易市場的發展，幾乎都暴露了，洽談的地方不很難，餘地也不是很大。如果一開始按部就班地談24條的話，談到累的時候再談補充協議雙方的情緒、精力等等方面肯定不如開始，而恰恰這部分是最重要的。 6.伺機喊「暫停」。如果談判陷入僵局，不妨喊「暫停」，告訴對方：自己需要時間思考。這就既可以使對方有時間重新考慮其立場，又可以使自己有機會研究對策，或者以一點小的讓步重回談判桌旁。 7.不要急於成交，要有耐性。開發商叫你去簽約，一般都有今天和你簽了合同，你馬上將錢交給他的打算。所以在談判的時候開發商會催促你快點簽約，關於合同修改問題，開發商會給你一些空頭支票一樣的口頭承諾。購房者在談判時一定要穩得住，不要急於成交。 8.先簽合同後交錢。對於那些要求先交購房款再簽約的開發商，購房者一定要抵制，不要進了開發商設計的套子。房款都交了，開發商錢拿到了，購房者還有什麼可以抗衡開發商的呢？開發商不就是看上購房者手上的錢，才把我們當作「衣食父母」的嗎？ （鄭悅）

㈡ 開發商套路多 買新房要活用這些談判技巧

雖然買房不能像買白菜那樣當時就買走，但卻是可以一樣砍價的。其實買房的過程就跟做生意一樣，買房談判時，要懂得把握對方的賣房心理，要懂得掌握佳的出手時機。

那麼具體應該怎麼做呢？今天購房指南就給大家聊一聊開發商賣房的那些套路，以及購房人可以應用到的談判技巧。

廣告中的那些套路

一些開發商為了吸引購房者，以虛假內容為噱頭，廣告中說了各種小區綠化、景觀、、健身房等美好的描述，但卻不寫在購房合同里。

等購房者提出想看書面文件及資料時，銷售人員又謊稱尚未印出來等，進行搪塞。空口無憑的承諾，為購房者埋下了隱患。

贈送面積也是套路

購房送陽台、兩房變三房、書房半贈送、送車位……這些常見購房優惠實在讓人心癢癢，好像省了幾十萬，但是贈送面積那麼大，真的沒問題嗎？

當然有問題！要麼贈送的面積本來就是你的，比如開放式陽台本來就只計算一半的面積。而車位很可能只是使用權，不能寫入購房合同和房產證，開發商什麼時候心情不好了，說拿走就拿走了。

關於定金的套路更深

現在很多樓盤都會預先收取購房者定金，雖然相關部門屢次強調開盤前收定金是違法行為，但開發商仍以「意向金」的概念打擦邊球。

原本購房者在簽署了認購協議後交付定金，已經是行業內的潛規則，但由於當時購房者還沒有看到房屋買賣合同，即使是在後期發現合同中不能接受的條款，卻礙於已經交了定金，而失去了主動權，不僅不能針對合同中的細節進行修改，想要退定金更是難上加難。

交房也一樣暗藏套路

之前延期交房的問題讓很多購房人十分煩惱，幾經投訴曝光之後，近年來延期交房、延期辦證的情況已經少了很多。然而，你以為這樣就沒有問題了嗎？不是的！

一些開發商明知社區中的一些配套設施，甚至房屋內部施工質量，尚無法達到交付使用條件，但為了避免賠償業主延期交房的賠償金，硬是在不合格的情況下交房，等到業主要求開發商整改時，開發商又把延期收房的責任推到業主身上。

開發商套路這么多，作為購房者，買房時如果沒有個談判技巧，分分鍾就吃虧了。那麼，有哪些談判技巧可以讓大家立即get，並且活學活用呢。購房指南這就一一列舉出來。

智斗開發商的談判技巧

技巧一：了解樓盤的實際銷售情況

只有提前對樓盤詳情和房價走勢多做了解，才能更准確地判斷出銷售是不是為了爭取一些談判空間而要了更高的價錢。正所謂知己知彼百戰百勝，買房要想砍價成功，首先要盡可能多地了解開發商、銷售商和預購房屋的情況，這是砍價成功的前提。

具體的了解渠道可以是樓盤廣告、售樓書、入住的購房者、房地產業內人士等。需要了解的內容包括開發商、銷售商（開發商和銷售商有時不分，有時為兩家甚至多家）和樓盤的情況，包括它們的背景、經濟實力、資質和信譽等情況，必要時還要實地考察。

技巧二：不要輕信美好的承諾

在購房時要注意選擇證件齊全的房地產企業開發的樓盤，不要輕信路邊亂發的小廣告上的消息。在進入售樓處後，應注意樓盤中是否展示了開發商的營業執照以及《國有土地使用權證》等。應注意其土地使用證上的使用年限，避免購買產權年限大幅縮水的樓盤。

（以上回答發布於2017-04-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 買房不是很滿意,怎麼找開發商談

這個的話可以看雙方簽訂的協議，是否有可以換的說明，或者換的條件，另外的話，也可以和同棟的業主群里聊聊看看有沒有人願意和你們換的呢。

㈣ 請大家幫忙！買房子怎麼和開發商談！比如大小產權、怎麼分期、本人一點不懂

商談說不上，基本知識普及吧

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的版權利，也就是房屋權各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，到期後可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權。

具體可以參考：
http://ke..com/link?url=_sqaJSG7clDAxXF1fuNfCW

㈤ 買房如何與開發商鬥智斗勇

買房是一件很麻煩的事，可是不買又不行。面對開發商種種有意無意設下的陷阱，
一、要有耐心與開發商周旋到底
房子作為一種特殊的商品，標的數額相對較大，是大部分消費者一生最大的一筆開銷。一旦產生買賣糾紛，如果退房或是違約，開發商的損失就大了。這點開發商比誰都清楚，所以出了問題以後，開發商通常總是先採取拖的辦法。
購房者一般不會有充裕的時間去和開發商打持久戰，誰有精力一趟一趟地跑去與狡猾的開發商鬥志斗勇，即便有可能取得勝利，人也被拖得的精疲力盡，然後到法院等判決還要有很長的時間。即便判決購房者勝訴，等執行還要有一段時間，一般每天上班的人是沒有可能陪著開發商玩到底的。
但是，開發商也正是非常清楚地看到了這一點，才會利用購房者這種欲罷不能卻有心無力的心理與購房者打一場持久戰。作為購房者，還是應該有這種心理准備，不能讓開發商看出你患得患失的矛盾，要擺清楚自己一不怕苦，二不怕拖的堅定立場，(當然也要隨機應變)我就是跟你耗上了，你不解決我的問題，我就天天找你。看你怎麼辦？畢竟開發商也是做生意的，也不希望自己成天面對這樣的事情。
二、要堅持有理、有利、有節的斗爭原則
既然選擇了斗爭，那麼斗爭的方式就尤為重要。一味地胡攪蠻纏是不行的，這里有必要提醒購房者，採取有理、有利、有節的原則是必要也是可行的。
首先，你要有理。正義在你這一方，這是勝利的前提。有利不用多說，這是斗爭的目的，關鍵是有節。所有的努力是為了解決問題，而不是製造出新的問題。實踐中不少購房者本來是有理的一方，結果由於不夠克制，容易沖動，反而早成了不利於自己的結果，這出要是一些不太理智的購房者採取了過激的言行。
房地產交易是一個很復雜的過程，極易產生各種各樣的問題。有時也是一些開發商始料不及的，在沒有搞清問題的產生和過錯之前，還是應該冷靜一點。不要一有問題就喪失理智，採取極端的方式。應該報著雙贏的態度去和開發商理論，向開發商闡明自己的觀點和利害關系。

㈥ 買房怎麼和開發商砍價這些技巧要學會

現在的房價越來越高，大多數的家庭購買房屋壓力都挺大的，如果你購買的是二手房，還可以跟房主協商價格，有的朋友覺得購買新房價格都是統一標准，不能砍價，但其實購買新房也是可以跟開發商砍價的，今天小編就來

買房怎麼和開發商砍價？這些技巧要學會

1、挑毛病砍價

這一點相信大家再購買其他商品的時候都會運用，購房者可以在置業顧問面前挑剔該樓盤的毛病，表現出一種「可買可不買」的拖延態度，並且明確指出該樓盤的缺點，比如交通不便利或生活配套不齊全等。大家在買房時要謹記：買房多數打的是心理戰，不露聲色才是最有主動性的。即別過早亮出自己的底牌，讓售樓人員摸清你的需求，從而引導你走進售樓人員的套路。

2、貨比三家

選房子切忌太過著急，購房者應該多看幾套房子，多找幾家中介，對比清楚周邊房屋市場價。另一方面是如果售樓人員此時不願意給你降價，你可以告知對方說：已經看過其它樓盤，且房屋價格還較合理，自己正在猶豫。如果此時對方願意把房子賣給自己的話，肯定是會再降下價格的。

3、抓住購房時機

購房時機對於買房還是很重要的，購房者和開發商砍價時，要抓住購房時機，所謂的購房時機其實就是指購房者要抓住在房產市場出於買方市場的時機買房，當空置率就會很高。在這個時候，開發商就會想盡辦法、絞盡腦汁地吸引業主。所以砍價的成功率自然就會比較高，結果自然也會比較令人滿意。

4、找業主介紹

目前許多樓盤賣樓，都有推出老業主介紹額外折扣、並免買家跟介紹人一定年限認購

大家多看幾個樓盤就會發現，其實現在不管哪個樓盤，在開盤前都要經過一個儲客的過程，這個過程中有許多拿到最低折扣的機會。通常來講，此時開發商雖然還沒有最終確定售價，但由於對市場反映「心裡沒底」，會為前期登記的買家提供一定幅度的折扣。

6、關注優惠活動

一般開發商在銷售房屋期間都會推出一些優惠活動，比如節假日時間、開盤時間和銷售淡季等等，另外開發商在清尾盤階段也常常會有優惠價。有的人對尾盤房都有誤解，認為是不好的房子，其實不是的。當商品住宅的銷售量達到80％以後，開發商已經獲利，因此一般就進入項目的清盤銷售階段，此時的尾房往往比較實惠，而且也容易議價。

如果朋友們想要以更劃算的方式購買房屋，還需時刻關注當地樓盤的一些動態，一部分開發商為了吸引購房者，以虛假內容為噱頭，對於開發商的廣告看看就好了，也不能全信。

㈦ 實戰篇連載之二：如何和開發商進行購房談判

開發商願不願意接受204合同，是一個操作和談判技巧的問題。 關鍵是購房者對談判進程、談判對象的控制，必須重視操作技巧。 就我個人認為，買房就像雙方下棋，與下棋者的背景、存款數量沒關系，成功的關鍵在於下棋時棋子的運用，誰有耐心，誰能把這204個棋子用好，誰就能勝利，所以購房者在談判中必須將耐心的態度貫徹始終。 1.在每一個合同洽談之初，一定要有一個堅定的信念：我一定能堅持到最後！許多人在還沒洽談合同之前，心裡就開始擔心賣方的態度，懷疑合同能不能簽下來，這正是談判中的大忌。在談判過程中，應該有絕對的自信；當然也不能盲目，要有一些市場調查。 2.在洽談合同的過程中，難免會遇到開發商不耐煩的情況。這個時候要懂得虛實結合，以退為進。不管這房子是多麼地中意，對標的物又是如何地垂涎欲滴，一定要裝出毫不在乎的樣子。這時，已經耗費大量時間在你身上的開發商肯定會拽住你，不停地勸你買。這就叫做以實避虛，以退為進。 在這一點上，有一位客戶就運用得很巧妙，那是一宗現房的合同。談判中，購房者要求開發商出具房產證，剛開始賣方的態度很不耐煩，說得到房管局去拿，一去一回得一天，太麻煩。客戶就對他講：「如果您不出示房產證，那麼這個合同只有不簽了，您把那4萬元定金退給我吧。」這時，開發商心裡肯定得掂量：快到手的鴨子，幹嘛要讓它飛了？最後，開發商只好拿出房產證。在這里，敬告大家，不管是什麼證，千萬要看開發商的公文原件，對於購房者這是合理的要求。既然要買房，還怕什麼麻煩呢？ 3.在談判的過程中，決不能一上來就拿出204合同，那樣不僅開發商會暈掉，去買房的各位也只有拿著204合同回家了。要一步一步地來，一次談幾條，分門別類地談，簡單地說每1萬元房款大概要談判1小時。不要怕麻煩，多去幾趟，什麼都談到了，合同才能夠放心地簽。我自己接手的購房案例中，最多的談了18次，最少的也去了六七次。每談好一條條款，都有可能省一兩千元，重要的條款可能節省兩三萬元，因此簽合同在任何細節上都不能馬虎。 4.談判要從易到難，一般先談建設部現行示範合同，下一次再單談產權證；一開始先談三五條，再下次就把關於產權證的十幾條全拿出來了。我從來沒有一下子把204合同厚厚一本全拿出來簽。經過三五次談判，售樓員也接受你的思路了，覺得確實應該細一些，這時候慢慢再把後面的條款拿出來跟他談。 5.對購房過程中可能出現的所有細節要通盤考慮。對專業術語的理解，對雙方的責任和義務的確定，對開發商心理的揣摩等等，只有方方面面都考慮周全了，才能夠避免失誤，獲得最終成功。 6.在有爭議的地方，買方都要與律師站在同一條陣線上，要表示出對律師的信任。只有買方統一口徑，步調一致，才能夠使開發商感覺到律師與購房者之間合作的緊密性，使談判工作能夠順利持續下去。 7.在簽訂合同的整個過程中一定不能著急，要有足夠的耐心。律師要不厭其煩地為雙方解釋條款，分析簽約的必要性、合理性。在這些操作性內容的談判過程中，很多事情會非常的繁雜。切記，這時千萬不能煩躁，只有自身具備足夠的耐性，才可能去影響開發商的情緒，使談判能夠順利進行。耐心，可以起到潤滑劑的神奇功效。 8.經過上述種種努力之後，如果在談判中發現開發商缺乏誠信，甚至有欺詐的行為，在明確指出之後，仍然無法達成一致協議，建議大家要回定金，及早回頭。這是當機立斷的問題，哪怕是已經接近談判尾聲，在原則問題上也必須堅定立場，以免最後追悔莫及。 9.為了最大限度地保障購房者的權益，在補充合同中也應該多處註明，購房者可以因開發商的過失，隨時自行解除合同。 10.204合同是根據不同情況變更的，並不是真的只有或一定要寫204條。204合同並不是說要強求開發商一定接受，作為一個補充條款，雙方在簽訂合同過程中是可以就這個問題具體探討的。我們提供一個平台，可能到最後簽訂的也就是七八十條或一百餘條，購房者與開發商都是可以有選擇的。在我接手的案例中，有的簽了兩百二三十條，有的只簽了一百五六十條，合同條款的數量並不是最重要，合同內容的質量才是核心問題。 秦律師提示： 買房的時候，絕對不能只去看一次，談一次就作決定，如此草率的行為必定會給日後的維權留下重大隱患。在合同未簽署前，購房者可以假設對方的誠信是不能確定的，要對合同的每一個條款充分懷疑、細致分析、仔細推敲，只有做到了這樣，才能保證在最大程度上避免掉進購房陷阱。 購房者在談判的時候是跟開發商比耐心，房屋合同涉及的法律是完整的體系，律師都要做四五年才能做得比較完善。大部分購房者是第一次購房，本來就沒有太多合同經驗，再加上一次簽這樣一個大額合同，心理准備往往不足。建議購房者聘請律師或者其他打過退房官司的購房者作為顧問，避免不必要的損失。 《204購房合同自助手冊》版權所有：中國對外經濟貿易出版社

㈧ 買房貸款是自己談還是開發商去談

買房一般都是開發商幫你解決貸款的，你只需要准備好提交的資料就可以了.

㈨ 新手買房和開發商之間注意事項

1、避免定金陷阱。很多開發商都會打出多少抵多少的優惠活動。 需要繳納多少錢定金。有些開發商定金還是會退的。 有的退的時候就各種理由了。 所以如果交定金。 必須看好定金合同。而且中國文字。博大精深。定和頂的意思雖然相近，但是差別就很大。所以區別要分清楚，避免進了定金圈套。
2、避免搶房陷阱。開發商總會製造一些搶房的氛圍。讓很多購房者集中到一個時間段來一起搶房！這樣很多人為了搶到好的房號。 就會不加思考的去把房子搶到手！而且很多開發商在搶房前一刻才公布房價。 所以一定要計算好之後在決定是否去搶。別勉搶到之後價格過高。
3、觀看房屋面積。有的時候看的樣板間， 是因為裝修效果會顯得房子很大！ 所以看房買毛坯的盡量拿未裝修的房子做參考。
4、查看開發商口碑。網上可以直接搜索這個樓盤怎麼樣！ 或者是到搜房查找看看這個開發商和樓盤是否存在有維權的帖子！甚至有的還有視頻曝光的。 比如就可以在網路視頻裡面搜索樓盤或者開發商名字。避免買到黑心開發商的房子。
5、看五證。開發商要有這五本證書才有售房資質！五證包括：
（1）《商品房銷售（預售）許可證》；
（2）《建設工程施工許可證》；
（3）《建設工程規劃許可證》；
（4）《建設用地規劃許可證》；
（5）《國有土地使用證》。

㈩ 直接跟開發商簽購房合同，我應該注意什麼

購買這樣的抵帳房沒有什麼風險，但應注意以下幾點：
1、合同必須直接跟開專發商屬簽訂。要賣房人帶你和開發商談，讓開發商網鑒成功，正式購房合同，購房交款發票或專用收據，房屋維修基金票據，全部交到你手上，如果還不放心的話，叫賣房人帶你一起把購房合同拿到房管局去查一查是否登記到了你的名下。
2、網鑒合同時要看清相關信息。包括自己姓名、性別、身份證號，面積、位置、樓號、層號、房號、使用年限、交房時間等，要有開發商姓名，公司售房專用章，要蓋騎縫章，自己鑒名，手印，購房發票或收據與房屋維修基金票據要蓋開發商公司財務專用章。
3、房款交給開發商。原則上你只能將錢交給開發商，一般是存入開發商設立的銀行監管帳戶，再由開發商將錢交給賣房人，如果開發商同意你直接將房款交給材料商，必須在票據上註明。
商品房買賣合同網簽成功，就是房管局已經備案將此房登記到你的名下，別人買不走，所以沒有問題，放心購買。