適足住宅權與房地產法

① 最高人民法院對一房兩賣新規定

一，最高人民法院對一房兩賣新規定：

具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1，商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

2，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1， 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2， 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3， 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二，房地產開發公司一房二賣：

先後以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人

三， 一房二賣行為法律規范：

商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》，《合同法》，《城市房地產管理法》等，由於商品房交易行為比較浮雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。

(1)適足住宅權與房地產法擴展閱讀：

一房二賣是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

處理

對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的：後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。

前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人，故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎，構成無權佔有，應負返還房屋的義務。

依據《合同法》第一百一十條第(一項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律後果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。」不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，.不構成買賣合同的標的物。

關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關系，故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。

故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先後，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先後，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權；一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權；均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前，應以訂立合同的先後，來保護訂立在先的合同。但這種保護並不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。

法律後果

律師點評：上述案例中如果張先生確實有證據證明開發商「一房兩賣」，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條「具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。」在本案例中，張先生可以請求解除合同、要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

警方提醒：消費者購房時對一次性付款優惠應當謹慎一些，應當了解開發商的資質，以及平時在消費者中的聲譽如何。同時，作為開發商的員工或親友，也不應提供虛假按揭的資料，否則一旦有問題就要承擔起還本付息的責任。

② 房地產法的物權法的影響

綜述
房地產法作為一部基本法，《物權法》的出台對中國日後相關立法的走向起著至關重要的作用；而作為一部以調整不動產權利歸屬和利用為主體內容的法律，《物權法》對房地產法律部門的重大影響更是不言而喻。有學者認為《物權法》的出台將架空房地產法中的私法體系，而將房地產法「醇化」為專門調整房地產縱向管理關系的房地產管理法。誠然，《物權法》中大量關於不動產的內容與現有房地產法中的規定有重合交叉之處，但這並不意味著《物權法》的出台就掏空了房地產民事法律體系，恰恰相反，《物權法》中關於不動產權利的規定正好補充和填實了現有的房地產民事法律體系，而為中國房地產法的完善，尤其是與民事立法的協調提供了很好的契機。
與房地產法共同調整房地產關系
(一)物權法對房地產物權關系的調整。物權法的體系包括物權法的立法體系和物權法的內容體系，二者是形式與內容的關系。物權法的立法體系，就是物權法的外在表現形式所構成的體系，這在《物權法》中得到了體現；而物權法的內容體系，是指物權法的內部結構所形成的體系，可以劃分為不動產物權規范和動產物權規范，其中的不動產物權規范構成了整部《物權法》的核心和重點。一般認為，不動產包括土地、定著物和與不動產尚未分離的出產物三類，其中定著物主要包括房屋和林木。在不動產物權中最重要的當屬土地物權和房屋物權，即房地產物權，這是整部《物權法》中不動產法律規范調整的重心。
1．土地物權。土地物權分為土地所有權和土地他物權。我國土地所有權的主體是特定的，包括國家和集體，土地所有權相應地分為國家土地所有權和集體土地所有權，<<物權渤第五章即是對土地所有權的規范。土地他物權，包括建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權和土地抵押權，前四種屬於用益物權，被規范在《物權渤的第三編第十章到第十四章；土地抵押權屬於擔保物權，被規范在<<物權法》的第四編第十六章。
2．房屋物權。房屋物權同樣可分為房屋所有權和房屋他物權。房屋所有權的形式主要有：獨有、共有以及區分所有，以區分所有為最普遍的房屋所有形式。對房屋所有權的規范主要體現在物權渤第二編的第五章、第六章和第八章；房屋他物權的內容，在《物權法》草案修改和審議的過程中一直存在爭議，曾被納入房屋他物權體系中的居住權、房屋典權、房地產讓與擔保權，因種種原因在《物權法》審議過程中分別被刪掉，最後《物權法》體系下房屋他物權只剩房屋抵押權，被規定在《物權法》的第三編第十六章。
(二)房地產法對房地產關系的調整
與物權法僅調整不動產中的房地產物權關系相比，房地產法對房地產關系的調整不僅僅局限於房地產物權關系，而是非常充實、全面的。雖然學術界對房地產法的性質、調整對象等方面依然存在爭論，但我們認為房地產法應定位為民法性質。在此基礎上，根據作為房地產法律關系客體的房地產產品的生產、交換、使用和消費的過程將房地產法律規范大致劃分為：房地產權屬登記規范、房地產開發用地規范、房地產開發建設規范、房地產交易規范、房地產徵收規范、房地產服務規范和房地產社會保障規范。需說明的是，由於我國尚無統一的房地產法，因此對房地產法的立法體系尚存進一步探討的空間，以上劃分，依據的是房地產法的內容體系。
1．房地產權屬登記規范。房地產權屬登記貫穿整個房地產活動，確定房地產物權歸屬、變動及其變動模式、公示方法等。現行的相關規范性法律文件主要有：《城市房地產管理法》、《土地登記規則》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等。
2．房地產開發用地規范。主要包括土地使用權出讓和劃撥的法律規范。現行的相關規范性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《城市國有土地使用權出讓規劃管理辦法》、《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》等。
3．房地產開發建設規范。包括房地產開發建設主體規范和房地產開發建設行為規范。現行的相關規范性法律文件有：《建築法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》、《外商投資開發經營成片土地暫行辦法》等。
4．房地產交易規范。包括房地產轉讓、租賃、抵押等法律規范。現行相關規范性法律文件有：敝保法》、懶市房屋租賃管理辦法》、《個人住房貸款管理辦法》、《城市公有房屋管理規定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產抵押管理辦法》等。
5．房地產徵收與徵用規范。包括針對集體所有土地的征地規范和拆遷房屋的法律規范。現行相關規范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等。
6．房地產服務規范。包括中介服務規范和物業服務規范。其中與中介服務相關的規范性法律文件有：《城市房地產中介服務管理規定》等；與物業服務相關的規范性法律文件有：《物業管理條例》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業管理企業資質管理試行辦法》等。
7．房地產社會保障規范。包括城鎮住房社會保障規范和農村房地產社會保障規范。現行相關規范性法律文件有：《住房公積金管理條例》、《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》等。
對房地產法體系之映射比較及其影響
通過上述對物權法和房地產法所調整的房地產關系來看，物權法和房地產法的確在眾多領域存在規范的重合，但這種重合不足以使《物權法》架空房地產法中的民法規范。(一)房地產法的調整對象廣於《物權法》。1．縱向考察。物權法的調整重點是房地產所有權和他物權，主要規范物之歸屬和利用，如房地產物權的歸屬、房地產抵押權的設立等，屬典型的靜態法；房地產法的調整重點是整個房地產業，主要規范房地產作為一種產品的生產、流通、交易和消費過程，如房地產的開發建設、中介機構的運營等，屬典型的動態法。2．橫向考察。作為我國的基礎產業和支柱產業，房地產業涉及建築業、金融信託業、建材業、裝潢業及服務業等行業，在這一產業的運行過程中除了物權以外，還有眾多其他權利類型，如債權、股權、信託權、知識產權等，這些都需要房地產法來進行綜合調整。《物權法》只是以物權為調整對象，不能規范一切的財產權，如房地產債權、房地產知識產權等。
(二)房地產法的調整手段多於《物權法》。《物權法》是民法體系下的基本法，調整平等主體之間的物權關系，屬於典型的私法，適用私法的調整手段。如果僅用<<物權渤之私法調整手段來駕馭房地產業，則多少有些力不從心。房地產作為最重要的生產生活資料，關系國計民生，體現著國家的宏觀管理和行政干預。房地產法律關系就性質而言大致可分為房地產民事關系、房地產行政關系和房地產社會保障關系。這與房地產業本身具有較強國家干預性和對象特殊性的特點有關。雖然房地產法以民法規范為中心，但還是表現出很多公法和社會法的因素，如《城市規劃法》、《住房公積金管理條例》等。因此，在處理房地產法律關系的過程中，不僅需要私法的調整手段，還需輔之以公法的調整手段，如房地產徵收。
(三)房地產法的調整規范細於《物權法》。通過對《物權法》中調整不動產法律關系的條款進行梳理，可以發現即使是在房地產業中的物權領域，徹權渤的調整也是不充分的。例如，在《物權法》條文中保留大量的未盡事宜，這些事宜需要「依照土地管理法等法律規定辦理」。如在「建設用地使有權」一章中，就有四處明文規定需根據房地產法等法律、法規進行調整，分別涉及以劃撥方式設立建設用地使用權、繳納土地使用權出讓金、非住宅建設用地使用權期間屆滿後的處理和集體所有土地作為建設用地等重要問題。可見，作為一部基本法，《物權法》只能從宏觀的角度勾勒出基本的房地產物權框架，但對於具體問題的法律適用，《物權法》的調整就顯得有些捉襟見肘了。
物權法之所以難以取代房地產法中的民事規范，一方面就立法技術而言，《物權法》的普適性難以適應房地產業的專業性，在很多具體問題上很難作出更細致的規定，如建設用地使用權出讓金的繳納，就涉及出讓金數額的確定、支付方式、期限及法律後果等問題，《物權法》對此不能面面俱到，否則必然導致條文的冗繁和體系的失衡；另一方面，在法律涵射范圍方面，徹權法》的靜態屬性也難以適應房地產業的動態過程，如對集體所有土地作為建設用地的使用，除了涉及集體土地所有權和建設用地使用權兩大物權關系外，還涉及征地的程序、審批許可權、補償安置等問題，這些內容顯然已經超出《物權法》規范的涵射范圍。因此，《物權法》中的多處規范就有必要讓位於房地產法，由後者對相關問題作出更為細密的規定。
盡管《物權法》與房地產法存在眾多規范重合之處，但並不能取代房地產法中的民事法律規范，更不能架空房地產法中的民事法律體系。相反，砌權法中關於不動產物權的規范構成了整個房地產民事法律體系的核心部分。在房地產法領域正缺少一部明確權利歸屬規則的基本法律規范之時，《物權法》的出台恰好充實了現有房地產法律框架下的民事法律規范，尤其是物權法律規范，為建立完善的房地產法律體系奠定了良好的基礎。

③ 住宅權的解釋

住宅權（抄the right to adequate housing），又稱適宜或充襲分住房權，是指公民有權獲得可負擔得起的適宜於人類居住的，有良好的物質設備和基礎服務設施的，具有安全、健康和尊嚴，並不受歧視的住房權利。
住宅權是社會保障法上的概念，與民法上的居住權有嚴格的區別，後者僅指對某一不動產空間的使用權。

④ 《物權法》第一百四十九條和《城市房地產管理法》第二十二條怎麼理解

《物權法》第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。回
非住宅建設用答地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。這條有兩款，第一款是明確期限屆滿自動續期。第二款是說非住宅地的建設使用權的期限，依據民法意思自治原則，有約定的從約定，沒有約定的，適用指引法律。
《城市房地產管理法》第二十二條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。土地使用權可以通過劃撥和出讓方式取得，這款是規定劃撥方式取得的土地使用權的期限。優先適用《物權法》的規定，只有在物權法沒有規定的才沒有期限。

⑤ 我國關於房屋買賣的相關法律規定

有《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及各地的地方性法規等法律法規可以參照。分析如下：

1、城市商品房預售管理辦法是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的對於城市開發的商品房預售時的管理規定。中華人民共和國建設部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的。

3、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐制定的。

(5)適足住宅權與房地產法擴展閱讀：

1、第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

2、第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

3、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

4、第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

5、第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

6、第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

⑥ 經濟適用房和普通住宅的區別

一、經濟適用房是國家實行土地無償劃撥，面向廣大低收入家庭而建設、出售的住房供應體系。它與商品房的區別與聯系如下：
（一） 經濟適用住房的特點：
1． 性質：微利商品房，售價低。
2． 產權：不完全產權。
3． 銷售許可：經濟適用住房銷售證等五證。
4． 土地證：劃撥國有土地使用權證及政府批準的年度計劃。
5． 價格：政府限價，浮動空間不大。
6． 建設標准：戶型、面積、檔次等具有政府指導性。
7． 規劃設計：招投標。
8． 開發建設：招投標（不得轉包）。
9． 工程監理、驗收入住：按國家規定。
10． 工程質量：《建築工程質量許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
11． 物業管理：同普通商品房，偏低，保證基本服務。
12． 抵押貸款：可以。
（二） 商品房的特點：
1． 性質：商品性質，售價高低不等。
2． 產權：完全產權。
3． 銷售許可：商品房銷售許可證等五證。
4． 土地證：出讓國有土地使用證。
5． 價格：企業自定，浮動空間大。
6． 建設標准：企業自定。
7． 規劃設計：招投標或議標。
8． 開發建設：招投標或議標。
9． 工程監理、驗收入住：按國家規定。
10．工程質量：《建築工程質量許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
11．物業管理：按國家規定，偏高，服務附加項目多。
12．抵押貸款：按規定，視情況不同而定。
根據上述經濟適用房和商品房的特點，可以看出二者之間的不同主要是由於使用國有土地開發建設的投資費用和成本不同，而在售價、產權、物業管理、抵押情況等方面均有不同。
二、根據《經濟適用住房管理辦法》建住房[2004]77號文件，經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標准、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用住房一般控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。
三、另據《房地產管理法》規定，依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。經濟適用房的土地使用權以劃撥方式取得，因此，沒有明確的使用年限的規定。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓。 對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條件的規定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
四、經濟適用房和普通商品房最大的區別有：
1、土地是劃撥而非轉讓，所以經濟適用房買到的時候沒有土地使用權；
2、經濟適用房的面積套型都有國家嚴格的規定；
3、經濟適用房的購買必須滿足國家相應的規定，也就是人均居住面積和家庭人均收入必須達到當地的相應標准；
4、經濟適用房的價格執行政府指導價，開發商不能隨意定價、調價；
5、經濟適用房在不同地區在轉讓中有不同規定，一般都是在一定年限中不允許轉讓；
6、經濟適用房在轉讓中需向國家補繳土地出讓金。
經濟適用房是需要拿拆遷證購買的享受國家優惠性的房子。而商品房是不要拆遷證就能購房的房子。在產權上無區別。 經濟適用住房是我國進行房改過程中，為適應新的社會經濟形勢，由政府推出的新型房產種類，是適合於中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。

⑦ 為何呼籲出台「住房法」

3月20日，十三屆人大一次會議閉幕，住建部部長王蒙徽日前表示，房地產市場總體保持平穩運行，下一步將貫徹落實十九大精神，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」，加快住房制度改革和房地產長效機制的建設，保持房地產市場平穩健康發展。

2020年前難入立法計劃

但是目前看來，即便業內多次呼喚出台「住房法」，但推出或許還遙遙無期。

朱中一認為，從頂層設計以及長效機制的建立來看也確實需要《住房法》，但是從目前的情況來看推進的難度較大，有關房地產方面的立法任務已經較為繁重，包括住房租賃管理條例、住房公積金管理條例以及土地管理法等都在立法計劃中。

在朱中一看來，2020年前，住房法很難排上立法計劃。

⑧ 關於學習房地產法的問題

房地產基礎知識
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。

二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。

※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。

五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。

二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。

四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件

六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。

三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%

五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。

六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
•住房建設的征地和拆遷補償安置費；
•審查設計和前期工程費；
•住宅小區基礎設施建設費；
•建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
•獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
•成本結構不同；
•租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
•價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調，
參考資料：http://bbs.qq.com/cgi-bin/bbs/show/content?club=3&groupid=107:10142&messageid=153695

⑨ 什麼是住宅權

一、何謂「住宅權」

住宅權（the right to adequate housing），又稱適宜或充分住房權，是指公民有權獲得可負擔得起的適宜於人類居住的，有良好的物質設備和基礎服務設施的，具有安全、健康和尊嚴，並不受歧視的住房權利。

住宅權是社會保障法上的概念，與民法上的居住權有嚴格的區別，後者僅指對某一不動產空間的使用權。

二、「住宅權」是公民的最基本人權

人權（Human Rights）是法學研究的重要課題。由於歷史原因，我國建國後曾經在很長時期諱言「公民人權」，而只談「集體人權」，即所謂的「生存權、發展權」。直到2004年「人權入憲」以後，「人權」觀念才開始深入人心。目前學界對人權問題的討論日趨熱烈。然而，從近年來的研究重點來看，學界對人權問題的研究主要集中於犯罪人人權、被追訴人人權等有限的幾個領域，而對於公民住宅權尚未作為一個嚴肅的學術問題來加以研究。

然而，從國際范圍來看，住宅權問題早就成為人權學者研究的重要問題之一。許多重要的國際人權公約都明確規定了對公民住宅權的保障。例如，《世界人權宣言》第二十五條規定：「人人有權享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫療和必要的社會服務」。《公民權利和政治權利國際公約》也在第一條指出：「所有公民得為他們自己的目的自由處置他們的天然財富和資源……在任何情況下不得剝奪一個公民自己的生存手段」。《經濟、社會及文化權利國際公約》第十一條規定：「本公約締約各國承認人人有權為他自己和家庭獲得相當的生活水準，包括足夠的食物、衣著和住房，並能不斷改進生活條件。各締約國將採取適當的步驟保證實現這一權利……」。 聯合國經濟、社會和文化權利委員會還於1991年專門發表了《關於獲得適當住房權的第四號一般性意見》。該《意見》第一條規定：「適足的住房之人權由來於相當的生活水準之權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。」

⑩ 《物權法》對房地產業的影響

《物權法》確立了物權概念，明確了權利人對物享有排他的權利，規定了物權強有力的保護制度，對涉及不動產投資、開發、建設、經營的房地產業影響深遠，它對現行的房地產管理方式、方法提供了新的執行制度，為房地產相關的法律法規的完善提供了充足的預留空間，房地產行業需要正確的對待《物權法》，物權法對未來房地產行業的發展將會主要產生以下影響：
一、《物權法》對土地出讓、取得和開發進行嚴格規定
1.《物權法》對土地出讓方式進行嚴格規定
《物權法》第一百三十七條規定「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓」。該項規定強化了土地出讓制度，有利於切實加強土地調控，制止違法違規用地行為，保持政策的連續性，同時也保證了土地資源的合理配置，保證政府能夠獲取土地收益，維護了國家的利益。
2.《物權法》對土地取得和開發進行嚴格規定
《物權法》第四十三條規定：「國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。」第一百二十八條規定：「未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。」《物權法》做出這樣的規定在一定程度上限制了市場上的土地供應量，這就可能會增加房地產開發的成本，並且影響房地產開發的速度，那種直接與集體經濟組織或者地方政府協議徵收土地的不規范方式將很難繼續實行。這就要求房地產企業在徵收集體所有的土地時應當核實其具體許可權，編制具體流程，規范運作。
二、《物權法》明確住宅建設用地使用權的期限對房地產業的影響
1.使「有恆產者有恆心」，為房地產業的長遠發展奠定基礎
《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」這種規定讓置業者對持有私產更有信心，為房地產的長期穩定發展奠定了堅實的基礎。
2.續展土地使用權年限有利於提升房產的內在價值和建築品質
《物權法》關於續展土地使用權年限的規定消除了產權延續的問題，解決了土地使用權到期後的地產處置糾紛，保障了公民私有財產權，將進一步激發購房者和投資者購房置業的慾望，為開發商創造和擴大潛在的市場，有利於促成房地產市場持久的購買需求。另外，該規定還有助於提高住宅建築質量，因為所謂「自動續期」延續的只是建築物使用權的期限，而並不是土地所有權，所以一旦建築物報廢，土地仍然將收歸國有，這樣一方面提醒廣大業主要好好保護自己的物業，積極交納物業管理費，70 年以後只要建築物還健康，那麼物業還是歸業主所有。另一方面，今後房地產開發企業將更加關注產品質量和品牌的建設、購房者將更加關注房地產的整體規劃、設計、建築標准、房產質量及其使用壽命，使其滿足購房者追求舒適生活的目標以及財產保值增值的需要。
三、《物權法》關於征地拆遷的規定對房地產行業的影響
1.《物權法》嚴格規定拆遷條件，改變了房地產業的發展模式
《物權法》第四十二條第一款規定「為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。」這一規定表明：集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產可以徵收；徵收的前提必須是為了公共利益的需要，這樣可以在一定程度上杜絕開發商用地、政府幫它拆遷的現象，這將從根本上改變房地產業的發展模式，特別是一些與政府聯系緊密的開發商，如果不改變其運作方式就有被淘汰的風險；徵收必須依照法律規定的許可權和程序進行。也就是說不是為了公共利益需要不得徵收，徵收的主體是國家，其他任何組織、單位和個人無權徵收。徵收不等同於拆遷，也不一定導致拆遷，但主要是通過拆遷方式實施；拆遷也不應該就是徵收行為，應當包括徵收和徵用以及非公益性拆遷。由此我們可以作出以下判定：一是城市房屋拆遷作為城市建設基礎性的公益事業，將主要以徵收方式進行；二是政府作為徵收行為的主體成為拆遷人，與被拆遷人不是平等的民事主體間的法律關系，而是行政法律關系；三是非公益性拆遷將成為真正意義上的民事法律關系，由於補償安置標准等方面的突出矛盾，加之缺乏相應的強制執行力，其拆遷數量將會很少，甚至將基本退出拆遷領域。
2.《物權法》關於拆遷補償的規定增加了開發商的開發成本
《物權法》第四十二條第二款規定「徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。」可以看出《物權法》在保護農民的利益上前進了一步。原來徵收農村集體所有土地的補償有三個部分：土地補償、安置費、青苗費，《物權法》為了更加充分的保護農民的利益，增加了一項社會保障，這種保障不僅要保障農民當前的生活，也要充分考慮到他們以後的生活，它體現了政府對農民生活問題的現實關注，但是無疑會加大開發商的拿地成本，延緩房地產開發的速度，對其資金實力是一個嚴峻的考驗，從而加快行業內部的優勝劣汰和規模整合。
《物權法》第四十二條第三款規定「徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。」這一規定保護了物權擁有者的權利，如果國家為了公共利益的需要而徵收私人財產，這樣少數人就要犧牲自己的合法的權利來滿足更大的利益也就是「公共利益」,因此這少數人的合法權利必須要由國家來予以補償。但必須看到在另一方面來講，這些規定可能會增加房地產商開發的成本，同時有可能延緩拆遷的進度而影響房地產開發的速度，比如《物權法》出台後各地出現的「釘子戶」正是這種可能性的反應。
這一立法更加符合我國人多地少的基本國情和嚴格保護耕地的宗旨,對今後的土地利用將產生重大的影響。從宏觀層面看,隨著土地供需矛盾日趨加 劇，國家必然會採取更加科學、嚴厲的政策調控房地產用地，促使房地產開發向節約型方向轉變。從微觀層面看，由於土地徵收必須滿足公共利益之需,因而以經營性為目的的土地徵收難度和成本將大大提高。因此，可以預見，今後房地產增量用地將受到較大的限制,特別是大面積農用地轉為房地產用地的現象將得到有效遏制，使房地產企業儲備土地難度加大，城市存量土地和閑置土地將得到有力的挖潛，尤其是《物權法》第143條關於建設用地使用權轉讓的有關規定，更有利於房地產企業盤活存量土地，土地的利用效率和強度將得到合理提升,節地型住宅將成為政府調控的主導方向。
四、《物權法》關於登記制度的規定對房屋銷售的影響
我國目前實行的不動產登記，主要採取分部門、分級登記制度。以房地產權屬登記為例，國內房屋和土地登記仍分別隸屬房產和土地兩個管理部門。這種登記方式不但增加了房地產交易環節和成本，而且容易產生房地產權屬不清，以致交易安全難以得到保障。為進一步規范不動產登記制度，《物權法》第二章第一節作出了多項創新性規定,確立了不動產登記生效原則，建立健全了不動產統一登記和預告登記等一系列制度，大大提高了不動產登記的公信力和房地產的交易安全。
1.統一登記制度可以有效的規范房地產開發和銷售行為
不動產登記是建立物權制度的重要基礎，是物權公示原則的必然要求。我國目前的不動產登記機構多達六、七個部門 ,多頭登記、重復登記、遺漏登記，資料分散、資源浪費等現象給當事人增加了很多不必要的負擔，統一登記機構勢在必然，《物權法》的頒布將促使政府加快改革建築物與土地分設登記的不合理現狀，建立統一的城鄉房地產權屬登記機構，頒發統一的房地產權屬證書。雖然現在全國很多地區統一登記制度還沒有建立起來，《物權法》也並未明確是由原房管局還是成立一個新的登記機構進行負責，但國家實行統一登記制度的規定，將杜絕重復登記、錯誤登記等資源浪費的現象，使交易過程更加清晰、統一，產權更明晰，同時在一定程度上減少地區差異造成的市場分割，提高登記效率，降低交易成本。對房地產開發企業而言，由於統一登記制度的建立和完善,房地產權屬清晰、資料易於查詢，企業的開發投資將會得到有效保障，可以有效規范房地產開發和銷售行為，並購風險會大大降低。
2.預告登記制度可以有效的保護購房者的利益
《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」預告登記是不動產登記的一種特殊類型，它從法律層面上以物權手段限制了現時登記的權利人自由處分其權利，保護了相對人對不動產物權變動的債權請求權，穩定了不動產交易秩序，因為在商品房預售制度下，經常出現購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款後，在等待產權證下達期間，賣房人又把房子轉賣給了別人或者用已銷售的房子抵押貸款的現象，這些行為嚴重損害了購房者利益。因此，實行預告登記制度，將對當前房地產市場普遍存在的商品房預售起到極大的規范和約束作用，不但可以保障相對弱勢的購房人的權益，而且制約了開發商的投機行為，使其誠信經營，有效預防「一房多賣」等現象的發生。從另一方面講，開發商可以充分利用預告登記制度，及時推進期房的銷售，及時回籠開發資金。
五、《物權法》對解決物業管理中存在的問題產生深遠影響
1.規定了「建築物區分所有權」
《物權法》第七十條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利」。這是第一次以國家法律的形式提出了業主的建築物區分所有權與共有物權的概念，由此可以看出業主的建築物區分所有權主要包括三個方面的權利：一是對專有部分的專有權；二是對建築區劃內的共有部分享有共有權；三是對共有部分享有共同管理的權利。《物權法》從維護業主的合法權益出發,明確規定了建築物區分所有權，但是對於車庫、車位共有部分的歸屬問題在操作上還是比較復雜，也為開發商留出了空間，有待出台相關的法律法規明確其歸屬和管理方式，以減少相關的法律糾紛。
2. 改變了傳統的物業管理方式
《物權法》第八十一條規定：「業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建議單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。」第八十二條規定：「物業管理公司應當根據業主的委託對建築物及附屬設施進行管理，並接受監督。」《物權法》賦予了物業管理企業之外的其他管理人可以對小區進行物業管理的權利，也就是說由非物管企業或沒有物管資質的企業可以從事物業管理，沒有取得物業管理職業資格證書的人也可以從事物業管理，這對於實施資質管理制度的物業管理行業來說提出了新的命題，對房產管理部門進行物業管理提出了新的挑戰。
3.《物權法》對開發商的權利也進行了保護
《物權法》除了保護業主的合法權益外，《物權法》還對物業服務機構和開發商的權利進行保護。當然，業主在物業管理上話語權的增加也給一些物業公司帶來了挑戰與機遇，只有那些真正為業主服務的，才會在同行業的競爭中優勝劣汰，在無形中,通過物業管理的重新洗牌，進一步實現房地產市場的規范與合理發展。
4.《物權法》進一步明確了業主委員會的法律地位，保護業主權利
《物權法》第八十三條規定：「業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟」。這一規定明確業主對小區的管理職責和權利，也明確了對建築物區分所有權權利的行使。對於業主委員會,在一定程度上可以以原告身份提起訴訟，解決了現階段爭論比較多的業主委員會訴訟主體這個問題，將有利於業主進行權益的申張，保護弱勢群體的合法權利。從《物權法》來看，房地產行政主管部門已經無權撤銷業主委員會的決定，只有人民法院才能有權撤銷業主委員會的決定。這突出了業主與業主委員會的平等關系和私權爭議，而非管理與被管理的公權關系。《物權法》其法律管轄范圍涉及人民群眾切身利益的方方面面，特別是在老百姓關心的土地、房屋問題上有了明確的法律規定，這必將對我國房地產行業未來的發展產生深遠的影響。
六、《物權法》對物業稅的徵收提供了法律保障
《物權法》規定「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯」。財產平等是《物權法》最重要的基本原則,不管是國家、集體的財產還是個人的財產,只要進入民事領域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保護。《物權法》明確了對私人財產的保護,對物權的歸屬和利用作出了全面規定,不僅為物業稅的開征提供了必要的法律依據,也對物業稅的開征提出了法律要求。開征物業稅有利於規范房地產市場稅收體系 增加保有環節稅收,抑制房地產市場需求,減緩房價上漲速度。但是目前,物業稅開征的法律、制度環境仍不完善,產權不明晰的情況大量存在,不動產登記制度仍不健全,土地制度仍有待改革和完善,這些法律和制度上的障礙還需要進一步解決。