上海市職工住宅合作社

Ⅰ 住宅合作社開發的集資房項目需要繳納土地增值稅嗎

《土地增值稅暫行條例》第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

Ⅱ 為什麼國家不允許集資建房請問這樣有法律依據嗎請問這樣是否違反憲法精神

樓主，你好！
請你耐心看完我的分析，雖然有點長，但是是高分哈，不詳細不行啊。我盡量分段分開一點，層次分明一點。

其實你對集資建房的概念就有所誤解。集資建房分兩種：一是單位職工集資建房方式。二是個人集資建房方式。這兩種都沒有被法律禁止（只有單位建房中部分條款被禁止，且審查嚴格），只是大家心照不宣，沒人會去碰釘子而已。我先來分析一下這兩種方式。

一是單位職工集資建房方式。單位提供國有劃撥土地，由單位和職工共同集資繳納建房款，再委託建設單位開發建設。由於建造過程中可以減免許多房地產開發商必須要繳納的配套稅費及利潤，所以國家也一直把單位職工集資建房納入福利分房這種制度體制中。也就是說，如果你承租了公房且有資格購買房改房，你就沒有權利再集資建房，反之亦然。由於一些地區出現部分單位以集資合作建房名義，變相搞住房實物福利分配或商品房開發等問題。故建設部發文，自2006年08月14日起，停止審批黨政機關集資合作建房項目。但國有企業或事業單位的集資建房政策沒有取消，但審查已嚴格控制。

另一種就是個人集資建房方式。即由居住在同一城鎮區域的在不同單位工作的職工通過政府牽頭組織成一個社會團體(城鎮住宅合作社)，再由職工集資建造房取得住宅，比如說安居工程就是其中的一種。這種方式也一直是國家鼓勵與支持，但由於缺乏法律與行政法規的立法，且與地方政府通過利用國有土地經營城市和創造財富的執政理念沖突，因此，目前幾乎所有地方政府都對此持消極態度。目前國家實際上已經否決了該方式，而取代的是廉租制度、經濟適用住房政策和限制商品房政策。

目前市場上炒的非常火熱的個人集資建房，就是許多想改善自己居住環境但由資金不足的人組成一個群體，通過個人集資去購房國有土地再委託開發商建造房屋的一種行為。從法律上分析，這種集資建房實質上就是變相的商品房買賣關系，並非法律意義上的集資建房。

單位建房是有法律依據的：

根據《經濟適用住房管理辦法》的通知中規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批准，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、單位職工個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

個人集資建房沒有法律依據，但是從總體政策上來看還是支持的：

政策支持： 1991年12月31日，由國務院住房制度改革領導小組頒發的《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》第六條：「住房投資和建設體制問題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結合「解危」、「解困」進行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門應該積極配合、支持，通過減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價。……」 1994年7月18日，由國務院發布的《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》第二十六條：「鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造。」以上從政策上闡述了國家對個人集資建房的態度是鼓勵與支持的。

法律支持： 依據是《中國人民共和國城市規劃法》和《中華人民共和國建築法》。這兩個法律是目前我國對城市建設管理的最重要的法律，是直接適用各種建築物的統籌規劃、立項許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒有任何禁止個人可以建房的規定。

行政法規支持： 依據是國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》行政法規。該條例的第二條非常明確規定了「中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。」 也就是說，以上法律從理論上支持了個人集資建房的行為是合法有效的。

所以,由此可見，這兩種建房方式都是合法的，就是在實際操作方面是障礙重重。

個人集資建房簡單的說，就是城市居民自發的聯合起來進行住房建設。個人集資建房是居民個人為了居住而建，因而不存在商品房銷售環節。這樣就使房子的商品性不存在，減少了商品流動環節的稅收和開發商的利潤，房價總體大幅度降低。從經濟競爭和利益角度講，個人集資建房的大面積發展會損壞房地產行業的發展。
有關的統計數據顯示：房地產開發活動中，開發商利潤最高可達60%。不僅如此，整個房地產開發過程中，土地的炒作和倒賣，房屋銷售的炒作等使商品房的土地成本增值，房價不斷上漲。開發商獲利的同時，地方政府取得了很多土地增值稅和企業所得稅、營業稅、交易稅等。而個人集資建房的興起首先使政府損失大量的稅收，還不說土地的增值稅和房地產交易對相關產業的帶動損失。因此，從地方政府的主導思想來說，地方政府不會支持「個人集資建房」。
「個人集資建房」的另外一層意思還意味著「集資建房者」對房地產產業的破壞和沖擊外，同時將獲得低價的土地使用權資源，這對於多數商品房購買者來說也是一種資源佔有和使用的不公平。因而不解決個人集資建房中的地方政府依靠房地產行業獲利和稅收問題，地方政府不會痛快的支持「個人集資建房」。

可以看看個人集資建房的流程手續：

一、首先，城市居民(不是戶籍概念的居民)發起集資建房活動，依法在民政部門登記為「某某個人集資建房合作社」。同時對「集資建房合作社」人數做出限定，如集資戶不低於200戶。
二、按照社團法人登記管理要求，對個人集資建房合作社發起人數量做出要求。「個人住房合作社」建立章程，核心是構築財務管理制度，監事會制度和社長負責制、產生、罷免程序等。
三、「個人住房合作社」達到法律規定的集資戶，並交納了首期集資款後(首期款的數額以能夠滿足購置土地和合作社管理運作經費為限)。住房合作社社長為「個人集資建房合作社」的法人代表進行土地購置和房屋建築設計、以及其他房地產建設的報批手續。
四、住房合作社取得了土地使用權和開工建設手續以後，就可以和建築公司聯系施工事宜。集資建房者按照事先約定好繳納集資款的辦法和比例分期繳納集資款。住房合作社按照章程和財務制度使用集資款，並接受集資戶和監事會的財務監督。需要明確的是住房合作社的發起人對集資建房的成敗承擔全部法律責任，允許住房合作社社長和日常管理人員有適當的報酬。
五、個人住房合作社在土地使用權取得和房屋建築成功後房屋首次產權登記上，以民政部門登記的「個人住房合作社」名稱為權屬所有人，房屋竣工後過戶到集資戶個人名下。這樣房管和土地部門的流轉稅收不會因為集資建房而大幅度減少，便於實現土地價值和房地產開發的適當稅收回報。地方政府在此沒有理由不支持「個人集資建房」。為了鼓勵地方政府支持「個人集資建房」，甚至允許地方政府徵收一定的「個人集資建房」土地或房產稅收補貼。
六、允許個人集資建房過程中，允許房屋設計套數適當多出集資戶一些，將來允許銷售或者公開招募集資戶。因為房屋建築設計不可能說是200戶集資人，就設計出來是200套房子。將來還有社區共有房子和其他臨時調劑問題。但是可以限制集資建房中多餘住房的銷售價格，或者按市場銷售價徵收多餘房子的銷售稅收。
七、個人集資建房的集資款應當由以下幾部分組成：一、土地使用權價格和稅收；二、房屋建築裝修成本和稅收；三、辦理產權登記的稅費；四、成立住房合作社的必要管理和運作經費；五、房屋的設計費以及聘請中介服務的費用；六、其他的不可預測費和有關稅收支出。

個人集資建房的風險主要在於：時間成本和集資戶的數量限制，以及發起人操作不善，或者非法使用集資款時給集資人造成的損失。當然，在個人集資建房有法可依的情況下，也可以出台金融業的信貸支持政策幫助集資戶在集資過程中的資金困難。
其實，當你看到這里也就明白了，兩種集資建房的不易操作性在於個人所承擔的風險和政府部門方面的障礙。說白了，個人集資建房是和政府搶錢呢？地方政府還要依靠土地財政創收呢，怎麼能讓你給分了這杯羹呢？

Ⅲ 住宅合作社歸什麼部門管

住宅合作社屬於民間組織，上級部門是當地住建局。
住宅合作社是指社員出於共同的居住需求而自願聯合起來成立的互助合作組織，其屬性是合作社屬性與住宅屬性的結合，目的在於為社員提供住宅服務。住宅合作社在國際范圍內已成為居民獲得住宅的重要手段之一。

1.保障性住宅合作社是中低收入水平的居民為了獲得住宅以滿足其基本居住需求，在自願互助的基礎上聯合起來，自主經營、自我管理而形成的非營利性法人組織。
2.改善性住宅合作社是指居民為了獲得住宅以滿足其更高的居住需求，在自願互助的基礎上聯合起來，自主經營、自我管理的非營利性法人組織。
住宅合作社的基本特點為：民間性、非營利性、民主自願性、合作互利性。
民間性：是住宅合作社的自有、自營、自享的合作性質的具體體現。民間性意味著合作社獨立於政府，這有利於提高社員的關切度與參與意識。
非營利性：住宅合作社唯一的宗旨是為了更好地解決社員的住宅問題，而不是為了營利，建成的住宅是按成本出售給社員，而不是出售給公眾。
民主自願：參加住宅合作社的成員都是完全自願的，入社自願、退社自由。在合作社內部實行民主管理原則，重大事項須經社員大會討論通過。
合作互利：住宅合作社以互助合作為基礎，通過共同集資達到互助互利，社員對合作所建住房具有產權、分配權、居住權，任何人都不能強制他人服從自己的經濟利益，每個社員在政治、經濟上是平等的。

Ⅳ 關於集資建房的幾個問題

概念
所謂集資建房是某一個單位主持新建房屋，由具備相應資格的職工按房屋建設成本分攤建設費用就叫集資建房。並房子的獲取要按職工的綜合資格來定。要注意的事即在建設過程中可有知情權，不能將職工的集資挪作它用。（個人集資建房與單位集資建房）
特徵與我國現狀
真正法律意義上的個人集資建房，是指城鎮職工、居民為了改善居住條件，共同投資合作建造住宅，在政府指導和管理下成立城鎮住宅合作社，在國有劃撥土地上建造自用房屋的行為。這與目前社會上流行的個人集資建房是兩碼事，是完全不同的兩種行為。他們的唯一相似之處就是都需要個人出資。兩者之間的主要區別：

1）土地：（法律）個人集資建房的建造土地是政府劃撥的；而（社會）個人集資建房的建造土地是通過出讓競得；

2）實施主體：（法律）個人集資建房要在政府房管局的指導下成立非贏利性組織即城鎮住宅合作社來運轉整個建造過程；而（社會）個人集資建房沒有這規定；

3）優惠政策：（法律）個人集資建房可以享受國家的稅費減免的優惠待遇；而（社會）個人集資建房不能享受；

4）資金來源：（法律）個人集資建房資金來源於：社員交納的資金，銀行低息貸款、政府和社員所在單位資助的資金，其他合法收入的資金；而（社會）個人集資建房只能是個人出資，更無法享受銀行低息貸款。

5）房屋產權：（法律）個人集資合作建造好的住宅產權根據不同出資形式，有合作社所有、社員個人所有、住宅合作社與社員個人共同所有等形式；而（社會）個人集資合作建造好的住宅歸自己所有。

6）房屋流通：（法律）個人集資合作建造好的住宅不得向社會出租、出售。社員家庭不需要住宅時，須將所住住宅退給本住宅合作社。住宅合作社以重置價結合成新計算房價，按原建房時個人出資份額向社員個人退款；而（社會）個人集資合作建造好的住宅和商品房一樣，可以自由流通。
參與
通過以上分析，我們可以很明確的得出結論：如果是（法律）個人集資建房，那麼建造好的住宅的價格會遠遠低於同期同等商品房價，換句話說，建造這樣的房屋只需要房屋的建造成本。如根據目前杭州普通商品房的平均建造成本，則不會超過每平方米1000元。而（社會）個人集資建房，省下的只是開發商的銷售成本、可得利潤和契稅。
類型
從目前個人集資建房的組建模式來看，有以下幾種方式：

第一種，成立公司（有限責任公司與股份有限公司）。由於集資合作建房需要的投入資金巨大（大中城市一般至少在1000萬元以上），這就需用更多的集資人參與。那麼，如果是成立有限責任公司，要受到股東50人的限制（隱性股東由於不受法律保護，這里暫不討論）。如果是成立股份有限公司，那麼又受到嚴格的控制與管理。

第二種，成立個人合夥企業。但由於個人合夥需要承擔無限責任的風險，集資合作建房的人又都處於城鎮中低階層的收入水平，因此，不可能來冒這個風險。實際上無法實施。

第三種，成立社團法人。首先，我國政府對社團組織設立非常嚴格（硬控制與軟控制），在沒有獲得政府或事業單位的支持下，全靠自然人發起設立一個社團組織，困難可想而知；其次，能否成立以建造房屋為目的的社團法人，在目前法律體制下，更是個大大的未知數；再次，就算審批通過，那麼又如何取得立項審批、建築規劃許可、施工許可等行政許可？在建造過程中，又如何避免出現經營性行為，比如說勘察設計、工程監理、采購建築材料、與建築公司簽訂施工承包、雇傭人員等等，這些都是存在的大問題。如果成立社團法人組織只是負責籌備集資建房的前期事務，再以社團法人的名義與房地產合作開發，這實際上又成了經營性行為，是社團法人所不容許的。

第四種，與房地產公司合作。這種形式，首先就需依法成立一個法人組織，否則不可能有合作關系。因為讓房地產公司與上百個集資人分別簽訂合作合同來運作房地產開發項目，這在實踐中顯然是行不通的。根據以上分析，我們基本上就排除了可以個人合夥、社團法人形式集資合作建房的可能性。因此，下面就僅就以成立公司形式的個人集資建房的實踐風險予以簡要分析
依據
政策支持： 1991年12月31日，由國務院住房制度改革領導小組頒發的《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》第六條：「住房投資和建設體制問題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結合「解危」、「解困」進行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門應該積極配合、支持，通過減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價。……」 1994年7月18日，由國務院發布的《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》第二十六條：「鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造。」以上從政策上闡述了國家對個人集資建房的態度是鼓勵與支持的。

法律支持： 依據是《中國人民共和國城市規劃法》和《中華人民共和國建築法》。這兩個法律是目前我國對城市建設管理的最重要的法律，是直接適用各種建築物的統籌規劃、立項許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒有任何禁止個人可以建房的規定。

行政法規支持： 依據是國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》行政法規。該條例的第二條非常明確規定了「中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。」 也就是說，以上法律從理論上支持了個人建房的行為是合法有效的。

具體實施方案支持：這就是1992年2月14日，由國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局聯合印發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》。該《辦法》的宗旨：「為了鼓勵城鎮職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮居民住房困難，改善居住條件，加強對城鎮住宅合作社的組織與管理，制定本辦法。」該《辦法》共計30條，對城鎮居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何運行、減免稅費的優惠政策、及建造後的房屋歸屬問題等都作了詳細的規定。這些規定，是完全可以具體操作的。而且，其實，該《辦法》的出台背景，是國家在結合北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市的實踐運作情況的成功經驗之基礎上才制訂出來，並向全國范圍內推廣應用的。但是，遺憾的是，地方政府為了提高地方財政收入，改善公務管理經濟，一直就沒有很好地來執行這規章。
法律性質
一般集資建房具有永久使用權而沒有產權（因為土地資源等仍是單位的）。

Ⅳ 單位集資建房可以買賣嗎

單位集資房滿足必要條件的可以買賣：賣方(擁有人)是否有全部產權(房產證、土地使用證)，同時還要看單位有無特別限制條款等。需等取得房產管理部門對外出售許可。

集資房是改變住房建設由國家和單位承包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。

職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

(5)上海市職工住宅合作社擴展閱讀：

集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成後以較低的價格轉讓給內部職工。

集資房不能在市場上自由轉讓。並且集資房的產權以整體產權的形式屬於企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。

由於集資房的產權歸企事業單位，所以集資房是企業財產的組成部分，企事業單位對集資房擁有處置權，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。

購買集資房實際上是購買房屋的使用權，其使用權保障很大程度上取決於房產所有權人的資信情況。

對於住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經市、縣人民政府批准，可以在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的前提下，利用單位自用土地進行集資、合作建房。參加集資、合作建房的對象，必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規定的住房困難家庭。

向職工收取的集資、合作建房款項實行專款管理、專項使用，並接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。

凡已經享受房改政策購買了經濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分配或商品房開發。集資、合作建房單位只允許收取規定的管理費用，不得有利潤。

《辦法》未經批准擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途、銷售價格，以及不執行政府價格主管部門制定的經濟適用住房租金標准等價格違法行為，將受到處罰。

Ⅵ 上海市支內職工回滬後的相關住房政策

上海市支內職工回滬後的沒有相關住房政策，但上海市支內支邊人員退休回滬後有幫困補助。

本次出台的調整幫困補助標準的新措施包括兩大部分：

一是調整普惠補助標准。將本市支援外地建設退休（職）回滬定居人員月養老待遇低於2000元的，原每人每月生活補助60元調整為100元；將原「春節」每人每次節日補助200元調整為300元；「五一勞動節」、「國慶節」節日補助標准維持原標准不變。

二是調整對養老金偏低的人員實行分檔補助的標准。以本人養老待遇為依據，對月養老待遇偏低的人員每人每月實行分檔幫困補助。同時明確，調整後的幫困補助標准自2008年1月1日起執行。據測算，補助標准調整後，市、區（縣）兩級財政將增加1.44億元的核撥經費，享受分檔幫困補助對象將從5.8萬人增加到7.5萬人。

(6)上海市職工住宅合作社擴展閱讀：

上海市支內職工回滬後的幫困補助的申辦條件：

1、本市支援外地建設退休（職）回滬定居人員：

一是原本市常住戶口，1979年1月底之前由本市動員分配支援外地建設；

二是按照國家有關政策規定在外地辦理退休（職）手續，享受外地社會保險待遇；

三是報入本市常住戶口或按規定已領取「上海市居住證」。

2、上述人員的外省市籍配偶應同時符合三個條件：

一是上述對象的原非本市戶口、非本市動員分配支援外地建設的配偶；

二是報入本市常住戶口或按規定已領取「上海市居住證」；

三是按照國家有關政策規定在外地辦理退休（職）手續，享受外地社會保險待遇。

參考資料來源：上海市總工會——本市調整支援外地建設退休(職)回滬定居人員

Ⅶ 請教廈門關於住房貨幣化補貼的政策

"貨幣化分房"雷大雨小
雖然推進貨幣化分配的實施每年都是建設部的工作重點，各地的行動卻始終在遲疑中走走停停，五年過去了，全國發放的貨幣補貼加起來區區幾百億元，拿並不豐厚的工資，獲得一套中等面積的住房，這曾是城市公有制單位職員的小康之夢。
改革的想法甚至在20世紀80年代初就有了，幾乎沒有意識形態的障礙，把公家分配的住房私有化是理之當然。到了90年代中，"貨幣化分房"的路徑已經相當清晰，學者們於是說，住房制度改革是社會分配體系的影響深遠的產權變革。
曲曲折折，到了難以忘懷的1998年。國務院一聲令下，在全國范圍內停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。
停止住房實物分配後，緊隨其後的制度設計，便是發放住房的貨幣化補貼。因為對於在房價較高的大中城市中的大多數中低收入家庭來說，只有得到住房補貼，才能具備買房的支付能力。因此，只有加快落實和發放住房補貼，才能進一步開拓百姓市場，才能保持住房市場的持續繁榮。這是實現新體制的又一個關鍵所在。
據設計，貨幣補貼的來源有三：一是單位每年固定的住房建設資金，二是各單位出售公房的售房款，三是原各單位自籌的建房資金。理論上看，籌集補貼應不成問題。
在1999年3月的全國房地產和房改工作會上，建設部副部長劉志峰進一步明確了新制度建立的時間。他指出，各地要爭取在1999年上半年基本建立適應當地實際情況的住房分配貨幣化制度。這是一個速戰速決的時間表。新華社當時有報道稱："住房分配貨幣化制度有望上半年出台。"
各地制定方案的動作十分迅速。兩個月後，建設部副部長劉志峰宣布改革已進入全面實施階段。當時，全國有24個省、自治區、直轄市出台了房改方案，35個大中城市的房改方案也即將推出。
然而，制定方案並不等同於建立制度，落實方案比制定方案更為復雜。第二年年底，建設部召開了全國住房分配貨幣化工作電話會議，會上透露的信息並不令人樂觀。
當時，少數地區貨幣化改革方案尚未出台，部分已經出台方案的城市還處於試點和制定配套政策階段，方案尚未全面實施；大多數省份對企事業單位的住房分配製度改革的分類指導工作剛剛起步。
更重要的，原有住房建設資金轉化為住房補貼的政策還未落實，這使得方案啟動特別是新職工按月補貼資金的到位存在困難，使改革無法繼續推進。
此後一晃兩年，雖然推進貨幣化分配的實施每年都是建設部的工作重點，各地的行動卻始終在遲疑中走走停停。除了一些小范圍的試點，有些省市甚至連方案也難作定奪。
2002年2月，在滬開幕的全國住宅與房地產工作會議又傳出消息，稱根據建設部要求，各地城鎮居民普遍關心的住房分配貨幣化實施計劃，有望在當年3月底前亮相。然而，這一"計劃"此後依舊沒有下文。
轉眼又是一年，2003年4月初，新一屆政府就位後，對於房改進展進行了一次大規模調研。盡管建設部有關領導多次宣布，我國的住房新體制已經基本建立，但記者了解到的情況是，各地房改幹部普遍反映，自五年前國務院提出逐步實行住房貨幣化分配以來，全國絕大部分城市尚未全面推進住房貨幣化分配。"全國基本上還沒怎麼動。"一位參與過調研的地方房改幹部說。
據了解，在實物分房時期，全國的建房資金每年便要超過1000億元，按道理，停止實物分房後，這些資金應該直接轉化為貨幣補貼。
從數字上看，江蘇是補貼發放最多的省份，五年以來，一共發放補貼40億元。其次是廣東、浙江、遼寧等省，各為30億元上下。另外，福建、安徽等省各發放約10億元。除此之外，絕大部分省份全省的補貼僅為兩三個億。
五年過去了，全國發放的貨幣補貼加起來區區幾百億元。這究竟是為什麼？
"寧要房子，不要補貼"
精心測算的貨幣化補貼遭遇了和住房實物強烈的價值反差，有些住房不達標者是寧要房子，不要補貼，而有些單位尤其是老國企則根本沒有錢發補貼，就全國來看，貨幣化分房久推不動的原因十分復雜。相對而言，北京的情況是比較有代表性的。
1999年八九月間，在京中央和國家機關住房制度改革實施方案、北京市和軍隊系統的房改實施方案相繼出台。當時建設部負責人認為，這對全國住房分配貨幣化起到了示範和推動作用。次年，北京市提租補貼的貨幣化方案首先從中央機關啟動。
孰料建立新體制的第一步邁得格外艱難。
北京市各個方面相對細化的方案出台時，多個部門曾經反反復復地推敲和討論。爭議點一度集中在新房的購買標准上，這關繫到未來補貼的標准。補貼的高低意味著貨幣化分房的價值高低。盡管是貨幣化分房了，在發放補貼的問題上，各單位仍然要面對類似於以往實物分房時期的社會資源分配的極度不平衡。"有些部門想定得高一點，以機關單位居多，他們考慮到自己能拿得起，想多發點補貼；有些部門又希望不要定統一的標准，尤其是企業，怕發不起補貼。"直接參加過方案制定的建設部有關人士曾告訴記者。
根據方案，無房或住房未達標的北京市公職人員，在購買經濟適用房、商品房和騰退的舊公房時可以申請住房補貼。職工住房補貼分為兩種，一種是基準補貼，即補償職工在停止實物分房以前住房消費含量不足的部分。北京市規定，職工每缺少1平米住房，便可獲得補貼1265元；此外還有按月補貼，即停止實物分房後在職工工資當中增加住房消費的成分。北京市規定按照標准工資額的66％發放。
補貼額不是憑空設定的。北京聯合方案小組反復斟酌，最終在北京市三環路和四環路之間選了幾個小區，取了經濟適用房的平均價--4000元。對無房職工和住房未達標職工的補貼額依此設定。這個價格同時成為公房二級市場出售價格的調節線。這是經過復雜的利益平衡之後的一個相對折中的方案。
以基準補貼為例，一個家庭所能負擔的房價與收入比在4：1左右，是國際公認的合理標准。按照1996年北京的職工平均收入測算，一個家庭可以負擔每平方米住房1470元的價格。貨幣補貼的購房標准為每平方米4000元，每戶職工按夫妻二人計算，其補貼額被定為家庭負擔能力和房價之間的差額2530元。也就是所謂的每人補貼1265元。
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"老房"的售價則延續北京過去數年改革中標准價加成本價的一套計算辦法，每平方米定為1485元。從2001年起，公房出售的成本價將提高到1640元。
因為不考慮級差地租，也不去評估不同房改房的建築成本，各單位售出的公房本身就包含著當年福利分房時同樣存在的巨大不公平。那些以其先天優勢占據好地段的房改房，與同地段商品房差價可能達六至八倍。
在實踐中，精心測算的貨幣化補貼遭遇了和住房實物分房強烈的價值反差。例如，同為處級幹部，按"老房老政策"，甲花六七萬元就能買下市價30多萬的60平方米好地段住房；而按照"新人新制度"，乙卻只能領到七萬多元的補貼，在商品房價高企的北京，這筆錢距離實現住房夢顯然還很遙遠。
同樣的道理，住房不達標者也是寧要房子，不要補貼。記者從國務院機關事務管理局住房管理司和北京市房改辦了解到，新制度還未走出機關就普遍遭到抵制， "我們現在是求著他們領補貼，可就是沒有人願意領。"一位房改幹部告訴記者。
面對大量涌現的拒領補貼者，新制度顯得束手無策。爭房鬧劇屢有上演。這部分人對實物分房顯然是十分懷念的。
更大的難題則在於企業。據記者了解，在機關、事業和企業單位當中，住房狀況最不好，無房戶和住房未達標戶最多的普遍是相當數量的國有企業。機關、事業單位大部分都明確由財政撥款，資金來源穩定，取消福利房之後至少還能發得起補貼；而由於單位所有制的壁壘沒有打破，存量不均而又不能調劑，對那些長期貢獻現在卻大幅虧損的國有企業們而言，問題不是補貼的多少，而是補貼從何而來
位於北京東四環附近的京棉集團是一個典型的例子。這個有40多年歷史的棉紡廠的職工住宅區，多為50年代建造的筒子樓，冬天沒有暖氣，人均居住面積不足6平方米。京棉集團長期效益不好。據廠辦有關人士介紹，前幾年提租發補貼，租金提不上去，補貼也沒發下來。廠內有相當一部分職工家庭還在低價租住福利房。
北京市房改辦方案處處長程建華告訴記者，國有企業人員住房貨幣分配資金來源於原住房資金的節余和當期成本的列支，受制於企業的經營情況，難以形成穩定的現金流。更何況，除電信、石油、電力等少數壟斷性行業外，企業效益普遍不好，絕大部分沒錢發補貼。也正因為此，國務院有關部門並沒有對企業房改作硬性規定。
機關、事業單位和企業單位同屬"國有"，同樣為國家做出多年貢獻，境遇本來不應如此懸殊。這是一個無奈而相當悲哀的現實：既然房改方案選擇了觸動較小的漸進式道路，在承認一部分人既得利益的同時，便註定要犧牲另一部分人的利益。只不過，這"另一部分"並非少數。
變形的"微調"
在上海，原計劃2002年出台的住房分配貨幣化實施計劃之所以沒有如期"亮相"，一個重要的原因就是因為"有企業職工聽到消息後馬上就去要錢" 正因為利益糾纏如斯，北京市市級機關和事業單位住房補貼的發放直到今年才有些眉目。
年初，一個消息在北京市房改系統內悄然傳播--市級機關和事業單位上半年要發住房補貼了。有關幹部均被告知"不要宣傳"。其實，早在2002年6月中旬，部分前期工作就已經按計劃緊鑼密鼓地展開，財政資金目前業已到位，但由於行動頗為秘密，就連此項政策的受益者們也極少知情。
原因很簡單，此番發補貼，僅限於機關和有財政撥款的事業單位。非但國企職工均不在其列，就連受益者內部也存在各種利益差別。有關文件特地指出："我市行政事業單位開始實施住房補貼，對國有企業職工必然會帶來影響，特別是經濟效益不好難以落實住房補貼的單位，可能會使部分職工產生攀比，造成思想波動。"
無獨有偶。據建設部有關人士透露，在上海，原計劃2002年出台的住房分配貨幣化實施計劃之所以沒有如期"亮相"，一個重要的原因就是因為"有企業職工聽到消息後馬上就去要錢"。
北京市經委有關人士告訴記者："現在國有企業大都很難，不能說上邊出個文，下邊就給解決了。"為讓全市的貨幣化分配得以比較順利地進行，北京市房改辦確立了這樣一個工作順序：首先落實收入最低、住房最困難群眾的廉租住房工作；其次以貨幣化分配為主導，推動國有企業房改；最後再啟動公務員和事業單位職工的住房補貼。
截至2002年底，北京市房改辦共指導61家企業實施了住房分配貨幣化改革，為3萬余名職工發放了住房補貼。即便如此，房改辦有關人士並不否認，這距離目標仍然甚遠，最終仍不敢將公務員和事業單位職工發放住房補貼的消息公開張揚。
北京市房改辦房改方案處處長程建華認為，目前貨幣分配製度下，家庭負擔標准往往遠高於實物分配；而且機關與企業實行住房分配貨幣化的資金來源不同；此外由於住房分配貨幣化與供暖、物業費貨幣化改革不相同步，單位往往給予個人為數可觀的暗貼。
有鑒於此，他認為我國的住房分配貨幣化改革需要一個長期的推進過程。"任何脫離實際，期望發一個文件就能全面推行的想法在現實面前都會化為泡影。"他說。
根據測算，北京市僅僅用於解決1998年底前無房老職工和住房未達標職工的住房補貼，需要資金18.74億元，按北京市可轉化資金的數量，需要分七年才能逐步解決。這還不包括企業。像北京這樣財政資金相對充裕的城市，實現住房貨幣化分配尚且需要一個如此漫長的漸進過程，其他地方更可想而知。
記者從南京、濟南、西安、武漢等幾個城市房改部門也了解到，新老制度平穩過渡最大的障礙是企業房改。濟南市房改處王處長告訴記者，當地在貨幣化補貼的運行過程中出現很多問題，最大的困難是企業的住房補貼，尤其效益不好的企業，目前沒有好的解決方法。
西安市房改局房改處普處長也表示，當地貨幣化分房進展不大，主要原因在於企業的補貼資金無法落實。"研究所、設計所這樣的地方還可以保證，而紡織、軍工這些效益不好的企業就很難說了。"
他告訴記者，西安房價偏高，百姓對於普通住宅的需求量大，但是當地的經濟適用房總量約為300萬平方米，除去單位自建，社會上的供應量很少。對於目前的狀況，西安市除了指導有條件的企業採取發放住房補貼之外，只能允許沒條件的企業採取全額成本價集資建房。"我們希望把無房戶和不達標戶的問題用實物的方式解決好。"
漸進改革難解之結
停止住房實物分配後，卻不提高收入，而房價水平又不降低，那麼實物分配也不可能真正停止。相當一部分地區，在住房改革的同時，商品房市場迅速發展，城市地價飈升，經過復雜的利益平衡而產生的貨幣補貼同時還要面臨房價的考驗。
西安市房改局房改處普處長反映，當地的基準補貼額為每平方米980元，商品房價則高達平均每平方米3000多元，職工就算領了補貼也難買到合適的房子。更何況補貼的數額是以一個家庭夫妻二人測算的，一個兩口之家如果只有一人能領到補貼，就更是與買房無緣了。
北京市房改辦方案處程建華也指出，停止住房實物分配後，卻不提高收入，而房價水平又不降低，那麼實物分配也不可能真正停止。
在此背景下，和貨幣化分房走走停停的過程相對應，准福利性質的分房在各地逐漸抬頭。一些單位和地區仍然繼續建房和購房，並且按照較低的價格出售。（參見本期文章《北京"經濟適用房"雙軌運行》）
其中大致分為兩種情況。一是發不起補貼的地區和單位希望利用集資建房等方式解決職工的住房困難；另一種則是某些發得起補貼的地區和單位以同樣的方式變相增加補貼。盡管建設部有關負責人在不同場合嚴厲指責部分省市的建房、購房行為，甚至組織檢查組進行查處，但終因涉及面廣而不了了之。
2001年，北京市出台文件，通過組織危舊房改造、鼓勵利用自有土地集資建房、為困難企業住房困難退休職工提供貼息貸款、提供經濟適用住房和合作社集資建房等措施多渠道解決國有企業職工住房問題。這些措施被一致認為是目前解決窮單位困難的有效辦法。
為解決職工住房問題，北京市京棉集團啟動"危改加房改"工程，經過近兩年時間籌劃，工程在今年5月份啟動，兩年後才能完工。屆時職工只要支付每平方米2000多元的房款。但對於如此便宜而實惠的住房，仍有許多職工表示支付不起。
據了解，有關部門正在策劃對住房補貼政策進行調整，其中突出的計劃就是增加政府機關公務員的住房補貼。
13年房改，在利益格局的艱難調整中且行且停，而從1998年正式提速。這一輪，主流方案仍以漸進方式推進，只有極少數省份選擇了畢其功於一役的全面改革

Ⅷ <<城鎮住宅合作社管理暫行辦法>>是否還具有法律效力

1992年2月由國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局發布的《城鎮住宅合回作社管理暫行辦答法》，該辦法明確規定了居民可以通過成立住宅合作社，集資建設屬於自己的住宅。其中，住宅合作社是本市行政區域內中、低收入的城鎮居民(包括職工)，為解決自身住房困難，在人民政府或單位的組織下，自願建立的、不以營利為目的的公益性合作經濟組織。其任務是：籌集資金，建設住宅，並對建設的住宅進行分配、維修和管理。在國家沒有出台新的政策法規之前，該<辦法>仍具有法律效力.

Ⅸ 什麼是集資樓

集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。
集資房屬經濟適用住房范圍，是政策性住房，是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥土地建設、按成本價出售給內部職工的房屋，不能在市場上自由流通。能享受集資建房的職工也有很多具體條件。如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產權，在產權證領取後，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產權，另部分產權屬於另部分集資人（單位）。職工想要轉讓部分產權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書，其次，要經過產權共有人的單位的同意，而且單位具有優先購買的權利。
2004年5月13日，由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》首次將集資、合作建房納入經濟適用房的范疇。《辦法》還規定，此前已經購買和簽訂買賣合同或協議的經濟適用住房，仍按當地原有規定執行。
《辦法》集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標准、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。集資、合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。
對於住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經市、縣人民政府批准，可以在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的前提下，利用單位自用土地進行集資、合作建房。參加集資、合作建房的對象，必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規定的住房困難家庭。向職工收取的集資、合作建房款項實行專款管理、專項使用，並接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。
凡已經享受房改政策購買了經濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分配或商品房開發。集資、合作建房單位只允許收取規定的管理費用，不得有利潤。 《辦法》未經批准擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途、銷售價格，以及不執行政府價格主管部門制定的經濟適用住房租金標准等價格違法行為，將受到處罰。

Ⅹ 有不動產證但屬性集資建房，這樣是和商品房一樣嗎

相信很多人抄都聽說過集資房，那是因為集資房的價格常常比商品房少不少，那麼集資房和商品房性質有什麼區別?下面由我為大家解答。
一般由國有單位出面組織並提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家給予減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成後歸職工，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續一段時間後過渡為職工個人，屬於經濟適用房的一種。
如果產權已完全過戶到職工手中可以買賣，賣方需要比商品房多交1%的土地出讓金，這樣買方買到手後也就是商品房了。而如果產權未完全過戶到職工手中，那麼需要該職工與其所在單位協商,讓其職工完全擁有此產權否則不得過戶。
集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，採用的是先集資後建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經營關系。